Επενδυτές που κλέβουν τα σπίτια είναι οι ανυπότακτοι ήρωες της ακίνητης περιουσίας. Λαμβάνουν παραμελημένες, υποβαθμισμένες και μερικές φορές σκοπίμως κατεστραμμένες ιδιότητες και τις καθιστούν ζωντανές, ακόμη και όμορφες, και πάλι. Αν θέλετε να αντικαταστήσετε τις ιδιότητες, ίσως ήδη γνωρίζετε τις παγίδες όπως τα κρυφά προβλήματα και οι υπερβάσεις κόστους. Αλλά ξέρατε ότι όταν πουλάτε ένα ακίνητο, πρέπει να αποκαλύψετε πληροφορίες σχετικά με την κατάστασή του που μπορεί να επηρεάσουν αρνητικά την αξία του; Εάν σκοπίμως αποκρύψετε αυτές τις πληροφορίες, θα μπορούσατε να καταδικαστείτε για απάτη εκτός από το ότι θα εναχθεί. Η πώληση του ακινήτου "ως έχει" δεν θα σας απαλλάξει από αυτές τις γνωστοποιήσεις.

- <->

(Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, δείτε: Ένας οδηγός για την αγορά ενός σπιτιού στο U. S.)

Οι κανόνες αυτοί επηρεάζουν οποιονδήποτε πουλάει ένα σπίτι. Ωστόσο, είναι πιο πιθανό να επηρεάσουν τα πτερύγια, τα οποία συχνά ασχολούνται με ιδιότητες σε κακή κατάσταση. Μάθετε τους συγκεκριμένους νόμους της πολιτείας σας σχετικά με τις απαιτούμενες αποκαλύψεις από το κρατικό ακίνητο και το τοπικό τμήμα σχεδιασμού. Ορισμένες πολιτείες είναι πιο επιεικές σε σχέση με άλλες στις απαιτήσεις γνωστοποίησης τους. Ακολουθούν ορισμένοι τύποι πληροφοριών που μπορεί να σας ζητηθεί να αποκαλύψετε - ή να θέλετε να αποκαλύψετε, ακόμη και αν οι νόμοι του κράτους σας δεν το απαιτούν - οπότε ο αγοραστής σας δεν θα έχει λόγο να υποβάλει αγωγή εναντίον σας.

1. Θάνατος στο σπίτι

Μερικοί αγοραστές μπορεί να έχουν ανησυχίες ή δεισιδαιμονίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού στο οποίο κάποιος έχει πεθάνει, οπότε είναι σημαντικό να γνωρίζουμε εάν το κράτος σας απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύψουν έναν προηγούμενο θάνατο στο σπίτι.

"Κάθε κράτος θα έχει ελαφρώς διαφορετικές απαιτήσεις για αποκάλυψη", λέει ο Jim Olenbush, κτηματομεσίτης του Τέξας. "Στο Τέξας, για παράδειγμα, δεν πρέπει να αποκαλυφθούν θάνατοι από φυσικές αιτίες, αυτοκτονίες ή ατυχήματα που δεν σχετίζονται με την ιδιοκτησία."

"Ο πωλητής υποχρεούται να αποκαλύψει θανάτους "Για παράδειγμα, αν το παιδί ενός προηγούμενου επιβάτη πνίγηκε στην πισίνα επειδή δεν είχε το κατάλληλο περίφραξη ασφαλείας, ο πωλητής θα έπρεπε να αποκαλύψει το θάνατο ακόμα και μετά την αποκατάσταση το πρόβλημα της ασφάλειας με την εγκατάσταση ενός κατάλληλου περιβλήματος πισίνας.Υπάρχουν, ωστόσο, περιπτώσεις όπου οι πωλητές δεν χρειάζεται να αποκαλύπτουν θάνατο στο ακίνητο

«Δεν υπάρχουν κράτη στα οποία υπάρχει υποχρέωση να αποκαλυφθεί ο θάνατος ενός ατόμου ο οποίος έχει αποβιώσει υπό φυσικές συνθήκες ", λέει ο πληρεξούσιος Matthew Reischer, Διευθύνων Σύμβουλος της LegalAdvice com." Ωστόσο, ορισμένα κράτη επιβάλλουν ένα καθήκον σε ένα στιγματισμένο σπίτι ή διαμέρισμα στο οποίο υπήρξε αυτοκτονία ή δολοφονία. να επιβάλει ένα κατασταλτικό τέλος σε έναν πωλητή εάν το Έχετε γνώση ότι η ακίνητη περιουσία τους στοιχειώνεται από τους νεκρούς."

Ακόμη και όταν δεν απαιτείται γνωστοποίηση - για παράδειγμα, η Γεωργία δεν απαιτεί την αποκάλυψη της ανθρωποκτονίας ή της αυτοκτονίας - μπορεί να θέλετε να σφάλλετε από την πλευρά της ειδοποίησης του αγοραστή για θάνατο στο ακίνητο. "Αν ένας πωλητής ανησυχεί για την ευθύνη, η καλύτερη συμβουλή είναι να προχωρήσουμε και να αποκαλύψουμε τα πάντα εκ των προτέρων ακόμη και αν δεν απαιτείται από το νόμο", λέει ο Olenbush. "Οι αγοραστές θα ακούσουν πάντα για τα πράγματα από τους γείτονες και η έκπληξη θα μπορούσε να τους αναγκάσει να αποχωρήσουν από ένα συμβόλαιο αγοράς ή να αναρωτηθούν τι άλλο δεν τους λέει ο πωλητής. "

2. Περιοχές ενόχλησης

Μια ενόχληση είναι ένας θόρυβος ή οσμή από μια πηγή έξω από την ιδιοκτησία που θα μπορούσε να ενοχλήσει τους κατοίκους της ιδιοκτησίας. Η Βόρεια Καρολίνα απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύπτουν θορύβους, οσμές, καπνό ή άλλες οχλήσεις από εμπορικές, βιομηχανικές ή στρατιωτικές πηγές που επηρεάζουν την ιδιοκτησία. Ο Michigan απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύπτουν εκμεταλλεύσεις, εκμεταλλεύσεις, χώρους υγειονομικής ταφής, αεροδρόμια, σειρές σκοποβολής και άλλες οχλήσεις στην περιοχή, αλλά η Πενσυλβάνια αφήνει τον αγοραστή να καθορίσει την ύπαρξη γεωργικών οχλήσεων.

3. Περιβαλλοντικοί και φυσικοί κίνδυνοι

Εάν το σπίτι βρίσκεται σε αυξημένο κίνδυνο ζημιάς από φυσική καταστροφή ή έχει γνωστή ή δυνητική περιβαλλοντική μόλυνση, ίσως χρειαστεί να αποκαλύψετε αυτές τις πληροφορίες στον αγοραστή.

Ο νόμος του Τέξας απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύπτουν την παρουσία επικίνδυνων ή τοξικών αποβλήτων, τον αμίαντο, τη μόνωση ουρίας-φορμαλδεΰδης, το αέριο ραδονίου, τη βαφή με βάση το μόλυβδο και την προηγούμενη χρήση των εγκαταστάσεων για την παρασκευή μεθαμφεταμίνης.

Ο Νόμος της Νέας Υόρκης σχετικά με την κατάσταση της ιδιοκτησίας απαιτεί από τους πωλητές να ενημερώνουν τους αγοραστές σχετικά με το αν το ακίνητο βρίσκεται σε πλημμυρική πεδιάδα, υγρότοπο ή γεωργική περιοχή. αν υπήρξε χώρος υγειονομικής ταφής. εάν υπήρχαν ποτέ δεξαμενές αποθήκευσης καυσίμων πάνω ή κάτω από το έδαφος στην ιδιοκτησία. εάν και όπου η δομή περιέχει αμίαντο · αν υπάρχουν υδραυλικές εγκαταστάσεις μολύβδου. εάν το σπίτι έχει δοκιμαστεί για ραδόνιο. και κατά πόσο έχει χυθεί ή διαρρεύσει καύσιμο, λάδι, επικίνδυνη ή τοξική ουσία στην ιδιοκτησία.

Τα κράτη ενδέχεται επίσης να απαιτούν γνωστοποίηση της καθίζησης των ορυχείων, υπόγειων κοιλοτήτων, ρύπανσης, ολίσθησης, αναταραχής ή άλλων ατελειών της γήινης σταθερότητας. Ο νόμος περί αποκάλυψης των φυσικών κινδύνων της Καλιφόρνιας απαιτεί από τους πωλητές να γνωστοποιούν εάν η ιδιοκτησία βρίσκεται σε ζώνη σεισμικού κινδύνου και συνεπώς μπορεί να υποστεί υγροποίηση ή κατολισθήσεις μετά από σεισμό.

Ενώ οι περισσότερες απαιτήσεις δημοσιότητας διέπονται από τα κράτη, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση επιβάλλει μία: την αποκάλυψη ότι βαφή με βάση το μόλυβδο μπορεί να υπάρχει σε οποιαδήποτε ιδιοκτησία που κατασκευάστηκε πριν από το 1978.

4. Πληροφορίες για τους ιδιοκτήτες σπιτιού

Αν το σπίτι διοικείται από ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA), θα πρέπει να αποκαλύψετε αυτό το γεγονός. Πρέπει επίσης να γνωρίζετε για την οικονομική κατάσταση της HOA και να παρέχετε αυτές τις πληροφορίες στον αγοραστή, ώστε να μπορεί να λάβει μια ενημερωμένη απόφαση αγοράς.

«Ένας αγοραστής γνωρίζω ότι αγόρασε μια συγκυριαρχία και ο πωλητής λανθασμένα ξέχασαν να δώσουν στον αγοραστή τους τελευταίους 12 μήνες των σημειώσεων της συνάντησης», λέει ο Ed Kaminsky, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της μετεγκατάστασης του SportStar στο Manhattan Beach, Καλιφόρνια."Επτά μήνες αργότερα ο αγοραστής εκτιμήθηκε $ 30, 000 για βελτιώσεις ακινήτων. Ο πωλητής εν συνεχεία ασκήθηκε αγωγή εναντίον του αγοραστή για να μην αποκαλύψει αυτές τις σημαντικές σημειώσεις. "

5. Επισκευές

Τι έχετε επισκευαστεί και γιατί; Οι αγοραστές πρέπει να γνωρίζουν το ιστορικό επισκευής του σπιτιού ώστε να μπορούν οι επιθεωρητές του σπιτιού να δίνουν ιδιαίτερη προσοχή σε προβληματικούς τομείς και να γνωρίζουν πιθανά μελλοντικά ζητήματα. Ο νόμος του Τέξας, για παράδειγμα, απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύψουν προηγούμενες δομικές επισκευές ή επισκευές στέγης. υγειονομική ταφή, τακτοποίηση, μετακίνηση εδάφους ή γραμμές σφάλματος · και ελαττώματα ή δυσλειτουργίες σε τοίχους, στέγη, φράχτες, θεμέλια, δάπεδα, πεζοδρόμια και οποιαδήποτε άλλα τρέχοντα ή προηγούμενα προβλήματα που επηρεάζουν τη δομική ακεραιότητα του σπιτιού. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να αποκαλύψετε ηλεκτρικές ή υδραυλικές επισκευές και οποιεσδήποτε άλλες δυσκολίες που θα θέλατε να μάθετε αν επρόκειτο να αγοράσετε το σπίτι και να ζήσετε σε αυτό.

6. Ζημιά στο νερό

Όταν εισέρχεται νερό όπου δεν πρέπει, μπορεί να βλάψει την προσωπική κατοχή, να υπονομεύσει τη δομή του σπιτιού και ακόμη και να δημιουργήσει έναν κίνδυνο για την υγεία εάν ενθαρρύνει την ανάπτυξη μούχλας. Οι πωλητές θα πρέπει να αποκαλύπτουν παρελθούσες ή παρούσες διαρροές ή ζημιές στο νερό. Για παράδειγμα, ο Michigan απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύψουν στοιχεία ύδατος σε υπόγειο ή χώρο ανίχνευσης, διαρροές στέγης, μεγάλες ζημιές από πλημμύρες, είδος υδραυλικού συστήματος (π.χ., γαλβανισμένο, χαλκό, άλλο) και οποιαδήποτε γνωστά προβλήματα υδραυλικών εγκαταστάσεων. Μπορεί να είναι δύσκολο να γνωρίζετε για προβλήματα νερού (και πολλά άλλα είδη προβλημάτων) εάν γυρίζετε το σπίτι και το έχετε μόνο για ένα ή δύο μήνες.

«Υπάρχουν πολλοί κίνδυνοι για τους πέργκολες ή άλλους που εμπλέκονται στο κλείσιμο ενός σπιτιού όπου χρειάζεται κάποια εργασία για το ακίνητο που δεν ήταν προφανές σε περπάτημα, ιδιαίτερα το χειμώνα ή κατά τη διάρκεια ξηρού ξόρκι», λέει ο Bill Price, Δικηγόρος του Ιλλινόις. "Με το χειμώνα, μια στέγη που διαρρέει ή έχει πολύ παλιό έρπητα ζωστήρα μπορεί να μην μπορεί να επιθεωρηθεί από τον αγοραστή ή τον επιθεωρητή του σπιτιού. Ομοίως, ένα ξηρό ξόρκι μπορεί να κρύψει τα προβλήματα με ένα διαρρέον υπόγειο. "Σε καταστάσεις όπως αυτές, ελέγξτε για να δείτε πόση προστασία προσφέρουν οι νόμοι του κράτους σας από την αποκάλυψη πληροφοριών που δεν θα είχατε τρόπο να γνωρίζετε.

7. Missing Items

Μερικές φορές οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν τόσα πολλά στο μυαλό τους ότι ίσως να μην παρατηρήσουν ότι ένα σπίτι λείπει ένα ουσιαστικό συστατικό μέχρι να μετακινηθούν μέσα. Κάποιοι νόμοι περί αποκάλυψης προσπαθούν να αποτρέψουν αυτό το πρόβλημα. Τέξας και Μίτσιγκαν, για παράδειγμα, απαιτούν από τους πωλητές να αποκαλύψουν αν η ιδιοκτησία έρχεται με μακρύ κατάλογο αντικειμένων, συμπεριλαμβανομένων των συσκευών κουζίνας, κεντρικού κλιματισμού και θέρμανσης, υδρορροών, ανεμιστήρων καυσαερίων και θερμοσίφωνων.

8. Άλλες πιθανές αποκαλύψεις

Οι αγοραστές πρέπει να γνωρίζουν εάν το σπίτι βρίσκεται σε μια ειδική ιστορική συνοικία, διότι θα επηρεάσει την ικανότητά τους να πραγματοποιούν επισκευές και αλλοιώσεις και θα μπορούσε επίσης να αυξήσει το κόστος αυτών των δραστηριοτήτων.

Ο νόμος του Τέξας απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύπτουν ενεργούς τερμίτες ή άλλα έντομα που καταστρέφουν το ξύλο, ζημιά από τερμίτη ή σκουριά ξύλου που χρειάζονται επισκευή, προηγούμενες ζημίες τερμιτών και προηγούμενη επεξεργασία τερμιτών.Ο νόμος του Μίτσιγκαν και της Βόρειας Καρολίνας απαιτεί επίσης από τους πωλητές να αποκαλύψουν οποιοδήποτε ιστορικό μόλυνσης. Συμβουλευτείτε τους νόμους της πολιτείας σας για να δείτε αν πρέπει να αποκαλύψετε πληροφορίες σχετικά με οποιαδήποτε παράσιτα.

Μπορεί επίσης να χρειαστεί να αποκαλύψετε προβλήματα με την αποστράγγιση ή την ταξινόμηση, την τοποθέτηση ζωνών, τις εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις, τις αλλαγές που έγιναν χωρίς άδειες, τις οριακές διαφορές και τη βλάβη.

Πώς να αποκαλύψετε

Ορισμένες πολιτείες, όπως το Μίτσιγκαν και η Βόρεια Καρολίνα, απαιτούν από τους πωλητές να χρησιμοποιούν συγκεκριμένη φόρμα γνωστοποίησης. Αν όχι, το κρατικό σας τμήμα ή η επιτροπή της ακίνητης περιουσίας ή της ένωσης realtor θα έχει συνήθως μια συνιστώμενη μορφή που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε. Το έντυπο μπορεί να είναι περισσότερο ή λιγότερο πλήρες από αυτό που απαιτεί το κρατικό δίκαιο. Αν το έντυπο δεν είναι αρκετά ολοκληρωμένο για την περίπτωσή σας, συμπληρώστε το με μια λίστα με τα πρόσθετα στοιχεία που θέλετε να αποκαλύψετε. Ο πωλητής πρέπει να γνωστοποιήσει εγγράφως όλες τις αποκαλύψεις στον αγοραστή και ο αγοραστής και ο πωλητής πρέπει να υπογράψουν και να δώσουν ημερομηνία στο έγγραφο. Βεβαιωθείτε ότι έχετε επανεξετάσει τι πρέπει να αποκαλύψετε και πώς πρέπει να διατυπωθεί, με δικηγόρο ακίνητης περιουσίας.

Η κατώτατη γραμμή

Ακόμη και αν δεν απαιτείται συγκεκριμένη αποκάλυψη στην περιοχή σας, εάν έχετε κάποια πληροφορία σχετικά με ένα σπίτι που μπορεί να κάνει έναν αγοραστή δυστυχισμένο, ενδεχομένως να θέλετε να το αποκαλύψετε ούτως ή άλλως. Εκτός από τους ηθικούς λόγους για να είμαστε ειλικρινείς με τους υποψήφιους αγοραστές - και την επιθυμία να αποφύγετε το κόστος και την ταλαιπωρία μιας δίκης - έχετε μια φήμη για να προστατεύσετε. Εάν έχετε κάποιες ανησυχίες για το αν έχετε αποκαλύψει σωστά την κατάσταση της ιδιοκτησίας, επικοινωνήστε με έναν πληρεξούσιο ακίνητης περιουσίας στο κράτος σας.