Ένα καλό πράγμα για την ιδιοκτησία ενός σπιτιού: Δεν είναι μόνο ένας χώρος για να ζήσεις και μια επένδυση (καλός, ελπίζεις), μπορεί επίσης να είναι πηγή έτοιμων μετρητών, αν το χρειάζεσαι .

Εάν ζείτε ήδη στο σπίτι σας - και έχετε εδώ και μερικά χρόνια - δυο οικονομικοί όροι πιθανώς συνεχίζουν να εμφανίζονται: δάνεια αναχρηματοδότησης και δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης. Ίσως να γνωρίζετε λίγα πράγματα για αυτά, αλλά όχι αρκετά για να κάνετε οικονομικές αποφάσεις. Συχνά χρησιμοποιούνται στην ίδια πρόταση, αλλά είναι δραστικά διαφορετικές.

Αν και διαφορετικοί, και οι δύο αυτοί όροι έχουν ένα κοινό πράγμα: σχετίζονται με την άντληση χρημάτων χρησιμοποιώντας το σπίτι σας. Εδώ είναι ένα σενάριο: Πριν από δέκα χρόνια, όταν αγοράσατε για πρώτη φορά το σπίτι σας, τα επιτόκια ήταν σχεδόν 6% στην 30ετή υποθήκη σας σταθερού επιτοκίου. Το 2015, θα μπορούσατε να πάρετε υποθήκη για περίπου 4%. Δύο σημεία θα μπορούσαν να χτυπήσουν μερικές εκατοντάδες δολάρια από τη μηνιαία πληρωμή σας και πολύ περισσότερο από το συνολικό κόστος της χρηματοδότησης του σπιτιού σας.

Ή εξετάστε ένα δεύτερο σενάριο: Έχετε ήδη ένα εξαιρετικό επιτόκιο, αλλά ψάχνετε κάποια επιπλέον χρήματα για να πληρώσετε για μια νέα στέγη ή να προσθέσετε μια γέφυρα στο σπίτι σας. Εκεί μπορεί να γίνει ελκυστικό ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Με την πάροδο του χρόνου, ο συνδυασμός της εξόφλησης του δανείου σας και της αξίας του σπιτιού σας εκτιμώντας αξία παράγει αξία στο μετοχικό σας κεφάλαιο χωρίς χρεωστικούς τίτλους που μπορείτε να δανειστείτε για να αυξήσετε τα μετρητά.

Ας δούμε λεπτομερώς καθεμία από αυτές τις επιλογές.

Αναχρηματοδότηση

Η αναχρηματοδότηση βασικά βρίσκει έναν νέο δανειστή για να εξοφλήσει το παλιό σας υπόλοιπο στεγαστικών δανείων σε αντάλλαγμα για μια νέα υποθήκη με χαμηλότερο επιτόκιο. Μερικές φορές ο σημερινός δανειστής σας θα κάνει και μια αναχρηματοδότηση.

Δύο τύποι. Υπάρχουν δύο τύποι "refis" (lingo υποθήκης για αναχρηματοδότηση): το επιτόκιο και η προθεσμία αναχρηματοδότησης και το δάνειο εξαργύρωσης. Ο συντελεστής / όρος refi δεν περιλαμβάνει χέρια που αλλάζουν χρήματα εκτός από τα έξοδα που σχετίζονται με το κλείσιμο. Με το cash-out refi, μπορείτε να πάρετε κάποια μετρητά πίσω - τη λήψη ιδίων κεφαλαίων από το σπίτι σας με τη μορφή μετρητών. Δείτε την ενότητα Εξαργύρωση έναντι δανείου αναχρηματοδότησης υποθηκών για περισσότερες πληροφορίες.

Μια καλή χρήση αυτών των μετρητών είναι η εξόφληση άλλων χρεών - πιστωτικών καρτών, φοιτητικών δανείων, ιατρικών λογαριασμών και παρομοίων.

Εξετάστε το κόστος. Ένα χαμηλότερο επιτόκιο που σας εξοικονομεί εκατοντάδες μηνιαίως πρέπει να είναι ένα όχι-brainer, σωστά; Πολύ λίγες οικονομικές αποφάσεις έχουν κοπεί και στεγνώσει, και αυτό δεν αποτελεί εξαίρεση. Το πρόβλημα είναι το κλείσιμο του κόστους. Ακόμη και σε μια αναχρηματοδότηση, το κόστος αυτό είναι πιθανό να είναι 1% έως 1,5% του ποσού του δανείου σας. Αν αναχρηματοδοτήσετε, θα πρέπει να προγραμματίσετε να ζήσετε στο σπίτι σας για περισσότερο από ένα χρόνο. Στην πραγματικότητα, εάν μπορείτε να αντισταθμίσετε το κόστος κλεισίματος μέσω χαμηλότερης μηνιαίας πληρωμής εντός 18 μηνών, είναι πιθανώς μια καλή ιδέα να κάνετε το refi. Για να διαβάσετε περισσότερα, δείτε: Πότε (και πότε όχι) να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας.

Δάνεια Home Equity

Επειδή είναι εξασφαλισμένα από την ιδιοκτησία σας, τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης τείνουν να έχουν χαμηλότερα επιτόκια από τα προσωπικά, ακάλυπτα δάνεια. Το μόνο εμπόδιο: Αν έχετε προεπιλογή στο δάνειό σας, ο δανειστής έρχεται μετά το σπίτι σας.

Δύο επιλογές. Υπάρχουν δύο τύποι δανείων προς ιδιώτες. (Τεχνικά είναι εντελώς διαφορετικές, αλλά θα τις χτυπήσουμε μαζί.) Ένα παραδοσιακό δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μοιάζει πολύ με μια υποθήκη 30 ετών. Εάν είστε εγκεκριμένοι, λαμβάνετε δάνειο που πληρώνετε κατά τη διάρκεια μιας καθορισμένης περιόδου με καθορισμένο επιτόκιο (στις περισσότερες περιπτώσεις). Δείτε Δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης: Τι πρέπει να γνωρίζετε και Δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης: Το κόστος για να μάθετε περισσότερα.

Μια πιστωτική γραμμή εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC) είναι κάπως σαν μια πιστωτική κάρτα που συνδέεται με τα ίδια κεφάλαια στο σπίτι σας. Μπορείτε να δανειστείτε όσο το δυνατόν λιγότερη ή όσο μεγαλύτερη από αυτή τη πιστωτική γραμμή θέλετε. Κατά την περίοδο της κλήρωσης πληρώνετε μόνο τους τόκους. Μόλις ξεκινήσει η περίοδος αποπληρωμής, πληρώνετε το κεφάλαιο και το επιτόκιο (βλέπε δάνειο Home-Equity vs. HELOC: Η διαφορά ).

Αυτοί οι τύποι δανείων έχουν κόστος κλεισίματος και θα πρέπει να υποβάλετε διάφορα έγγραφα για να αποδείξετε ότι πληροίτε τις προϋποθέσεις. Σε γενικές γραμμές, τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης έχουν υψηλότερο επιτόκιο από τα παραδοσιακά ενυπόθηκα δάνεια, αλλά αυτό δεν συμβαίνει πάντα. Επίσης, προσέξτε τους δανειστές που διαφημίζουν απλά ένα εισαγωγικό επιτόκιο. Μπορεί να δείτε 1.99% για ένα έτος, ακολουθούμενο από ένα εύρος μέχρι περίπου 10%. Μπορεί επίσης να υπάρχει ένα ελάχιστο ποσό που πρέπει να δανειστείτε. (Δείτε Πώς οι HELOC μπορούν να σας βλάψουν για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα μειονεκτήματα αυτών των δανείων.)

Μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε. Στην πραγματικότητα, μπορείτε. Όπως συμβαίνει με μια παραδοσιακή υποθήκη, αν μπορείτε να μειώσετε το επιτόκιο σας, να μετατρέψετε από ένα δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο σε ένα με σταθερό επιτόκιο ή να αποφύγετε μια πληρωμή με μπαλόνια - ή εάν θέλετε να εξαγάγετε περισσότερα μετρητά από τα δικαιώματά σας - αυτό μπορεί να έχει νόημα εσείς. Απλά θυμηθείτε ότι κάθε φορά που αναχρηματοδοτείτε κάτι, πληρώνετε επιπλέον κόστος κλεισίματος και ενδεχομένως να επεκτείνετε το δάνειο, καθιστώντας τις συνολικές σας πληρωμές τόκων υψηλότερες.

Ένα επιχείρημα: Το πιστωτικό αποτέλεσμά σας

Η ικανότητά σας να δανειστείτε σε οποιαδήποτε από τις δύο στρατηγικές εξαρτάται από το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Εάν θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε και το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι χαμηλότερο από ό, τι όταν αγοράσατε αρχικά το σπίτι σας, η αναχρηματοδότηση ενδέχεται να μην είναι προς το συμφέρον σας. Πριν περάσετε από τη διαδικασία εξασφάλισης ενός από αυτά τα δάνεια, πάρτε τα τρία πιστωτικά σας αποτελέσματα. (Δείτε Κορυφαία μέρη για να λάβετε ένα δωρεάν πιστωτικό αποτέλεσμα ή έκθεση .) Εάν δεν είναι πάνω από 740, μιλήστε με οποιονδήποτε δυνητικό δανειστή για το πώς η βαθμολογία σας μπορεί να επηρεάσει το επιτόκιο σας.

Εάν δεν σκοπεύετε να παραμείνετε στο σπίτι σας για μεγάλο χρονικό διάστημα, ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μπορεί να είναι η καλύτερη επιλογή, δεδομένου ότι τα έξοδα κλεισίματος είναι λιγότερα από ένα refi.

Η κατώτατη γραμμή

Τα δάνεια αναχρηματοδότησης και εγχώριας δικαιοσύνης έχουν φυσικά μειονεκτήματα. Αν αναχρηματοδοτείτε, προσπαθήστε να μην πάρετε άλλο δάνειο 30 ετών. Αντί να βάζετε τα χρήματα που αποθηκεύετε στην τσέπη σας, επιλέξτε ένα δάνειο μικρότερης διάρκειας - ίσως μια υποθήκη 15 ετών. Ή, πάρτε ένα δάνειο 30 ετών και κάνετε επιπλέον πληρωμές.Θυμηθείτε ότι η πληρωμή δεν είναι τόσο σημαντική όσο το συνολικό ποσό των χρημάτων που πληρώνετε κατά τη διάρκεια του δανείου. Η πληρωμή του πρώτου δανείου σας για 10 χρόνια και η αναχρηματοδότηση για άλλες 30 πιθανώς να ακυρώσει οποιαδήποτε θετική επίδραση της αναχρηματοδότησης. Ο στόχος θα πρέπει πάντα να είναι η εξάλειψη του χρέους όσο το δυνατόν γρηγορότερα.