Ο καθένας γνωρίζει τις βασικές συμβουλές για την ασφάλεια κατά την καλοκαιρινή περίοδο: Να κολυμπά μόνο όταν υπάρχει ναυαγοσώστης, να εφαρμόζει αντηλιακά απελπιστικά, να πίνει πολλά υγρά. Αλλά υπάρχει ένα στοιχείο που ο χρηματοοικονομικός σας σύμβουλος θα ήθελε ίσως να προσθέσει σε αυτόν τον κατάλογο: Προσοχή για την ξαφνική, φαινομενικά ασταμάτητη ώθηση να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι στον τόπο όπου μόλις περάσατε δύο ειδυλλιακές εβδομάδες διακοπών. Όπως λέει ένας οικονομικός ιστότοπος: Το καλοκαίρι είναι "η ώρα να χαλαρώσετε, να κλωτσήσετε και να κάνετε οικονομικές αποφάσεις. "Η αγορά αυτού του σπιτιού μπορεί να μην είναι καθόλου μια χαζή απόφαση, αλλά πρέπει να είναι αυτή που γίνεται με το κεφάλι σας και όχι με την καρδιά σας - και μόνο μετά από διαβούλευση με οικονομικούς, νομικούς και εμπειρογνώμονες ακινήτων.

Εάν αποφασίσετε να αγοράσετε ένα σπίτι διακοπών, θα είστε μέρος μιας αυξανόμενης τάσης που η Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR) παρακολουθεί από το 2003. Η έρευνα του NAR για το 2015 αναφέρει ότι η αγορά του τα σπίτια διακοπών αυξήθηκαν σε υψηλά επίπεδα το 2014, με εκτιμώμενες 1.13 εκατομμύρια πωλήσεις κατοικιών διακοπών. Ο τυπικός αγοραστής είχε ένα μεσαίο εισόδημα νοικοκυριού ύψους $ 94,380 και αγόρασε ένα ακίνητο με μέση απόσταση 200 μιλίων από την κύρια κατοικία του. Ο Lawrence Yun, επικεφαλής οικονομολόγος της NAR, αποκαλεί "εκπληκτική ανάπτυξη" που σχεδόν διπλασίασε το συνδυασμένο σύνολο των πωλήσεων κατοικιών διακοπών των δύο προηγούμενων ετών.

Έτσι τι είναι πίσω από το κύμα;

Η Yun το αποδίδει στο γεγονός ότι τα «εύπορα νοικοκυριά έχουν επωφεληθεί σε μεγάλο βαθμό από την έντονη ανάπτυξη της χρηματιστηριακής αγοράς τα τελευταία χρόνια» και υπήρξε «μακροχρόνια αύξηση του αριθμού των baby boomers που πλησιάζουν στη συνταξιοδότηση και αγοράζουν τα δευτερεύοντα σπίτια μετατρέπονται σε αρχικό σπίτι τους σε λίγα χρόνια. "Η Linda Rheinberger, περιφερειακή αντιπρόεδρος της NAR που ζει στο Λας Βέγκας -" μηδενικό έδαφος όταν έπεσε η αγορά ", όπως το περιγράφει - πιστεύει ότι ένας από τους λόγους για αυξημένο ενδιαφέρον για αγορά κατοικιών είναι τώρα ότι" οι άνθρωποι είναι κουρασμένοι ανησυχώντας όταν το επόμενο παπούτσι θα πέσει, η προοπτική των οικονομικών τους είναι «πιο ήρεμη» από πριν από λίγα χρόνια »και δεν θέλουν να σταματήσουν να αγοράζουν το σπίτι διακοπών που θέλουν.

Σημείωση:

Σε αυτό το post, μιλάμε για αγορές κυρίως για την προσωπική χρήση του αγοραστή ή της οικογένειάς του, και όχι για αγορές που γίνονται κυρίως ως επένδυση. (Βλέπε Εξοχικό σπίτι ή επένδυση που παράγει εισόδημα; ) Είναι ενδιαφέρον ότι ο αριθμός των αγορών κατοικιών διακοπών για επενδυτικούς σκοπούς μειώθηκε για τέταρτη συνεχή χρονιά. Στρατηγικές απόφασης: 6 ερωτήσεις για να ρωτήσετε τον εαυτό σας

Όταν πρόκειται για την απόφαση για το σπίτι των διακοπών, ο Karyn Glubis, μεσίτης στην Τάμπα της Φλόριντα, έχει αυτή τη συμβουλή: "Πάρτε το χρόνο σας. Δεν χρειάζεται να αγοράσετε το πρώτο ακίνητο που ερωτεύεστε … όπως και η χρονολόγηση, θα υπάρχει και άλλος ένας από αυτούς που μπορεί μακροπρόθεσμα να είναι μια καλύτερη επιλογή."

Και προτού να πείτε" εγώ ", ρωτήστε τον εαυτό σας αυτές τις έξι ερωτήσεις:

1. Μπορώ να το αντέξω;

Αυτό είναι ίσως το πιο σημαντικό ζήτημα όλων. Για την απάντηση σε αυτό, απεμπλέξτε την καρδιά, εμπλέξτε τον εγκέφαλο (και τους εγκεφάλους των εμπιστευμένων οικονομικών σας συμβούλων). Υπολογίστε το κόστος της ιδιοκτησίας μιας εξοχικής κατοικίας, συμπεριλαμβανομένων:

-> ->

πληρωμές υποθηκών

• φόροι ακίνητης περιουσίας (που μπορεί να είναι υψηλότεροι για μη κατοίκους από τους κατοίκους)
• , το φυσικό αέριο, η ηλεκτρική ενέργεια
• η συμμετοχή στην ανάπτυξη των θέρετρων
• η απομάκρυνση των απορριμμάτων
• εξωραϊσμός
• ένα σύστημα συναγερμού
• - <->
• Και χρειάζεστε ένα "καφέ" για τις αναπόφευκτες καταστάσεις έκτακτης ανάγκης: Ο χρηματοοικονομικός σύμβουλος David Monberg προτείνει να αφιερώσετε 1% έως 2% της τιμής αγοράς του σπιτιού σας.
• Ένας υπολογισμός που μπορεί να βοηθήσει στην απάντηση "αξίζει τον κόπο; "Ερώτηση:

Εκτιμήστε τον αριθμό των εβδομάδων που θα ξοδεύετε στο δεύτερο σπίτι σας κάθε χρόνο και πολλαπλασιάζετε ότι φορές η εβδομαδιαία τιμή μίσθωσης σε ένα αγαπημένο σημείο διακοπών. Είναι η ενοικίαση περισσότερο ή λιγότερο από ότι θα ξοδέψετε στο δεύτερο σπίτι; Ο Andrew Novick, οικονομολόγος με έδρα την Πενσυλβάνια, λέει: "Ένας καλός κανόνας είναι να κρατήσετε το κόστος στέγασης - για ένα ή δύο σπίτια - κάτω από το ένα τρίτο του εισοδήματός σας. "

Η κατοχή ενός δεύτερου σπιτιού είναι εξίσου ένας τρόπος ζωής, καθώς είναι ένα ζήτημα χρηματοοικονομικής επένδυσης. Ο Monberg προτείνει να ξεκινήσετε με μια εμπεριστατωμένη οικονομική ανάλυση - ποιοι είναι οι μακροπρόθεσμοι στόχοι σας και πώς θα επηρεάσει η δεύτερη αγορά κατοικίας; "Θα σας βγάλει από την πορεία του σχεδίου αποταμίευσης ή του επενδυτικού σας μοντέλου; Είναι αυτός ένας νέος στόχος ή ένας που έχει ήδη υπολογιστεί στον προγραμματισμό σας; Είστε έτοιμοι να προσθέσετε άλλα πέντε χρόνια στο χρονοδιάγραμμα για να συγκεντρωθείτε αρκετά για συνταξιοδότηση, για την εκπαίδευση των παιδιών σας; «Δεν υπάρχουν εγγυήσεις, λέει:« Δεν μπορείτε να υπολογίσετε σε ένα «τέλειο σενάριο» - η αγορά θα ανεβαίνει και θα πάει κάτω. Πρέπει να παίρνετε υπόψη τις κακές στιγμές και το καλό, γιατί θα υπάρχουν και οι δύο. "Για τις οικογένειες με υψηλό καθαρό κέρδος: Ο Nikolay Djibankov, οικονομικός σύμβουλος στον Όμιλο Matterhorn στη Morgan Stanley Wealth Management, εξηγεί ότι, για τις οικογενειακές συνέπειες της αγοράς κατοικίας διακοπών, αξίας κάτω των 10 εκατομμυρίων δολαρίων, τα βασικά ερωτήματα είναι: "Μπορούμε να το αντέξουμε, ποια είναι η επίπτωση στην ταμειακή μας ροή και το μακροπρόθεσμο σχέδιο πλούτου, θα πρέπει να ρευστοποιήσουμε επενδύσεις ή να χρηματοδοτήσουμε την αγορά με σταθερή ή μεταβλητή υποθήκη; "Για όσους έχουν καθαρή αξία άνω των 10 εκατομμυρίων δολαρίων, το ζήτημα γίνεται" πώς να δομηθεί η αγορά του ακινήτου προκειμένου να μετριαστεί η φορολογική υποχρέωση του περιουσιακού στοιχείου όταν η περιουσία μεταβιβάζεται σε παιδιά και εγγόνια; Δομές όπως το Πιστοποιημένο Πιστοποιητικό Προσωπικής Κατοικίας (QPRT) μπορεί να είναι χρήσιμες - συμβουλευτείτε έναν αξιόπιστο κτηματομεσίτη για συμβουλές σχετικά με αυτό. "

2. Πρέπει να το αγοράσω με τον φίλο μου, τον αδελφό μου, μια άλλη οικογένεια;

Η συνιδιοκτησία είναι μια διαδρομή για να γίνει οικονομικά εφικτή η αγορά ενός σπιτιού διακοπών, αλλά όπως ο μεσίτης Lee Williams προειδοποιεί: "Πάρτε όλους τους όρους γραπτώς. Τίποτα δεν θα στενεύσει ή θα καταστρέψει μια φιλία πιο γρήγορα από ό, τι δεν είχε μια πλήρη συζήτηση των πιθανών ζητημάτων πριν από τη συμφωνία γίνεται. Αν αγοράζετε με άλλη οικογένεια, θα το χρησιμοποιήσετε και οι δύο ταυτόχρονα; Ποιες είναι οι πολιτικές επισκέπτη; Τι συμβαίνει εάν μια οικογένεια χρησιμοποιεί το σπίτι πιο συχνά από το άλλο; "Και τι συμβαίνει εάν μια οικογένεια κουραστεί από αυτό και θέλει να πουλήσει;

3. Πώς θα χρησιμοποιήσω το σπίτι; Πραγματικά πρόκειται να χρησιμοποιήσετε αυτό το δεύτερο σπίτι αρκετά για να το αξίζει η αγορά; Ο Tyler Grey, οικονομικός σύμβουλος στην Οκλαχόμα, ζήτησε από έναν πελάτη που ήθελε να αγοράσει ένα σπίτι διακοπών αν μπορούσε να δει τον εαυτό του να ταξιδεύει στον ίδιο χώρο για τα επόμενα 15 έως 20 χρόνια. "Εκείνος απάντησε:" Όχι, φυσικά όχι! «Κάθισαμε σιωπηλά για 10 ή 15 δευτερόλεπτα πριν το λάμπα βγει στο κεφάλι του …. γι 'αυτόν ήταν ένα πολύ καλύτερο σχέδιο για να νοικιάσετε απλά ένα σπίτι διακοπών, ώστε να μην αισθάνεται δεμένο σε ένα μέρος. "

Αν σκοπεύετε να νοικιάσετε το σπίτι σας για να αντισταθμίσετε το κόστος, να είστε ρεαλιστές σχετικά με το εισόδημα που θα είστε σε θέση να δημιουργήσετε και βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει όλα τα οικοδομικά έγγραφα και τα καταστατικά των ενώσεων (εάν είστε μια κοινότητα θέρετρου) και εξοικειωθείτε με τους τοπικούς νόμους που επηρεάζουν τη μίσθωση. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ.

Αγοράζοντας μια δεύτερη κατοικία προς ενοικίαση: Dos και Don'ts

)

- Peggy Fucci, μεσίτης στη νότια Φλόριντα, συνιστά να μεταβείτε στον μεσίτη σας για να εποπτεύσετε τη μίσθωση της ιδιοκτησίας, εάν αυτή είναι η διαδρομή που θέλετε να ακολουθήσετε. Να θυμάστε επίσης ότι το να είσαι ιδιοκτήτης δεν μπορεί να είναι κάτι που θα θελήσεις να είσαι και ότι κάποιος άλλος μπορεί να διαχειριστεί την ιδιοκτησία σου και τα ενοίκια για να μπορείς να φέρεις μαζί του ένα τεράστιο τέλος - μερικές φορές όσο το 50%.

4. Πού πρέπει να είναι το σπίτι διακοπών μου;

Εάν είστε σαν τους περισσότερους αγοραστές σπιτιών διακοπών, θέλετε να αγοράσετε σε ένα μέρος που είναι εντελώς αντίθετο από το πού ζείτε με πλήρη απασχόληση. Ο Rheinberger λέει ότι 9 φορές από τους 10 ανθρώπους θέλουν ένα κλίμα, ένα τοπίο, σχεδόν τα πάντα να διαφέρουν από την αρχική τους κατοικία. Το 40% όλων των αγορών κατοικιών διακοπών βρίσκονται σε παραλιακή περιοχή.

Για να δείτε ποιοι είναι οι πιο δημοφιλείς προορισμοί για online αναζητήσεις εξοχικών κατοικιών, ανατρέξτε στη διαδραστική τοποθεσία του Trulia. Κάντε κλικ σε μια πόλη και θα δείτε ποιοι είναι οι πέντε πιο δημοφιλείς προορισμοί διακοπών στην περιοχή. Σύμφωνα με αυτό το χάρτη, είναι τα πέντε κορυφαία στην U. S. είναι Ocean City και North Wildwood, New Jersey. Kissimmee, Φλόριντα. Ocean City, Μέριλαντ και Marco Island, Φλόριντα.

Αν η ενοικίαση του σπιτιού σας είναι μέρος του σχεδίου σας, θα θελήσετε να αγοράσετε σε μια περιοχή που προσελκύει τουρίστες. Ο Ben Kinney, ένας μεσίτης στην Ουάσινγκτον, προτείνει να ελέγξετε τα Airbnb, το HomeAway, το VRBO, το LoveHomeSwap, το VRBO και το Flipkey για να μάθετε ποια είναι τα αγαπημένα σε αυτά τα sites.

Για να είστε βέβαιοι ότι πραγματικά σας αρέσει μια τοποθεσία, νοικιάστε προτού αγοράσετε.

Ο Novick συνιστά στους πελάτες του να κάνουν αυτό για ένα χρόνο.Όπως επισημαίνει, "μπορεί να είναι ένα ακριβό λάθος, αν το τέλειο σπίτι διακοπών αποδειχθεί ότι είναι στην επόμενη πόλη πάνω. "Περάστε χρόνο στο μελλοντικό σπίτι διακοπών σας και στις τέσσερις εποχές. "Αυτό που είναι γαλήνιο την άνοιξη μπορεί να είναι θορυβώδες και χαοτικό το καλοκαίρι", προειδοποιεί ο realtor Melanie Siben.

Ο Sharon McIntosh, μεσίτης στη Νέα Υόρκη, αγόρασε ένα παλιό σπίτι του Montgomery Ward από το 1920, πριν από δύο χρόνια, το οποίο ανακαινίζει και αποκαθιστά από τότε. Σας συνιστά να κοιτάξετε τις δυνατότητες μεταφοράς. "Πώς θα φτάσετε εκεί; Εάν ο οδηγός είναι περισσότερο από δύο ή τρεις ώρες δεν θα θέλετε να πάτε κάθε Σαββατοκύριακο? Θέτω το δικό μου όριο σε δύο ώρες ", λέει. "Πώς θα φτάσουν οι καλεσμένοι σας εκεί; Είναι υπέροχο να βρίσκεστε σε μια σιδηροδρομική διαδρομή, ακόμη και μια διαδρομή με λεωφορείο είναι καλή για μερικούς. "Επίσης, για να εξετάσει, λέει: Χρειάζεστε πεζοπορία, κολύμπι, πρόσβαση σε εστιατόρια, πολιτιστικές δραστηριότητες; Αν το τελευταίο, θεωρήστε μια πόλη κολλεγίων. Θέλετε να ξεφύγετε από όλα ή να είστε με άλλους που μοιράζονται τα ενδιαφέροντά σας;

Αν έχετε μικρά παιδιά, βεβαιωθείτε ότι υπάρχει αρκετή ψυχαγωγία και για αυτούς. Επικοινωνήστε με την τοπική σχολική συνοικία, το τμήμα αναψυχής, τα θρησκευτικά ιδρύματα για να πάρετε μια αίσθηση για το τι είναι διαθέσιμο για τα παιδιά. μιλήστε με τους γονείς στο τοπικό παντοπωλείο και στην παιδική χαρά.

5. Τι είδους σπίτι θα είναι;

Η πλειοψηφία των αγοραστών κατοικιών διακοπών αγοράζουν ένα σπίτι της οικογένειας. Το 27% αγοράζει ένα condo και το 18% αγοράζει ένα αρχοντικό ή σπίτι σπιτιών. Ο Tammy Barry, ο οποίος πραγματοποιεί πωλήσεις και μάρκετινγκ για το Heritage Harbour Ottawa Resort στο Ιλινόις, λέει ότι οι αγοραστές πρέπει να αποφασίσουν εάν θέλουν "τον ετοιμοπαράδοτο τρόπο ζωής ενός δήμου ή κατοικίας ή τον επιπλέον χώρο ενός μονοκατοικίας. "Είτε έτσι είτε αλλιώς," οι εξοχικές κατοικίες είναι μέρη που προορίζονται να περάσουν χρόνο με τους φίλους και την οικογένεια. τα ανοιχτά σχέδια δαπέδων και οι ευέλικτοι χώροι που μπορούν να μετατραπούν σε επιπλέον χώρους ύπνου όταν έρθει η εταιρεία είναι αυτό που οι άνθρωποι θέλουν περισσότερο. " Σύμφωνα με την έρευνα του NAR, το μέγεθος των εξοχικών κατοικιών μειώθηκε κατά 200 τετραγωνικά πόδια από το 2013-2015, αλλά μερικοί στο biz θα ήθελαν να μειωθεί ακόμα περισσότερο. Ο Dan Dobrowolski, ιδρυτής της EscapeHomes, σχεδιάζει εξοχικές κατοικίες 400 τετραγωνικών ποδιών, πολλές από τις οποίες ξεκινούν από $ 75, 000. Αυτές τις προωθεί για την ομορφιά, την προσιτή τιμή και τη φορητότητα τους. "Μπορούμε να παραγάγουμε και να παραδώσουμε ένα νέο αυθεντικό εξοχικό σπίτι σπιτιού μέσα σε 60 έως 90 ημέρες και οι λαοί μπορούν να αρχίσουν να ζουν σε τους αμέσως. "Ποιος αγοράζει αυτά τα" μικροσκοπικά σπίτια "; Σύμφωνα με τον Dobrowolski, "νεαρά ζευγάρια και οικογένειες, άδειοι, άγαμοι άνδρες και γυναίκες, το ονομάζεις. "Πρόσφατοι πελάτες περιλάμβαναν ένα ζευγάρι της Silicon Valley που βάζουν τα δικά τους σε μια χώρα κρασιού και καθηγητές στο Πανεπιστήμιο της Αϊόβα που βάζουν τη δική τους από μια λίμνη. "(Δείτε επίσης

Οικονομικές εκτιμήσεις για την αγορά ενός μικρού σπιτιού

.)

6. Ποιες είναι οι φορολογικές επιπτώσεις ενός σπιτιού διακοπών;

Οι ισχύοντες νόμοι προσφέρουν αρκετά φορολογικά διαλείμματα που μπορούν να βοηθήσουν στην αύξηση της προσιτότητας της ιδιοκτησίας δεύτερης κατοικίας. Εάν χρησιμοποιείτε το ακίνητο ως δεύτερο σπίτι, όχι ως μίσθωση, μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων όπως θα κάνατε για μια πρωτεύουσα κατοικία.Μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε φόρους ιδιοκτησίας. Όταν ενοικιάζετε την ιδιοκτησία σας για περισσότερο από 14 ημέρες, οι κανόνες είναι πιο περίπλοκοι. (

Η κατώτατη γραμμή Πότε να αγοράσετε, πού να αγοράσετε και πότε να αγοράσετε ένα σπίτι διακοπών είναι μια απόφαση που απαιτεί προσεκτικές την έρευνα, τους ορθολογικούς υπολογισμούς και τις συμβουλές μιας ποικιλίας εμπειρογνωμόνων από οικονομικούς συμβούλους σε δικηγόρους ακινήτων σε μεσίτες. Όπως λέει ο μεσίτης ακινήτων Melanie Siben: "Θα προτιμούσατε να αγαπάτε, αγαπάτε, αγαπάτε το σπίτι που θα αγοράσετε, γιατί αν το επενδυτικό δυναμικό είναι ο λόγος που αγοράζετε αυτό το σπίτι, σίγουρα πρέπει να επανεξετάσετε. "

Για περαιτέρω ανάγνωση, ανατρέξτε στο σεμινάριο Investopedia,

Ο πλήρης οδηγός για τις εξοχικές κατοικίες.