Τα ακίνητα μπορεί να είναι ένα αντιστάθμισμα της αστάθειας της αγοράς όταν τα αποθέματα υποχωρούν και υπάρχουν πολλά προνόμια που συνδέονται με την ιδιοκτησία μιας επένδυσης σε ακίνητα. Το να είσαι ιδιοκτήτης είναι ένας έξυπνος τρόπος να παράγεις ένα σταθερό παθητικό εισόδημα, αλλά παίρνει ένα ορισμένο ποσό μετρητών για να ξεκινήσεις. Όταν δεν έχετε ένα τεράστιο bankroll, η λήψη ενός δανείου μπορεί να είναι ο μόνος τρόπος για να σφραγιστεί η συμφωνία. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε το σεμινάριο: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα.)

Η χρηματοδότηση επενδύσεων σε ακίνητα μπορεί να λάβει διάφορες μορφές και υπάρχουν συγκεκριμένα κριτήρια που πρέπει να είναι σε θέση να πληρούν οι δανειολήπτες. Επιλέγοντας το λάθος είδος δανείου μπορεί να επηρεάσει την επιτυχία της επένδυσής σας, γι 'αυτό είναι ζωτικής σημασίας να κατανοήσετε πώς λειτουργούν οι διάφορες εναλλακτικές λύσεις πριν προσεγγίσετε έναν δανειστή.

Επιλογή # 1: Συμβατικά τραπεζικά δάνεια

Εάν έχετε ήδη ένα σπίτι που είναι η κύρια κατοικία σας, ίσως γνωρίζετε την συμβατική χρηματοδότηση. Μια συμβατική υποθήκη συμμορφώνεται με τις οδηγίες που ορίστηκαν από τον Fannie Mae ή τον Freddie Mac και σε αντίθεση με ένα δάνειο FHA, VA ή USDA, δεν υποστηρίζεται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Με τη συμβατική χρηματοδότηση, η τυπική προσδοκία για προκαταβολή είναι 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού, αλλά με μια επένδυση σε ακίνητα, ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει προκαταβολή πλησιέστερη στο 30%. Μπορεί να είναι δυνατή η χρήση προικοδομημένων κεφαλαίων για προκαταβολή, αλλά τα δώρα θα πρέπει να τεκμηριώνονται σωστά.

Με ένα συμβατικό δάνειο, το προσωπικό πιστωτικό αποτέλεσμά σας και το πιστωτικό ιστορικό σας καθορίζουν την ικανότητά σας να λάβετε έγκριση και τι είδους επιτόκιο ισχύει για την υποθήκη. Οι δανειστές αναθεωρούν επίσης το εισόδημα και τα περιουσιακά στοιχεία και οι οφειλέτες πρέπει να είναι σε θέση να αντέξουν την υφιστάμενη υποθήκη τους εάν έχουν ένα και οι μηνιαίες πληρωμές δανείου σε μια επένδυση σε ακίνητα. Το μελλοντικό εισόδημα από ενοίκια δεν υπολογίζεται στους υπολογισμούς του χρέους προς εισόδημα και οι περισσότεροι δανειστές αναμένουν ότι οι δανειολήπτες θα έχουν τουλάχιστον έξι μήνες διαθέσιμα για να καλύψουν και τις δύο υποθήκες. (Για περισσότερες συμβουλές σχετικά με τη χρηματοδότηση, διαβάστε: Αγοράζοντας την Πρώτη Επένδυση Ακινήτου; Top 10 Συμβουλές .)

Επιλογή # 2: Δάνεια Fix-and-Flip

Ενώ ο ιδιοκτήτης έχει τα προνόμιά του, έρχεται και με κάποιους πονοκεφάλους. Για κάποιους επενδυτές, η μετατόπιση είναι η πιο ελκυστική εναλλακτική λύση, διότι τους επιτρέπει να λαμβάνουν τα κέρδη τους σε ένα κατ 'αποκοπήν ποσό όταν πωλείται το σπίτι αντί να περιμένουν τον έλεγχο ενοικίου κάθε μήνα. Σε αυτό το σενάριο, ένα δάνειο σταθεροποίησης και αντιστροφής θα ήταν πιο κατάλληλο.

Ένα δάνειο σταθεροποίησης και αναστολής είναι ένας τύπος βραχυπρόθεσμου δανείου που επιτρέπει στον δανειολήπτη να ολοκληρώσει τις ανακαινίσεις του, έτσι ώστε το σπίτι να μπορεί να επιστρέψει στην αγορά το συντομότερο δυνατόν. Τα δάνεια Fix-and-Flip είναι ουσιαστικά σκληρά δάνεια, πράγμα που σημαίνει ότι το δάνειο είναι εξασφαλισμένο από το ακίνητο.Οι σκληροί δανειστές χρημάτων ειδικεύονται σε αυτά τα είδη δανείων, αλλά ορισμένες κερδοφόρες πλατφόρμες κτηματομεσιτικών περιουσιών τους προσφέρουν επίσης.

Η άνοδος της χρησιμοποίησης ενός δανείου σκληρού χρήματος για τη χρηματοδότηση ενός flip σπίτι είναι ότι μπορεί να είναι ευκολότερο να προκριθεί σε σύγκριση με ένα συμβατικό δάνειο. Ενώ οι δανειστές εξακολουθούν να εξετάζουν πράγματα όπως η πίστωση και το εισόδημα, η κύρια εστίαση είναι στην κερδοφορία του ακινήτου. Η εκτιμώμενη τιμή μετά την επισκευή (ARV) του σπιτιού χρησιμοποιείται για να μετρήσει εάν θα μπορείτε να εξοφλήσετε το δάνειο. Είναι επίσης δυνατό να λάβετε χρηματοδότηση δανείων σε λίγες μέρες, αντί να περιμένετε εβδομάδες ή μήνες για ένα συμβατικό κλείσιμο υποθηκών. ( 5 λάθη που κάνουν το House να κτυπήσει ένα flop .)

Το μεγαλύτερο μειονέκτημα της χρήσης ενός δανείου fix-and-flip είναι ότι κερδίζει ' δεν έρχονται φθηνά. Τα επιτόκια για αυτό το είδος δανείου μπορούν να φτάσουν έως και 18%, ανάλογα με τον δανειστή και το χρονικό πλαίσιο για την αποπληρωμή τους μπορεί να είναι σύντομο. Δεν είναι ασυνήθιστο τα δάνεια σκληρού χρήματος να έχουν όρους που διαρκούν λιγότερο από ένα χρόνο. Τα τέλη προέλευσης και το κόστος κλεισίματος μπορεί επίσης να είναι υψηλότερα σε σύγκριση με τη συμβατική χρηματοδότηση, η οποία μπορεί να απομακρυνθεί από τις αποδόσεις.

Επιλογή # 3: Χρήση του Home Equity

Χρησιμοποιώντας το δικό σας κεφάλαιο, είτε με δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, HELOC είτε με αναχρηματοδότηση, είναι ένας τρίτος τρόπος για να εξασφαλίσετε μια επένδυση σε ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση ή χρηματοδότηση αναρρίπτω. Στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι δυνατό να δανειστείτε μέχρι το 80% της αξίας του μετοχικού κεφαλαίου για να χρησιμοποιήσετε για την αγορά ενός δεύτερου σπιτιού.

Η χρήση κεφαλαίων για τη χρηματοδότηση μιας επένδυσης σε ακίνητα έχει τα υπέρ και τα κατά, ανάλογα με το είδος του δανείου που επιλέγετε. Με ένα HELOC, για παράδειγμα, μπορείτε να δανειστείτε με την ίδια μετοχή όπως θα κάνατε με μια πιστωτική κάρτα και οι μηνιαίες πληρωμές είναι συχνά μόνο με τόκους. Ο ρυθμός είναι συνήθως μεταβλητός. Ωστόσο, αυτό σημαίνει ότι μπορεί να αυξηθεί εάν αλλάξει ο βασικός ρυθμός.

Μια αναχρηματοδότηση θα έπεφτε με σταθερό επιτόκιο, αλλά μπορεί να παρατείνει τη διάρκεια ζωής της υφιστάμενης υποθήκης σας. Μια μεγαλύτερη διάρκεια δανείου θα μπορούσε να σημαίνει την πληρωμή περισσότερων τόκων για την πρωτεύουσα κατοικία. Αυτό θα έπρεπε να σταθμιστεί ενάντια στις αναμενόμενες αποδόσεις που θα έφερνε μια επένδυση σε ακίνητα. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το αν μια αναχρηματοδότηση έχει νόημα, βλ .: 6 ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε πριν την αναχρηματοδότηση .)

Η κατώτατη γραμμή

Η επένδυση σε ένα ακίνητο ενοικίασης ή η αντιμετώπιση ενός έργου που στρέφει το σπίτι είναι επικίνδυνες επιχειρήσεις, αλλά προσφέρουν τη δυνατότητα για μεγάλη αποπληρωμή. Η εύρεση των χρημάτων για να επωφεληθείτε από μια επενδυτική ευκαιρία δεν πρέπει να αποτελεί εμπόδιο εάν ξέρετε πού να κοιτάξετε. Καθώς συγκρίνετε διαφορετικές επιλογές δανεισμού, θυμηθείτε τι είναι το βραχυπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο κόστος και πώς μπορεί να επηρεάσει την κατώτατη γραμμή της επένδυσης.