Ένα trust trust για επενδύσεις σε ακίνητα (REIT) είναι μια εταιρεία, trust ή ένωση που κατέχει και, στις περισσότερες περιπτώσεις, εκμεταλλεύεται ακίνητη περιουσία που παράγει εισόδημα ή / και περιουσιακά στοιχεία. Με βάση τα αμοιβαία κεφάλαια, η REITs συγκεντρώνει το κεφάλαιο πολλών επενδυτών. Αυτό επιτρέπει σε μεμονωμένους επενδυτές να κερδίσουν ένα μερίδιο από το εισόδημα που παράγεται μέσω της ιδιοκτησίας εμπορικών ακινήτων, χωρίς να χρειάζεται να βγουν και να αγοράσουν ή να χρηματοδοτήσουν ακίνητα ή περιουσιακά στοιχεία. "Τα REITs προσφέρουν σημαντικά οφέλη τόσο στους επενδυτές όσο και στους ιδιοκτήτες ακινήτων", δήλωσε ο Joe Mansueto, Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της Morningstar. "Επιτρέπουν στους επενδυτές να έχουν εύκολη πρόσβαση σε επενδύσεις σε ακίνητα και να το κάνουν με καθημερινή ρευστότητα, διαφοροποίηση και ευρεία επιλογή. "

Για το πρώτο εξάμηνο του 2013, οι αποδόσεις των μετοχών της REIT αυξήθηκαν κατά 17,6%. Στις 22 Μαΐου, ωστόσο, οι εταιρείες REIT έκαναν μεγάλη επιτυχία - μειώνοντας κατά 13,5% τις επόμενες πέντε εβδομάδες - όταν ο πρόεδρος της Federal Reserve Ben Bernanke πρότεινε ότι το πρόγραμμα αγοράς ομολόγων ύψους 85 δισ. Δολ.

Παρά τη συνεχιζόμενη βελτίωση της γενικής οικονομίας, οι επενδυτές ήταν κυρίως bearish στις REIT από την ανακοίνωση του Bernanke. Ενώ το REIT θα αντιμετωπίσει μια σειρά προκλήσεων το 2014, ένα ιδιαίτερο ζήτημα θα είναι το επίκεντρο των επενδυτών: η αύξηση των επιτοκίων.

Για να χαρακτηριστεί ως REIT, μια εταιρεία πρέπει να διαθέτει τα περισσότερα από τα περιουσιακά της στοιχεία και τα έσοδά της που συνδέονται με επενδύσεις σε ακίνητα και πρέπει να διανέμει τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματός της κάθε χρόνο στους μετόχους μέσω μερισμάτων. Αυτά τα χαρακτηριστικά συμβάλλουν στην αύξηση της ελκυστικότητας των επενδυτών από τους επενδυτές, καθώς προσφέρουν μια πολύ υγρή μέθοδο επένδυσης σε ακίνητα και συνήθως διαθέτουν υγιή μερίσματα. Οι REIT συνήθως προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις από άλλες εναλλακτικές εισοδήματος - οι αποδόσεις των REIT στο τέλος του 2013, για παράδειγμα, ήταν κατά μέσο όρο 3,8% σε σύγκριση με 2,6% για τις σημειώσεις του Δημοσίου 10 ετών.

Υπάρχουν τρεις βασικοί τύποι REIT:

Equity REITs

- να διαθέτουν και να εκμεταλλεύονται ακίνητα που παράγουν έσοδα (κτίρια και γήπεδα). Τα έσοδα προέρχονται κυρίως από τα ενοίκια (όχι από μεταπώληση ακινήτων). Ενενήντα τοις εκατό των εταιρειών REIT είναι αμοιβαία κεφάλαια REIT.

1. Στεγαστικά REITs - δανείζουν χρήματα στους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους φορείς εκμετάλλευσης είτε απευθείας μέσω υποθηκών και δανείων είτε έμμεσα μέσω των τίτλων που αποκτήθηκαν ή υποθηκεύονται (MBS). Τα έσοδα προέρχονται κυρίως από τους τόκους των στεγαστικών δανείων.
2. Hybrid REIT - χρησιμοποιήστε τις επενδυτικές στρατηγικές των μετοχικών και υποθηκών REITs.
3. Τα περιουσιακά στοιχεία που ανήκουν σε REITs μπορούν να περιλαμβάνουν διαμερίσματα, ξενοδοχεία, βιομηχανικές εγκαταστάσεις, θέρετρα, εγκαταστάσεις αποθήκευσης, εμπορικά κέντρα, γη παραγωγής ξυλείας, αποθήκες και στεγαστικά δάνεια ή δάνεια. Σχετικά με τα REITs που επενδύουν σε υποθήκες ή δάνεια, ο Mansueto είπε ότι οι [REITs] παρέχουν στους ιδιοκτήτες ακινήτων έναν άλλο τρόπο να αντλήσουν κεφάλαια, καθιστώντας την ακίνητη περιουσία πιο ρευστό και διαφανή και επιτρέποντάς της να διαδραματίσει σημαντικότερο ρόλο στην οικονομία μας." Πολλά REIT στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι εγγεγραμμένα στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (SEC) και διαπραγματεύονται δημόσια σε χρηματιστήριο (τα περισσότερα REITs στο εμπόριο των ΗΠΑ στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης). Αυτά τα REITs που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο θεωρούνται πολύ ρευστά περιουσιακά στοιχεία, καθώς διαπραγματεύονται σε σημαντικό όγκο και οι επενδυτές μπορούν να τα αγοράζουν και να τα πωλούν όπως τα αποθέματα σε όλη τη διάρκεια της συνεδρίασης.

Υπάρχουν επίσης REIT που είναι εγγεγραμμένα στην SEC που δεν είναι εισηγμένα στο χρηματιστήριο, καθώς και REITs που δεν είναι ούτε καταχωρημένα στην SEC ούτε δημόσια διαπραγματεύσιμα. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι οι REIT που δεν διαπραγματεύονται σε χρηματιστήριο είναι γενικά μη ρευστοποιήσιμες (σε ορισμένες περιπτώσεις εξαιρετικά), η αποτίμηση είναι σύνθετη, η πρόωρη εξόφληση είναι συχνά περιοριστική και τα τέλη μπορούν να είναι σημαντικά υψηλότερα από τα χρηματιστήρια που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια. Επιπλέον, τα REIT που δεν έχουν εγγραφεί στην SEC δεν υπόκεινται στις ίδιες απαιτήσεις γνωστοποίησης, καθιστώντας έτσι πιθανότατα δύσκολο για τους επενδυτές να λαμβάνουν τεκμηριωμένες αποφάσεις σχετικά με την επένδυση.

REITs και Επιτόκια

Επειδή τα REITs πρέπει να πληρώσουν τουλάχιστον το 90% των φορολογητέων κερδών τους ως μερίσματα στους μετόχους, κάνουν σχετικά σχετικά υψηλά έσοδα. Οι αποδόσεις των REIT βασίζονται σε μερίσματα συν την ανατίμηση των τιμών, συμπεριφέροντας παρόμοια με τα τυπικά αποθέματα μικρού κεφαλαίου. Αντίθετα από αυτά τα αποθέματα, ωστόσο, το μεγαλύτερο μέρος της αναμενόμενης απόδοσης της REIT προέρχεται από τα μερίσματα και όχι από την ανατίμηση των τιμών. Ως επένδυση σχετικά υψηλής απόδοσης, είναι φυσιολογικό τα REIT να παρουσιάζουν ευαισθησία στα μεταβαλλόμενα επιτόκια.

Τα επιτόκια επιδρούν στα REITs για λόγους ζεύγους. Πρώτον, το χρέος είναι ένα γεγονός της ζωής για τους κατασκευαστές, τους κατασκευαστές και τους ιδιοκτήτες, έτσι ώστε να είναι ιδιαίτερα ευαίσθητοι σε τυχόν αλλαγές στο κόστος δανεισμού. Δεύτερον, πολλοί επενδυτές είναι λιγότερο πιθανό να βλέπουν τις REITs ως ελκυστικές εάν οι αποδόσεις τους πέσουν περισσότερο σύμφωνες με άλλες κινητές αξίες, όπως οι σημειώσεις του Δημοσίου 10 ετών. "Μια ποσοτική ανάλυση των κινήσεων των τιμών της REIT δείχνει ότι τα επιτόκια έχουν σημασία για τους επενδυτές της REIT - τώρα περισσότερο από ποτέ", δήλωσε ο John Affleck, στρατηγικός ερευνητής της CoStar, εταιρείας εμπορικών ακινήτων.

Ο David Toti, αναλυτής της REIT στο Cantor Fitzgerald, συμφωνεί ότι τα REITs είναι ευαίσθητα στις μεταβολές των επιτοκίων. "Τα τελευταία πέντε χρόνια, πολλοί επενδυτές έχουν μετατραπεί σε REITs ως υποκατάστατα ομολόγων επειδή ο κόσμος ήταν απελπισμένος για απόδοση σε περιβάλλον μηδενικού επιτοκίου", δήλωσε ο Toti. "Καθώς τα ποσοστά αρχίζουν να αυξάνονται, αν και πότε συμβαίνει αυτό, καθιστά τους τίτλους αυτούς λιγότερο ελκυστικούς από την άποψη της απόδοσης. "

Ανησυχητικές ανησυχίες;

Ενώ οι επενδυτές του REIT έκαναν ένα πρόσωπο μετά την ανακοίνωση της Fed, ορισμένοι εμπειρογνώμονες της βιομηχανίας λένε ότι όλη η προσοχή γύρω από τα επιτόκια και τα REITs είναι αβάσιμη. "Από τις 22 Μαΐου, έχει γίνει αυτή η συζήτηση για το ρόλο των επιτοκίων στις αποδόσεις των REIT - και είναι μια πολύ περίεργη συζήτηση", δήλωσε ο Brad Case, VP της έρευνας με την Εθνική Ένωση Αξιογράφων Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (NAREIT) συνέντευξη με την CoStar News. "Επειδή η αλήθεια είναι, όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν, συνήθως σημαίνει ότι η οικονομία ενισχύεται.Αυτά είναι καλά νέα για τα REITs και σημαίνει ότι οι επιστροφές θα είναι ισχυρές. "Για να υποστηρίξει αυτή τη δήλωση, η υπόθεση επεσήμανε ότι οι REITs έχουν αποδώσει ικανοποιητικά σε 12 από τις 16 περιόδους αύξησης των επιτοκίων από το 1995.

Ο πρωτοπόρος της REIT, Sam Zell, έφερε ένα ενδιαφέρον σημείο στη διάσκεψη του REITWorld που πραγματοποιήθηκε στο Σαν Φρανσίσκο Νοέμβριος. «Τα χαμηλά επιτόκια καθιστούν δυνατή τη δανεισμό φθηνών χρημάτων και την υπερπληρωμή για κάθε είδους κακές επενδύσεις», δήλωσε ο Zell. "Πέντε ή έξι χρόνια μετά την εποχή της προσποίησης και επέκτασης, πολλά υπερχρεωμένα περιουσιακά στοιχεία δεν έχουν ακόμη επιλυθεί. Θα ήμασταν πολύ καλύτεροι επενδυτές και επιχειρηματίες, εάν υπήρχε συνέπεια για παράλειψη δράσης. Όταν τα επιτόκια είναι 3% ή 2% ή 1%, δεν έχετε κανένα αίσθημα επείγοντος. "Ενώ υπάρχει αμφιβολία σχετικά με το βαθμό στον οποίο τα επιτόκια επηρεάζουν τα δικαιώματα πνευματικής ιδιοκτησίας (REIT), η Affleck επεσήμανε ότι οι επενδυτές πρέπει να εξετάσουν κάτι περισσότερο από το πώς οι REITs εκτελούνται όταν αλλάζουν τα επιτόκια. "Το σχετικό μέτρο δεν είναι το κατά πόσον οι εταιρείες REITs έκαναν καλά κατά τη διάρκεια των αυξήσεων των επιτοκίων, αλλά πώς εκτελούσαν σε σχέση με την ευρύτερη αγορά", δήλωσε ο Affleck. "Από την άποψη αυτή, τα δεδομένα είναι οριστικά - η απόδοση της REIT σε σχέση με την ευρεία αγορά συνδέεται αντιστρόφως με τις μεταβολές των επιτοκίων. "Η Affleck πρόσθεσε ότι οι REIT ξεπέρασαν την ευρεία αγορά - κερδίζοντας 27% σε σύγκριση με κέρδος 20% για το S & P 500 - όταν τα επιτόκια μειώθηκαν από 3,5% τον Μάρτιο του 2011 σε 1,5% τον Απρίλιο του 2013.

Ανεξαρτήτως η επίδραση των επιτοκίων στις εταιρείες REIT, είναι σημαντικό να έχουμε επίγνωση του γεγονότος ότι οι REIT δεν είναι μια επένδυση ενός μεγέθους και ότι οι επενδυτικές στρατηγικές ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό στο χώρο της REIT. Το συγκρότημα REITs, για παράδειγμα, μπορεί να είναι καλά τοποθετημένο για ανάπτυξη το 2014. "Ανάλογα με την άποψή σας για την οικονομία, η υποαπασχόληση θα πρέπει να βελτιωθεί με την πάροδο του χρόνου", δήλωσε ο Jeffrey Langbaum, ανώτερος αναλυτής της REIT για την Bloomberg Industries. "Όλα αυτά τα είκοσι-μερικά που ζουν με τη μαμά και τον μπαμπά θα είναι πιο επιρρεπή να πάει έξω εκεί και να νοικιάσει. "Λόγω της μείωσης των εκκινήσεων και των αδειών στις πολυκατοικίες, η Langbaum εξήγησε ότι υπάρχουν ελάχιστες πιθανότητες ότι η προσφορά θα ξεπεράσει τη ζήτηση μακροπρόθεσμα - και αυτό θα δώσει στους ιδιοκτήτες μεγαλύτερο περιθώριο για να αυξήσουν τα ενοίκια.

Οι εταιρείες REIT Healthcare REIT, όπως οι νοσηλευτές και οι ανώτεροι υπάλληλοι, μπορεί να είναι έτοιμοι για ένα ισχυρό 2014, υποστηριζόμενο από τη γήρανση του πληθυσμού στο Σ.Α., δήλωσε η Jenny Van Leeuwen Harrington, ειδικός επενδύσεων εισοδήματος που διαχειρίζεται την Gilman Hiss Asset Management. Οι εταιρείες REITs με τριπλή μίσθωση, οι οποίες διαθέτουν ιδιότητες όπως βενζινάδικα και αυτόνομα μεγάλα καταστήματα, είναι μια άλλη περιοχή που θέλει ο Van Leeuwen Harrington. "Τα REITs με τριπλή μίσθωση τείνουν να έχουν ιδιαίτερα σταθερές επιχειρήσεις, με σχετικά περιορισμένη ανάπτυξη ανοδικών, αλλά σχετικά υψηλές και σταθερές ταμειακές ροές. "

Η κατώτατη γραμμή

Οι REITs αποτελούν μια εξαιρετική ευκαιρία τόσο για τους μικρούς όσο και για τους μεγάλους επενδυτές να αποκτήσουν έκθεση σε πολλούς τομείς των εμπορικών ακινήτων με ρευστότητα και διαφάνεια σε ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο με σχετικά χαμηλή μόχλευση», δήλωσε ο Chris Mayer , Συν-Διευθυντής, Κέντρου Επιχειρήσεων, Δικαίου και Δημόσιας Πολιτικής Richman στο Columbia Business School."Ενώ ορισμένοι επενδυτές ανησυχούν για την αστάθεια των δημόσιων αγορών, οι μακροπρόθεσμες επενδύσεις REIT έχουν αποδώσει αρκετά καλά σε σχέση με τους αντίστοιχους ιδιωτικούς αγοραστές ακίνητης περιουσίας, ενώ παράλληλα περιορίζουν την έκθεση σε συγκεκριμένες επενδυτικές στρατηγικές ή επιδόσεις μεμονωμένων διαχειριστών. "

Κατά την εξέταση των REITs το 2014, θα είναι σημαντικό να εξεταστούν μεμονωμένες επενδύσεις παρά να γίνουν υποθέσεις σχετικά με τον τομέα REIT στο σύνολό του. Όπως επισήμανε ο Van Leeuwen Harrington, "οι REITs, πιστεύω ότι σχεδόν περισσότερο από κάθε άλλη βιομηχανία, δεν πρέπει να ζωγραφίζονται με ένα ευρύ πινέλο. Υπάρχουν τόσες υπο-βιομηχανίες, καθεμία με εντελώς μοναδικά χαρακτηριστικά, που οι σαρωτικές δηλώσεις δεν μπορούν να συμπεριλάβουν λειτουργικά. "