Διαθέτετε ακίνητα που ενοικιάζετε; Εκτός από τις δυνατότητες για συνεχή αύξηση του εισοδήματος και του κεφαλαίου, αυτές οι επενδύσεις προσφέρουν εκπτώσεις που μπορούν να μειώσουν τον φόρο εισοδήματος στα κέρδη σας. Αλλά πρώτα, τι είδους επενδυτής ακινήτων είσαι: ένας παθητικός επενδυτής ή επαγγελματίας στον τομέα των ακινήτων; Σε αυτό το άρθρο θα σας δείξουμε πώς η κατάταξή σας θα μπορούσε να κάνει μεγάλη διαφορά στον αριθμό των φορολογικών ελαφρύνσεων που παίρνετε.
Εάν ξοδεύετε το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου σας στην επιχείρηση ακίνητης περιουσίας ως επαγγελματία ακίνητης περιουσίας, οι απώλειες ενοικίου δεν είναι παθητικές. Αυτό σημαίνει ότι οι ζημιές σας είναι πλήρως εκπεστέες έναντι όλων των εισοδημάτων, παθητικές και μη παθητικές. Διαφορετικά, οι ζημίες σας είναι παθητικές και μόνο εκπίπτουν μέχρι $ 25.000 έναντι των εσόδων των ενοικιάσεων σας (οι φάσεις αφαίρεσης αν το τροποποιημένο προσαρμοσμένο μεικτό εισόδημά σας (MAGI) κυμαίνεται μεταξύ $ 100, 000 και $ 150, 000). Ωστόσο, οι απώλειες άνω των 25.000 δολαρίων μπορούν να μεταφερθούν στο επόμενο έτος.

Το IRS ορίζει έναν επαγγελματία ακίνητης περιουσίας ως κάποιος που ξοδεύει περισσότερο από το ήμισυ του χρόνου εργασίας του στην επιχείρηση ενοικίασης. Αυτό περιλαμβάνει την ανάπτυξη ακινήτων, την κατασκευή, την απόκτηση και τη διαχείριση. Πρέπει επίσης να περάσετε πάνω από 750 ώρες το χρόνο που εργάζονται στα ακίνητα σας. (Για να βρείτε επιπλέον πόρους σχετικά με την ιδιοκτησία ενοικιαζόμενων ακινήτων, ανατρέξτε στην ενότητα Επένδυση στην ακίνητη περιουσία και Συμβουλές για τον μελλοντικό ιδιοκτήτη .)

- 9 ->

Κοινές πηγές εσόδων
Έσοδα από ενοικίαση
Τα χρήματα που λαμβάνετε προς ενοικίαση θεωρούνται γενικά φορολογικά κατά το έτος που τα λαμβάνετε, όχι όταν αυτά οφειλόταν ή κέρδισαν. Ως εκ τούτου, πρέπει να συμπεριλάβετε τις προκαταβολές ως εισόδημα.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι νοικιάζετε ένα σπίτι για $ 1, 000 το μήνα και απαιτείτε οι νέοι ενοικιαστές να πληρώνουν το ενοίκιο του πρώτου και του τελευταίου μήνα όταν υπογράφουν μίσθωση. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να δηλώσετε τα $ 2, 000 που λάβατε ως έσοδα, παρόλο που ένα $ 1, 000 από τα $ 2, 000 καλύπτει μια περίοδο που μπορεί να είναι αρκετά χρόνια στο μέλλον.

Έξοδα που καταβάλλονται από τους μισθωτές
Τα έξοδα που ο μισθωτής σας πληρώνει θεωρούνται εισόδημα. Αυτό θα περιλαμβάνει, για παράδειγμα, μια επείγουσα επιδιόρθωση σε ένα ψυγείο που ένας ένοικος πρέπει να έχει κάνει ενώ είστε εκτός πόλης. Στη συνέχεια, μπορείτε να αφαιρέσετε την πληρωμή επισκευής ως έξοδο ενοικίου.

Εμπόριο υπηρεσιών
Ο ενοικιαστής σας μπορεί να προσφέρει για να ανταλλάξει τις υπηρεσίες του με αντάλλαγμα για ενοικίαση. Ωστόσο, πρέπει να συμπεριλάβετε μια δίκαιη αγοραία αξία των υπηρεσιών ως εισόδημα. Για παράδειγμα, εάν ο ενοικιαστής σας προσφέρει να χρωματίσει το ενοικιαζόμενο σπίτι σε αντάλλαγμα για μίσθωση ενός μηνός (αξίας $ 1, 000), πρέπει να συμπεριλάβετε το $ 1, 000 ως εισόδημα, ακόμα κι αν δεν λάβατε τα χρήματα. Ωστόσο, θα μπορείτε να αφαιρέσετε το ποσό των $ 1.000 ως έξοδο.

Ασφαλιστικές καταθέσεις
Οι καταθέσεις ασφαλείας δεν υπόκεινται στον φόρο όταν τους παραλάβετε αν σκοπεύετε να επιστρέψετε αυτά τα χρήματα στον μισθωτή στο τέλος της μίσθωσης.Αλλά τι γίνεται αν ο ενοικιαστής σας δεν ανταποκρίνεται στους όρους μίσθωσης;
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι εισπράττετε εγγύηση ύψους 500 $ και κατόπιν ο ενοικιαστής σας απομακρύνεται και αφήνει τρύπες στους τοίχους που κοστίζουν $ 400 για επισκευή. Μπορείτε να αφαιρέσετε αυτό το ποσό από την εγγύηση κατά τη διάρκεια του έτους που το επιστρέφετε. Εκείνη την εποχή, όμως, πρέπει να συμπεριλάβετε τα 400 δολάρια που χρησιμοποιήσατε για να επισκευάσετε τον τοίχο ως εισόδημα. Θα μπορείτε επίσης να δείξετε τα 400 δολάρια ως εκπεστέα δαπάνη.

Επισκευές Vs. Βελτιώσεις
Οι ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων μπορούν να υποθέσουν ότι ο, τιδήποτε κάνουν στην ιδιοκτησία τους αποτελεί έκπτωση. Όχι τόσο , σύμφωνα με το IRS.

Μια επισκευή κρατά το ακίνητό σας σε καλή κατάσταση και αποτελεί έκπτωση για το έτος που πληρώνετε για αυτό. Οι επισκευές περιλαμβάνουν βαφή, τοποθέτηση σπασμένης τουαλέτας και αντικατάσταση ελαττωματικού διακόπτη φωτισμού. Βελτιώσεις, από την άλλη πλευρά, προσθέτουν αξία στην ιδιοκτησία σας και δεν εκπίπτουν όταν πληρώνετε για αυτά. Πρέπει να ανακτήσετε το κόστος των βελτιώσεων με την υποτίμηση της δαπάνης για το προσδόκιμο ζωής της ιδιοκτησίας σας. Οι βελτιώσεις μπορούν να περιλαμβάνουν μια νέα στέγη, αίθριο ή γκαράζ.

Επομένως, από φορολογική άποψη, θα πρέπει να κάνετε επισκευές καθώς προκύπτουν τα προβλήματα αντί να περιμένετε έως ότου πολλαπλασιαστούν και απαιτούν ανακαινίσεις.

Κοινές Απομειώσεις
Έξοδα Υποθηκών
Τα έξοδα για την απόκτηση υποθήκης δεν εκπίπτουν όταν τα πληρώνετε. Αυτά περιλαμβάνουν τις προμήθειες και τις εκτιμήσεις. Ωστόσο, μπορείτε να τους αποσβέσετε στη διάρκεια της υποθήκης σας.

Αφού αρχίσετε να κάνετε πληρωμές υποθηκών, να θυμάστε ότι δεν πληρώνεται ολόκληρη η πληρωμή. Δεδομένου ότι μέρος της πληρωμής πηγαίνει προς καταβολή του κεφαλαίου, το ποσό αυτό δεν είναι εκπεστέο έξοδο. το μέρος που καταβάλλεται στους τόκους είναι εκπεστέο. Η εταιρεία υποθηκών σας θα σας στείλει ένα Έντυπο 1098 κάθε χρόνο που δείχνει πόσα έχετε πληρώσει σε τόκους όλο το χρόνο. Αυτό αφαιρείται. Επίσης, εάν ένα μέρος της πληρωμής σας περιλαμβάνει χρήματα που πηγαίνουν σε ένα δεσμευμένο λογαριασμό για να καλύψουν τους φόρους και την ασφάλιση, η εταιρεία υποθηκών θα πρέπει να σας το αναφέρει και σε εσάς.

Έξοδα ταξιδίου
Τα χρήματα που ξοδεύετε για ταξίδια για τη συλλογή ενοικίου ή τη συντήρηση του ενοικιαζόμενου ακινήτου σας εκπίπτουν. Ωστόσο, αν ο σκοπός του ταξιδιού ήταν για βελτιώσεις, πρέπει να ανακτήσετε αυτά τα έξοδα ως μέρος της βελτίωσης και της υποτίμησής της.

Έχετε δύο επιλογές για το πώς να αφαιρέσετε τα έξοδα ταξιδιού: τα πραγματικά έξοδα ή το πρότυπο χιλιόμετρο. Μπορείτε να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με τις απαιτήσεις του IRS και το ισχύον επίδομα χιλιομέτρων σε Δημοσίευση 463 .

Άλλα κοινά έξοδα
Εκτός από τις επισκευές και τις αποσβέσεις, ορισμένες από τις άλλες κοινές δαπάνες που μπορείτε να αφαιρέσετε είναι:

• Ασφάλειες
• Φόροι
• Ζημιές από αιτίες (τυφώνες, σεισμοί, πλημμύρες κ.λπ.) ή κλοπές
• Συγκροτήματα και συνεταιρισμοί
• Εάν είστε κάτοχος ενοικιαστής συγκυριαρχία ή συνεταιρισμός, κάθε ένας έχει ορισμένους ειδικούς κανόνες.

Συγκρότημα κατοικιών
Με συγκυριαρχία μπορείτε να πληρώσετε τέλη ή εκτιμήσεις για να φροντίσετε ιδιόκτητη ιδιοκτησία.Αυτό περιλαμβάνει τη δομή του κτιρίου, τους λόμπι, τους ανελκυστήρες και τις περιοχές αναψυχής.

Όταν ενοικιάζετε το συγκρότημα κατοικιών σας, μπορείτε να αφαιρέσετε έξοδα, όπως αποσβέσεις, επισκευές, τόκους και φόρους που σχετίζονται με την κοινή ιδιοκτησία. Ωστόσο, όπως και με μια μίσθωση μιας οικογένειας, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τα χρήματα που δαπανώνται για βελτιώσεις κεφαλαίου, μια τέτοια εκτίμηση για μια cabana στο clubhouse. Αντ 'αυτού πρέπει να υποτιμήσετε το κόστος σας για οποιαδήποτε βελτίωση σε σχέση με το προσδόκιμο ζωής.
Συνεταιρισμοί

Τα έξοδα που έχετε για ένα συνεργατικό διαμέρισμα που ενοικιάζετε εκπίπτουν. Αυτό περιλαμβάνει τα τέλη συντήρησης που καταβάλλονται στην εταιρία στέγασης συνεταιρισμού. Οι βελτιώσεις κεφαλαίου αντιμετωπίζονται διαφορετικά - δεν μπορείτε να αφαιρέσετε το κόστος της βελτίωσης, ούτε μπορείτε να το υποτιμήσετε. Πρέπει να προσθέσετε το κόστος της βελτίωσης στη βάση κόστους σας στο απόθεμα της εταιρείας. Αυτό θα μειώσει το κεφαλαιουχικό σας κέρδος όταν πουλάτε το διαμέρισμα.

Κρατήστε καλά αρχεία
Σύμφωνα με το Πρόγραμμα Ε του IRS υπάρχουν χώροι για πολλές κατηγορίες δαπανών. Ως εκ τούτου, το IRS σας δίνει ευελιξία στα στοιχεία που μπορείτε να αφαιρέσετε. Αλλά να είστε έτοιμοι να υποστηρίξετε την απαίτησή σας και βεβαιωθείτε ότι έχετε ξεπεράσει τα έξοδα επισκευών και συντήρησης από εκείνα που είναι βελτιώσεις κεφαλαίου. Θυμηθείτε, τα χρήματα που ξοδεύετε για βελτιώσεις θα μπορούσαν να μειώσουν τη φορολογική σας υποχρέωση όταν πουλάτε.

Επιπλέον, εάν ισχυρίζεστε ότι είστε επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας, θα πρέπει να τηρείτε δικαιολογητικά (βιβλία ραντεβού, ημερολόγια, ημερολόγια, αρχεία κτλ.) Για να αποδείξετε την ενεργό συμμετοχή σας και τον χρόνο που δαπανάτε για τα ακίνητά σας κάθε χρόνο.
Συνολικά, υπάρχουν αρκετοί τύποι παρακρατήσεων που διατίθενται στους επενδυτές σε ακίνητα και πληρώνει για να μάθουμε ποιες από τις οποίες δικαιούστε.

Για να διαβάσετε περισσότερα για ενοίκια, ανατρέξτε στην ενότητα

Η πώληση σπιτιού σας θα σας αφήσει με φορολογικό κλονισμό;

, Για ενοικίαση ή αγορά; Τα Οικονομικά Θέματα - Μέρος 1 και Μέρος 2 .