Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού (HOAs) έχουν γίνει όλο και πιο διαδεδομένες. Σύμφωνα με τον καθηγητή δημοσίων πολιτικών Ρόμπερτ Χ. Νέλσον, οι συγκυριαρχίες, οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιών και οι συνεταιρισμοί "μόλις το 1970 αντιπροσώπευαν μόνο το 1% περίπου των κατοικιών των ΗΠΑ. Μέχρι το 2010, ωστόσο, υπήρχαν πάνω από 300.000 κοινοτικές ενώσεις που στεγάζουν περισσότερα από 60 εκατομμύρια Αμερικανοί, το 20% του πληθυσμού των ΗΠΑ. " Συνεχίζει: «Μεταξύ του 1980 και του 2000, οι μισές νέες κατοικίες στις Ηνωμένες Πολιτείες χτίστηκαν και οργανώθηκαν υπό την ιδιωτική διακυβέρνηση μιας κοινοτικής ένωσης». (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού, ελέγξτε 9 πράγματα που πρέπει να ξέρετε για τις ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού .)
Investopedia Markets: Εξερευνήστε την καλύτερη πηγή ενιαίας εξυπηρέτησης για οικονομικά νέα, αποσπάσματα και πληροφορίες.
Τα HOA διαχειρίζονται θέματα που επηρεάζουν ολόκληρη την κοινότητα, όπως ασφάλεια και ασφάλεια, έλλειψη συντήρησης ιδιοκτησίας, τοπικές οχλήσεις ή παροχή υπηρεσιών που δεν λαμβάνουν φροντίδα από την τοπική αυτοδιοίκηση. Οι HOAs μπορούν επίσης να αποτελέσουν πηγή μεγάλης σύγκρουσης εξαιτίας της εξουσίας που ασκούν οι ιδιοκτήτες σπιτιού.
Οι HOA γενικά σχηματίζονται από προγραμματιστές όταν δημιουργείται μια νέα κοινότητα. Ως προϋπόθεση για την απόκτηση περιουσίας σε πολλές κοινότητες, οι αγοραστές πρέπει να ενταχθούν στο HOA. Ως αποτέλεσμα, πολλοί άνθρωποι καταλήγουν να ενώνουν HOAs χωρίς να κατανοούν πραγματικά τι HOAs είναι ή πώς λειτουργούν, μόνο και μόνο επειδή ερωτεύονται με ένα συγκεκριμένο σπίτι.
Για να βοηθήσουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού και τους ιδιοκτήτες σπιτιού να κατανοήσουν τις περιπλοκές των HOAs, αυτό το άρθρο περιγράφει τον τρόπο με τον οποίο διαμορφώνονται και λειτουργούν.
Βήματα για τη δημιουργία
1. Μάθετε σχετικά με τους τοπικούς νόμους και τα διατάγματα σχετικά με το σχηματισμό HOA.
Οι κώδικες περιουσίας της πολιτείας ορίζουν τις νομικές κατευθυντήριες γραμμές για την ίδρυση μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού. Στο Τέξας, για παράδειγμα, το κεφάλαιο 204 για τον κώδικα ιδιοκτησίας αναφέρει ότι μια επιτροπή τριών προσώπων πρέπει να υποβάλει αίτηση για τη σύσταση ενώσεως ιδιοκτητών ακινήτων (POA). Η επιτροπή πρέπει να καταθέσει επίσημη γραπτή ειδοποίηση ότι προτίθεται να δημιουργήσει μια POA με υποχρεωτική συμμετοχή. Όλοι οι ιδιοκτήτες δίσκων σε μια υποδιαίρεση πρέπει να ενημερώνονται και οι ιδιοκτήτες τουλάχιστον του 60% του ακινήτου πρέπει να υπογράψουν και να εγκρίνουν την αίτηση εντός ενός έτους. Μόλις υπάρχει η POA, μπορεί να δημιουργήσει περιορισμούς μέσω χωριστής διαδικασίας υποβολής αιτήσεων που απαιτεί έγκριση από τους κατόχους τουλάχιστον 75% της περιουσίας της υποδιαίρεσης.
2. Ακολουθήστε τις νομικές διαδικασίες για τη δημιουργία ενός HOA.
Η διαδικασία για την εγκατάσταση ενός HOA εξαρτάται από τον τόπο όπου βρίσκεται το HOA, αλλά πιθανόν να απαιτούνται τα ακόλουθα βήματα.
- Δημιουργία δομής των επιχειρήσεων με τη δημιουργία ενός LLC ή μη κερδοσκοπική εταιρεία
- Δημιουργία ρήτρες, τις προϋποθέσεις και τους περιορισμούς (CC & Rs) που περιγράφουν πώς η ΕΣΟΑ θα λειτουργεί και τι κανόνες ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να συμμορφώνονται με
- Τη θέσπιση μιας διαδικασίας για τη μελλοντική τροποποίηση του οι κανόνες και οι κανονισμοί γραφής που θέτουν τα CC & R σε γλώσσα κατανοητή για τους κατοίκους της κοινότητας
- Σχεδιάζοντας βασικά έγγραφα, όπως τα καταστατικά έγγραφα και τα καταστατικά (που περιγράφουν τη συχνότητα των συνεδριάσεων, τις κατευθυντήριες γραμμές για την ψηφοφορία, την εκλογή του HOA
- Εάν οι άνθρωποι που ιδρύουν το HOA δεν είναι εμπειρογνώμονες στον τομέα της κτηματομεσιτικής νομοθεσίας, τότε ο ταμίας θα πρέπει να είναι σε θέση, η πρόσληψη δικηγόρου με εμπειρογνωμοσύνη της HOA θα ήταν μια σωστή απόφαση σε αυτό το στάδιο.Η HOA δεν θα μπορέσει να επιβάλει τους κανόνες της εάν αμφισβητηθεί και διαπιστωθεί ότι δεν είναι νόμιμος. Ένας καλός δικηγόρος μπορεί επίσης να επισημάνει βασικά ζητήματα που πρέπει να προσέχουν οι ηγέτες της HOA (όπως οι δίκαιοι νόμοι περί στέγασης) προκειμένου να αποφευχθούν νομικά προβλήματα μόλις ο σύλλογος τεθεί σε λειτουργία. Οι κανονισμοί των ομοσπονδιακών, κρατικών και τοπικών αρχών έχουν προτεραιότητα έναντι των κανόνων HOA. (Για βοήθεια για την επιλογή δικηγόρου, διαβάστε το
- Πώς να επιλέξετε τον σωστό δικηγόρο
. 3. Προστατέψτε το HOA. Τα στελέχη και το διοικητικό συμβούλιο είναι υπεύθυνοι για τη λειτουργία και την επίβλεψη του HOA. Μαζί με αυτό το υψηλό επίπεδο ευθύνης υπάρχει υψηλό επίπεδο κινδύνου. Η HOA χρειάζεται έναν τρόπο να προστατευθεί εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αποφασίσει να μηνύσει.
Γιατί ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να μηνύσει; Στο Elk Grove, Καλιφόρνια, ένας κάτοικος μήνυσε το HOA του για τις προτεινόμενες αλλαγές στους κανόνες στάθμευσης γειτονιάς. Ένας άνθρωπος του Χιούστον, του Τέξας, υπέβαλε αγωγή εναντίον του HOA επειδή ήθελε να αφαιρέσει τα κλεψίματα από το σπίτι του παρά το υψηλό ποσοστό εγκληματικότητας στην περιοχή. Μια δίκαιη οργάνωση στέγασης μήνυσε μια ένωση συγκυριαρχία στη Φλόριντα επειδή αρνήθηκε να επιτρέψει στα παιδιά να ζήσουν στο κτίριο. Ένα μέλος του διοικητικού συμβουλίου θα μπορούσε να εναχθεί για παραβίαση του καταπιστευτικού του καθήκοντος προς τους κατοίκους του HOA και θα μπορούσε να θεωρηθεί προσωπικά υπεύθυνο.
Η ασφάλιση των διευθυντών και των αξιωματικών παρέχει οικονομική προστασία στους ανθρώπους που διαχειρίζονται το HOA. Καλύπτει τόσο το κόστος δικαστικής υπεράσπισης όσο και τις ζημίες. Ωστόσο, δεν καλύπτει εκ προθέσεως παράπτωμα. Η ασφάλιση κλοπής εργαζομένων μπορεί να προστατεύσει τον σύλλογο εάν ένας διευθυντής, αξιωματικός ή διαχειριστής ακινήτων καταχραστεί τα κονδύλια HOA.
4. Συλλέξτε και διαχειριστείτε τα τέλη και τις ειδικές εκτιμήσεις και διατηρήστε υγιή οικονομικά αρχεία.
Ο HOA χρειάζεται χρήματα για να λειτουργήσει και τα χρήματα προέρχονται από τους κατοίκους της κοινότητας. Ορισμένα από τα χρηματικά κονδύλια της διοίκησης της HOA (π.χ. νομικές, λογιστικές και διοικητικές υπηρεσίες), αλλά τα περισσότερα χρήματα πηγαίνουν προς τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων. Θα μπορούσε να πληρώσει για υπηρεσίες εξωραϊσμού, συντήρηση πισίνας και ακόμη και συλλογή απορριμμάτων. Ένα μέρος των χρημάτων δαπανώνται κάθε μήνα, και το υπόλοιπο διατίθεται σε αποθεματικό. Μερικές φορές θα προκύψουν σημαντικά έξοδα που δεν μπορούν να πληρωθούν από το αποθεματικό ταμείο HOA, και στην περίπτωση αυτή, η HOA θα απαιτήσει από τους κατοίκους να πληρώσουν ένα πρόσθετο τέλος που ονομάζεται ειδική αξιολόγηση.
Μια νέα HOA θα χρειαστεί να εκτελέσει μια ανάλυση χρηματοδότησης και να κατασκευάσει έναν προϋπολογισμό για να καθορίσει το ποσό που θα εισπράττει σε μηνιαία τέλη από τον ιδιοκτήτη (ες) κάθε ακινήτου. Η ανάλυση βασίζεται στο ποια έξοδα θα πληρώνονται από τα μέλη της κοινότητας, πόσο θα κοστίζουν αυτά. πόσα ποσά θα διατεθούν στο αποθεματικό ταμείο και το ποσοστό της περιουσίας της κοινότητας που ανήκει σε κάθε κάτοικο. Επίσης, το αποθεματικό ταμείο πρέπει να διαχειρίζεται και να επενδύεται για να διατηρεί το ΧΟΑ οικονομικά υγιές (για παράδειγμα, η αξία του αμοιβαίου κεφαλαίου πρέπει να διατηρείται έναντι του πληθωρισμού).
5. Κρατήστε τους ιδιοκτήτες κατοικιών ενήμεροι.
Ως μέλη της κοινότητας που πληρώνουν τέλη και επηρεάζονται από τις αποφάσεις του HOA, οι κάτοικοι πρέπει να ενημερώνονται για τις δραστηριότητες του HOA και για κάθε θέμα που επηρεάζει την κοινότητα.Οι ΟΑΑ πρέπει να διοργανώνουν τακτικές συναντήσεις και να ενημερώνουν τους κατοίκους αρκετά νωρίτερα, ώστε να έχουν όλοι την ευκαιρία να παρευρεθούν. Πρέπει επίσης να διοργανώνουν εκλογές για διευθυντές και αξιωματικούς και να εξασφαλίζουν ότι όλοι έχουν την ευκαιρία να ψηφίσουν. Ένα κοινοτικό ενημερωτικό δελτίο, ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ή / και δικτυακός τόπος μπορεί επίσης να βοηθήσει να κρατήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού στο βρόχο.
Οι αξιωματικοί και οι διευθυντές της HOA θα πρέπει να τηρούν λεπτομερή αρχεία των δραστηριοτήτων τους, όπως πρακτικά από κοινοτικές συναντήσεις. Οι ενώσεις πρέπει να αποκαλύπτουν σε τακτικά χρονικά διαστήματα σημαντικές οικονομικές πληροφορίες στα μέλη της κοινότητας. Τα μέλη θα πρέπει να γνωρίζουν τα δικαιώματά τους για την προβολή αρχείων HOA και να έχουν πρόσβαση κατόπιν αιτήματος. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την επίλυση προβλημάτων HOA ή condo, διαβάστε το
Αντιμετώπιση του Condo Board
.) 6. Εφαρμογή κανόνων και χειρισμός παραπόνων. Οι HOA είναι κοινότητες βασισμένες σε κανόνες, επομένως από καιρό σε καιρό πρέπει να εφαρμόζουν κανόνες που σπάζουν μέλη της κοινότητας. Οι ΟΑΑ πρέπει επίσης να χειρίζονται τις καταγγελίες από τους κατοίκους για τους υφιστάμενους κανόνες που οι κάτοικοι δεν τους αρέσουν ή τους κανόνες που οι κάτοικοι θεωρούν ότι πρέπει να προστεθούν για την επίλυση ενός συνεχόμενου προβλήματος
Τα HOAs πρέπει να εφαρμόζουν τους κανόνες γρήγορα και με συνέπεια. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που αρνούνται να συμμορφωθούν θα πρέπει να επιβληθούν πρόστιμα. Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αρνείται να συμμορφωθεί, η HOA μπορεί να χρειαστεί να στείλει το λογαριασμό σε συλλογές ή να μηνύσει τον ιδιοκτήτη σπιτιού. Οι ΟΑΑ πρέπει να αποφεύγουν την επιλεκτική επιβολή - με άλλα λόγια, δεν πρέπει να παίζουν αγαπημένα με ηγέτες του HOA ή κατοίκους της κοινότητας με τους οποίους είναι φίλοι. Μεροληπτική συμπεριφορά μπορεί να οδηγήσει σε αγωγή.
Η πρόσληψη μιας επαγγελματικής εταιρείας διαχείρισης μπορεί να μειώσει την επιβάρυνση των στελεχών και των διευθυντών του HOA να εξαλείψει μια πιθανή πηγή σύγκρουσης μεταξύ των ηγετών του HOA και των άλλων μελών της κοινότητας. Η εταιρεία διαχείρισης μπορεί να αναλάβει μεγάλο μέρος της διοικητικής εργασίας και να ασχοληθεί με τις δυσάρεστες ενέργειες όπως η επιβολή κανόνων και η είσπραξη τελών. Μπορεί επίσης να χρησιμοποιήσει την εμπειρογνωμοσύνη του σε θέματα διαχείρισης ακινήτων για να διασφαλίσει την ομαλή λειτουργία της κοινότητας και να αποφύγει λάθη που μπορεί να κάνουν οι άπειροι αξιωματικοί και διευθυντές. Ωστόσο, η επαγγελματική διαχείριση κοστίζει χρήματα, πράγμα που σημαίνει ότι οι μηνιαίες χρεώσεις HOA των ιδιοκτητών σπιτιού θα είναι υψηλότερες.
Το χειρότερο σενάριο για την επιβολή κανόνων περιλαμβάνει αποκλεισμό ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη σπιτιού για μη καταβολή τελών ή ειδικές εκτιμήσεις. Αυτό το ακραίο μέτρο μπορεί να δημιουργήσει μια αμφιλεγόμενη κατάσταση μεταξύ του ιδιοκτήτη σπιτιού και του HOA. Οι αποκλεισμοί μειώνουν επίσης τις τιμές των ακινήτων, γεγονός που δεν είναι καλό για τους άλλους κατοίκους της γειτονιάς.
7. Διοργανώστε κοινοτικές συναντήσεις.
Τα HOAs μπορούν να είναι αυστηρά για τις επιχειρήσεις, αλλά δεν χρειάζεται να είναι. Μια περιστασιακή δραστηριότητα διασκέδασης επιτρέπει στα μέλη του HOA να γνωρίσουν ο ένας τον άλλον σε μια φιλική, κοινωνική βάση και όχι μόνο στο πιθανό αντιφατικό περιβάλλον μιας συνάντησης HOA. Εάν οι γείτονες γνωρίζουν ο ένας τον άλλο προσωπικά, η κοινότητα μπορεί να είναι ένα πιο ευχάριστο μέρος για να ζήσει και οι συγκρούσεις μπορούν να διευθετηθούν ευκολότερα.
Η κατώτατη γραμμή
Η δημιουργία και διαχείριση μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού είναι ένα τεράστιο έργο με σημαντικές ευθύνες και μείζονες συνέπειες.Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ακίνητα σε HOA, γνωρίζετε ότι η συμμετοχή σας στην ένωση έρχεται επίσης με σημαντικές ευθύνες και μείζονες συνέπειες. Βεβαιωθείτε ότι έχετε καταλάβει τι παίρνετε πριν αγοράσετε. (Για να μάθετε περισσότερα, ανατρέξτε στις
Επιπλοκές Condo: Τα θέματα πίσω από την ιδιοκτησία
.)