Κόστος Προσέγγιση
Τιμές ακινήτων με βάση "τι θα κόστιζε να αντικαταστήσει το κτίριο στην τρέχουσα μορφή του με την αξία της γης που προστέθηκε σε αυτό;" Η μέθοδος προσέγγισης κόστους ακούγεται σαν μια απλή και εύκολη προς υπολογισμό μέθοδος για τον προσδιορισμό της αξίας, αλλά είναι δύσκολο να εφαρμοστεί. Η γνωριμία με το κόστος της υφιστάμενης δομής μπορεί να είναι δύσκολη σε ορισμένες αγορές. Επιπλέον, η αγοραία αξία της υπάρχουσας ευημερίας μπορεί να είναι πολύ διαφορετική από το κόστος κατασκευής της.
Προσέγγιση σύγκρισης πώλησης
Αυτή η προσέγγιση εξετάζει την τιμή με την οποία άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά (τοποθεσία, μέγεθος, ηλικία κλπ.) Πρόσφατα πωλήθηκαν ή αποτιμήθηκαν. Τα περισσότερα οικιστικά ακίνητα αξιολογούνται ή αποτιμώνται χρησιμοποιώντας αυτήν τη μέθοδο. Μερικές φορές, αυτό μπορεί επίσης να είναι μια δύσκολη μέθοδος εφαρμογής: μια συγκρίσιμη ιδιοκτησία μπορεί να είναι δύσκολο να εντοπιστεί (ειδικά εάν το εν λόγω ακίνητο έχει μοναδικά χαρακτηριστικά) ή μπορεί να μην υπάρχουν πωλήσεις συγκρίσιμων ακινήτων στο πρόσφατο παρελθόν.
Η Προσέγγιση Εισοδήματος Αυτή η προσέγγιση χρησιμοποιεί τύπο έκπτωσης perpetuity του μοντέλου. Το καθαρό εισόδημα που προέρχεται από το ακίνητο είναι προεξοφλημένο με μια απαιτούμενη απόδοση της αγοράς. Η αξία εκτίμησης = καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) / ανώτατο όριο αγοράς. Το κεφαλαιοποιητικό επιτόκιο της αγοράς προσδιορίζεται βάσει της τιμής συναλλαγής αναφοράς NOI / αναφοράς. Το πρόβλημα με αυτή την προσέγγιση είναι ότι οι μακροπρόθεσμοι ενοικιαστές μπορεί να μην πληρώνουν τρέχοντα επιτόκια της αγοράς, καταθλιπτικά την αξία της επένδυσης. Ένα περιβάλλον πληθωρισμού μπορεί επίσης να πάρει ένα δάγκωμα από την αξία του ακινήτου.
Προσαρμοσμένη μετά την Φορολογική προσέγγιση των ταμειακών ροών Ο υπολογισμός της αξίας των προεξοφλημένων ταμειακών ροών από μια επένδυση σε ακίνητα μπορεί να λειτουργήσει ως επικύρωση ή έλεγχος άλλων μεθόδων αποτίμησης. Η προσέγγιση αυτή λαμβάνει υπόψη την ατομική φορολογική κλίμακα του επενδυτή, τις αποσβέσεις και τις τυχόν πληρωμές τόκων. Δείτε το παρακάτω παράδειγμα.
Υπολογίστε καθαρό λειτουργικό εισόδημα από μια επένδυση σε ακίνητα
Η εξέταση CFA Level 1 απαιτεί να γνωρίζετε πώς να δημιουργείτε μια κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων για μια ιδιοκτησία. Ακολουθεί το ακόλουθο παράδειγμα:
Πιθανό Μικτό Εισόδημα | |
| Προγραμματισμένη Μίσθωση | $ 100, 000 |
| Εισοδήματα κλιμάκωσης | $ 10.000 |
| 10 000 $ | Έσοδα |
| $ 10, 000 | Λοιπά έσοδα |
| $ 10 000 | ) |
| ($ 15, 000) | Αποτελεσματικό Μικτό Εισόδημα |
| $ 135, 000 | $ 5, 000 |
| Συνολικά Έξοδα | $ 15, 000 |
| Καθαρά Έσοδα | $ 120, 000 |
| - Συγκριτική ιδιότητα: | |
| NOI $ 135, 000, η οποία πωλήθηκε για $ 750, 000 | NOI = |
| $ 135, 000 - $ 5, 000 - $ 5, 000 = NOI / (Τιμή Συναλλαγής): | $ 135, 000 / $ 750, 000 = 0.18 |
| NOI / Κατώτατη Τιμή = | $ 125, 000/0. 18 = $ |
| 694, 000 = Ποιο είναι το ποσό στην οποία αποτιμάται το ακίνητο. | Κοιτάξτε έξω! |
| Να μην συμπεριλαμβάνεται το κόστος χρηματοδότησης ή η απόσβεση κατά τον υπολογισμό του NOI. |
|
Θα ήταν πολύ περίεργο αν πρέπει να υπολογίσετε όλους τους τύπους των ενοικίων και των εισοδημάτων λόγω των χρονικών περιορισμών της εξέτασης. Εντούτοις, μπορεί να ζητηθεί από τους υποψηφίους να υπολογίσουν τις αυξήσεις των τιμών για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο για να αξιολογήσουν τον αντίκτυπο στην NOI. Προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων:
Αναζητά τα χαρακτηριστικά παρόμοιων ιδιοτήτων και τον τρόπο αποτίμησής τους: -
Χαρακτηριστικό Μονάδες
Αξία Αριθμός δωματίων Αριθμός
25.000 Αριθμός μπάνιων |
Απόσταση από την πόλη |
Μίλια
Το ακίνητο που θέλετε να εκτιμήσετε έχει οκτώ δωμάτια, τρία μπάνια και απέχει 10 μίλια από την πόλη.
($ 2, 000)
| Η τιμή θα ισούται με (8 * $ 25, 000) + (3 * $ 10, 000) + (10 * - $ 2, 000) = $ 200, 000 + $ 30, 000 - $ 20, 000 = $ 210, τύπους ιδιοκτησίας. | Προσέγγιση εισοδήματος: | Με αυτήν την προσέγγιση, ο επενδυτής θα υπολογίσει τη συνολική αξία ακίνητης περιουσίας με βάση το ποσοστό απόδοσης από το ακίνητο. Επομένως, οποιαδήποτε πιθανά ενοίκια που αναμένονται από έναν μισθωτή για τη χρήση του ακινήτου θα συγκριθούν με παρόμοιους τύπους ιδιοκτησίας. |
| Υπολογισμός των ταμειακών ροών μετά από φόρους | Ας ξεκινήσουμε με μερικές βασικές πληροφορίες: | NOI = $ 125, 000 |
| Αποσβέσεις = $ 5.000 | $ 725, 000 | 75% χρηματοδότηση με επιτόκιο 8% |
| Ποσοστό αύξησης NOI = 4% | Οριακός Φορολογικός συντελεστής = 31%. | Ταμειακή ροή μετά από φόρους = Ποσό που δανείστηκε ($ 725, 000 * 75) = $ 543, 750. |
Έσοδα πρώτου έτους = ($ 543,750 * 08) = $ 43, εισόδημα = ($ 125, 000 - $ 5, 000- $ 43, 500) * (1-31) = $ 52, 785
Για να φτάσετε στην μετά φόρων ταμειακή ροή από τα φορολογικά έσοδα, της πληρωμής υποθηκών πρέπει να αφαιρεθεί.
Πώς κατανέμονται οι υπολογισμοί κατά τη διαπραγμάτευση στην αγορά συναλλάγματος;
Καταρχάς, να θυμάστε ότι στις αγορές συναλλάγματος οι επενδυτές διαπραγματεύονται ένα νόμισμα με άλλο. Ως εκ τούτου, τα νομίσματα αναφέρονται στην τιμή τους σε άλλο νόμισμα. Προκειμένου να εκφράζονται εύκολα αυτές οι πληροφορίες, τα νομίσματα αναφέρονται πάντα ανά ζεύγη (π.χ. USD / CAD).
Πώς μπορούν να μεταβληθούν οι υπολογισμοί επιστροφής επένδυσης (ROI);
Δείτε ένα παράδειγμα για το πώς η απόδοση επένδυσης (ROI) για παρόμοιες επενδύσεις μπορεί να ποικίλει σημαντικά, ανάλογα με τον τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται η αξία.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ακινήτων και ακινήτων;
Κατανοούν πώς η ακίνητη περιουσία είναι νομικά διαφορετική από την πραγματική περιουσία και τις συνέπειες αυτής της διαφοράς για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου.