Είσαι πιθανός οικοδεσπότης που αντιμετωπίζει πρόβλημα στην εξασφάλιση χρηματοδότησης; Είστε ιδιοκτήτης σπιτιού που θέλει να πουλήσει, αλλά δυσκολεύεται να βρει έναν αγοραστή;

Ως αγοραστής, η απόκτηση υποθήκης μπορεί να είναι δύσκολη αν η οικονομική σας κατάσταση δεν ταιριάζει σε τακτοποιημένα μικρά κιβώτια - έναν προβλέψιμο μισθό που μπορεί να τεκμηριωθεί με τα έντυπα πληρωμής και τα έντυπα W-2, ένα σταθερό ιστορικό απασχόλησης χωρίς διακοπές ένα λαμπερό πιστωτικό αποτέλεσμα. Και ως πωλητής, το κλείσιμο μιας συμφωνίας στο σπίτι σας μπορεί να είναι δύσκολο αν οι δανειολήπτες αντιμετωπίζουν πρόβλημα να πάρουν έγκριση για δάνεια. Δεν θα ήταν ωραίο αν μπορούσατε να βγάλετε τον μεσαίωνα και να βρείτε έναν άλλο τρόπο για να ολοκληρώσετε τη συναλλαγή;

AD:

Σε αυτό το άρθρο, θα επικεντρωθούμε σε μια ελάχιστα γνωστή χρηματοδότηση από τον πωλητή δικαιωμάτων προαίρεσης που μπορεί να σας βοηθήσει να αγοράσετε ή να πουλήσετε ένα σπίτι.

Εκμάθηση: Βασικά στοιχεία για τα ενυπόθηκα δάνεια

Πώς λειτουργεί ο πωλητής χρηματοδότησης;

Η χρηματοδότηση από τους πωλητές είναι ακριβώς αυτό που ακούγεται: αντί του αγοραστή να πάρει δάνειο από την τράπεζα, το πρόσωπο που πουλά το σπίτι δανείζει στον αγοραστή τα χρήματα για την αγορά.

Ο αγοραστής και ο πωλητής εκτελούν ένα γραμμάτιο με επιταγή, το επιτόκιο, το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής και τις συνέπειες της αθέτησης. Ο αγοραστής στέλνει τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών στον πωλητή, ο οποίος κερδίζει τόκο στο δάνειο, ίσως με υψηλότερο επιτόκιο από ό, τι θα μπορούσε να πάρει αλλού. Εάν ο πωλητής επιλέξει να πουλήσει το δάνειο (περισσότερο για αυτό αργότερα), ο αγοραστής θα στείλει τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών στον επενδυτή που αγοράζει το δάνειο. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με αυτό το θέμα, ανατρέξτε στην ενότητα Γραμμάτια στη Γραμματεία: Δεν είναι ο μέσος IOU σας .)

AD:

Οι ρυθμίσεις χρηματοδότησης των πωλητών είναι συχνά βραχυπρόθεσμες, όπως για παράδειγμα πέντε χρόνια, με πληρωμή με μπαλόνια στο τέλος. Η ιδέα είναι ότι ο αγοραστής θα είναι σε θέση να αναχρηματοδοτήσει πριν από τότε. Φυσικά, ρυθμίσεις όπως αυτό μπορεί να αντισταθούν σοβαρά αν δεν είστε προσεκτικοί.

Η χρηματοδότηση των πωλητών τείνει να είναι πιο συνηθισμένη στις αγορές όπου είναι δύσκολο να γίνουν υποθήκες. Υπάρχουν δύο λόγοι γι 'αυτό:

• Εάν οι υποθήκες είναι εύκολο να πάρουν, αλλά ένας ενδιαφερόμενος αγοραστής δεν μπορεί να πάρει ένα, ο πωλητής θα είναι πολύ ύποπτος για την ικανότητα του αγοραστή να πληρώσει. Ως εκ τούτου, όταν τα δάνεια είναι γενικά δύσκολο να αποκτηθούν, είναι πολύ πιθανό να υπάρχουν αγοραστές με καλή εξειδίκευση εκεί έξω που αντιμετωπίζουν προβλήματα στην εξασφάλιση παραδοσιακής χρηματοδότησης.
• Όταν η πίστωση είναι σφιχτή, η πώληση γίνεται πιο δύσκολη, οπότε οι πωλητές κατοικιών είναι πιο πιθανό να εξετάσουν εναλλακτικές επιλογές.

AD:

Γιατί η χρηματοδότηση του πωλητή είναι ασυνήθιστη;

Εάν είστε πωλητής, η πρώτη σας αντίρρηση σε αυτή τη συμφωνία μπορεί να είναι, "Αλλά δεν έχω τα χρήματα να δανείσω σε έναν αγοραστή!" Η δεύτερη ένσταση μπορεί να είναι: "Δεν θέλω να γίνω δανειστής, είναι πολύ επικίνδυνος". Ένας άλλος λόγος για τον οποίο η χρηματοδότηση των πωλητών δεν είναι τόσο συνηθισμένη είναι ότι οι περισσότεροι πωλητές χρειάζονται τα πλήρη έσοδα από την πώληση του σπιτιού τους για να αγοράσουν το επόμενο σπίτι τους.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον Robin Daniels, επενδυτή και ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας στην Κεντρική Φλόριντα, "Πολλοί πωλητές φοβούνται να πουλήσουν με χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη, αλλά δεν γνωρίζουν ότι το σημείωμα που κατέχουν είναι κάτι που μπορεί να πωληθεί σε κάποιον άλλο. συμβαίνει την ίδια ημέρα με το κλείσιμο, οπότε ο πωλητής παίρνει μετρητά αμέσως. " Με άλλα λόγια, οι πωλητές δεν χρειάζεται να έχουν τα μετρητά, ούτε πρέπει να γίνουν δανειστές.

Ο άλλος λόγος χρηματοδότησης των πωλητών είναι ασυνήθιστο είναι ότι οι άνθρωποι δεν είναι εξοικειωμένοι με αυτό.

Ο επενδυτής ακίνητης περιουσίας Don Tepper της Solutions 3D LLC λέει: "Υπάρχουν στην πραγματικότητα δεκάδες άλλοι τρόποι αγοράς: μίσθωση-επιλογή, μίσθωση-αγορά, σύμβαση γης, συμβόλαιο για ακίνητη περιουσία, Οι περισσότεροι αγοραστές, και οι περισσότεροι κτηματομεσίτες, δεν ξέρουν πώς λειτουργεί. " (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τις επιλογές μίσθωσης, τις αγορές μίσθωσης και άλλες επιλογές, διαβάστε το Rent to Own, Own To Rent και Rent-to-Own Real Estate γεμάτο παγίδες > Γιατί θα χρηματοδοτούσε μια προσφορά πωλητή;

Ένας πωλητής σπιτιού μπορεί να είναι πρόθυμος να προσφέρει χρηματοδότηση για διάφορους λόγους:

για την ελαχιστοποίηση του κόστους μεταφοράς ενώ περιμένει να βρει τον ιδανικό αγοραστή και να πάρει γρήγορα μια συμφωνία

• για να διακρίνει το ακίνητο από άλλες καταχωρίσεις πωλούσε ταχύτερα, ειδικά σε μια κάτω αγορά
• για να αυξήσει την πιθανότητα να συγκεντρώσει την πλήρη τιμή αναζήτησης του σπιτιού
• για να πάρει προκαταβολή για να αγοράσει άλλο ακίνητο
• για να πληρώσει το χρέος
• που σχετίζονται με την ιδιοκτησία του σπιτιού
• Με άλλα λόγια, η χρηματοδότηση των πωλητών δεν ωφελεί μόνο τους αγοραστές που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις (ή δεν θέλουν) παραδοσιακή χρηματοδότηση. Παρέχει επίσης πλεονεκτήματα στους πωλητές, ιδιαίτερα εκείνους που έχουν ιδιαίτερο κίνητρο να πουλήσουν τα σπίτια τους.

Πλεονεκτήματα για τους αγοραστές

Η χρηματοδότηση των πωλητών έχει πολλά πλεονεκτήματα για τους αγοραστές:

1.

Η διαδικασία κλεισίματος μπορεί να είναι ταχύτερη. Οι συνετοί αγοραστές και οι δανειστές θα χρησιμοποιούν πάντα την περίοδο κλεισίματος για να εκτελέσουν τη δέουσα επιμέλεια. Αλλά με τη χρηματοδότηση των πωλητών, η διαδικασία κλεισίματος μπορεί να είναι ταχύτερη. Η Willie Kathryn Suggs, ο κύριος μεσίτης και ιδιοκτήτης της μεσιτικής εταιρίας με έδρα το Χάρλεμ που φέρει το όνομά της, λέει ότι με τη χρηματοδότηση των πωλητών, "Η διαπραγμάτευση κλείνει γρηγορότερα, καθώς δεν υπάρχει αναμονή του διευθυντή τραπεζικού δανείου, το αρχείο - μια διαδικασία που στη Νέα Υόρκη απλώνεται εύκολα σε δύο ή τρεις μήνες για μια σειρά σπιτιών και περισσότερο για ένα co-op. "

2.

Τα κόστη κλεισίματος είναι χαμηλότερα. Η Suggs σημειώνει επίσης ότι οι αγοραστές αγαπούν τη χρηματοδότηση των πωλητών επειδή μπορούν να φτάσουν στο σπίτι για λιγότερα χρήματα και δεν πληρώνουν τα τραπεζικά έξοδα και τα έξοδα αξιολόγησης.

3.

Το ποσό προκαταβολής μπορεί να είναι εξαιρετικά ευέλικτο . Αντί να πρέπει να συναντήσετε μια τράπεζα ή ελάχιστη εντολή της κυβέρνησης, το ποσό της προκαταβολής μπορεί να είναι ό, τι συμφωνεί ο πωλητής και ο αγοραστής. Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ο πωλητής θα δεχθεί μια προκαταβολή χαμηλότερη από εκείνη που θα έπρεπε να πληρώσει ο αγοραστής αλλού, αλλά είναι πάντοτε μια πιθανότητα. (Ίσως θέλετε να κάνετε check out

4 εναλλακτικές λύσεις σε μια παραδοσιακή υποθήκη .) Μειονεκτήματα για τους αγοραστές

Υπάρχουν επίσης μερικά πιθανά προβλήματα που πρέπει να εξεταστούν κατά τη διερεύνηση της δυνατότητας χρήσης της χρηματοδότησης από τους πωλητές:

1.

Οι αγοραστές πρέπει να αναμένουν να πληρώσουν υψηλότερο επιτόκιο από ό, τι σε μια τράπεζα. Οι αγοραστές θα πρέπει να πληρώσουν ένα επιτόκιο που κάνει τον πωλητή να θέλει να τους δανείσει χρήματα για να επενδύσει τα χρήματά τους αλλού.

2.

Οι αγοραστές θα πρέπει ακόμα να αποδείξουν ότι είναι άξιοι δανειολήπτες . Είναι ένα πράγμα αν ένας αγοραστής και πωλητής απλώς θέλουν να αφαιρέσουν την τράπεζα από την εξίσωση. Ωστόσο, αν ένας αγοραστής δεν πληροί τις προϋποθέσεις για μια παραδοσιακή υποθήκη, ίσως υπάρχει ένας καλός λόγος για αυτό - και ένας πωλητής μπορεί να μην θέλει να γίνει δανειστής αυτού του προσώπου.

3.

Οι αγοραστές πρέπει να βεβαιωθούν ότι ο πωλητής είναι ιδιοκτήτης του σπιτιού δωρεάν και σαφώς ή ότι ο δανειστής του πωλητή συμφωνεί με τη συναλλαγή χρηματοδότησης πωλητή . Σύμφωνα με τον Jason Burkholder, μεσίτη / διαχειριστή πωλήσεων και κτηματομεσίτη με Weichert, Realtors - Engle & Hambright, «οι περισσότερες υποθήκες έχουν ρήτρα« πώλησης »που απαγορεύει στον πωλητή να πουλήσει το σπίτι χωρίς να πληρώσει την υποθήκη. Έτσι, εάν ένας πωλητής χρηματοδοτήσει τον ιδιοκτήτη και η εταιρεία υποθηκών διαπιστώσει, θα εξετάσει το σπίτι που «πωλείται» και απαιτεί την άμεση πληρωμή του χρέους στο ακέραιο, πράγμα που επιτρέπει στον δανειστή να αποκλείσει.

4.

Ο αρχικός πωλητής μπορεί να πουλήσει το γραμμάτιο . Δεν είναι πραγματικά μεγάλη υπόθεση αν συμβεί αυτό, αλλά αυτό σημαίνει ότι το πρόσωπο που ο αγοραστής σκέφτεται ότι θα κάνει τις πληρωμές του μπορεί να αλλάξει. Το ίδιο συμβαίνει πάντα με τις παραδοσιακές υποθήκες.

Το να συμβαίνει

Εάν η χρηματοδότηση από τους πωλητές σας απευθύνει έκκληση ως πωλητής ή αγοραστής στο σπίτι, πώς θα το κάνετε αυτό;

Προσθέστε τον στην καταχώρηση

• Ως πωλητής, μπορείτε να προσφέρετε χρηματοδότηση πωλητή στην καταχώρισή σας. Η απλή προσθήκη τριών λέξεων στην καταχώρισή σας - "διαθέσιμη χρηματοδότηση πωλητή" - θα ειδοποιεί τους πιθανούς αγοραστές και τους αντιπροσώπους τους για τη μοναδική επιλογή που προσφέρετε.

  Κάντε διαθέσιμες πληροφορίες

• Όταν οι δυνητικοί αγοραστές βλέπουν το σπίτι σας, μπορείτε να αφήσετε ένα ενημερωτικό δελτίο που περιγράφει λεπτομερώς τους όρους της χρηματοδότησης από τον πωλητή που προσφέρετε. Μπορεί επίσης να είναι καλή ιδέα να περιγράψετε ποια χρηματοδότηση από τους πωλητές είναι δεδομένου ότι πολλοί αγοραστές δεν θα είναι εξοικειωμένοι με αυτό.

  Ζητήστε από τον πωλητή να το προσφέρει

• Οι αγοραστές που αναζητούν χρηματοδότηση από τους πωλητές θα μπορούσαν να προσπαθήσουν να το ζητήσουν. Ο Todd Huettner, ένας μεσίτης υποθηκών και ο πρόεδρος του Huettner Capital με έδρα το Ντένβερ, λέει: "Το μυστικό για τη χρηματοδότηση του ιδιοκτήτη είναι να το παρουσιάσουμε σωστά. Αντί να ρωτάς αν η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη είναι μια επιλογή, οι αγοραστές θα πρέπει να παρουσιάσουν μια συγκεκριμένη επιλογή. παράδειγμα: «Η προσφορά μου είναι πλήρης με 20% χαμηλότερη, η χρηματοδότηση των πωλητών για $ 350, 000 στο 6%, αποσβένεται για 30 χρόνια με ένα πενταετές μπαλόνι .. Αν δεν αναχρηματοδοτήσω σε δύο με τρία χρόνια, θα αυξήσω "

  Δημιουργήστε μια άνετη κατάσταση

• Η Huettner συμβουλεύει επίσης τους αγοραστές να ζωγραφίζουν μια εικόνα για να κάνουν τον πωλητή άνετο με την προσφορά χρηματοδότησης.Ο πωλητής θα θέλει να γνωρίζει γιατί ένας αγοραστής δεν μπορούσε να τύχει υποθήκης σε άλλο μέρος αλλά εξακολουθεί να είναι αξιόπιστος. Για παράδειγμα, ο Huettner λέει ότι ένας δυνητικός αγοραστής μπορεί να έχει καλή πίστωση και μια καλή προκαταβολή αλλά ίσως μόλις ξεκίνησε μια νέα επιχείρηση και δεν μπορεί να τύχει δανείου για δύο χρόνια. Ομοίως, οι πωλητές πρέπει να ζωγραφίζουν μια εικόνα για να κάνουν τον αγοραστή άνετο με τη ρύθμιση. Πρέπει να εξηγήσουν λεπτομερώς στον αγοραστή τι είναι η χρηματοδότηση από τους πωλητές, πώς λειτουργεί και γιατί ο αγοραστής πρέπει να το εξετάσει.

  Επειδή η χρηματοδότηση από τους πωλητές είναι ασυνήθιστη, ο αγοραστής και ο πωλητής θα ήταν σοφό σε κάθε συμβουλή οικονομικών και νομικών εμπειρογνωμόνων που καταλαβαίνουν πώς λειτουργεί, προτού ξεκινήσουν μια τέτοια συναλλαγή. Αυτοί οι ειδικοί θα πρέπει να προσέχουν τα συμφέροντα των πελατών τους και να τους καθοδηγούν μέσω της διαδικασίας.

Η κατώτατη γραμμή

Υπάρχουν περισσότεροι από ένας τρόποι να αγοράσετε ή να πουλήσετε ένα σπίτι. Ακριβώς επειδή η οικονομική σας κατάσταση είναι λίγο πιο περίπλοκη από ό, τι οι παραδοσιακοί δανειστές προτιμούν δεν σημαίνει ότι δεν μπορείτε να αγοράσετε. Και μόνο και μόνο επειδή οι τράπεζες δεν εγκρίνουν τους δανειολήπτες εύκολα δεν σημαίνει ότι δεν μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας γρήγορα - και για το τι αξίζει. Η χρηματοδότηση από τον πωλητή μπορεί να είναι μόνο η λύση που αναζητάτε. (Εάν είστε ακόμα στο φράχτη για το αν θα αγοράσετε ένα ακίνητο, ελέγξτε το

Για να νοικιάσετε ή να αγοράσετε τα οικονομικά ζητήματα .