Οι ξένοι επενδυτές συρρέουν στο ασφαλές καταφύγιο της ακίνητης περιουσίας του U. S τα τελευταία χρόνια και οι πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές είναι πιθανό να επιτείνουν την τάση. Οι φορολογικές αλλαγές που εφαρμόστηκαν τον Δεκέμβριο του 2015 για την άρση ορισμένων φορολογικών αντικινήτρων που αντιμετωπίζουν οι ξένοι επενδυτές στο πλαίσιο της αποκαλούμενης Πράξης για τις Ξένες Επενδύσεις στην Ακίνητη Περιουσία ή του FIRPTA κατά την επένδυση στην ακίνητη περιουσία του U. S θα πρέπει να χρησιμεύσουν για την προσέλκυση περισσότερων επενδύσεων στην U. S πραγματική από αλλοδαπούς.

Σύμφωνα με μια εκτίμηση από την Real Capital Analytics, οι ξένοι επενδύθηκαν περίπου 80 δισ. Δολ. Στην ακίνητη περιουσία του U. S το 2015, που αποτελούν περίπου το 16% της συνολικής επένδυσης. Και με την οικονομία του U. S. σε καλύτερη θέση από άλλες οικονομίες παγκοσμίως, αυτοί οι επενδυτές είναι πιθανό να συνεχίσουν να συρρέουν στην U. S real estate - επενδύοντας σε πολυκατοικίες, κτίρια γραφείων, αποθήκες και εμπορικούς χώρους - ενθαρρύνονται από τις πρόσφατες αλλαγές . Αυτή η πρόσθετη εισροή είναι επίσης πιθανό να ωφελήσει τις U. S trusts επενδύσεις σε ακίνητα (REITs).

Καταργούνται τα φορολογικά εμπόδια

Η κυβέρνηση του U. S. αρχικά θέσπισε το FIRPTA το 1980, καθώς οι αλλοδαποί άρχισαν να αγοράζουν περισσότερα αγροτικά εδάφη στην Ουκρανία. Αυτή ήταν και μια περίοδος κατά την οποία οι Ιάπωνες εξαγόραζαν ιδιόκτητα U. S, αλλά η κυβέρνηση υποστήριξε ότι το FIRPTA είχε ως στόχο την αγορά αγροτικών εκτάσεων και όχι την απόκτηση ακίνητης περιουσίας. Σύμφωνα με τους κανόνες FIRPTA, οι αλλοδαποί έπρεπε να καταβάλουν πρόσθετο φόρο παρακράτησης 10% για τα χρήματα που πραγματοποίησαν από τις πωλήσεις ακινήτων του U. S, καθώς και τους ομοσπονδιακούς, κρατικούς και τοπικούς φόρους που καταβάλλουν οι επενδυτές του Σ.Σ. Με τις πρόσφατες αλλαγές FIRPTA, η κυβέρνηση παρέχει μια ευνοϊκότερη φορολογική μεταχείριση στους αλλοδαπούς που επενδύουν στην ακίνητη περιουσία του U. S. (Δείτε επίσης: Κανονισμός REIT 101)

Το νέο νόμο προβλέπει ότι τα ξένα συνταξιοδοτικά ταμεία που επενδύουν στην ακίνητη περιουσία του U. S δεν υπόκεινται στην παρακράτηση FIRPTA όταν πωλούν τα περιουσιακά τους στοιχεία. Αυτό τους θέτει σε ισότιμη βάση με τους συναδέλφους τους στο U. S. Τα ξένα συνταξιοδοτικά ταμεία πρέπει να πληρούν ορισμένες προϋποθέσεις για να θεωρηθούν ως "ειδικευμένα" συνταξιοδοτικά ταμεία τα οποία δεν υπόκεινται στους φορολογικούς κανόνες FIRPTA.

Για ένα, ο σκοπός του συνταξιοδοτικού ταμείου πρέπει να είναι η παροχή συνταξιοδοτικών παροχών ή συνταξιοδοτικών παροχών σε συμμετέχοντες στο ταμείο. Πρέπει επίσης να αναγνωριστεί ως επιλέξιμη για ορισμένα φορολογικά πλεονεκτήματα από εισφορές ή εισοδήματα στη χώρα καταγωγής της. Οι εξαιρέσεις FIRPTA ισχύουν για επενδύσεις άμεσων συνταξιοδοτικών ταμείων στην ακίνητη περιουσία του U. S, καθώς και για επενδύσεις που πραγματοποιούν σε εταιρική σχέση ή μέσω ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων.

Εμπιστοσύνη στις επενδυτικές επενδύσεις σε ακίνητα

Μια άλλη αλλαγή που εισήγαγε η τροποποίηση FIRPTA είναι ότι το όριο για τους ξένους επενδυτές στο U.S REITs για την ανάληψη της FIRPTA παρακράτησης ευθύνης έχει αυξηθεί. Προηγουμένως, οι αλλοδαποί που κατείχαν ποσοστό μεγαλύτερο του 5% σε ένα U. S. REIT, υπόκειντο στον φόρο FIRPTA για την πώληση των μετοχών τους ή εάν η REIT κατέβαλε κεφαλαιουχικά κέρδη ως μερίσματα. Με την αλλαγή, η κυβέρνηση αύξησε το όριο για τον φόρο FIRPTA για να φτάσει στο 10 τοις εκατό. Η κυβέρνηση έχει επίσης χορηγήσει την απαλλαγή FIRPTA για επενδύσεις σε REIT σε ορισμένες δημόσιες οντότητες που δεν είχαν προηγουμένως λάβει την απαλλαγή, περιλαμβανομένων των δημοσίων τίτλων ιδιοκτησίας της Αυστραλίας.

Σε ένα άλλο θετικό για τα REIT, δεν πρέπει πλέον να φέρουν το βάρος να αποδείξουν ότι είναι εγχώρια ελεγχόμενοι, δηλαδή τουλάχιστον το 50% του μετοχικού κεφαλαίου ανήκει στην U. S, με σκοπό να αποφευχθεί η παρακράτηση FIRPTA πώληση μετοχών. Προηγουμένως, ήταν δύσκολο για τις εταιρείες REIT να το διαπιστώσουν, καθώς πολλές φορές δεν θα μπορούσαν να καθορίσουν εάν οι μέτοχοι με ποσοστό μικρότερο του 5% είχαν ξένη ή εγχώρια βάση. Στο μέλλον, τα REITs μπορούν να θεωρήσουν ότι αυτοί οι μικροί ενδιαφερόμενοι είναι πρόσωπα στο Ηνωμένο Βασίλειο εκτός αν η REIT γνωρίζει διαφορετικά. (999) Οι ξένοι συνεχίζουν να συρρέουν στην ακίνητη περιουσία του U. S, και η πρόσφατη επιβράδυνση της κινεζικής οικονομίας σημαίνει ότι το καθεστώς ασφαλούς καταφυγίου αυτής της εξειδικευμένης θέσης μπορεί να ενισχυθεί. Μόνο οι Κινέζοι επενδυτές επένδυσαν πάνω από 8 δισεκατομμύρια δολάρια στον τομέα εμπορικών ακινήτων της U. S, σύμφωνα με την CBRE. Η πρόσφατη μεταβλητότητα της αγοράς στην Κίνα θα μπορούσε να προσελκύσει μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την U. S ακίνητη περιουσία από τη χώρα αυτή. Ωστόσο, η κινεζική κυβέρνηση θα μπορούσε επίσης να ενεργήσει για να θέσει κανόνες για τον έλεγχο αυτής της εκροής.

Οι επενδυτές από άλλα μέρη του κόσμου μοιάζουν με την ασφάλεια και τη σταθερότητα της U. S real estate λαμβάνοντας υπόψη ότι εναλλακτικές αγορές όπως η Ευρώπη και η Ιαπωνία εξακολουθούν να ασχολούνται με πολιτικές που αποσκοπούν στην καταπολέμηση του αποπληθωρισμού και στην τόνωση της ανάπτυξης. Το Ηνωμένο Βασίλειο, από την άλλη πλευρά, βρίσκεται σε μια κατάσταση βραδείας ανάπτυξης. Τα συνταξιοδοτικά ταμεία παγκοσμίως έχουν μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα και, καθώς οι δυνατότητες ζωής βελτιώνονται παγκοσμίως, είναι πιθανό να έχουν περισσότερα χρήματα για επενδύσεις, περισσότερα από τα οποία είναι πιθανό να διοχετευθούν στην ακίνητη περιουσία του U. S.

Αυτό ισχύει για τον τομέα των εμπορικών ακινήτων της U. S, συμπεριλαμβανομένων των εταιρειών REIT που δραστηριοποιούνται στους τομείς των πολυκατοικιών, της βιομηχανίας, του ξενοδοχείου, του γραφείου και της ξυλείας. Οι κινέζοι επενδυτές ενδιαφέρονται ιδιαίτερα για τον βιομηχανικό τομέα. Εάν περισσότεροι ξένοι επενδυτές ενθαρρύνονται να επενδύσουν σε U. S REIT, αυτό θα μπορούσε να αυξήσει τη ζήτηση για το μετοχικό κεφάλαιο και να ωφελήσει τους εγχώριους μετόχους.

Η κατώτατη γραμμή

Η κυβέρνηση του U. S. τροποποίησε τους κανονισμούς FIRPTA, διευκολύνοντας ορισμένες φορολογικές απαιτήσεις που σήμαιναν ότι οι αλλοδαποί αντιμετώπισαν μεγαλύτερη φορολογική υποχρέωση για τις επενδύσεις τους στην ακίνητη περιουσία του U. S. Ωστόσο, ενώ το όριο για την παρακράτηση FIRPTA έχει αυξηθεί, η παρακράτηση, στο βαθμό που ενεργοποιείται, είναι τώρα 15%. Οι μεταβολές έθεσαν τα ξένα συνταξιοδοτικά ταμεία σε ίση φορολογική βάση με τους ομολόγους τους στο U. S και ενθάρρυναν επίσης περισσότερες ξένες επενδύσεις σε REIT.Αυτό είναι πιθανό να ενισχύσει τα REITs και άλλες U. S επενδύσεις σε ακίνητα.