Από την πρώτη απόφαση να επενδύσετε σε ακίνητα στην αγορά της πρώτης σας μίσθωσης ακινήτων, πρέπει να γίνουν πολλά. Αυτό το καθήκον μπορεί να αποθαρρύνει τον επενδυτή για πρώτη φορά. Η ιδιοκτησία ιδιοκτησίας είναι μια σκληρή επιχείρηση και το πεδίο είναι γεμάτο με ορυχεία ξηράς που μπορεί να καταστρέψει τις επιστροφές σας. Εδώ θα ρίξουμε μια ματιά στα κορυφαία 10 πράγματα που πρέπει να εξετάσετε κατά την αγορά για ένα εισόδημα ιδιοκτησίας.

Ξεκινώντας την αναζήτησή σας

Παρόλο που ίσως θελήσετε έναν κτηματομεσίτη να σας βοηθήσει να ολοκληρώσετε την αγορά ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου, θα πρέπει να ξεκινήσετε την έρευνα για την επένδυσή σας μόνοι σας. Έχοντας έναν πράκτορα μπορεί να ασκήσει περιττή πίεση για να αγοράσει προτού βρείτε ένα ακίνητο που σας ταιριάζει. Το πιο σημαντικό είναι να υιοθετήσετε μια αμερόληπτη προσέγγιση σε όλα τα ακίνητα και τις γειτονιές εντός της επενδυτικής σας περιοχής.

Το φάσμα των επενδύσεών σας θα περιοριστεί από το αν σκοπεύετε να διαχειριστείτε ενεργά την ιδιοκτησία (να είστε ιδιοκτήτης ακινήτου) ή να μισθώσετε κάποιον άλλο για να το διαχειριστείτε. Αν σκοπεύετε να διαχειριστείτε ενεργά, δεν πρέπει να πάρετε μια ιδιοκτησία που είναι πολύ μακριά από το σημείο που ζείτε. Εάν πρόκειται να πάρετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για να το φροντίσει για σας, εγγύτητα σας με την ιδιοκτησία θα είναι λιγότερο από ένα ζήτημα.

Ας ρίξουμε μια ματιά στα 10 κορυφαία πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη κατά την αναζήτηση της κατάλληλης ιδιοκτησίας ενοικίασης.

1. Γειτονιά: Η ποιότητα της γειτονιάς στην οποία αγοράζετε θα επηρεάσει τόσο τους τύπους των ενοικιαστών που προσελκύετε όσο και πόσο συχνά αντιμετωπίζετε κενές θέσεις. Για παράδειγμα, αν αγοράσετε σε μια γειτονιά κοντά σε ένα πανεπιστήμιο, οι πιθανότητες είναι ότι η δεξαμενή δυνητικών ενοικιαστών θα αποτελείται κυρίως από φοιτητές και ότι θα αντιμετωπίσετε κενές θέσεις σε αρκετά τακτική βάση (κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού, όταν οι μαθητές τείνουν να επιστρέφουν Σπίτι).
2. Φόροι ακίνητης περιουσίας: Οι φόροι ακίνητης περιουσίας δεν είναι τυποποιημένοι σε όλους τους τομείς και, ως επενδυτής που σχεδιάζει να κερδίσει χρήματα από το ενοίκιο, θέλετε να γνωρίζετε πόσα θα χάσετε από τους φόρους. Οι υψηλοί φόροι ιδιοκτησίας μπορεί να μην είναι πάντα κακοί, αν η γειτονιά είναι ένα εξαιρετικό μέρος για μακροχρόνιους ενοικιαστές, αλλά οι δύο δεν συμβαδίζουν απαραίτητα χέρι-χέρι. Το γραφείο αξιολόγησης της πόλης θα έχει όλες τις φορολογικές πληροφορίες που υπάρχουν ή μπορείτε να μιλήσετε με τους ιδιοκτήτες σπιτιού στην κοινότητα.
3. Σχολεία: Οι ενοικιαστές σας μπορεί να έχουν ή να σχεδιάζουν να έχουν παιδιά, έτσι θα χρειαστούν ένα μέρος κοντά σε ένα αξιοπρεπές σχολείο. Όταν βρείτε μια καλή ιδιοκτησία κοντά σε ένα σχολείο, θα θέλετε να ελέγξετε την ποιότητα του σχολείου, καθώς αυτό μπορεί να επηρεάσει την αξία της επένδυσής σας. Εάν το σχολείο έχει κακή φήμη, οι τιμές θα αντικατοπτρίζουν την αξία της ιδιοκτησίας σας ελάχιστα. Παρόλο που θα ανησυχήσετε κυρίως για τη μηνιαία ταμειακή ροή, η συνολική αξία της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας σας έρχεται να παίξει όταν τελικά την πουλήσετε.
4. Εγκλήματα: Κανείς δεν θέλει να ζήσει δίπλα σε ένα καυτό σημείο για εγκληματική δραστηριότητα. Πηγαίνετε στην αστυνομία ή τη δημόσια βιβλιοθήκη για ακριβή στατιστικά στοιχεία εγκλημάτων για διάφορες γειτονιές, αντί να ζητάτε από τον ιδιοκτήτη σπιτιού που ελπίζει να πουλήσει το σπίτι σας. Τα αντικείμενα που πρέπει να αναζητηθούν είναι τα ποσοστά βανδαλισμού, τα σοβαρά εγκλήματα, τα μικρά εγκλήματα και η πρόσφατη δραστηριότητα (ανάπτυξη ή επιβράδυνση). Ίσως θελήσετε επίσης να ρωτήσετε για τη συχνότητα της αστυνομικής παρουσίας στη γειτονιά σας.
5. Αγορά εργασίας: Οι τοποθεσίες με αυξανόμενες ευκαιρίες απασχόλησης τείνουν να προσελκύουν περισσότερους ανθρώπους - δηλαδή περισσότερους μισθωτές. Για να μάθετε πώς μια συγκεκριμένη περιοχή ποσοστά, πηγαίνετε απευθείας στο Γραφείο Στατιστικής Εργασίας του Ηνωμένου Βασιλείου ή στην τοπική βιβλιοθήκη σας. Αν παρατηρήσετε μια ανακοίνωση για μια νέα μεγάλη εταιρεία που μετακομίζει στην περιοχή, μπορείτε να είστε σίγουροι ότι οι εργαζόμενοι θα συρρέουν στην περιοχή. Ωστόσο, αυτό μπορεί να αναγκάσει τις τιμές των κατοικιών να αντιδράσουν (είτε αρνητικά είτε θετικά), ανάλογα με την εταιρεία που κινείται μέσα. Το κατώτερο σημείο εδώ είναι ότι αν θέλετε τη νέα εταιρεία στην αυλή σας, οι ενοικιαστές σας πιθανώς θα πάρα πολύ.
6. Παροχές: Ελέγξτε τη δυνητική γειτονιά για τρέχοντα ή προβλεπόμενα πάρκα, εμπορικά κέντρα, γυμναστήρια, κινηματογραφικές αίθουσες, κόμβους δημόσιων συγκοινωνιών και όλα τα άλλα προνόμια που προσελκύουν ενοικιαστές. Πόλεις, και μερικές φορές ακόμη και συγκεκριμένες περιοχές μιας πόλης, έχουν πολλά διαφημιστικά έντυπα που θα σας δώσουν μια ιδέα για το πού μπορεί να βρεθεί ο καλύτερος συνδυασμός δημόσιων ανέσεων και ιδιωτικής ιδιοκτησίας.
7. Άδειες οικοδόμησης και μελλοντική ανάπτυξη: Το τμήμα πολεοδομικού σχεδιασμού θα έχει πληροφορίες για όλες τις νέες εξελίξεις που έρχονται ή έχουν τοποθετηθεί στην περιοχή. Εάν υπάρχουν πολλά νέα condos, επιχειρηματικά πάρκα ή εμπορικά κέντρα που ανεβαίνουν στην περιοχή σας, είναι μάλλον ένας καλός χώρος ανάπτυξης. Ωστόσο, προσέξτε για νέες εξελίξεις που θα μπορούσαν να βλάψουν την τιμή των γύρω περιουσιών, για παράδειγμα, προκαλώντας την απώλεια ενός πράσινου χώρου φιλικού προς τη δραστηριότητα. Τα επιπρόσθετα καταλύματα ή / και νέες κατοικίες θα μπορούσαν επίσης να εξασφαλίσουν ανταγωνισμό για τους ενοικιαστές σας, οπότε να γνωρίζετε τη δυνατότητα αυτή.
8. Αριθμός Καταλόγων και Κενές Θέσεις: Αν υπάρχει ένας ασυνήθιστα υψηλός αριθμός καταχωρίσεων για μια συγκεκριμένη γειτονιά, αυτό μπορεί είτε να σηματοδοτήσει ένα εποχιακό κύκλο είτε μια γειτονιά που έχει «πάει άσχημα». Βεβαιωθείτε ότι έχετε καταλάβει ποια είναι πριν αγοράσετε. Θα πρέπει επίσης να καθορίσετε εάν μπορείτε να καλύψετε τις εποχικές διακυμάνσεις των κενών θέσεων. Παρόμοια με τις καταχωρίσεις, τα ποσοστά κενών θέσεων θα σας δώσουν μια ιδέα για το πόσο επιτυχημένη θα είστε στην προσέλκυση ενοικιαστών. Τα υψηλά ποσοστά κενών απαιτούν από τους ιδιοκτήτες να μειώσουν τα ενοίκια, προκειμένου να αποσπάσουν τους μισθωτές. Τα χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες να αυξήσουν τις τιμές ενοικίασης.
9. Ενοίκια: Το εισόδημα από ενοίκια θα είναι το ψωμί και το βούτυρο της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας σας, οπότε πρέπει να ξέρετε τι είναι το μέσο ενοίκιο στην περιοχή. Αν η χρέωση του μέσου μισθώματος δεν είναι αρκετή για να καλύψει την πληρωμή υποθηκών, τους φόρους και άλλα έξοδα, τότε θα πρέπει να συνεχίσετε να ψάχνετε. Να είστε βέβαιος να διερευνήσει την περιοχή αρκετά καλά για να μετρήσετε όπου η περιοχή θα είναι επικεφαλής τα επόμενα πέντε χρόνια.Εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά την περιοχή τώρα, αλλά οι σημαντικές βελτιώσεις είναι στο κατάστημα και οι φόροι περιουσίας αναμένεται να αυξηθούν, τότε τι θα μπορούσε να είναι προσιτό τώρα μπορεί να σημαίνει χρεοκοπία αργότερα.
10. Φυσικές καταστροφές: Η ασφάλιση είναι μια άλλη δαπάνη που θα πρέπει να αφαιρέσετε από τις αποδόσεις σας, οπότε είναι καλό να γνωρίζετε πόσο θα χρειαστεί να μεταφέρετε. Αν μια περιοχή είναι επιρρεπής σε σεισμούς ή πλημμύρες, η πληρωμή για την επιπλέον ασφάλιση μπορεί να φάνε μακριά από το εισόδημά σας από ενοίκια.

Λήψη πληροφοριών

Συζητήστε με τους ενοικιαστές καθώς και με τους ιδιοκτήτες σπιτιού στη γειτονιά. Οι ενοικιαστές θα είναι πολύ πιο ειλικρινείς για τις αρνητικές πτυχές της περιοχής, επειδή δεν έχουν καμία επένδυση σε αυτό. Εάν βρίσκεστε σε μια συγκεκριμένη γειτονιά, προσπαθήστε να την επισκεφθείτε σε διαφορετικές ώρες σε διαφορετικές ημέρες της εβδομάδας για να δείτε τους μελλοντικούς γείτονές σας σε δράση.

Η Φυσική Ιδιοκτησία

Σε γενικές γραμμές, η καλύτερη επένδυση σε ακίνητα για αρχάριους είναι μια κατοικημένη μονοκατοικία ή μια συγκυριαρχία. Τα condos έχουν χαμηλή συντήρηση επειδή ο σύνδεσμος condo είναι εκεί για να βοηθήσει με πολλές από τις εξωτερικές επισκευές, αφήνοντάς σας να ανησυχείτε για το εσωτερικό. Επειδή τα condos δεν είναι πραγματικά ανεξάρτητες μονάδες διαβίωσης, ωστόσο, τείνουν να συγκεντρώνουν χαμηλότερα ενοίκια και να εκτιμούν πιο αργά από μονοκατοικίες.

Οι μονοκατοικίες τείνουν να προσελκύουν μακροπρόθεσμους μισθωτές με τη μορφή οικογενειών και ζευγαριών. Ο λόγος για τον οποίο οι οικογένειες ή δύο ενήλικες σε μια σχέση είναι γενικά καλύτεροι μισθωτές από ένα άτομο είναι επειδή είναι πιο πιθανό να είναι οικονομικά σταθεροί και να πληρώνουν τακτικά το ενοίκιο. Αυτό οφείλεται στο απλό γεγονός ότι δύο μπορούν να ζήσουν σχεδόν εξίσου φθηνά με ένα (όσον αφορά τα τρόφιμα, το μίσθωμα και τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας) ενώ ταυτόχρονα απολαμβάνουν διπλό εισόδημα. Ως ιδιοκτήτης, θέλετε να βρείτε μια ιδιοκτησία και μια γειτονιά που θα προσελκύσει αυτό το είδος δημογραφικών.

Όταν μειώνεται η γειτονιά, αναζητήστε ένα ακίνητο που έχει δυνατότητες εκτίμησης και μια καλή προβλεπόμενη ταμειακή ροή. Ελέγξτε τα ακίνητα που είναι πιο ακριβά από ό, τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά καθώς και εκείνα που βρίσκονται κοντά σας - τα ακίνητα μπορούν συχνά να πουλήσουν κάτω από την τιμή εισαγωγής τους. Παρακολουθήστε τις τιμές εισαγωγής άλλων ακινήτων και ζητήστε από τους αγοραστές για την τελική τιμή πώλησης να αποκτήσουν μια ιδέα για το ποια είναι η αγοραία αξία στην περιοχή. Για τις δυνατότητες ανατίμησης, ψάχνετε για ένα ακίνητο που, με λίγες καλλυντικές αλλαγές και μερικές ανακαινίσεις, θα προσελκύσει ενοικιαστές που είναι πρόθυμοι να πληρώσουν υψηλότερα ενοίκια. Αυτό θα σας εξυπηρετήσει επίσης με την αύξηση της αξίας του σπιτιού αν επιλέξετε να το πουλήσετε μετά από λίγα χρόνια.

Όσον αφορά τις ταμειακές ροές, θα πρέπει να κάνετε μια ενημερωμένη εικασία. Πάρτε το μέσο μίσθωμα για τη γειτονιά και αφαιρέστε την αναμενόμενη μηνιαία πληρωμή υποθηκών, τους φόρους ακίνητης περιουσίας (διαιρεμένος κατά 12 μήνες), τα έξοδα ασφάλισης (επίσης διαιρούμενα με 12) και ένα γενναιόδωρο επίδομα για συντήρηση και επισκευές. Μην ψέματα για τον εαυτό σας και υποτιμάτε το κόστος συντήρησης και επισκευών ή θα πληρώσετε για αυτό όταν ολοκληρωθεί η συμφωνία. Εάν όλα αυτά τα στοιχεία βγαίνουν ακόμα ή, καλύτερα ακόμα, με λίγο αριστερά, μπορείτε τώρα να καλέσετε τον κτηματομεσίτη σας να υποβάλει μια προσφορά και, αν όλα πάνε καλά, να παραγγείλετε επαγγελματικές κάρτες με Landlord η κορυφή.

Έτοιμοι να κάνετε κίνηση;

Βεβαιωθείτε ότι έχετε το καλύτερο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων εάν επιθυμείτε να επενδύσετε σε ένα ακίνητο ενοικίασης.

Η κατώτατη γραμμή

Κάθε κράτος έχει καλές πόλεις, κάθε πόλη έχει καλές γειτονιές και κάθε γειτονιά έχει καλές ιδιότητες, αλλά χρειάζεται πολλή εργασία με τα πόδια και έρευνα για να ευθυγραμμιστούν και τα τρία. Όταν βρείτε την ιδανική ιδιοκτησία ενοικίασης, διατηρήστε τις προσδοκίες σας ρεαλιστικές και βεβαιωθείτε ότι τα δικά σας οικονομικά βρίσκονται σε αρκετά υγιή κατάσταση, ώστε να μπορείτε να περιμένετε να αρχίσουν να παράγουν ταμειακές ροές το ακίνητο και όχι να το χρειάζονται απεγνωσμένα. Η επένδυση σε ακίνητα δεν ξεκινά με την αγορά ακινήτου - αρχίζει με τη δημιουργία της οικονομικής κατάστασης όπου μπορείτε να αγοράσετε ένα ακίνητο ενοικίασης.