Επιλογές ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARMs) δίνουν στους ιδιοκτήτες σπιτιού έναν τρόπο να αγοράσουν ένα μεγάλο σπίτι με μόνο μια μικρή πληρωμή. Δίνουν επίσης στους σημερινούς ιδιοκτήτες σπιτιού έναν τρόπο να μειώσουν τις πληρωμές υποθηκών τους. Ενώ αυτά τα οφέλη μπορεί να φαίνονται ακριβώς αυτά που ο γιατρός διέταξε μετά από χρόνια αυξανόμενων τιμών σε μια υπερθερμασμένη αγορά κατοικίας, το περιοδικό BusinessWeek έχει επισημάνει την επιλογή ARMs "Nightmare Mortgages". Στο άρθρο του Σεπτεμβρίου του 2006 που ενέπνευσε το όνομα αυτό, το BusinessWeek δήλωσε ότι η δυνατότητα επιλογής ρυθμιζόμενου επιτοκίου μπορεί να είναι "το πιο επικίνδυνο και πιο περίπλοκο προϊόν για δάνεια στο σπίτι που δημιουργήθηκε ποτέ."

Η αλήθεια για το αν τα ARM επιλογής είναι ένα χρήσιμο εργαλείο ή ένα εισιτήριο για προβλήματα είναι σε μεγάλο βαθμό θέμα προσωπικής προοπτικής. Μια πιο προσεκτική εξέταση αυτών των αμφιλεγόμενων δανείων θα διευκολύνει τον προσδιορισμό των μελλοντικών τους χρήσεων - και των σχετικών κινδύνων. (Για να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με τα ARM, δείτε ARMed And Dangerous , Υποθήκες: Σταθερό Επιτόκιο Versus Ρυθμιζόμενη Τιμή και ! Οι επιλογές Σε αντίθεση με τις περισσότερες υποθήκες, οι οποίες έρχονται με μια καθορισμένη μηνιαία πληρωμή, οι επιλογές ARM, παρέχουν μια επιλογή κάθε μήνα. (Για μια μονοαπευθυντική θυρίδα σχετικά με τις υποθήκες υποαπασχόλησης και την κατάρρευση των υποκρυπτικών υποκεφαλαίων, ανατρέξτε στην

Χαρακτηριστικά Στεγαστικών Υποθηκών

.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να επιλέξουν από τις ακόλουθες πληρωμές: Ελάχιστο πληρωμή για μια επιλογή ARM είναι εξαιρετικά ελκυστική, επειδή είναι τόσο χαμηλή. Στην πραγματικότητα, είναι τόσο χαμηλό που δεν καλύπτει καν το ενδιαφέρον για την υποθήκη. Καταβάλλοντας την ελάχιστη πληρωμή, οι δανειολήπτες βρίσκονται σε θέση γνωστή ως αρνητική απόσβεση, πράγμα που σημαίνει ότι οφείλουν περισσότερα στο σπίτι στο τέλος του μήνα από ό, τι στην αρχή. Ενώ η ελάχιστη πληρωμή μπορεί να μην φαίνεται να είναι μια σοφή επιλογή από μια οικονομική προοπτική, είναι η πιο δημοφιλής επιλογή σε μερικές φτηνές ταχυδρομικές κάρτες όπου οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν ένα σπίτι. (Για να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με την αρνητική απόσβεση, βλέπε

Ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος για να πληρώσετε την υποθήκη μου;

• )
  Φυσικά, οι μικρές πληρωμές δεν διαρκούν για πάντα. Πέντε χρόνια μετά την έναρξη του δανείου ή όταν το οφειλόμενο υπόλοιπο αυξάνεται στο 110% του αρχικού ποσού του δανείου, οι περισσότερες επιλογές ARM υπολογίζονται εκ νέου για να προσδιοριστεί η πλήρως αποσβεσθείσα πληρωμή, η οποία είναι η πληρωμή που θα έπρεπε να πληρώσει το σπίτι πάνω από το υπόλοιπο διάρκεια του δανείου. Για τα περισσότερα δάνεια, αυτός ο νέος αριθμός στη συνέχεια γίνεται η ελάχιστη απαιτούμενη πληρωμή και η αρνητική απόσβεση δεν επιτρέπεται πλέον. Όταν συμβεί αυτό, το ποσό της μηνιαίας πληρωμής μπορεί να αυξηθεί σημαντικά, ακόμη και διπλασιασμός του μεγέθους.
  Μόνο με επιτόκιο

  Προχωρώντας την κλίμακα, αυτή η πληρωμή κοστίζει περισσότερο από το ελάχιστο και καλύπτει το ενδιαφέρον, αν και δεν μειώνει τον κύριο υπόχρεο.Ο δανειολήπτης δεν προχωρεί προς την ιδιοκτησία του σπιτιού, αλλά αποφεύγει τις αρνητικές αποσβέσεις.

  Αποσβέσεις 30 ετών
• Πρόκειται για την παραδοσιακή πληρωμή υποθηκών με την οποία οι περισσότεροι άνθρωποι είναι εξοικειωμένοι. Η πληρωμή αυτή καλύπτει τους τόκους και μειώνει τον κύριο.
  Αποπληρωμή 15 ετών
• Ένα δάνειο 15 ετών δίνει τη δυνατότητα στους δανειολήπτες να πληρώσουν τα σπίτια τους πιο γρήγορα από το παραδοσιακό δάνειο 30 ετών. Η πληρωμή αυτή καλύπτει τους τόκους και μειώνει τον κύριο.
  (Για να υπολογίσετε πόσο χρόνο θα χρειαστεί να πληρώσετε από το σπίτι σας, ανατρέξτε στον Αριθμητικό Υπολογισμό Υποθηκών Υποθηκών.)
• Οι Λεπτομέρειες
  Το επιτόκιο στις περισσότερες επιλογές ARM αλλάζει κάθε μήνα και τα δάνεια έχουν ένα ανώτατο όριο το ποσό μπορεί να αυξηθεί κάθε χρόνο. Αν και η πραγματική απαιτούμενη πληρωμή αλλάζει μόνο μία φορά το χρόνο, η διαφορά μεταξύ του επιτοκίου του πρώτου μήνα και του ποσού της ετήσιας προσαρμογής μπορεί να υπερβαίνει το 7%. Από μια ελάχιστη προοπτική πληρωμής, αυτό μπορεί να είναι μια μεγάλη αλλαγή. Εάν το οφειλόμενο υπόλοιπο φτάσει το 110% του αρχικού υπολοίπου, δεν υπάρχει όριο στο πιθανό ποσό της αύξησης.

Ποιος πρέπει να πάρει την επιλογή;

Οι πλούσιοι

Αυτά τα στεγαστικά δάνεια αναπτύχθηκαν ως εργαλείο διαχείρισης χρημάτων για τους πλούσιους. Οι πλούσιοι άνθρωποι συχνά κερδίζουν τεράστια ποσά, αλλά έχουν απρόβλεπτες ταμειακές ροές. Οι επιλογές ARM τους επιτρέπουν να πραγματοποιούν μικρές πληρωμές μέχρι να αυξηθεί η ροή μετρητών. Πολλοί μεγιστάνες της Wall Street και κορυφαίοι πωλητές, για παράδειγμα, λαμβάνουν το 50% ή περισσότερο του ετήσιου εισοδήματός τους σε έναν ενιαίο επιταγή μπόνους κατ 'αποκοπή. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τις τάξεις εισοδήματος, βλ.

Η απώλεια της μεσαίας τάξης

• και
  Η έρευνα για την έκθεση απασχόλησης .) Το μεταβατικό Οι άνθρωποι που θέλουν να ζήσουν σε μια μεγάλη κατοικία και δεν σκοπεύετε να παραμείνετε για πολύ, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια επιλογή ARM για να πάρετε το σπίτι που θέλουν χωρίς να ξοδέψετε μια περιουσία. Τα στελέχη επιχειρήσεων που μεταφέρονται κάθε λίγα χρόνια μπορούν να χρησιμοποιήσουν αυτά τα δάνεια για να ελευθερώσουν μετρητά για άλλες χρήσεις. Εκείνοι που αναμένουν χρηματοοικονομικό απείθαρχο
• Οι άνθρωποι που γνωρίζουν ότι σύντομα θα βιώσουν σημαντική αλλαγή στο εισόδημα μπορούν επίσης να επιλέξουν μια επιλογή ARM. Εάν ο γάμος, η κληρονομιά, ο νομικός διακανονισμός ή άλλη πηγή ξαφνικού πλούτου είναι στον ορίζοντα, μια επιλογή ARM μπορεί να είναι ένας καλός τρόπος για να φτάσετε στο σπίτι εκ των προτέρων για να πάρετε τα μετρητά. (Για να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με αυτά τα θέματα, βλέπε
  Αποκλεισμός Κληρονομίας
• και
  Γάμος, Διαζύγιο και Γραμμή .) Οφέλη για τους δανειστές Οι μεσίτες υποθηκών λαμβάνουν συχνά υψηλότερες πληρωμές για να τις πουλήσουν και οι νόμοι για τη λογιστική επιτρέπουν στους δανειστές να καταγράψουν τη μέγιστη πληρωμή (30 ετών) ως έσοδα, ακόμη και αν λαμβάνουν μόνο την ελάχιστη πληρωμή. Αυτά τα φαντασματικά έσοδα είναι απολύτως νόμιμα, φαίνονται καλά στα βιβλία και κάνουν θαύματα για την τιμή των μετοχών ενός χρηματιστή υποθηκών. Επιλογές ARMs επίσης συνήθως φέρουν ένα υψηλότερο κόστος για την αναχρηματοδότηση, έτσι οι δανειστές πληρώνονται και πάλι όταν οι δανειολήπτες θέλουν από τα δάνεια. Παρότι μπορεί να φαίνεται ότι υπάρχει κάποιος κίνδυνος για την παροχή τέτοιων δανείων, τα ενυπόθηκα δάνεια πωλούνται συχνά στους επενδυτές μέσω οχημάτων όπως οι τίτλοι που εξασφαλίζονται με υποθήκες, μεταφέροντας τον κίνδυνο στους επενδυτές αντί των δανειστών.(Για σχετική ανάγνωση, βλ. Κέρδος από χρέος υποθηκών με MBS

.)

Πώς να συγκρίνετε Όταν εξετάζετε μια επιλογή ARM, υπάρχουν πολλά βασικά σημεία που πρέπει να θυμάστε. Ο πρώτος είναι ο χρόνος που διαρκεί το εισαγωγικό επιτόκιο. Πόσο υψηλό μπορεί να αυξηθεί το επιτόκιο και πόσο μπορεί να αλλάξει η πληρωμή είναι επίσης σημαντικοί παράγοντες. Γνωρίζοντας πότε θα προσαρμοστεί το δάνειο και θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη το όριο για το ανώτατο όριο αρνητικής απόσβεσης. Όνειρο ή εφιάλτης;

Ενώ η ανάληψη μιας υποθήκης θα πρέπει πάντα να γίνεται με προσοχή, λαμβάνοντας μια επιλογή ARM απαιτεί ακόμη υψηλότερο επίπεδο επαγρύπνησης. Για όσους βρίσκονται σε μια σταθερή οικονομική κατάσταση με μια σωστή κατανόηση των όρων και προϋποθέσεων που συνοδεύουν μια επιλογή ARM, το δάνειο μπορεί να είναι ένα χρήσιμο εργαλείο. Για τους απροετοίμαστους, μπορεί να είναι ένα εισιτήριο μονής κατεύθυνσης για το πρόβλημα.

Για να συνεχίσετε να διαβάζετε σχετικά με αυτό το θέμα, ελέγξτε

Επένδυση σε ακίνητα

και

Smart Real Estate Transactions .