Η εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας είναι απαραίτητη για μια ποικιλία προσπαθειών, όπως η χρηματοδότηση ακινήτων, η εισαγωγή ακινήτων προς πώληση, η ανάλυση επενδύσεων, η ασφάλιση ακινήτων και η φορολόγηση των ακινήτων. Για τους περισσότερους, η καθορισμός της τιμής αγοράς ή αγοράς ενός ακινήτου είναι η πιο χρήσιμη εφαρμογή της αποτίμησης ακινήτων. Αυτό το άρθρο θα παρέχει μια εισαγωγή στις βασικές έννοιες και μεθόδους αποτίμησης ακίνητης περιουσίας, ιδιαίτερα καθώς αφορά τις πωλήσεις ακινήτων.

->

Δείτε: Πώς να εκτιμήσετε μια ακίνητη επένδυση σε ακίνητα

Βασικές έννοιες αποτίμησης

Αξία
των μελλοντικών οφελών που προκύπτουν από την κυριότητα ακινήτων. Σε αντίθεση με πολλά καταναλωτικά αγαθά που χρησιμοποιούνται γρήγορα, τα οφέλη από την ακίνητη περιουσία γενικά πραγματοποιούνται για μεγάλο χρονικό διάστημα. Επομένως, μια εκτίμηση της αξίας μιας ιδιοκτησίας πρέπει να λαμβάνει υπόψη τις οικονομικές και κοινωνικές τάσεις, καθώς και κυβερνητικούς ελέγχους ή κανονισμούς και περιβαλλοντικές συνθήκες που μπορεί να επηρεάσουν τα τέσσερα στοιχεία αξίας:

• Ζήτηση - η επιθυμία ή η ανάγκη ιδιοκτησίας υποστηριζόμενη από τα οικονομικά μέσα για την ικανοποίηση της επιθυμίας.
• Χρησιμότητα - η ικανότητα να ικανοποιούνται οι επιθυμίες και οι ανάγκες των μελλοντικών ιδιοκτητών.
• Σπανιότητα - η πεπερασμένη προσφορά ανταγωνιστικών ιδιοτήτων και
• Δυνατότητα μεταφοράς - η ευκολία με την οποία μεταβιβάζονται τα δικαιώματα κυριότητας.

Τιμή Vs. Κόστος και τιμή

Η τιμή δεν είναι απαραίτητα ίση με το κόστος ή την τιμή . Το κόστος αναφέρεται στις πραγματικές δαπάνες. για παράδειγμα, υλικά και εργασία. Τιμή, από την άλλη πλευρά, είναι το ποσό που κάποιος πληρώνει για κάτι. Ενώ το κόστος και η τιμή μπορούν να επηρεάσουν την αξία, δεν καθορίζουν την αξία. Η τιμή πώλησης ενός σπιτιού μπορεί να είναι $ 150, 000, αλλά η αξία μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερη ή χαμηλότερη. Για παράδειγμα, εάν ένας νέος ιδιοκτήτης εντοπίσει ένα σοβαρό ελάττωμα στο σπίτι, όπως ένα ελαττωματικό ίδρυμα, η αξία του σπιτιού μπορεί να είναι χαμηλότερη από την τιμή.

Αγοραία Αξία

Μια εκτίμηση είναι μια γνώμη ή μια εκτίμηση σχετικά με την αξία ενός συγκεκριμένου ακινήτου ως μια συγκεκριμένη ημερομηνία. Οι εκθέσεις αξιολόγησης χρησιμοποιούνται από επιχειρήσεις, κυβερνητικούς οργανισμούς, ιδιώτες, επενδυτές και δανειστές ενυπόθηκων δανείων όταν λαμβάνουν σημαντικές αποφάσεις σχετικά με συναλλαγές σε ακίνητα. Ο στόχος μιας εκτίμησης είναι να προσδιοριστεί η αγοραία αξία μιας περιουσίας: η πιο πιθανή τιμή που θα φέρει το ακίνητο σε μια ανταγωνιστική και ανοικτή αγορά. Η τιμή αγοράς, η τιμή στην οποία πωλείται πραγματικά ένα ακίνητο, μπορεί να μην αντιπροσωπεύει πάντα την αγοραία αξία. Για παράδειγμα, αν ένας πωλητής είναι υπό πίεση λόγω απειλής αποκλεισμού ή εάν το ακίνητο πωλείται σε ιδιωτική πώληση χωρίς να εκτεθεί στην ελεύθερη αγορά, το ακίνητο μπορεί να πουλήσει κάτω από την αγοραία αξία του.

Μέθοδοι αξιολόγησης

Μια ακριβής εκτίμηση εξαρτάται από τη μεθοδολογική συλλογή δεδομένων. Συγκεντρώνονται και αναλύονται συγκεκριμένα δεδομένα, που καλύπτουν λεπτομέρειες σχετικά με το συγκεκριμένο ακίνητο, καθώς και γενικά δεδομένα που αφορούν το έθνος, την περιοχή, την πόλη και τη γειτονιά όπου βρίσκεται το ακίνητο. Χρησιμοποιούνται τρεις βασικές προσεγγίσεις κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας για τον προσδιορισμό της αξίας μιας ιδιότητας.

Μέθοδος 1 - προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων

Η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων χρησιμοποιείται συνήθως στην αποτίμηση μονοκατοικιών και γηπέδων. Μερικές φορές ονομάζεται προσέγγιση των δεδομένων αγοράς, είναι μια εκτίμηση της αξίας που προκύπτει από τη σύγκριση μιας ιδιοκτησίας με πρόσφατα πωλούμενες ιδιότητες με παρόμοια χαρακτηριστικά. Αυτές οι παρόμοιες ιδιότητες αναφέρονται ως συγκρίσιμα στοιχεία , και για να παράσχουν μια έγκυρη σύγκριση, κάθε πρέπει:

• Να είναι όσο το δυνατόν πιο παρόμοια με την αντικειμενική ιδιότητα.
• Έχουν πωληθεί εντός του περασμένου έτους σε μια ανοικτή και ανταγωνιστική αγορά και
• έχουν πωληθεί υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.

Συγκριτικά
Τα συγκρίσιμα στοιχεία θα πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο παρόμοια με την ιδιότητα του υποκειμένου και τουλάχιστον τρία ή τέσσερα θα πρέπει να χρησιμοποιούνται στη διαδικασία αξιολόγησης. Οι σημαντικότεροι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την επιλογή συγκρισιμότητας είναι το μέγεθος και η θέση του υποκειμένου και οι συγκρίσιμες ιδιότητες. Η τοποθεσία είναι εξαιρετικά σημαντική επειδή μπορεί να έχει τεράστιο αντίκτυπο στην αγοραία αξία μιας ιδιοκτησίας.

Προσαρμογές

Δεδομένου ότι δεν υπάρχουν δύο ιδιότητες που να είναι ίδιες, οι προσαρμογές στις τιμές πωλήσεων των συγκρίσιμων θα γίνουν για να ληφθούν υπόψη ανόμοια χαρακτηριστικά και άλλοι παράγοντες που θα επηρεάσουν την αξία, όπως:

• Ηλικία και κατάσταση των κτιρίων.
• Ημερομηνία της πώλησης, εάν προκύψουν οικονομικές μεταβολές μεταξύ της ημερομηνίας πώλησης ενός συγκρίσιμου και της ημερομηνίας της αξιολόγησης.
• Τοποθεσία, αφού παρόμοιες ιδιότητες ενδέχεται να διαφέρουν στην τιμή από γειτονιά σε γειτονιά.
• Φυσικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένου του μεγέθους της παρτίδας, του χωροταξικού σχεδιασμού, του τύπου και της ποιότητας κατασκευής, του αριθμού και του τύπου των δωματίων, τετραγωνικά πόδια του χώρου διαβίωσης και αν ένα ακίνητο έχει πατώματα από σκληρό ξύλο, γκαράζ, αναβαθμίσεις κουζίνας, τζάκι, , κεντρικός αέρας κλπ. και
• Όροι και προϋποθέσεις πώλησης, όπως εάν ο πωλητής ιδιοκτησίας ήταν υπό πίεση ή αν ένα ακίνητο πωλήθηκε μεταξύ συγγενών (σε μειωμένη τιμή).

Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του εν λόγω ακινήτου θα εμπίπτει στο εύρος που διαμορφώνεται από τις προσαρμοσμένες τιμές πώλησης των συγκρίσιμων στοιχείων. Δεδομένου ότι ορισμένες από τις προσαρμογές στις τιμές πώλησης των συγκρίσιμων προϊόντων θα είναι πιο υποκειμενικές από άλλες, η σταθμισμένη αντιπαροχή δίνεται συνήθως σε εκείνα τα συγκριτικά στοιχεία που είχαν το μικρότερο ποσό προσαρμογής.

Μέθοδος 2 - Προσέγγιση κόστους

Η προσέγγιση κόστους μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εκτίμηση της αξίας των ιδιοτήτων που έχουν βελτιωθεί από ένα ή περισσότερα κτίρια. Αυτή η μέθοδος περιλαμβάνει ξεχωριστές εκτιμήσεις αξίας για το κτίριο και τη γη, λαμβάνοντας υπόψη την απόσβεση. Οι εκτιμήσεις προστίθενται μαζί για τον υπολογισμό της αξίας ολόκληρης της βελτιωμένης ιδιότητας.Η προσέγγιση κόστους συνεπάγεται την υπόθεση ότι ένας λογικός αγοραστής δεν θα πληρώνει περισσότερα για μια υπάρχουσα βελτιωμένη ιδιοκτησία από ότι θα κόστιζε για να αγοράσει μια συγκρίσιμη παρτίδα και να κατασκευάσει ένα κτίριο που είναι συγκρίσιμο όσον αφορά την επιθυμία και τη χρησιμότητα. Αυτή η προσέγγιση είναι χρήσιμη όταν το περιουσιακό στοιχείο που αξιολογείται είναι ένα είδος ιδιοκτησίας που δεν πωλείται συχνά και δεν είναι ιδιοκτησία παραγωγής εισοδήματος. Παραδείγματα περιλαμβάνουν σχολεία, εκκλησίες, νοσοκομεία και κυβερνητικά κτίρια.

Κόστος κτιρίων

Το κόστος κτιρίου μπορεί να εκτιμηθεί με διάφορους τρόπους, συμπεριλαμβανομένης της μεθόδου των τετραγωνικών ποδιών όπου το κόστος ανά τετραγωνικό πόδι ενός πρόσφατα κατασκευασμένου συγκρίσιμου πολλαπλασιάζεται με τον αριθμό τετραγωνικών ποδών στο κτίριο. η μέθοδος μονάδας επιτόπου, όπου το κόστος εκτιμάται με βάση το κόστος κατασκευής ανά μονάδα μέτρησης των μεμονωμένων στοιχείων του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένης της εργασίας και των υλικών, καθώς και η μέθοδος ποσοτικής επιθεώρησης που εκτιμά τις ποσότητες πρώτων υλών που θα χρειαστούν για την αντικατάσταση το θέμα κτίριο, μαζί με την τρέχουσα τιμή των υλικών και τα συναφή έξοδα εγκατάστασης.

Αποσβέσεις

Για σκοπούς αξιολόγησης, η απόσβεση αναφέρεται σε οποιαδήποτε προϋπόθεση που επηρεάζει αρνητικά την αξία μιας βελτίωσης της ακίνητης περιουσίας και λαμβάνει υπόψη:

• Φυσική επιδείνωση, συμπεριλαμβανομένης της βιωσιμότητας, όπως βαφή και αντικατάσταση στέγης ανάρμοστη επιδείνωση, όπως τα διαρθρωτικά προβλήματα ·
• Λειτουργική απαξίωση, η οποία αναφέρεται σε φυσικά ή σχεδιαστικά χαρακτηριστικά που δεν θεωρούνται πλέον επιθυμητά από ιδιοκτήτες ακινήτων, όπως χαμηλά ανώτατα όρια, ξεπερασμένα έπιπλα ή σπίτια με τέσσερα υπνοδωμάτια αλλά μόνο ένα λουτρό και
• Οικονομική απαξίωση, είναι έξω από την ιδιοκτησία, όπως είναι κοντά σε ένα θορυβώδες αεροδρόμιο ή ρυπογόνο εργοστάσιο.

Η προσέγγιση κόστους για την αποτίμηση ακινήτων περιλαμβάνει πέντε βασικά βήματα:

• Εκτιμήστε την αξία της γης σαν να ήταν κενή και διαθέσιμη για να αξιοποιηθεί με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, χρησιμοποιώντας την προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων, υποτιμήθηκε.
• Εκτιμήστε το τρέχον κόστος κατασκευής του κτηρίου και των βελτιώσεων του ιστότοπου.
• Εκτιμήστε το ποσό της υποτίμησης των βελτιώσεων που προκύπτουν από την υποβάθμιση, τη λειτουργική απαξίωση ή την οικονομική απαξίωση.
• Αφαιρέστε την απόσβεση από το εκτιμώμενο κόστος κατασκευής.
• Προσθέστε την εκτιμώμενη αξία της γης στο αποσβεσμένο κόστος του κτιρίου και των βελτιώσεων του ιστότοπου για να καθορίσετε τη συνολική αξία της ιδιοκτησίας.

Μέθοδος 3 - Προσέγγιση Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος

Η προσέγγιση εισοδήματος είναι η τρίτη μέθοδος αποτίμησης ακινήτων και βασίζεται στη σχέση μεταξύ του ποσοστού απόδοσης που απαιτεί ο επενδυτής και του καθαρού εισοδήματος που παράγει ένα ακίνητο. Χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων που παράγουν εισόδημα, όπως συγκροτήματα διαμερισμάτων, κτίρια γραφείων και εμπορικά κέντρα. Οι εκτιμήσεις που χρησιμοποιούν την προσέγγιση της κεφαλαιοποίησης εισοδήματος μπορούν να είναι αρκετά απλές όταν το εν λόγω ακίνητο αναμένεται να έχει μελλοντικό εισόδημα και όταν οι δαπάνες του είναι προβλέψιμες και σταθερές.

Άμεση Κεφαλαιοποίηση

Οι εκτιμητές θα ακολουθήσουν τα ακόλουθα βήματα όταν χρησιμοποιούν την προσέγγιση άμεσης κεφαλαιοποίησης:

• Εκτιμήστε το ετήσιο δυνητικό μεικτό εισόδημα.
• Λάβετε υπόψη τις απώλειες κενών θέσεων και ενοικίων για τον προσδιορισμό του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος.
• Μείωση των ετήσιων λειτουργικών εξόδων για τον υπολογισμό του ετήσιου καθαρού λειτουργικού εισοδήματος.
• Εκτιμήστε την τιμή που ένας τυπικός επενδυτής θα πληρώσει για το εισόδημα που παράγεται από τον συγκεκριμένο τύπο και κατηγορία ακινήτων. Αυτό επιτυγχάνεται με την εκτίμηση του ποσοστού απόδοσης ή του ποσοστού κεφαλαιοποίησης και
• Εφαρμόστε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης στο ετήσιο καθαρό λειτουργικό εισόδημα της περιουσίας για να σχηματίσετε μια εκτίμηση της αξίας της περιουσίας.

Πολλαπλασιαστές ακαθάριστου εισοδήματος

Η μέθοδος πολλαπλασιασμού ακαθάριστου εισοδήματος (GIM) μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εκτίμηση άλλων ακινήτων που συνήθως δεν αγοράζονται ως εισοδηματικές ιδιότητες αλλά μπορούν να ενοικιαστούν, όπως σπίτια μιας και δύο οικογενειών. Η μέθοδος GRM συνδέει την τιμή πώλησης ενός ακινήτου με τα αναμενόμενα έσοδα από ενοίκια. Για κατοικίες, το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα χρησιμοποιείται συνήθως. για τις εμπορικές και βιομηχανικές ιδιοκτησίες, το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα θα χρησιμοποιηθεί. Η μέθοδος πολλαπλασιασμού ακαθάριστου εισοδήματος μπορεί να υπολογιστεί ως εξής:

Έσοδα από πωλήσεις / έσοδα από μισθώματα = Πολλαπλασιασμός ακαθάριστου εισοδήματος

Πρόσφατα δεδομένα πωλήσεων και ενοικίασης από τουλάχιστον τρεις παρόμοιες ιδιότητες μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη δημιουργία ενός ακριβούς GIM. Το GIM μπορεί στη συνέχεια να εφαρμοστεί στην εκτιμώμενη εκμίσθωση δίκαιης αγοράς του εν λόγω ακινήτου για να καθοριστεί η αγοραία αξία του, η οποία μπορεί να υπολογιστεί ως εξής:

Έσοδα από μισθώματα X GIM = Εκτιμώμενη αγοραία αξία

Η κατώτατη γραμμή

η αποτίμηση ακινήτων είναι σημαντική για τους δανειστές ενυπόθηκων δανείων, τους επενδυτές, τους ασφαλιστές και τους αγοραστές και τους πωλητές ακινήτων. Ενώ οι εκτιμήσεις πραγματοποιούνται γενικά από ειδικευμένους επαγγελματίες, οποιοσδήποτε εμπλέκεται σε μια πραγματική συναλλαγή μπορεί να επωφεληθεί από την επίτευξη βασικής κατανόησης των διαφορετικών μεθόδων αποτίμησης ακινήτων.