Το 2011, ο Warren Buffett συζήτησε τα πλεονεκτήματα της επένδυσης στην παγκόσμια προσφορά χρυσού (εικόνα a κύβος χρυσού που ζυγίζει περίπου 170.000 μετρικούς τόνους με πλευρές 68 πόδια που κάθονται άνετα στην επιφάνεια ενός μικρού πάρκου), σε αντίθεση με την επένδυση σε όλες τις καλλιεργήσιμες εκτάσεις των ΗΠΑ συν 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 23% Δημιουργήθηκε με το Highstock 4. 2. 6 ). Καθώς ο χρόνος περνά, Buffett υποστηρίζει, η καλλιεργήσιμη γη και η Exxon Mobils θα συνεχίσουν να παράγουν εκπληκτικές ποσότητες παραγωγής υπό μορφή καλαμποκιού, σιταριού, βαμβακιού και τρισεκατομμυρίων δολαρίων μερισμάτων, ενώ ο χρυσός κύβος θα παραμείνει αμετάβλητος, το μπέιζμπολ, ακόμα δεν μπορεί να παραγάγει τίποτα. "Μπορείτε να χαλαρώσετε τον κύβο, αλλά δεν θα απαντήσει", γράφει στην επιστολή του προς τους μετόχους της Berkshire Hathaway (BRK.B) το 2011. τα παραγωγικά περιουσιακά στοιχεία του πασσάλου Β, της καλλιεργήσιμης γης και της Exxon Mobils, πάνω από τον κύβο του χρυσού. "Τα παραγωγικά περιουσιακά στοιχεία, όπως μας λέει, μπορούν να έχουν τη μορφή μιας επιχείρησης είτε μέσω αγορών μετοχών είτε υπό καθεστώς άμεσης ιδιοκτησίας, εκμεταλλεύσεων και ακινήτων. τα περιουσιακά στοιχεία θα πρέπει να έχουν τη δυνατότητα, σε πληθωριστικούς καιρούς, να παράγουν προϊόντα που θα διατηρήσουν την αγοραστική τους αξία ενώ θα απαιτούν ελάχιστο αριθμό νέων επενδύσεων κεφαλαίου. Οι αγροκτήματα, τα ακίνητα και πολλές επιχειρήσεις όπως η Coca-Cola (KO

KOCoca-Cola Co45 , Η IBM (IBM) και η Candy της δικής μας εταιρίας συναντούν αυτή τη διπλή δοκιμασία ", γράφει στην επιστολή.

AD:

Αυτά τα περιουσιακά στοιχεία μπορούν να μετατραπούν σε οικονομικά ισοδύναμα χρησιμοποιώντας τις σωστές τεχνικές αποτίμησης. Μπορεί να καθοριστεί μια τιμή και να καθοριστεί ένα ποσοστό απόδοσης. Τελικά, με το να είναι στο σωστό δάσος (παραγωγικά περιουσιακά στοιχεία) και με σωστή αξιολόγηση αυτών των περιουσιακών στοιχείων, οι επενδυτές μπορούν να επιτύχουν υψηλότερα ποσοστά απόδοσης. Μετρώντας την παραγωγικότητα μέσω παραδοσιακών μεθόδων αποτίμησης Αποθέματα

Οι Berkshire και Buffett προτιμούν να αγοράζουν απόλυτα τις επιχειρήσεις, αλλά όταν δεν μπορούν, θα αγοράσουν σημαντικά τμήματα επιχειρήσεων μέσω αγορών μετοχών σε εταιρείες όπως η IBM, American Express (AXP

AXPAmerican Express Co96 .20-0 .9%

Δημιουργήθηκε με την Highstock 4. 2. 6

) και η Coca-Cola. Στον κόσμο των Buffett και Benjamin Graham, ο πατέρας της επένδυσης αξίας, η επένδυση μετοχών είναι πιο έξυπνη όταν είναι περισσότερο επιχειρηματική και ο επενδυτής θα πρέπει να αντιμετωπίζει μια αγορά μετοχών σαν να αντιπροσωπεύει ολόκληρη την επιχείρηση.

AD:

Οι παραδοσιακές μετρήσεις μετοχών αποτίμησης υψηλού επιπέδου περιλαμβάνουν τους δείκτες τιμών μεταξύ κερδών και τιμής-λογαριασμού. Όλοι οι άλλοι ίσοι, ένα απόθεμα με P / E των 10 προσφέρει περισσότερη αξία από ένα απόθεμα με P / E των 20. Επιχειρήσεις Τυπικές μετρητές αποτίμησης για την αγορά μιας επιχείρησης περιλαμβάνουν λογιστική αξία όλα τα περιουσιακά στοιχεία μείον όλα τα χρέη), συγκρίσιμη αγοραία αξία (χρησιμοποιώντας πρόσφατα στοιχεία πωλήσεων ισοδύναμων επιχειρήσεων για τον καθορισμό τιμής, παρόμοια με την αντίστοιχη ανάλυση της αγοράς που πραγματοποιείται για οικιστικά ακίνητα) και μια βασική αποτίμηση που λαμβάνει τα κέρδη της επιχείρησης το τελευταίο έτος ή τον μέσο όρο ενός δεδομένου αριθμού προηγούμενων ετών και τα διαιρεί με ένα ποσοστό κεφαλαιοποίησης.Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης βασίζεται στον κίνδυνο και στην αναμενόμενη απόδοση. Για παράδειγμα, εάν ένα κατάστημα έχει κατά μέσο όρο κέρδη $ 20, 000 τα τελευταία πέντε χρόνια και έχει καθοριστεί ότι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης θα πρέπει να είναι 20%, τότε η αξία της επιχείρησης θα είναι $ 20, 000/0. 20, ή $ 100, 000.

Ταμειακές ροές για ακίνητα ενοικίασης

Για τις ενοικιάσεις ακινήτων, οι συνήθεις μετρήσεις αποτίμησης περιλαμβάνουν μια συγκρίσιμη ανάλυση αγοράς (η οικιακή ιδιοκτησία συνήθως αποτιμάται με τη μέθοδο αυτή και αποδεικνύεται αρκετά άχρηστη για την ενοικίαση ακινήτου δεν υπολογίζει τα κέρδη). την αξία αναπαραγωγής ή το κόστος αντικατάστασης του κτιρίου. μια προσέγγιση κεφαλαιοποίησης των κερδών (ίδιος με τον υπολογισμό του ανώτατου επιτοκίου για μια επιχείρηση). έναν υπολογισμό ακαθάριστου πολλαπλασιαστή μισθωμάτων και μια μηνιαία ανάλυση των ταμειακών ροών.

Ο ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίων είναι απλά τα ακαθάριστα ετήσια ενοίκια ενός ακινήτου πολλαπλασιασμένα με έναν παράγοντα που αντιπροσωπεύει το δυναμικό για "ταμειακή ροή. "Ο κανόνας είναι ότι ένα ακίνητο θα παράγει μια ταμειακή ροή σε ένα πολλαπλάσιο των επτά? ένα ακίνητο με ακαθάριστα ετήσια ενοίκια των $ 20, 000 θα έχει πιθανότατα μια ταμειακή ροή σε τιμή $ 140, 000 ($ 20, 000 x 7). Αυτός ο υπολογισμός είναι χρήσιμος στο φιλτράρισμα των ιδιοτήτων για περαιτέρω ανάλυση, αλλά ολιστικά είναι πολύ αμβλύ, και αναπτύσσεται μια πιο λεπτομερής προβαλλόμενη κατάσταση αποτελεσμάτων. Αυτή η αναλυτική κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων αποδίδει εισοδήματα μίσθωσης, ποσοστά κενών θέσεων, αμοιβές διαχείρισης ακινήτων, επισκευές και συντήρηση, εργασίες ναυπηγείων, διάφορα, αποθεματικά, πληρωμές δανείων, ασφάλειες και φόρους περιουσίας. Τα προκύπτοντα κέρδη, ή "ταμειακή ροή", διαιρούνται στη συνέχεια από την προκαταβολή, προκειμένου να προσδιοριστεί το ποσό της ταμειακής απόδοσης της επένδυσης σε μετρητά.

Δύο βασικά πλεονεκτήματα στην επένδυση σε ακίνητα περιλαμβάνουν τη χρήση αυξημένων αποδόσεων μέσω μόχλευσης και προσαύξησης ταμειακών ροών "phantom" με τη μορφή μη αποσβέσεων. Η απόδοση του επενδεδυμένου κεφαλαίου είναι μια πιο χρήσιμη μετρική όταν συγκρίνεται η μίσθωση ακινήτου με επενδύσεις σε μετοχές.

Παραγωγική γεωργική γη

Η γεωργική γη εκτιμάται συνήθως με βάση τον υπολογισμό της κεφαλαιοποίησης του ενοικίου, σύμφωνα με την καλλιεργούμενη ζωή. com, "περισσότερο από το 50% των γεωργικών εκτάσεων στη Μέση Δύση νοικιάζεται σήμερα. "Έτσι ένα αγροτεμάχιο που ενοικιάζει για $ 500 ανά στρέμμα θα αποτιμάται σε $ 12, 500 ένα στρέμμα αν το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι 4%. ($ 500 / 0.04). Αυτό το ποσοστό κεφαλαιοποίησης βασίζεται στα μακροπρόθεσμα επιτόκια.

Η πραγματική εγγενής αξία ενός παραγωγικού περιουσιακού στοιχείου όπως περιγράφεται λεπτομερώς στην επιστολή του Buffett του 1992 προς τους μετόχους της Berkshire Hathaway εκπονήθηκε από τον John Burr Williams πριν από 50 χρόνια

Θεωρία της επενδυτικής αξίας.

"Η αξία κάθε μετοχής, ομολόγου ή επιχείρησης σήμερα καθορίζεται από τις εισροές και τις εκροές μετρητών που προεξοφλούνται με το κατάλληλο επιτόκιο - που αναμένεται να συμβεί κατά τη διάρκεια της εναπομένουσας ζωής του περιουσιακού στοιχείου", γράφει ο Williams. Αυτή η εγγενής αξία μπορεί να υπολογιστεί χρησιμοποιώντας το προεξοφλημένο μοντέλο ταμειακών ροών, το οποίο θα έχει ως αποτέλεσμα μια ενιαία αξία δολαρίου η οποία με τη σειρά της μπορεί να συγκριθεί με την τρέχουσα τιμή του περιουσιακού στοιχείου για να φτάσει σε ποσοστό απόδοσης.Αυτός ο ρυθμός απόδοσης μετατρέπει όλες τις κατηγορίες ενεργητικού μας σε οικονομικά ισοδύναμα.

Κέρδη Κατόχων και Ποσοστά Ανάπτυξης

Έτσι, πώς καθορίζεται το σύνολο των εισροών και εκροών που αναμένεται να προκύψουν κατά τη διάρκεια της υπολειπόμενης ζωής του περιουσιακού στοιχείου; Απλό: Κατ 'αρχάς καθορίζετε μια τιμή βάσης κέρδους (στον κόσμο του Buffett, που θα ήταν κέρδος κατόχου που είναι καθαρό εισόδημα συν αποσβέσεις και αποσβέσεις μείον κεφαλαιουχικές δαπάνες) και στη συνέχεια να αυξηθεί αυτή η τιμή με λογικό ρυθμό ανάπτυξης. Ο ρυθμός ανάπτυξης κατατάσσεται σε ένα πρώτο στάδιο και σε ένα δεύτερο στάδιο όπου το πρώτο στάδιο είναι ο ρυθμός ανάπτυξης που αναμένεται να συνεχιστεί τα επόμενα πέντε έως 10 χρόνια και το δεύτερο στάδιο είναι ένας υπολειπόμενος ρυθμός που αναμένεται να συμβεί μετά την ανάπτυξη αποκολλάται σε μέτριο επίπεδο. Για το πρώτο στάδιο, ο ρυθμός ανάπτυξης που χρησιμοποιήθηκε μπορεί να είναι ο ιστορικός ρυθμός αύξησης των κερδών για το εν λόγω στοιχείο ενεργητικού. Για να προσδιορίσετε τον ιστορικό ρυθμό αύξησης των κερδών οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου, χρησιμοποιήστε απλώς τον υπολογισμό της χρονικής αξίας του χρήματος για το επιτόκιο ή τον Ι / Υ χρησιμοποιώντας τα κέρδη από 10 χρόνια πριν ως τρέχουσα αξία, τα κέρδη της τελευταίας χρονιάς για τη μελλοντική αξία και 10 για τον αριθμό των ετών. Αν είστε βέβαιοι ότι τα κέρδη θα συνεχιστούν σε αυτήν την τροχιά για τα επόμενα πέντε έως 10 χρόνια, τότε χρησιμοποιήστε αυτό το ρυθμό για τον ρυθμό ανάπτυξης πρώτου σταδίου. Για το δεύτερο στάδιο, το υπολειμματικό επιτόκιο, μια κοινή προσέγγιση είναι η χρήση του «μακροπρόθεσμου ονομαστικού ρυθμού ανάπτυξης στη γενική οικονομία της χώρας καταγωγής της εταιρείας», σύμφωνα με τον Robert Hagstrom, συντάκτη της Ο δείκτης Warren Buffett Way

, για παράδειγμα, ο μακροπρόθεσμος ρυθμός οικονομικής ανάπτυξης των Ηνωμένων Πολιτειών είναι 5%.

Η προβλεψιμότητα είναι το κλειδί στη χρήση του μοντέλου προεξόφλησης ταμειακών ροών. των κερδών, προκειμένου να προβάλλετε τα μελλοντικά κέρδη με οποιοδήποτε βαθμό εμπιστοσύνης.Επιπλέον, οι μεταβλητές στο μοντέλο είναι σαν κουμπιά στο διαστημικό τηλεσκόπιο Hubble: προσαρμόστε τις αλλά λίγο και κοιτάτε ένα εντελώς διαφορετικό σύμπαν

Η έκπτωση Βαθμολογία

Το επιτόκιο προεξόφλησης είναι το επιτόκιο που χρησιμοποιείται για την έκπτωση όλων των μελλοντικών κερδών σε παρούσα αξία. Σκεφτείτε το ως το κόστος ευκαιρίας για επένδυση στο εν λόγω στοιχείο · αντί να αγοράσετε γεωργικές εκτάσεις, θα μπορούσατε να αγοράσετε ένα νομοσχέδιο του Δημοσίου. αξία που χρησιμοποιεί ο Buffett είναι ο συντελεστής χωρίς κίνδυνο, ο οποίος είναι το 30ετές χρεωστικό επιτόκιο, το οποίο ανέρχεται πλέον στο 3%. Άλλοι προσθέτουν σε αυτό το επιτόκιο ένα ασφάλιστρο κινδύνου μετοχικού κεφαλαίου που αντιπροσωπεύει κίνδυνο. Αυτή η αξία μπορεί να βρεθεί στην ιστοσελίδα του Aswath Damodaran, καθηγητή οικονομικών στο Πανεπιστήμιο της Νέας Υόρκης. Το ποσοστό ανέρχεται σήμερα στο 6,12%. Έτσι, το συνολικό προεξοφλητικό επιτόκιο θα είναι 9. 12%. Υπολογίστε την εσωτερική τιμή Οι προηγούμενες εισροές εισάγονται στο μοντέλο προεξοφλημένης ταμειακής ροής και υπολογίζεται η καθαρή παρούσα αξία όλων των μελλοντικών ταμειακών ροών. Αυτή η καθαρή παρούσα αξία είναι η εγγενής αξία του περιουσιακού στοιχείου και μπορεί να συγκριθεί με την τιμή πώλησής του - είτε είναι η τιμή της μετοχής, η τιμή της επιχείρησης, η τιμή του κτιρίου ή η τιμή ανά στρέμμα - προκειμένου να καθοριστεί ένα περιθώριο ασφαλείας.

Περιθώριο ασφαλείας

Όπως ορίζεται από τον σύμβουλο του Buffett, Benjamin Graham, το περιθώριο ασφαλείας είναι η διαφορά μεταξύ της τρέχουσας τιμής του περιουσιακού στοιχείου και της υπολογιζόμενης εγγενούς αξίας του περιουσιακού στοιχείου. Το περιθώριο ασφαλείας μπορεί να θεωρηθεί ως εξής: Αν χρειαστεί να χτίσετε μια γέφυρα που θα χρησιμοποιηθεί με φορτηγά βάρους 50.000 τόνων, στη συνέχεια να χτίσει μια γέφυρα που θα κρατά φορτηγά βάρους 100, 000 τόνων. Ένα μεγάλο περιθώριο ασφαλείας παρέχει ένα δίχτυ ασφαλείας για σφάλματα και αποκλίσεις στον υπολογισμό της εγγενούς αξίας. Σύμφωνα με τον Buffett, οι τρεις πιο σημαντικές λέξεις στην επένδυση είναι το περιθώριο ασφαλείας.

Το περιθώριο ασφαλείας μπορεί να βρεθεί διαιρώντας την υπολογιζόμενη εγγενή αξία του περιουσιακού στοιχείου με την τιμή του περιουσιακού στοιχείου και αφαιρώντας 1. Όλοι οι άλλοι ίσοι, ένα περιουσιακό στοιχείο με περιθώριο ασφαλείας 75% έχει ένα πολύ μεγαλύτερο δίχτυ ασφαλείας από ένα περιουσιακό στοιχείο ένα περιθώριο ασφαλείας 25%.

Για να προσδιορίσετε το ποσοστό απόδοσης του περιουσιακού στοιχείου, απλώς αλλάζετε το προεξοφλητικό επιτόκιο στο μοντέλο προεξόφλησης ταμειακών ροών έως ότου η υπολογιζόμενη εσωτερική αξία ισούται με την τιμή πώλησης του το περιουσιακό στοιχείο. Για παράδειγμα, αν η εγγενής αξία του American Express υπολογίζεται ότι είναι $ 172. 08 ανά μετοχή με προεξοφλητικό επιτόκιο 9,12% και η τρέχουσα τιμή του είναι $ 71. 73, τότε η προσαρμογή του προεξοφλητικού επιτοκίου στο 14,6% θα οδηγήσει σε εγγενή αξία $ 71. 73 που είναι η ίδια με την τιμή πώλησης. Αυτό σημαίνει ότι με βάση το μοντέλο που χτίστηκε ότι ο επενδυτής American Express μπορεί να περιμένει ένα ετήσιο ποσοστό απόδοσης του 14,6%. Αυτός ο ρυθμός απόδοσης καθιστά εύκολη τη σύγκριση μεταξύ των κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων και διευκολύνει την αποτελεσματική ανάπτυξη του κεφαλαίου. Έτσι, αν η παραγωγή είναι η Coca-Cola, η σοκολάτα, ο χώρος διαβίωσης ή το βαμβάκι, το μοντέλο προεξοφλημένων ταμειακών ροών μειώνει τα διαφορετικά περιουσιακά στοιχεία σε οικονομικά ισοδύναμα.

Σύμφωνα με τον Buffett στην ετήσια επιστολή του προς τους μετόχους του 2000, ο τύπος για την αποτίμηση όλων των περιουσιακών στοιχείων που ο John Burr Williams που περιέχονται στην

Θεωρία της Επενδυτικής Αξίας

Aesop σε 600 B. C- "ένα πουλί στο χέρι αξίζει δύο στο θάμνο. "Αυτό το αξίωμα πρέπει να τροποποιηθεί με τέσσερα ερωτήματα: Πόσο σίγουροι είστε ότι τα πουλιά βρίσκονται στον θάμνο, πότε θα προκύψουν, πόσοι θα υπάρξουν και ποιο είναι το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο; (Η απόδοση σε μακροπρόθεσμα δελτία ΗΠΑ). Όλες αυτές οι μεταβλητές καταγράφονται στο μοντέλο προεξόφλησης ταμειακών ροών. "Εάν μπορείτε να απαντήσετε σε αυτές τις τρεις ερωτήσεις, θα γνωρίζετε τη μέγιστη αξία του θάμνου και τον μέγιστο αριθμό των πτηνών που κατέχετε τώρα που πρέπει να προσφέρονται γι 'αυτό. Και, φυσικά, δεν σκέφτονται κυριολεκτικά τα πουλιά. Σκέφτεστε τα δολάρια, "γράφει ο Buffett στην επιστολή του μετόχου.

Αυτός ο νόμος, σύμφωνα με τον Buffett, είναι αμετάβλητος και ισχύει για τις δαπάνες για τα αγροκτήματα, τα πετρελαϊκά δικαιώματα, τα ομόλογα, τα αποθέματα, τα λαχεία και τα εργοστάσια παραγωγής. αριθμοί και μπορείτε να κατατάξετε την ελκυστικότητα όλων των πιθανών χρήσεων του κεφαλαίου σε όλο το σύμπαν », έγραψε ο Buffett.

Η κατώτατη γραμμή

"Αν το νόμισμα ένα αιώνα από τώρα βασίζεται σε χρυσό, κοχύλια, δόντια καρχαρία ή ένα κομμάτι χαρτί (όπως σήμερα), οι άνθρωποι θα είναι πρόθυμοι να ανταλλάξουν μερικά λεπτά από τις καθημερινές τους εργασία για ένα Coca-Cola ή κάποιο φυσικό ψιλοκομμένο φιστίκι.Στο μέλλον, ο πληθυσμός του Ηνωμένου Βασιλείου θα μετακινήσει περισσότερα αγαθά, θα καταναλώσει περισσότερα τρόφιμα και θα απαιτήσει περισσότερο χώρο διαβίωσης από ό, τι τώρα. Οι άνθρωποι θα ανταλλάξουν για πάντα την παραγωγή τους για αυτό που παράγουν οι άλλοι ", έγραψε ο Buffett στην επιστολή του μετόχου του για το 2011. Δεδομένου ότι σχετίζεται με τον μεμονωμένο επενδυτή, ο εντοπισμός αυτών των παραγωγικών στοιχείων σε έναν κύβο χρυσού και ο έλεγχος του μοντέλου που τα μετατρέπει σε οικονομικά ισοδύναμα οδηγεί σε εγγενή αξία. Αυτό οδηγεί σε περιθώριο ασφαλείας που οδηγεί σε υψηλότερα ποσοστά απόδοσης.

AD: