Η αγορά ενός σπιτιού είναι γεμάτη από επιπλοκές που οι περισσότεροι άνθρωποι δεν καταλαβαίνουν και είναι απροετοίμαστοι. Ένα από αυτά τα μυστηριώδη στοιχεία είναι η διαδικασία μεσεγγύησης (που ονομάζεται επίσης "κλείσιμο"), η οποία συμβαίνει μεταξύ του χρόνου που ο πωλητής δέχεται τη συμφωνία αγοράς και ο αγοραστής παίρνει τα κλειδιά για το νέο σπίτι. Παρακάτω είναι ένα 10-βήμα περπάτημα της διαδικασίας, έτσι δεν θα μείνει στάση στη βροχή χωρίς στέγη πάνω από το κεφάλι σας αναρωτιούνται τι ακριβώς συνέβη.

1. Μεταβείτε σε μεσεγγύηση / με σύμβαση και ανοίξτε λογαριασμό μεσεγγύησης

Μόλις εσείς και ο πωλητής έχετε υπογράψει μια αμοιβαία αποδεκτή συμφωνία αγοράς, ο πράκτοράς σας θα συλλέξει τον αξιόπιστο έλεγχο χρημάτων σας και θα τον καταθέσει σε λογαριασμό μεσεγγύησης στην εταιρεία μεσεγγύησης που αναφέρεται στην αγορά συμφωνία.

Η εταιρεία μεσεγγύησης ενεργεί ως ουδέτερος τρίτος για τη συλλογή των απαιτούμενων κεφαλαίων και εγγράφων που εμπλέκονται στη διαδικασία κλεισίματος, από την αρχική αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων μέχρι τα έγγραφα δανείου στην υπογεγραμμένη πράξη. Σε ορισμένους τομείς, οι δικηγόροι μπορούν να χειριστούν αυτή τη διαδικασία αντί για μια εταιρεία μεσεγγύησης και μπορεί να ονομάζεται "διακανονισμός" παρά "μεσεγγύηση".

2. Αναμονή της εκτίμησης της τράπεζας

Η τράπεζα που παρέχει την υποθήκη θα προβεί σε δική της εκτίμηση της περιουσίας (η οποία συνήθως πληρώνει ο αγοραστής) για την προστασία των οικονομικών συμφερόντων της σε περίπτωση που χρειαστεί να αποκλείσει το ακίνητο. Εάν η αξιολόγηση έρχεται σε χαμηλότερη από την προσφερόμενη τιμή, ο δανειστής δεν θα σας δώσει χρηματοδότηση αν δεν είστε διατεθειμένοι να καταθέσετε μετρητά για τη διαφορά ή ο πωλητής μειώνει την τιμή στο εκτιμώμενο ποσό.

Οι άλλες επιλογές σας για να προσπαθήσετε να αλλάξετε το μυαλό του εκτιμητή είναι ένα από τα παρακάτω:

για να παράσχετε πρόσθετες πληροφορίες σχετικά με τους λόγους για τους οποίους πιστεύετε ότι το σπίτι πρέπει να εκτιμηθεί σε μεγαλύτερο ποσό

• μια δεύτερη αξιολόγηση
• για να προσπαθήσετε να πάτε με έναν άλλο δανειστή και να ελπίζετε ότι η αξιολόγηση του δανειστή σας θα είναι προς όφελός σας
• Εάν καμία από αυτές τις επιλογές δεν είναι δυνατή, θα μπορείτε να ακυρώσετε τη σύμβαση αγοράς. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την τιμολόγηση ενός νέου σπιτιού, διαβάστε

10 συμβουλές για την επίτευξη δίκαιης τιμής σε ένα σπίτι . 3. Ασφαλής χρηματοδότηση

Θα πρέπει να έχετε ήδη προ-εγκριθεί για υποθήκη τη στιγμή που έγινε δεκτή η συμφωνία αγοράς σας. Μόλις δώσετε στον δανειστή σας τη διεύθυνση ιδιοκτησίας, θα προετοιμάσει μια εκτίμηση καλής πίστης ή μια δήλωση που θα αναφέρει λεπτομερώς το ποσό του δανείου σας, το επιτόκιο, το κόστος κλεισίματος και άλλα κόστη που σχετίζονται με την αγορά. Μπορεί να θέλετε να διαπραγματευτείτε τους αριθμούς αυτού του εγγράφου προτού το υπογράψετε. Μόλις έχετε τη γραπτή δέσμευση δανείου σας, ήρθε η ώρα να αφαιρέσετε γραπτώς το ενδεχόμενο χρηματοδότησης.

4. Εγκρίστε τις γνωστοποιήσεις του πωλητή

Κατά τη διάρκεια αυτού του βήματος, θα πρέπει να λάβετε γραπτή ειδοποίηση για τυχόν προφανή προβλήματα που έχουν ήδη εντοπιστεί από τον πωλητή ή τον αντιπρόσωπο του πωλητή.Για παράδειγμα, στις μεσαίες και χαμηλού εισοδήματος γειτονιές σε περιοχές με υψηλό κόστος διαβίωσης, το γκαράζ μπορεί να έχει μετατραπεί σε καθιστικό που παραβιάζει τους κώδικες στέγασης πόλεων. Μπορεί να έχετε ήδη συνειδητοποιήσει οποιαδήποτε προβλήματα όπως αυτά, επειδή συχνά αναφέρονται στην καταχώριση.

5. Λάβετε τις απαραίτητες επιθεωρήσεις

Έλεγχος στο σπίτι

Δεν χρειάζεστε την επιτόπια επιθεώρηση όταν αγοράζετε ένα σπίτι, αλλά είναι προς το συμφέρον σας να το κάνετε. Για μερικές εκατοντάδες δολάρια, ένας επαγγελματίας επιθεωρητής σπιτιού θα σας πει εάν υπάρχουν επικίνδυνα ή δαπανηρά ελαττώματα στο σπίτι. Εάν υπάρχουν, θα θέλετε να μάθετε γι 'αυτά, ώστε να μπορείτε να αποχωρήσετε από την αγορά, να ζητήσετε από τον πωλητή να τα διορθώσει ή να ζητήσετε από τον πωλητή να μειώσει την τιμή, ώστε να μπορείτε να χειριστείτε μόνοι σας τις επισκευές. Σημειώστε ότι δεν μπορείτε να διαπραγματευτείτε κάποιες παραχωρήσεις πωλητή εδώ αν η σύμβαση λέει ότι θα αγοράσετε το ακίνητο "όπως είναι". Εάν η διαδικασία ελέγχου διαπιστωθεί με ικανοποιητικό τρόπο, τότε θα χρειαστεί να αφαιρέσετε γραπτώς την επείγουσα επιθεώρηση. (Θα επαναλάβετε αυτό το βήμα μετά από οποιεσδήποτε άλλες επιθεωρήσεις.)

Επιθεώρηση παρασίτων

Εάν ο δανειστής δεν απαιτεί έλεγχο παρασίτων, μπορεί να θέλετε να πάρετε ένα για να βεβαιωθείτε ότι το σπίτι δεν έχει τερμίτες, , ή άλλα παράσιτα όπως οι κατσαρίδες ή οι αρουραίοι. Αυτά τα προβλήματα μπορεί να μην είναι εμφανή κατά τις ώρες της ημέρας, όταν πιθανότατα έχετε δει το σπίτι, και θα ήταν μια τρομερά ανεπιθύμητη ανακάλυψη μετά την μετακίνηση σας. Εάν υπάρχουν προβλήματα παρασίτων, θα πρέπει να διορθωθούν πριν από την πώληση μπορεί να προχωρήσει (υποθέτοντας ότι θέλετε να συνεχίσετε την αγορά). Αυτός είναι ένας άλλος τομέας όπου μπορεί να θέλετε να επαναδιαπραγματευτείτε με τον πωλητή για να πληρώσετε για την εργασία.

Περιβαλλοντική επιθεώρηση

Μερικές φορές συνιστάται η διενέργεια περιβαλλοντικής επιθεώρησης για τον εντοπισμό τοξινών στο σπίτι όπως μούχλα και αμίαντος. Μπορεί επίσης να υπάρχουν προβλήματα στο σπίτι, όπως μόλυνση από τοποθεσία κοντά σε χώρο υγειονομικής ταφής, πρώην πετρελαϊκό πεδίο, στεγνό καθάρισμα, βενζινάδικο ή άλλη περιβαλλοντικά επικίνδυνη επιχείρηση. Τυχόν προβλήματα που αποκαλύπτονται σε αυτόν τον τομέα μπορεί να σημαίνουν σοβαρούς κινδύνους για την υγεία και μπορεί να είναι απαγορευτικά ακριβό να διορθωθεί.

Άλλες επιθεωρήσεις

Οι περιοχές που υπόκεινται σε σεισμούς ενδέχεται να απαιτούν αναφορά εδάφους ή / και γεωλογική έκθεση για την εκτίμηση του κινδύνου σοβαρής ζημιάς στην ιδιοκτησία σε περίπτωση τέτοιας καταστροφής. Πολλές περιοχές απαιτούν αναφορές πλημμύρας. Εάν το σπίτι είναι πολύ πιθανό να πλημμυρίσει, δεν θα είστε σε θέση να πάρετε την ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού, που σημαίνει ότι δεν μπορείτε να πάρετε μια υποθήκη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η αγορά ασφάλισης πλημμυρών εκτός από την ασφάλεια του ιδιοκτήτη σπιτιού σας θα λύσει αυτό το πρόβλημα. Στις αγροτικές περιοχές, πρέπει να γίνει έρευνα γης για την επαλήθευση των ορίων της ιδιοκτησίας (σε αστικές περιοχές, τα όρια τείνουν να είναι ήδη πολύ σαφή).

6. Πάρτε ασφάλιση κινδύνου

Περιλαμβάνει την ασφάλεια των ιδιοκτητών σπιτιού και οποιαδήποτε πρόσθετη κάλυψη απαιτείται στη γεωγραφική περιοχή σας (όπως η ασφάλιση πλημμυρών). Θα χρειαστεί να έχετε ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού μέχρι να εξοφληθεί η υποθήκη σας (και ίσως το θέλατε, ούτως ή άλλως).Επιλέξτε τη δική σας ασφαλιστική εταιρεία, η οποία μπορεί να είναι διαφορετική από αυτή που επιλέγει ο δανειστής, και ψωνίστε γύρω για να πάρετε το καλύτερο ποσοστό. (Για να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με την απαραίτητη ασφάλιση, βλέπε

Οδηγός για αρχάριους για ασφάλειες ιδιοκτητών κατοικιών , Ασφαλιστικές συμβουλές για ιδιοκτήτες σπιτιού και Πέντε Ασφαλιστικές Πολιτικές Ο καθένας πρέπει να έχει 7. Αποκτήστε την αναφορά τίτλου και την ασφάλιση τίτλου Αυτά απαιτούνται επίσης από τον δανειστή σας, αλλά και πάλι, θα τα θέλατε ούτως ή άλλως. Η αναφορά τίτλου διασφαλίζει ότι ο τίτλος του ακινήτου είναι σαφής - δηλαδή, ότι δεν υπάρχουν εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου και ότι κανένας άλλος εκτός από τον πωλητή έχει αξίωση σε οποιοδήποτε μέρος του. Η ασφάλεια τίτλου προστατεύει εσάς (και τον δανειστή) από οποιεσδήποτε νομικές προκλήσεις που θα μπορούσαν να προκύψουν αργότερα αν κάτι δεν εμφανίστηκε κατά την αναζήτηση τίτλου. Αν υπάρχει κάποιο πρόβλημα με τον τίτλο (γνωστό ως σύννεφο ή ελάττωμα), ο πωλητής θα χρειαστεί να το διορθώσει έτσι ώστε η πώληση να μπορεί να προχωρήσει ή να σας αφήσει να φύγετε. Ανάλογα με το πού ζείτε, η εταιρεία μεσεγγύησης και η εταιρεία τίτλου μπορεί να είναι η ίδια.

8. Κάντε μια τελική διαδρομή

Είναι καλή ιδέα να επανεξετάσετε το ακίνητο λίγο πριν το κλείσιμο για να βεβαιωθείτε ότι δεν έχουν σημειωθεί νέες ζημιές και ότι ο πωλητής σας έχει αφήσει στοιχεία που καθορίζονται στη συμφωνία αγοράς, όπως συσκευές ή εξαρτήματα . Σε αυτό το σημείο της διαδικασίας, πιθανότατα δεν θα είστε σε θέση να επιστρέψετε έξω εκτός αν το σπίτι έχει υποστεί σοβαρές ζημιές. Ωστόσο, δεν είναι ανήκουστο για έναν μικροεπενδυτή να ασκήσει πίεση στον αντιπρόσωπό του για να ακυρώσει τη συμφωνία για κάτι ασήμαντο.

9. Επανεξέταση του εντύπου HUD-1

Τουλάχιστον μία ημέρα πριν το κλείσιμο, θα λάβετε ένα έντυπο HUD-1 ή την τελική δήλωση των όρων του δανείου και τα έξοδα κλεισίματος. Συγκρίνετε το με την εκτίμηση καλής πίστης που υπογράψατε νωρίτερα. Τα δύο έγγραφα πρέπει να είναι πολύ παρόμοια. Ψάξτε για περιττές, απρόβλεπτες ή υπερβολικές αμοιβές καθώς και απλά λάθη.

10. Κλείστε τη μεσεγγύηση

Η διαδικασία κλεισίματος ποικίλλει κάπως από το κράτος, αλλά θα χρειαστεί να υπογράψετε έναν τόνο γραφικής εργασίας, τον οποίο θα πρέπει να αφιερώσετε και να διαβάσετε προσεκτικά. Ο πωλητής θα έχει έγγραφα για να υπογράψει επίσης. Μετά την υπογραφή όλων των εγγράφων, ο αξιωματικός μεσεγγύησης θα ετοιμάσει μια νέα πράξη που θα σας ονομάσει ως κάτοχο της περιουσίας και θα την στείλει στον καταγραφέα νομού. Θα υποβάλετε την επιταγή του ταμείου ή θα κανονίσετε τραπεζικό έμβασμα για να πληρώσετε για τις προκαταβολές σας και το κόστος κλεισίματος και ο δανειστής σας θα συνεισφέρει τα δάνειά σας για να δεσμευτεί, ώστε να πληρωθεί ο πωλητής και, ενδεχομένως, ο δανειστής του πωλητή.

Αν το καταφέρετε αυτό, θα πάρετε τελικά την κατοχή του σπιτιού.

Συμπέρασμα

Ο πράκτοράς σας θα επιβλέπει όλη αυτή τη διαδικασία, οπότε μην ανησυχείτε υπερβολικά αν δεν καταλαβαίνετε κάθε λεπτομέρεια, εφ 'όσον εμπιστεύεστε τον αντιπρόσωπό σας. Ωστόσο, σε οποιαδήποτε συναλλαγή που τοποθετείτε τόσο πολύ στη γραμμή οικονομικά, είναι καλή ιδέα να έχετε τουλάχιστον μια βασική ιδέα για το τι συμβαίνει, ώστε να μην εκμεταλλευτείτε.