Οι υποθήκες έρχονται σε δύο βασικές μορφές - σταθερό επιτόκιο και ρυθμιζόμενο ποσοστό - με μερικούς υβριδικούς συνδυασμούς και πολλαπλά παράγωγα του καθενός. Μια βασική κατανόηση των επιτοκίων και των οικονομικών επιρροών που καθορίζουν τη μελλοντική εξέλιξη των επιτοκίων μπορεί να βοηθήσει τους καταναλωτές να κάνουν οικονομικά υγιείς αποφάσεις υποθηκών, όπως η επιλογή μεταξύ στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου ή υποθήκης ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) ή απόφασης να αναχρηματοδοτήσουν μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου.

Σε αυτό το άρθρο, θα συζητήσουμε την επιρροή των επιτοκίων στη βιομηχανία ενυπόθηκων δανείων και πώς και οι δύο θα επηρεάσουν τελικά το ποσό που πληρώνετε για το σπίτι σας.

Γραμμή παραγωγής υποθηκών

Η βιομηχανία ενυπόθηκων δανείων έχει τρία κύρια μέρη ή επιχειρήσεις: τον δημιουργό υποθήκης, τον συνυπολογιστή και τον επενδυτή.

Ο συντάκτης υποθηκών είναι ο δανειστής. Οι δανειστές έρχονται σε διάφορες μορφές, από τις πιστωτικές ενώσεις και τις τράπεζες έως τους μεσίτες υποθηκών. Οι παραγωγοί υποθηκών εισάγουν και εμπορεύονται δάνεια προς τους καταναλωτές. Πωλούν δάνεια. Ανταγωνίζονται μεταξύ τους με βάση τα επιτόκια, τα τέλη και τα επίπεδα υπηρεσιών που προσφέρουν στους καταναλωτές. Τα επιτόκια και τα τέλη που χρεώνουν οι καταναλωτές καθορίζουν τα περιθώρια κέρδους τους. Οι περισσότεροι παραγωγοί ενυπόθηκων δανείων δεν δανείζουν «χαρτοφυλάκιο» (δηλαδή δεν διατηρούν το δάνειο). Αντ 'αυτού, πουλάνε την υποθήκη στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. Τα επιτόκια που χρεώνουν οι καταναλωτές καθορίζονται από τα περιθώρια κέρδους τους και από την τιμή στην οποία μπορούν να πουλήσουν την υποθήκη στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων.

Ο συνυπολογιστής αγοράζει υποθήκες που προέρχονται πρόσφατα από άλλα ιδρύματα. Είναι μέρος της δευτερογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων. Οι περισσότεροι συνάδελφοι είναι επίσης δημιουργοί υποθηκών. Οι συνεταιριστές συγκεντρώνουν μαζί πολλά παρόμοια ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια για να σχηματίσουν τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια (MBS) - μια διαδικασία γνωστή ως τιτλοποίηση. Μια εγγύηση που εξασφαλίζεται από υποθήκη είναι ένα ομολογιακό δάνειο που υποστηρίζεται από μια υποκείμενη δεξαμενή υποθηκών. Τα ενυπόθηκα δάνεια πωλούνται στους επενδυτές. Η τιμή με την οποία μπορούν να πωληθούν οι επενδυτές υπό μορφή ενυπόθηκων δανείων στους επενδυτές καθορίζει την τιμή που θα καταβάλλουν οι συνεταιρισμοί για υποθήκες που προέρχονται από άλλους δανειστές και τα επιτόκια που προσφέρουν στους καταναλωτές για δικές τους υποθήκες.

Υπάρχουν πολλοί επενδυτές σε τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια: συνταξιοδοτικά ταμεία, αμοιβαία κεφάλαια, τράπεζες, hedge funds, ξένες κυβερνήσεις, ασφαλιστικές εταιρείες και Freddie Mac και Fannie Mae (κυβερνητικές επιχειρήσεις). Εφόσον οι επενδυτές προσπαθούν να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις, συχνά πραγματοποιούν αναλύσεις σχετικής αξίας μεταξύ τίτλων που εξασφαλίζονται με υποθήκες και άλλων επενδύσεων σταθερού εισοδήματος, όπως εταιρικά ομόλογα. Όπως συμβαίνει με όλους τους χρηματοοικονομικούς τίτλους, η ζήτηση των επενδυτών για τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκη καθορίζει την τιμή που θα πληρώσουν για αυτούς τους τίτλους.

Οι επενδυτές προσδιορίζουν τα επιτόκια υποθηκών;

Σε μεγάλο βαθμό, οι επενδυτές ασφάλειας που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια καθορίζουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων που προσφέρονται στους καταναλωτές. Όπως εξηγείται παραπάνω, η γραμμή παραγωγής ενυπόθηκων δανείων τελειώνει με τη μορφή εγγύησης που εξασφαλίζεται με υποθήκη που αγοράζεται από επενδυτή. Η ελεύθερη αγορά καθορίζει τις τιμές εκκαθάρισης της αγοράς οι επενδυτές θα πληρώνουν για τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες. Αυτές οι τιμές ανατροφοδοτούνται μέσω της βιομηχανίας υποθηκών για τον προσδιορισμό των επιτοκίων που προσφέρονται στους καταναλωτές.

Υποθήκες σταθερού επιτοκίου

Το επιτόκιο σε μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου καθορίζεται για τη διάρκεια της υποθήκης. Ωστόσο, κατά μέσο όρο, οι υποθήκες σταθερού επιτοκίου διάρκειας 30 ετών έχουν διάρκεια ζωής μόλις 7 ετών. Αυτό συμβαίνει επειδή οι ιδιοκτήτες σπιτιών συχνά μετακινούνται ή θα αναχρηματοδοτήσουν τις υποθήκες τους.

Οι τιμές ασφαλείας των ενυπόθηκων δανείων συσχετίζονται σε υψηλό βαθμό με τις τιμές των ομολόγων του Δημοσίου του Ηνωμένου Βασιλείου. Αυτό σημαίνει ότι η τιμή ενός ενυπόθηκου δανείου που εξασφαλίζεται με στεγαστικά δάνεια διάρκειας 30 ετών θα μετακινηθεί με την τιμή του πενταετούς ομολόγου του υπουργείου Οικονομικών του Η.Π. ή του 10ετούς ομολόγου του υπουργείου Οικονομικών του Ηνωμένου Βασιλείου με βάση ένα χρηματοοικονομικό κεφάλαιο γνωστό ως διάρκεια. Στην πράξη, η διάρκεια των 30 ετών στεγαστικών δανείων είναι πιο κοντά στο πενταετές νόμισμα, αλλά η αγορά τείνει να χρησιμοποιεί το δεκαετές ομόλογο ως σημείο αναφοράς. Αυτό σημαίνει επίσης ότι το επιτόκιο των 30ετών υποθηκών σταθερού επιτοκίου που προσφέρονται στους καταναλωτές θα πρέπει να μετατοπίζεται προς τα πάνω ή προς τα κάτω με την απόδοση του δεκαετούς ομολόγου του αμερικανικού δημοσίου. Η απόδοση του ομολόγου είναι συνάρτηση του επιτοκίου και της τιμής του κουπονιού.

Οι οικονομικές προσδοκίες καθορίζουν την τιμή και την απόδοση των κρατικών ομολόγων του Ηνωμένου Βασιλείου. Ο χειρότερος εχθρός ενός ομολόγου είναι ο πληθωρισμός. Ο πληθωρισμός εξαλείφει την αξία των μελλοντικών πληρωμών ομολόγων - τόσο τις πληρωμές τοκομεριδίων όσο και την αποπληρωμή αρχής. Επομένως, όταν ο πληθωρισμός είναι υψηλός ή αναμένεται να αυξηθεί, οι τιμές των ομολόγων μειώνονται, πράγμα που σημαίνει ότι οι αποδόσεις τους αυξάνονται - υπάρχει μια αντίστροφη σχέση μεταξύ της τιμής ενός ομολόγου και της απόδοσης του.

Ο ρόλος της Fed

Το Federal Reserve διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στις προσδοκίες για τον πληθωρισμό. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η αντίληψη της αγοράς ομολόγων σχετικά με το πόσο καλά η Ομοσπονδιακή Τράπεζα ελέγχει τον πληθωρισμό μέσω της διαχείρισης βραχυπρόθεσμων επιτοκίων καθορίζει τα μακροπρόθεσμα επιτόκια, όπως η απόδοση του δεκαετούς ομολόγου του αμερικανικού δημοσίου. Με άλλα λόγια, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα της Αμερικής καθορίζει τα τρέχοντα βραχυπρόθεσμα επιτόκια, τα οποία η αγορά ερμηνεύει για να καθορίσει τα μακροπρόθεσμα επιτόκια, όπως η απόδοση του δεκαετούς ομολόγου του αμερικανικού δημοσίου.

Να θυμάστε ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων 30 ετών συσχετίζονται σε μεγάλο βαθμό με την απόδοση του δεκαετούς ομολόγου του υπουργείου Οικονομικών του Ηνωμένου Βασιλείου. Εάν προσπαθείτε να προβλέψετε ποια επιτόκια στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου θα κάνουν στο μέλλον, παρακολουθήστε και κατανοήστε την απόδοση του 10ετούς ομολόγου του αμερικανικού δημόσιου ταμείου (ή του πενταετούς ομολόγου) και ακολουθήστε ό, τι η αγορά λέει για τη νομισματική πολιτική της Federal Reserve.

Προσαρμοστέα υποθήκη υποθηκών

Το επιτόκιο σε μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου ενδέχεται να αλλάζει μηνιαία, κάθε έξι μήνες ή ετησίως, ανάλογα με τους όρους της υποθήκης. Το επιτόκιο αποτελείται από μια τιμή δείκτη συν περιθώριο.Αυτό είναι γνωστό ως το πλήρως ευρετηριασμένο επιτόκιο. Συνήθως στρογγυλοποιείται στο ένα όγδοο της εκατοστιαίας μονάδας. Η τιμή του δείκτη είναι μεταβλητή, ενώ το περιθώριο είναι σταθερό για τη διάρκεια της υποθήκης. Για παράδειγμα, εάν η τρέχουσα τιμή του δείκτη είναι 6. 83% και το περιθώριο είναι 3%, στρογγυλοποίηση στην πλησιέστερη όγδοη εκατοστιαία μονάδα θα καθιστούσε το επιτόκιο πλήρως δεδουλευμένο 9. 83%. Εάν ο δείκτης έπεφτε στο 6,1%, το επιτόκιο με πλήρη αναπροσαρμογή θα ήταν 9,1%.

Το επιτόκιο σε μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου συνδέεται με ένα δείκτη. Υπάρχουν διάφοροι διαφορετικοί δείκτες υποθηκών που χρησιμοποιούνται για διαφορετικές υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, καθένα από τα οποία είναι κατασκευασμένο με βάση τα επιτόκια είτε ενός τύπου ενεργητικού διαπραγματεύσιμου χρηματοοικονομικού τίτλου, ενός τύπου τραπεζικού δανείου ή ενός τύπου τραπεζικής κατάθεσης. Όλοι οι διάφοροι δείκτες υποθηκών συσχετίζονται ευρέως μεταξύ τους. Με άλλα λόγια, κινούνται προς την ίδια κατεύθυνση, προς τα πάνω ή προς τα κάτω, καθώς αλλάζουν οι οικονομικές συνθήκες. Οι περισσότεροι δείκτες υποθηκών θεωρούνται βραχυπρόθεσμοι δείκτες. Ο όρος "βραχυπρόθεσμος" ή "όρος" αναφέρεται στον όρο των τίτλων, των δανείων ή των καταθέσεων που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή του δείκτη. Συνήθως, κάθε ασφάλεια, δάνειο ή κατάθεση που έχει διάρκεια ενός έτους ή μικρότερη θεωρείται βραχυπρόθεσμα.

Τα περισσότερα βραχυπρόθεσμα επιτόκια, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή δεικτών υποθηκών, συνδέονται στενά με ένα επιτόκιο γνωστό ως Federal Funds Rate.

Αλλαγές πρόβλεψης

Εάν προσπαθείτε να προβλέψετε αλλαγές επιτοκίων σε υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, εξετάστε το σχήμα της καμπύλης αποδόσεων. Η καμπύλη αποδόσεων αντιπροσωπεύει τις αποδόσεις των κρατικών ομολόγων του Ηνωμένου Βασιλείου με διάρκεια από τρεις μήνες έως 30 έτη.

Όταν το σχήμα της καμπύλης είναι επίπεδη ή προς τα κάτω επικλινές, σημαίνει ότι η αγορά αναμένει από την Federal Reserve να κρατήσει σταθερά τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια ή να τα μετακινήσει χαμηλότερα. Όταν η μορφή της καμπύλης είναι ανοδική κλίση, η αγορά αναμένει από την Federal Reserve να μετατοπίσει τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια υψηλότερα.

Η απότομη καμπύλη προς οποιαδήποτε κατεύθυνση αποτελεί ένδειξη για το πόσο η αγορά αναμένει από την Federal Reserve να αυξήσει ή να μειώσει τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια. Η τιμή των προθεσμιακών συμβολαίων των Fed Funds αποτελεί επίσης ένδειξη των προσδοκιών της αγοράς για τα μελλοντικά βραχυπρόθεσμα επιτόκια.

Η κατώτατη γραμμή

Η κατανόηση του τι επηρεάζει τα τρέχοντα και τα μελλοντικά επιτόκια σταθερού και ρυθμιζόμενου επιτοκίου μπορεί να σας βοηθήσει να κάνετε οικονομικά υγιείς αποφάσεις υποθηκών. Αυτή η γνώση μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε για την επιλογή μιας υποθήκης ρυθμιζόμενου επιτοκίου πάνω από μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου και μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε πότε έχει νόημα η αναχρηματοδότηση από ένα ρυθμιζόμενο υποθήκη ποσοστού. Παρακάτω υπάρχουν μερικές τελικές συμβουλές.

Μην πιστεύετε όλα όσα ακούτε στην τηλεόραση. Δεν είναι πάντα "η κατάλληλη στιγμή για να αναχρηματοδοτηθείτε από την υποθήκη σας με ρυθμιζόμενο επιτόκιο προτού αυξηθεί περαιτέρω το επιτόκιο". Τα επιτόκια ενδέχεται να αυξηθούν περαιτέρω προς τα εμπρός - ή ενδέχεται να μειωθούν. Μάθετε τι λέει η καμπύλη αποδόσεων.

Για περισσότερες πληροφορίες, βλ.

4 Βασικοί παράγοντες που οδηγούν την αγορά ακινήτων , Κορυφαίοι δείκτες αγοράς κατοικιών στις ΗΠΑ και Πώς λειτουργούν επιτόκια για υποθήκη.