Οι πράξεις ιδιοκτησίας χρησιμοποιούνται για να μεταφέρουν ακίνητη περιουσία από παραχωρητή (πωλητή) σε υποψήφιο (αγοραστή). Προκειμένου μια πράξη να είναι νομικά λειτουργική, πρέπει να υπάρχουν αρκετά βασικά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένης της αναγνώρισης του παραχωρητή και του κατόχου και της κατάλληλης περιγραφής της περιουσίας. Επιπλέον, οι πράξεις μπορούν να ταξινομηθούν με διάφορους τρόπους, περιλαμβανομένων ενεργειών εγγύησης, quitclaim και ειδικού σκοπού. Αυτό το άρθρο θα εισαγάγει ποιες είναι οι πράξεις, τι πρέπει να συμπεριληφθεί σε μια πράξη για να καταστεί νομικά λειτουργική, καθώς και τα διάφορα είδη πράξεων που χρησιμοποιούνται στη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας.

Τι είναι οι πράξεις ιδιοκτησίας;

Μια πράξη ιδιοκτησίας είναι ένα γραπτό και υπογεγραμμένο νομικό μέσο που χρησιμοποιείται για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτων από τον παλαιό κάτοχο (ο παραχωρησιούχος) στον νέο ιδιοκτήτη (ο δικαιούχος). Ιστορικά, η ακίνητη περιουσία μεταβιβάστηκε μέσω τελετουργικής πράξης γνωστής ως " ." Στην πράξη αυτή, το πρόσωπο που μεταβίβασε τη γη παρέδωσε ένα κλαδί ή ένα χονδροειδές χλοοτάπητα από τη γη στο πρόσωπο που έλαβε την παράδοση γη. Μία λεκτική ή γραπτή δήλωση συνοδευόταν συχνά από τη χειρονομία, αν και ήταν η έφηβος του γέμισμα που νόμιμα μεταβίβασε τον τίτλο στην ιδιοκτησία. Σήμερα, ο τίτλος σε ακίνητα μεταφέρεται με πράξη. Για σχετική ανάγνωση, βλ. Real Estate Vs. Αποθέματα: Ποιο είναι το σωστό για εσάς;

-

Στοιχεία ουσίας

Ενώ κάθε κράτος έχει τις δικές του απαιτήσεις, τα περισσότερα πράγματα πρέπει να περιέχουν αρκετά βασικά στοιχεία για να είναι νομικά λειτουργικά:

• Πρέπει να είναι γραπτές. Ενώ οι περισσότερες πράξεις ολοκληρώνονται σε έντυπη μορφή, δεν υπάρχει καμία νομική απαίτηση να χρησιμοποιείται οποιαδήποτε συγκεκριμένη μορφή, εφόσον συμπεριλαμβάνονται τα βασικά στοιχεία.
• Ο ανάδοχος πρέπει να έχει νομική ικανότητα και ο δικαιούχος πρέπει να είναι σε θέση να λάβει τη χορήγηση της περιουσίας. Ένα πρόσωπο που είναι αρμόδιο να προβεί σε έγκυρη σύμβαση θεωρείται αρμόδιο για την ανάδοσή του.
• Ο παραχωρησιούχος και ο υποψήφιος πρέπει να αναγνωρίζονται κατά τρόπον ώστε να είναι εξακριβώσιμοι.
• Το ακίνητο πρέπει να περιγράφεται επαρκώς.
• Πρέπει να υπάρχουν λειτουργικές λέξεις μεταφοράς. Όλες οι τυποποιημένες πράξεις μορφής περιλαμβάνουν την απαραίτητη νομική γλώσσα που μεταφέρει στην πραγματικότητα το ακίνητο.
• Η πράξη πρέπει να υπογράφεται από τον ανάδοχο ή τους χορηγούς εάν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερα από ένα άτομα.
• Η πράξη πρέπει να παραδοθεί νόμιμα στον αποδέκτη ή σε κάποιον που ενεργεί για λογαριασμό του δικαιούχου.
• Η πράξη πρέπει να γίνει δεκτή από τον δικαιούχο. Συνήθως, οι πράξεις γίνονται αποδεκτές από τον δικαιούχο αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις, ο δικαιούχος μπορεί να απορρίψει την παράδοση της πράξης.

Τύποι πράξεων

Οι πράξεις μπορούν να ταξινομηθούν με πολλούς τρόπους. Σε γενικές γραμμές, οι πράξεις ταξινομούνται ως επίσημες ή ιδιωτικές . Οι επίσημες πράξεις εκτελούνται σύμφωνα με δικαστικές ή νομικές διαδικασίες. Οι περισσότερες συναλλαγές επί ακινήτων εντούτοις αφορούν άτομα και επιχειρηματικές οντότητες που χρησιμοποιούν ιδιωτικές πράξεις.

Οι πράξεις κατηγοριοποιούνται επίσης με βάση τον τύπο των εγγυήσεων του τίτλου που παρέχει ο ανάδοχος. Η γενική πράξη εγγύησης, για παράδειγμα, παρέχει το υψηλότερο επίπεδο προστασίας στον αγοραστή. Από την άλλη πλευρά, η πράξη αποκοπής παραγγελιών παρέχει συνήθως την ελάχιστη προστασία του αγοραστή. Οι διάφοροι τύποι πράξεων περιλαμβάνουν:

Γενική πράξη εγγύησης

Η γενική πράξη εγγύησης προσφέρει στον δικαιούχο την μεγαλύτερη δυνατή προστασία. Με αυτό το είδος πράξης, ο παραχωρητής συνάπτει μια σειρά από νομικά δεσμευτικές υποσχέσεις (που ονομάζονται covenants ) και εγγυήσεις στον υποψήφιο (και τους κληρονόμους) να συμφωνήσουν να προστατεύσουν τον κατόχου από οποιεσδήποτε προηγούμενες αξιώσεις και απαιτήσεις όλων όσων όσον αφορά τη μεταφερόμενη γη. Οι συνηθισμένες συμφωνίες για τίτλους που περιλαμβάνονται σε μια γενική πράξη εγγύησης είναι η διαθήκη της seisin , που σημαίνει ότι ο ανάδοχος εγγυάται ότι είναι κύριος του ακινήτου και έχει το νόμιμο δικαίωμα να το μεταβιβάσει. η σύμβαση για τα βάρη , που υποδηλώνει ότι ο παραχωρησιούχος εγγυάται ότι το αγαθό είναι απαλλαγμένο από εμπράγματα βάρη ή εμπράγματα βάρη, εκτός αν αναφέρεται ρητά στην πράξη. Η διαθήκη της ησυχίας απόλαυσης , υποδεικνύοντας ότι ο αποδέκτης θα έχει ήσυχη κατοχή του ακινήτου και δεν θα διαταραχθεί επειδή ο παραχωρησιούχος είχε ελαττωματικό τίτλο. Η διαβεβαίωση της περαιτέρω εξασφάλισης είναι όπου ο παραχωρησιούχος υπόσχεται να παραδώσει οποιοδήποτε έγγραφο είναι απαραίτητο για να καταστήσει τον τίτλο καλό.

Ειδική πράξη εγγύησης

Όταν σε μια γενική πράξη εγγύησης ο παραχωρητής υπόσχεται να εγγυηθεί και να υπερασπιστεί τον τίτλο που μεταβιβάστηκε έναντι των απαιτήσεων όλων των προσώπων, ο παρέχων ειδική εγγύηση βεβαιώνει ότι έλαβε τον τίτλο της ιδιοκτησίας ότι δεν έχουν κάνει τίποτα ενώ κατέχουν τον τίτλο για να δημιουργήσουν ένα ελάττωμα. Με άλλα λόγια, δικαιολογούνται μόνο τα ελαττώματα που προέκυψαν κατά τη διάρκεια της κυριότητας του εκμισθωτή. Λόγω αυτού του περιορισμού, η ειδική εγγύηση προσφέρει στον αιτούντα λιγότερη προστασία από τη γενική πράξη εγγύησης. Πολλοί αγοραστές ακινήτων θα επιμείνουν σε μια γενική πράξη εγγύησης για να προστατεύσουν από προβλήματα που θα μπορούσαν να προκύψουν ως αποτέλεσμα ειδικής πράξης εγγύησης.

Έγγραφο Quitclaim

Η πράξη quitclaim, που ονομάζεται επίσης πράξη μη εγγύησης, προσφέρει στον δικαιούχο τη μικρότερη προστασία. Αυτός ο τύπος πράξης μεταφέρει το συμφέρον που έχει ο εκχωρητής επί του παρόντος στην ιδιοκτησία, αν υπάρχει. Δεν γίνονται εγγυήσεις ή υποσχέσεις σχετικά με την ποιότητα του τίτλου. Αν ο παραχωρησιούχος έχει έναν καλό τίτλο, η πράξη παράβασης είναι ουσιαστικά εξίσου αποτελεσματική με μια γενική πράξη εγγύησης. Ωστόσο, αν ο τίτλος περιέχει κάποιο ελάττωμα, ο δικαιούχος δεν έχει νομική προσφυγή κατά του παραχωρητή βάσει της πράξης. Ένα απόσπασμα της απαίτησης συχνά χρησιμοποιείται όταν ο παραχωρησιούχος δεν είναι σίγουρος για την κατάσταση του τίτλου (αν περιέχει οποιαδήποτε ελαττώματα) ή αν ο παραχωρησιούχος δεν επιθυμεί καμία ευθύνη σύμφωνα με τους διακανονισμούς τίτλου.

Πράξεις ειδικού σκοπού

Οι πράξεις ειδικού σκοπού χρησιμοποιούνται συχνά σε σχέση με δικαστικές διαδικασίες και περιπτώσεις όπου η πράξη προέρχεται από πρόσωπο που ενεργεί με κάποιον τύπο υπηρεσιακής ικανότητας. Οι περισσότερες πράξεις ειδικού σκοπού προσφέρουν ελάχιστη ή μηδενική προστασία στον αιτούντα και είναι ουσιαστικά απαράδεκτες πράξεις.Οι τύποι πράξεων ειδικού σκοπού περιλαμβάνουν αλλά δεν περιορίζονται σε:

• Έγγραφο διαχειριστή - Μπορεί να χρησιμοποιηθεί όταν ένα πρόσωπο πεθαίνει intestate (χωρίς θέληση). Ο διορισμένος από το δικαστήριο διαχειριστής θα διαθέτει τα περιουσιακά στοιχεία του αποθανόντος και η πράξη του διαχειριστή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη μεταβίβαση του τίτλου της ακίνητης περιουσίας στον δικαιούχο.
• Έγγραφο του εκτελεστή - Μπορεί να χρησιμοποιηθεί όταν ένα άτομο πεθαίνει (με διαθήκη). Ο εκτελεστής της περιουσίας θα διαθέσει τα περιουσιακά στοιχεία του αποθανόντος και η πράξη του εκτελεστή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη μεταβίβαση του τίτλου ή της ακίνητης περιουσίας στον δικαιούχο.
• Έγγραφο Sheriff - Δίνεται στον υπερθεματιστή σε μια πώληση εκτέλεσης για να ικανοποιήσει μια απόφαση που έχει ληφθεί εναντίον του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ο υποψήφιος λαμβάνει οποιοδήποτε τίτλο έχει ο οφειλέτης της απόφασης.
• Φορολογική πράξη - Εκδίδεται όταν ένα ακίνητο πωλείται για παραβατικούς φόρους.
• Πράξη για την αποφυγή αποκλεισμού - Δίνεται από έναν δανειολήπτη ο οποίος είναι σε αθέτηση υποχρέωσης δανεισμού απευθείας στον δανειστή. Αυτό εξυπηρετεί την αποφυγή διαδικασιών αποκλεισμού και εάν ο δανειστής αποδέχεται την πράξη αντί του αποκλεισμού, το δάνειο τερματίζεται. Πολλοί δανειστές προτιμούν να αποκλείσουν, προκειμένου να καθαρίσουν τον τίτλο.
• Έγγραφο δώρου - Μια πράξη δωρεάς ή πράξη δώρου χρησιμοποιείται για να μεταβιβάσει τον τίτλο σε ακίνητη περιουσία που δίνεται χωρίς αντιπαροχή ή μόνο για συμβολική αντιπαροχή. Σε ορισμένα κράτη, η δωροδοκία πρέπει να ανακτηθεί εντός δύο ετών ή να ακυρωθεί.

Συμπέρασμα

Η μεταβίβαση του τίτλου ενός κατόχου γίνεται με πράξη. Ορισμένα βασικά στοιχεία πρέπει να περιέχονται στην πράξη για να είναι νόμιμη. Διαφορετικές πράξεις προσφέρουν διάφορα επίπεδα προστασίας στον αποδέκτη και οι υποχρεώσεις του παραχωρητή καθορίζονται από τη μορφή της πράξης. Δεδομένου ότι οι πράξεις είναι σημαντικά νομικά έγγραφα που επηρεάζουν τα συμφέροντα και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας, θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο δικηγόρο ακινήτων.