Η ακίνητη περιουσία μεταφέρθηκε κάποτε με τελετουργική πράξη γνωστή ως "livrie of seisin", στην οποία το πρόσωπο που μεταβίβασε τη γη περάσει ένα κλαδί ή ένα χοντρό χλοοτάπητα από τη γη στο πρόσωπο που παραλαμβάνει την γη

Μια λεκτική ή / και γραπτή σύμβαση μπορεί να έχει συνοδεύσει τη χειρονομία, αλλά μόνο την "έπαυλη του seisin" νόμιμα μεταβιβάστηκε τίτλο στο ακίνητο. Φυσικά σήμερα, ο τίτλος στην ακίνητη περιουσία μεταφέρεται με πράξη. γραπτό και υπογεγραμμένο νομικό μέσο που χρησιμοποιείται για τη μεταβίβαση κυριότητας ακίνητης περιουσίας από έναν προηγούμενο ιδιοκτήτη (τον παραχωρητή) σε έναν νέο ιδιοκτήτη (ο δικαιούχος).

Οι πράξεις μπορούν να ταξινομηθούν Οι περισσότερες πράξεις ιδιοκτησίας, ωστόσο, αφορούν ιδιωτικές πράξεις

Οι πράξεις είναι επίσης ταξινομημένες ως επίσημες ή ιδιωτικές πράξεις Οι επίσημες πράξεις εκτελούνται σύμφωνα με δικαστικές ή νομικές διαδικασίες, όπως πράξεις των διαχειριστών και φορολογικές πράξεις. με βάση το είδος της εγγύησης τίτλου που παρέχει ο ανάδοχος τα συμβόλαια εγγύησης παρέχουν το υψηλότερο επίπεδο προστασίας του αγοραστή, ενώ οι πράξεις quitclaim παρέχουν συνήθως το λιγότερο.

Τα πιο συχνά χρησιμοποιούμενα πράγματα Quitclaim χρησιμοποιούνται όταν μεταφέρετε περιουσιακά στοιχεία μεταξύ των μελών της οικογένειας ή θεραπεύετε ένα ελάττωμα στον τίτλο, όπως ένα όνομα που έχει ορθογραφηθεί. Παρόλο που είναι αρκετά συνηθισμένοι και οι περισσότεροι κτηματομεσίτες έχουν εμπειρία που τους απασχολεί, χρησιμοποιούνται συνήθως σε συναλλαγές όπου τα μέρη γνωρίζουν ο ένας τον άλλον - και συνεπώς είναι πιο πιθανό να δεχθούν τους κινδύνους που συνδέονται με την έλλειψη προστασίας των αγοραστών. Μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν όταν μια ιδιοκτησία μεταφέρει ιδιοκτησία χωρίς να πωληθεί, δηλαδή όταν δεν υπάρχουν χρήματα.

Επειδή οι πράξεις quitclaim προσφέρουν μια τέτοια περιορισμένη προστασία αγοραστών, είναι σημαντικό να κατανοήσετε ακριβώς τι παίρνετε όταν αγοράζετε ακίνητα με αυτόν τον τρόπο. Εδώ, πέντε πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε σχετικά με αυτές τις συμβάσεις:

1. Αγοράζετε την ελάχιστη δυνατή προστασία οποιασδήποτε πράξης.

Ονομάζεται επίσης πράξη μη εγγύησης, μια πράξη quitclaim μεταφέρει ο, τιδήποτε συμφέρον έχει ο εκχωρητής επί του παρόντος στην ιδιοκτησία, αν υπάρχει. Ο παραχωρησιούχος μόνο "αποδίδει, απελευθερώνει και ακυρώνει" το ενδιαφέρον του για την περιουσία στον αποδέκτη. Δεν υπάρχουν εγγυήσεις ή υποσχέσεις σχετικά με την ποιότητα του τίτλου. Η πράξη θα διευκρινίσει αυτό με τη συμπερίληψη της γλώσσας όπως "Ο Ανάδοχος δεν παρέχει καμία εγγύηση, ρητή ή σιωπηρή, ως προς τον τίτλο στο περιουσιακό στοιχείο που περιγράφεται εδώ".

Σε περιπτώσεις όπου ο παραχωρησιούχος υπό την ιδιότητα του quitclaim δεν έχει συμφέρον στην ιδιοκτησία , ο παραλήπτης δεν αποκτά τίποτα δυνάμει της αγωγής αποζημίωσης και δεν αποκτά κανένα δικαίωμα εγγύησης κατά του παραχωρητή.

2. Αποδεχτείτε μόνο μια πράξη τελεσίδικης εξαγωγής από τους χορηγούς που γνωρίζετε και εμπιστεύεστε.

Επειδή οι πράξεις που δεν έχουν καμία εγγύηση για την ποιότητα του τίτλου του παραχωρητή, χρησιμοποιούνται γενικά για συναλλαγές χαμηλού κινδύνου μεταξύ ανθρώπων που γνωρίζουν ο ένας τον άλλον και συνήθως δεν περιλαμβάνουν ανταλλαγή χρημάτων.Συνεπώς, οι πράξεις Quitclaim χρησιμοποιούνται συνήθως για τη μεταβίβαση περιουσίας μέσα σε μια οικογένεια, όπως από γονέα σε παιδί ενήλικα, μεταξύ αδελφών ή όταν ένας ιδιοκτήτης περιουσίας παντρεύεται και θέλει να προσθέσει τον / την σύζυγό του στον τίτλο. Quitclaim πράξεις χρησιμοποιούνται επίσης όταν ένα παντρεμένο ζευγάρι κατέχει ένα σπίτι μαζί και αργότερα divorceskj. Όταν ένας συμβαλλόμενος αποκτά το σπίτι σε διακανονισμό διαζυγίου, ο άλλος μπορεί να εκτελέσει μια πράξη τελεσίδικης απαίτησης για να εξαλείψει το συμφέρον του για την ιδιοκτησία (και να συμμορφωθεί με την απόφαση του δικαστηρίου).

3. Μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να καθαρίσουν ένα ελάττωμα τίτλου.

Μια πράξη quitclaim χρησιμοποιείται συχνά για να θεραπεύσει ένα ελάττωμα (ένα "σύννεφο στον τίτλο") στο εγγεγραμμένο ιστορικό ενός τίτλου ακίνητης περιουσίας. Τα ελαττώματα του τίτλου περιλαμβάνουν στοιχεία όπως ζητήματα με διατύπωση (για παράδειγμα, σε έγγραφο που δεν συμμορφώνεται με τα πρότυπα κράτους), υπογραφή που λείπει (όπως αυτή του συζύγου) ή μη καταγραφή των ακινήτων. Για παράδειγμα, αν το όνομα ενός κατόχου έχει ορθογραφικά αναφερθεί σε μια πράξη εγγύησης που έχει εγγραφεί στο δημόσιο αρχείο, μπορεί να εκτελεστεί μια πράξη παράλειψης με τη σωστή ορθογραφία στον υποψήφιο για να τελειοποιήσει τον τίτλο.

Ως ένα άλλο παράδειγμα, υποθέστε ότι μια αναζήτηση τίτλου αποκαλύπτει ότι ο σύζυγος ενός παρελθόντος παραχωρησιού μπορεί να έχει συμφέρον στην ιδιοκτησία επειδή δεν εκτέλεσε σωστά μια προηγούμενη πράξη στην αλυσίδα του τίτλου. Σε αυτή την περίπτωση, ο σύζυγος του παρελθόντος παραχωρησιού μπορεί να κληθεί να εκτελέσει μια παραιτηρή πράξη προς τον παρόντα κάτοχο «παραίτηση» από κάθε συμφέρον που μπορεί να έχει στην ιδιοκτησία.

4. Είναι τόσο αποτελεσματικές όσο μια πράξη εγγύησης για τη μεταβίβαση τίτλου - αλλά μόνο αν ο τίτλος είναι καλός.

Μια πράξη quitclaim μπορεί να μεταφέρει τον τίτλο αποτελεσματικά όπως μια πράξη εγγύησης εάν ο παραχωρησιούχος έχει καλό τίτλο όταν παραδίδεται η πράξη. Είναι όμως η έλλειψη εγγυήσεων που καθιστούν μια πράξη αποζημίωσης λιγότερο ελκυστική από την πλευρά του αποδέκτη. Εάν ο τίτλος περιέχει κάποιο ελάττωμα, για παράδειγμα, ο αποδέκτης δεν έχει καμία νομική προσφυγή κατά του παραχωρητή βάσει της πράξης. Αντίθετα, συχνά χρησιμοποιείται μια πράξη μη αναγνώρισης (quitclaim) εάν ο παραχωρησιούχος δεν είναι σίγουρος για την κατάσταση του τίτλου (αν περιέχει οποιαδήποτε ελαττώματα) ή εάν ο παραχωρησιούχος δεν επιθυμεί καμία ευθύνη σύμφωνα με τους διακανονισμούς τίτλου.

5. Μια παράβαση της επίδικης απαίτησης επηρεάζει την κυριότητα και το όνομα της πράξης, όχι την υποθήκη.

Επειδή οι πράξεις απαράδεκτης εκθέτουν τον αιτούντα σε ορισμένους κινδύνους, χρησιμοποιούνται συχνότερα μεταξύ των μελών της οικογένειας και όπου δεν υπάρχει ανταλλαγή χρημάτων. Λόγω αυτού, οι πράξεις quitclaim συνήθως δεν χρησιμοποιούνται σε καταστάσεις όπου το εμπλεκόμενο ακίνητο έχει εκκρεμή υποθήκη. Μετά από όλα, θα ήταν δύσκολο για πολλούς παραχωρησιούχους να πληρώσουν μια υποθήκη χωρίς τα έσοδα από την πώληση του ακινήτου.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ωστόσο, τα περιουσιακά στοιχεία quitclaim χρησιμοποιούνται όταν ο παραχωρησιούχος έχει υποθήκη. Σε αυτή την περίπτωση, ο παραχωρησιούχος παραμένει υπεύθυνος για την υποθήκη, ακόμη και μετά την μεταβίβαση της κυριότητας μέσω της εκτέλεσης μιας τελεσίδικης πράξης. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το quitclaim τίτλο μεταφοράς τίτλων αλλά δεν έχει καμία επίδραση στις υποθήκες. Η κατάσταση αυτή μπορεί να χειροτερέψει εάν η υποθήκη περιέχει μια ρήτρα για την πώληση , μια κοινή διάταξη που ορίζει ότι ολόκληρο το δάνειο καθίσταται απαιτητό μόλις μεταβιβαστεί ο τίτλος (όχι μόνο αν το ακίνητο πωληθεί "με ανταλλαγή χρημάτων, όπως φαίνεται να σημαίνει το όνομα" οφειλόμενο στην πώληση ").

Αν ο παραχωρησιούχος έχει ζητήσει την ακύρωση του ακινήτου με την πεποίθηση ότι ο δικαιούχος θα καταβάλει τις ενυπόθηκες δόσεις, ο παραχωρησιούχος δεν έχει προσφυγή εάν ο δικαιούχος δεν παύσει να πραγματοποιεί πληρωμές ή δεν πωλεί το ακίνητο σε άλλο. Για να μετριαστούν πιθανά οικονομικά και νομικά προβλήματα, ο δανειστής μπορεί να αναλάβει την υποθήκη με τον δανειστή (με την έγκριση του δανειστή) ή να αναχρηματοδοτήσει το ακίνητο και να εξοφλήσει το αρχικό δάνειο. Για να προστεθεί προστασία στον παραχωρητή, μπορεί να συνταχθεί μια νομικά εκτελεστή συμφωνία για την τεκμηρίωση των όρων πληρωμής.

Η κατώτατη γραμμή

Η μεταβίβαση του τίτλου ενός κατόχου γίνεται με πράξη. Ορισμένα βασικά στοιχεία πρέπει να περιλαμβάνονται στην πράξη για να είναι νόμιμη. Διαφορετικές πράξεις προσφέρουν διάφορα επίπεδα προστασίας στον αποδέκτη και οι υποχρεώσεις του παραχωρητή καθορίζονται από τη μορφή της πράξης. Μια πράξη quitclaim προσφέρει το χαμηλότερο επίπεδο προστασίας του αγοραστή και χρησιμοποιείται γενικά όταν ο τίτλος μεταφέρεται μεταξύ των μελών της οικογένειας ή για να καθαρίσει ένα ελάττωμα στον τίτλο. Εάν η ιδιοκτησία έρχεται με το λεγόμενο «πράξη ειδικής χρήσης» - το οποίο μπορεί να είναι πράξη διόρθωσης, δωρεές ή πράξη απελευθέρωσης - αυτές συνήθως δεν προσφέρουν προστασία περισσότερο από μια πράξη τελεσίδικης αγωγής. Εξετάστε τους προσεκτικά, επίσης. Και φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο πληρεξούσιο ακινήτων: Οι πράξεις είναι σημαντικά νομικά έγγραφα που επηρεάζουν τα συμφέροντα και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας.