Η αγορά ενός σπιτιού είναι συχνά η πιο σημαντική οικονομική εκδήλωση που πολλοί άνθρωποι αντιμετωπίζουν ποτέ. Οι περισσότεροι από εμάς, όμως, δεν μπορούν να βγουν και να πετάξουν τα δεκάδες, ακόμα εκατοντάδες, χιλιάδων δολαρίων που απαιτούνται. Αντ 'αυτού, οι αγοραστές σπιτιού πρέπει συχνά να δανείζονται τη συντριπτική πλειοψηφία της τιμής αγοράς - υπό μορφή υποθήκης - από μια ομάδα με καλύτερη τσέπη, όπως μια τράπεζα ή εταιρεία υποθηκών.

Ενώ υπάρχει μια μοιραία σειρά υποθηκών, αυτό το άρθρο επικεντρώνεται σε έναν τύπο - η υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου, ή βραχίονα ARM. Σε αυτό το άρθρο, θα ρίξουμε μια ματιά σε ARMs για να δούμε πώς λειτουργούν, και να αποκαλύψει μερικούς διαφορετικούς τύπους ρυθμιζόμενου επιτοκίου υποθήκες.

Στεγαστικά ρυθμιζόμενης τιμής (ARM)
Ένα ARM είναι ένας τύπος υποθήκης στον οποίο το επιτόκιο που χρεώνεται στο δανεισμένο ποσό ποικίλλει ανάλογα με το υποκείμενο δείκτη. Δεδομένου ότι το υποκείμενο ποσοστό δείκτη ποικίλλει, το ίδιο συμβαίνει και με το μηνιαίο ποσό πληρωμής για την υποθήκη. Αυτό είναι το αντίθετο από μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου, η οποία καθορίζει το επιτόκιο που χρεώνεται σε μια καθορισμένη περίοδο και οι πληρωμές δεν αλλάζουν.

Σε γενικές γραμμές, ένα ARM επιτρέπει στον δανειολήπτη να λάβει υποθήκη με επιτόκιο που είναι συνήθως χαμηλότερο από ένα τύπο πάγιου επιτοκίου, τουλάχιστον στην αρχή. Το επιτόκιο είναι συνήθως ένα ορισμένο ποσό πάνω από ένα δείκτη, όπως το επιτόκιο "κόστος των κεφαλαίων". Καθώς αλλάζει ο δείκτης του δείκτη, το ίδιο ισχύει και για το επιτόκιο του ARM. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα ARM, βλέπε Υποθήκες: Fixed Rate Versus Ρυθμιζόμενη Τιμή , Αμερικάνικο Όνειρο ή Στεγαστικό Εφιάλτης; και ARMed and Dangerous ). >

Hybrid ARM

Ένα υβριδικό ARM είναι ίσως το πιο γνωστό είδος ARM. Ξεκινάει με μια χρονική περίοδο, όπως πέντε χρόνια, στην οποία το επιτόκιο είναι σταθερό. Μετά από αυτό το χρονικό διάστημα, επαναρυθμίζεται κάθε έτος με τον δείκτη ρυθμού ή όσο το δυνατόν πλησιέστερα σε αυτό, όπως μπορεί να διαχειριστεί δεδομένου ότι τα όρια των ετήσιων αλλαγών. Αυτός ο τύπος ARM είναι ιδιαίτερα καλός αν πρόκειται να είστε στο σπίτι σας για λίγα μόνο χρόνια. Λαμβάνετε ένα χαμηλότερο επιτόκιο κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου και μπορείτε να σχεδιάσετε να πουλήσετε πριν την επανεκκίνηση της μηνιαίας πληρωμής.

Παράδειγμα - Ένα υβριδικό βραχίονα Vs. μια σταθερή υποθήκη 30 ετών
Αν δανείστηκε $ 250.000 με υποθήκη πάγιου επιτοκίου 30 ετών στο 6. 5%, οι μηνιαίες πληρωμές σας θα ήταν $ 1, 580. 17 για τη διάρκεια ζωής του δανείου. Εάν, από την άλλη πλευρά, παίρνετε ένα υβριδικό ARM στο 4% για πέντε χρόνια και ένα δείκτη για το υπόλοιπο, οι πρώτες 60 μηνιαίες πληρωμές σας θα είναι μόνο $ 1, 193. 54. Τότε θα αλλάζονταν κάθε χρόνο καθώς το επιτόκιο επαναρυθμίζεται κάθε χρόνο. Αν, για παράδειγμα, ο νέος συντελεστής στην αρχή του έτους έξι είναι 8%, τότε η πληρωμή θα γίνει $ 1, 745. 22. Η πληρωμή αυτή μπορεί να αλλάξει προς τα επάνω ή προς τα κάτω, ανάλογα με την κίνηση στο δείκτη.

Επιλογή ARM Ένας άλλος τύπος ARM είναι η επιλογή ARM. Αυτός είναι ένας τύπος υποθήκης που μπορεί να προσφέρει διάφορες επιλογές πληρωμής που κυμαίνονται από μια ελάχιστη επιλογή πληρωμής, η οποία συνήθως είναι μικρότερη από το μηνιαίο επιτόκιο, σε μια επιταχυνόμενη επιλογή πληρωμής, η οποία θα μειώσει τη διάρκεια της υποθήκης.

Τα ARM επιλογής είναι ελκυστικά για ορισμένους δανειολήπτες λόγω των χαμηλών ελάχιστων πληρωμών τους και των επιλογών μόνο για τόκους, οι οποίες επιτρέπουν στους δανειολήπτες να πληρούν τις προϋποθέσεις για μεγαλύτερα ποσά. Ωστόσο, ενώ οι χαμηλότερες πληρωμές μπορεί να είναι ελκυστικές για τους δανειολήπτες, αυτές οι πληρωμές έρχονται με ορισμένους πρόσθετους κινδύνους για τους δανειολήπτες.
Κυρίως, οποιαδήποτε διαφορά μεταξύ του ελάχιστου ποσού πληρωμής και του ποσού που θα καταβληθεί στο πλαίσιο ενός πλήρως αποσβεσθέντος δανείου (όπως δάνειο σταθερού επιτοκίου) είναι

προστεθεί

στο οφειλόμενο ποσό. Όταν το οφειλόμενο ποσό φθάνει σε ένα ορισμένο όριο, όπως το 125% του αρχικού ποσού του δανείου ή ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, όπως για παράδειγμα πέντε χρόνια, η πληρωμή ξαφνικά επαναφέρει σε επίπεδο όπου τώρα αρχίζει να πληρώνει τον κύριο υπόχρεο καθώς και το ενδιαφέρον για το υπόλοιπο του δανείου. Παράδειγμα - Επιλογή ARM Πληρωμή σεναρίου Ας υποθέσουμε ότι έχετε δανειστεί $ 250, 000 με χαμηλό δείκτη 1,50%. Η αρχική ελάχιστη μηνιαία πληρωμή θα είναι μόνο $ 862. 80 - πολύ προσιτό. Αλλά, η πλήρως αποσβεσθείσα πληρωμή στο δείκτη του δανείου, για παράδειγμα, 6. 2% θα ήταν $ 1, 531. 17, οπότε η διαφορά των $ 668. Το 37 προστίθεται στο κεφάλαιο υποθήκης σας κάθε μήνα. Κατά το δεύτερο έτος, οι όροι του δανείου σας ενδέχεται να προκαλέσουν ελαφρά αύξηση της ελάχιστης πληρωμής στα $ 927. 51, αλλά το αποσβεσμένο ποσό είναι τώρα $ 1, 659. 40 επειδή ο δείκτης έχει αυξηθεί στο 6. 56% - και τώρα $ 731. 89 προστίθεται στο υπόλοιπο κάθε μήνα. Μέχρι τη στιγμή που το έτος 5 κυλά γύρω, θα μπορούσατε να πληρώσετε τουλάχιστον $ 1, 071. 85, ενώ το δείκτη δανείου 's έχει αυξηθεί σε 8%, και προσθέτετε περίπου 940 δολάρια το μήνα στον κύριο υπόχρεο. Δεν είναι πολύ κακό, μέχρι στιγμής, αλλά σε κάποιο σημείο, θα πρέπει να αρχίσετε να πληρώνετε τον κύριο. Η τράπεζα, τελικά, θέλει τα χρήματά της πίσω.

Εδώ μπαίνει το Έτος 6 και η επιλογή ARM επαναρυθμίζεται. Χάρη στην πραγματοποίηση μόνο των χαμηλών ελάχιστων πληρωμών, θα χρωστάκατε σχεδόν 300.000 δολάρια αντί για 250.000 δολάρια. Στο 8%, οι μηνιαίες πληρωμές για τα υπόλοιπα 25 χρόνια θα είναι $ 2, 312. 10, περισσότερες από δύο φορές που πληρώνετε το Έτος 5 και σχεδόν τρεις φορές αυτό που πληρώσατε στο Έτος 1. Ouch! Αυτός ο τύπος δανείου είναι ο καλύτερος για τους ανθρώπους που θέλουν να ξεκινήσουν τη χαμηλή μηνιαία πληρωμή, αλλά μπορούν να αντέξουν σε πολύ υψηλότερη μηνιαία πληρωμή. Είναι επίσης καλό για όσους θα μετακινηθούν πριν την επαναφορά του ARM. Σημείωση

: Θα πρέπει

όχι να χρησιμοποιηθεί για να αποκτήσετε ένα μεγαλύτερο σπίτι με μεγαλύτερο δάνειο μόνο και μόνο επειδή μπορείτε τώρα να κάνετε τις χαμηλές αρχικές πληρωμές. Εάν αποφασίσετε να πάτε στη διαδρομή ARM, ειδικά στην επιλογή ARM, μπορείτε να κάνετε πολλά πράγματα για να ελαχιστοποιήσετε τον πόνο που θα συμβεί όταν ο ρυθμός και η πληρωμή επαναφέρονται. Βασικά, όλα αυτά βυθίζονται στον προγραμματισμό μπροστά: Η πληρωμή σας:

Να γνωρίζετε πόσο από κάθε πληρωμή προορίζεται για το ενδιαφέρον και πόσο πηγαίνει προς τον κύριο κάθε μήνα. Προσπαθήστε να πληρώσετε τουλάχιστον το σύνολο των τόκων, έτσι ώστε το ποσό του δανείου να μην αυξάνεται. Για την επιλογή ARM, αυτό σημαίνει ότι αγνοείτε τις εντυπωσιακά χαμηλές μηνιαίες πληρωμές και πληρώνετε περισσότερα από την αρχή. Σε ένα δείκτη επιτόκιο 6,2%, $ 250, 000 θα δημιουργήσει $ 1, 291.67 μόνο με τόκο τον πρώτο μήνα. Αν δεν πληρώσετε τουλάχιστον τόσο πολύ, το επιτόκιο προστίθεται στο υπόλοιπο του δανείου, καθιστώντας τα πράγματα χειρότερα στο μέλλον. (Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στο
Κατανόηση της δομής πληρωμής ενυπόθηκων δανείων

1. και Να είστε λιγότερο υποθηκοποιημένος .) Ο δανειστής σας: πληρώνουν αργά ή πηγαίνουν σε αθέτηση. Ο ιδιοκτήτης της υποθήκης θέλει τα χρήματά της πίσω, οπότε θα προτιμούσε να διαπραγματευτεί μαζί σας παρά να πάρει το σπίτι σας μέσω αποκλεισμού. Έχετε κίνητρο να συνεχίσετε να πληρώνετε το δάνειό σας - τελικά, ζείτε εκεί. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με την αποφυγή αποκλεισμού, βλέπε Μπορείτε να αλλάξετε την υποθήκη σε σταθερό επιτόκιο
2. δανείου ή να διαπραγματευτείτε μια πληρωμή με μπαλόνια. Αυτό το μπαλόνι, για παράδειγμα, μπορεί είτε να εξοφληθεί με την πώληση του σπιτιού 13 ή 14 χρόνια από τώρα είτε με επαναδιαπραγμάτευση και πάλι, καθώς το τέλος της καθορισμένης περιόδου πλησιάζει. Το εισόδημά σας: Φέρτε περισσότερα εισοδήματα! Θα μπορούσατε ίσως να πάρετε μια εργασία μερικής απασχόλησης το Σάββατο ή να νοικιάσετε ένα δωμάτιο. Ενώ οι τελευταίοι δεν θα δουλεύουν για όλους, αν υπάρχει κάποιο κολέγιο κοντά, οι μαθητές ψάχνουν πάντα για ένα μέρος για να ζήσουν και θα μπορούσατε να βρείτε κάποιον με τον οποίο θα έχετε μαζί σας. Απλώς να γνωρίζετε τις επιπτώσεις φόρου εισοδήματος για αυτόν τον τύπο λύσης καθώς και οποιονδήποτε νόμο τοπικού ιδιοκτήτη. Τα έξοδά σας: Κόψτε όλα τα περιττά έξοδα. Χρειάζεστε πραγματικά όλα τα 3, 759 κανάλια του ψηφιακού πακέτου καλωδίων ή ένα κινητό τηλέφωνο για όλους στην οικογένεια; Και τι γίνεται με αυτό το τρίτο ή τέταρτο αυτοκίνητο; Ακριβώς επειδή το σπίτι σας έχει ένα γκαράζ τριών αυτοκινήτων δεν σημαίνει ότι πρέπει να έχετε τρία αυτοκίνητα για να το βάλετε. Η τοποθεσία σας:

   Σκεφτείτε τη μετακίνηση. Ήσασταν σε θέση να ζήσετε σε ένα μεγάλο σπίτι για μια χαμηλή μηνιαία πληρωμή, αλλά θα μπορούσε να είναι ειλικρινά μακριά από την προσέγγισή σας μόλις η απόσβεση πραγματικά κλωτσιές μέσα Πωλήστε το σπίτι και να μειώσει. Ας ελπίσουμε ότι μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι τουλάχιστον για να εξοφλήσετε το κύριο υπόλοιπο, ακόμη και αν δεν καταλήξετε να κάνετε χρήματα για τη συμφωνία. Αν οφείλετε περισσότερα από ό, τι μπορεί να αντλήσει, ίσως χρειαστεί να το πωλήσετε ούτως ή άλλως και να επαναδιαπραγματευτείτε το υπόλοιπο ποσό με τον δανειστή σας. Η αποχώρηση από τους δικούς σας όρους είναι πολύ καλύτερη από το να κλωτσήσει αν ο δανειστής αποκλείσει. (Συνεχίστε να διαβάζετε σχετικά με αυτό το θέμα σε

3. Μείωση της κατάστασης στο σπίτι σας για να μειώσετε τις δαπάνες .)

4. Η κυβέρνησή σας: Βασιστείτε σε κυβερνητική διάσωση. Στην πραγματικότητα, αυτό μοιάζει περισσότερο με μια απελπιστική ελπίδα. Ακόμη και αν η κυβέρνηση μπορεί να κάνει κάτι, μπορεί να μην είστε ένας από εκείνους που μπορούν να βοηθήσουν. Εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις, το πρόγραμμα μπορεί να εξαντληθεί χωρίς να φτάσει σε εσάς. Πολύ καλύτερα να χρησιμοποιείτε τις παραπάνω προτάσεις από το να εξαρτάτε από αυτό.
5. Τελικές σκέψεις Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου είναι εξαιρετικές για μερικούς ανθρώπους, αλλά δεν είναι για όλους. Οι πιο εκλεπτυσμένες εκδόσεις, όπως η επιλογή ARM, μπορεί να είναι πραγματικά επικίνδυνες εάν δεν γνωρίζετε τις επιπτώσεις της αναπόφευκτης επαναφοράς του ενδιαφέροντος. Θυμηθείτε το παλιό ρητό, "Αν ακούγεται πολύ καλό για να είναι αλήθεια, είναι πιθανότατα."Έτσι, βεβαιωθείτε ότι κοιτάτε κάτω από την αρχική αίγλη για τους άσχημους πραγματικούς όρους.Αν δεν το καταλαβαίνετε, συνεχίστε να ρωτάτε τον δανειστή σας μέχρι να το κάνετε.Αυτό είναι το σπίτι σας για το οποίο μιλάμε και θέλετε να το κρατήσετε αυτό