Μία από τις σημαντικότερες καινοτομίες της Wall Street ήταν η συγκέντρωση των δανείων μαζί για να χωριστούν στη συνέχεια σε χωριστά έντοκα μέσα. Αυτή η έννοια της εξασφάλισης και της διαρθρωμένης χρηματοδότησης προηγείται της αγοράς εγγυημένων υποθηκών (CMO) και εγγυημένων χρεωστικών υποχρεώσεων (CDO). Μόλις στις αρχές της δεκαετίας του 1980 η ιδέα επισημοποιήθηκε με την ανασυγκρότηση των στεγαστικών δανείων για τη δημιουργία της βιομηχανίας ασφαλείας με υποθήκες (MBS).

Τα MBS εξασφαλίζονται από ένα σύνολο υποθηκών όπου το σύνολο των τόκων και των κεφαλαίων απλά μεταβιβάζονται στους επενδυτές. Οι ΚΟΑ δημιουργήθηκαν για να δώσουν στους επενδυτές συγκεκριμένες ταμειακές ροές αντί για μόνο τη διέλευση των τόκων και του κεφαλαίου. Οι ΚΟΑ εκδόθηκαν για πρώτη φορά το 1983 για την Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) από τις επενδυτικές τράπεζες First Boston και Salomon Brothers, οι οποίες έλαβαν ένα σύνολο στεγαστικών δανείων, τα διένυσαν σε δόσεις με διαφορετικά επιτόκια και διάρκειες, αυτά τα τμήματα. Τα ενυπόθηκα δάνεια προέκυψαν ως εξασφάλιση.

Σε αντίθεση με τις ΚΟΑ, τα CDOs, τα οποία εμφανίστηκαν αργότερα στη δεκαετία του '80, περιλαμβάνουν ένα πολύ ευρύτερο φάσμα δανείων πέραν των υποθηκών. Ενώ υπάρχουν πολλές ομοιότητες μεταξύ των δύο, υπάρχουν κάποιες διακριτές διαφορές στην κατασκευή τους, οι τύποι δανείων που κρατούνται στο σύνολό τους και οι τύποι των επενδυτών που αναζητούν είτε ένα.

ΚΟΑ - Χωρίς Ανάγκη

Οι εγγυημένες ενυπόθηκους δανειακούς τίτλους (ΚΟΑ), ένας τύπος ενυπόθηκου δανείου (MBS), εκδίδονται από τρίτο που ασχολείται με στεγαστικά δάνεια. Ο εκδότης της ΚΟΑ συλλέγει ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια και τα ανασυσκευάζει σε μια βάση δανείων που χρησιμοποιείται ως εγγύηση για την έκδοση νέας δέσμης τίτλων. Στη συνέχεια, ο εκδότης ανακατευθύνει τις πληρωμές δανείων από τα ενυπόθηκα δάνεια και διανέμει τους τόκους και το κεφάλαιο στους επενδυτές της ομάδας. Ο εκδότης εισπράττει τέλος ή διαδίδει κατά τη διάρκεια της διαδικασίας. Με τις ΚΟΑ, οι εκδότες μπορούν να περικόψουν προβλέψιμες πηγές εισοδήματος από τις υποθήκες με τη χρήση δόσεων, αλλά όπως όλα τα προϊόντα MBS, οι ΚΟΑ εξακολουθούν να υπόκεινται σε κάποιον κίνδυνο προπληρωμής για τους επενδυτές. Αυτός είναι ο κίνδυνος ότι οι υποθήκες στην πισίνα θα πληρώνονται πρόωρα, θα αναχρηματοδοτούνται και / ή θα χρεώνονται. Σε αντίθεση με ένα MBS, ο επενδυτής μπορεί να επιλέξει τον κίνδυνο επανεπένδυσης που είναι πρόθυμος να αναλάβει σε μια ΚΟΑ.

Παρακάτω είναι ένα παράδειγμα απλοποιημένης έκδοσης τριών δόσεων διαφόρων προθεσμιών λήξης χρησιμοποιώντας μια διαδοχική δομή πληρωμής. Η Tranche A, B και C θα λάβουν όλα τα επιτόκια κατά τη διάρκεια της ζωής τους, αλλά η κύρια πληρωμή θα διατεθεί διαδοχικά μέχρις ότου αποσυρθεί κάθε ΚΟΑ. Για παράδειγμα: Η Tranche C δεν θα λάβει καμία κύρια πληρωμή μέχρι να αποσυρθεί η Tranche B και η Tranche B δεν θα λάβει καμία κύρια πληρωμή μέχρι να αποσυρθεί η Tranche A.

Ενώ οι ίδιοι οι τίτλοι μπορεί να φαίνονται περίπλοκοι και είναι εύκολο να χαθούν σε όλα τα ακρωνύμια, η διαδικασία της εξασφάλισης δανείων είναι αρκετά απλή.

Ο εκδότης της ΚΟΑ, ως νομικό πρόσωπο, είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης ενός συνόλου υποθηκών που αγοράζονται από τράπεζες και εταιρείες υποθηκών. Πριν από την έλευση των υποθηκών επανασυσκευασίας, ένας δανειολήπτης θα επισκεφθεί την τοπική του τράπεζα που θα δανείσει χρήματα για την αγορά ενός σπιτιού. Η τράπεζα θα κρατούσε τότε την υποθήκη χρησιμοποιώντας το σπίτι ως εγγύηση έως ότου εξοφλήθηκε ή το σπίτι πωλήθηκε. Ενώ ορισμένες τράπεζες εξακολουθούν να κατέχουν στεγαστικά δάνεια στα βιβλία τους, η πλειοψηφία των ενυπόθηκων δανείων πωλούνται σύντομα μετά το κλείσιμο σε τρίτους που τις ανασυσκευάζουν. Για τον αρχικό δανειστή, αυτό παρέχει κάποια αίσθηση ανακούφισης, δεδομένου ότι δεν κατέχουν πλέον το δάνειο ή πρέπει να εξυπηρετήσουν το δάνειο. Αυτά τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια γίνονται τότε εξασφαλισμένα και ομαδοποιούνται με δάνεια παρόμοιας ποιότητας σε δόσεις (που είναι μόνο φέτες της ομάδας δανείων). Δημιουργώντας ΚΟΑ από μια υποθήκη υποθηκών, οι εκδότες μπορούν να σχεδιάσουν συγκεκριμένους, ξεχωριστούς και κύριους ρεύμα- τος σε διάφορα μήκη ωρίμανσης για να ταιριάξουν τις ανάγκες των επενδυτών με τις ταμειακές ροές και τις διάρκειες που επιθυμούν. Για νομικούς και φορολογικούς σκοπούς, οι ΚΟΑ κρατούνται μέσα σε έναν αγωγό επένδυσης υποθηκών ακινήτων (REMIC) ως ξεχωριστή νομική οντότητα. Το REMIC απαλλάσσεται από τον ομοσπονδιακό φόρο επί του εισοδήματος που εισπράττει από τις υποκείμενες υποθήκες σε εταιρικό επίπεδο, αλλά το εισόδημα που καταβάλλεται στους επενδυτές θεωρείται φορολογητέο.

CDO - Κάποιοι καλοί Κάποιοι κακοί

Η υποχρέωση εξασφάλισης χρεών (CDO) τέθηκε σε ισχύ στα τέλη της δεκαετίας του 1980 και μοιράζεται πολλά από τα χαρακτηριστικά μιας ΚΟΑ: τα δάνεια συγκεντρώνονται, ανασυσκευάζονται σε νέες κινητές αξίες, και το κεφάλαιο ως εισόδημα και οι ομάδες συγκεντρώνονται σε τμήματα με διαφορετικούς βαθμούς κινδύνου και ωριμότητας. Ένα CDO εμπίπτει στην κατηγορία που είναι γνωστή ως ασφάλεια που υποστηρίζεται από περιουσιακά στοιχεία (ABS) και, όπως ένα MBS, χρησιμοποιεί τα υποκείμενα δάνεια ως περιουσιακό στοιχείο ή ασφάλεια. Η ανάπτυξη του CDO πλήρωσε ένα κενό και παρείχε έναν έγκυρο τρόπο για τα ιδρύματα δανεισμού να μεταφέρουν ουσιαστικά το χρέος σε επενδύσεις μέσω τιτλοποίησης, όπως και οι υποθήκες τιτλοποιήθηκαν σε ΚΟΑ. Παρόμοια με τις ΚΟΑ που εκδίδουν τα REMIC, οι CDO χρησιμοποιούν οντότητες ειδικού σκοπού (SPE) για την τιτλοποίηση των δανείων τους, την εξυπηρέτησή τους και την αντιστοίχιση επενδυτών με επενδυτικά χρεόγραφα. Η ομορφιά ενός CDO είναι ότι μπορεί να κρατήσει ακριβώς για κάθε εισόδημα που παράγει χρέος όπως πιστωτικές κάρτες, δάνεια αυτοκινήτων, δάνεια σπουδαστών, δάνεια αεροσκαφών και εταιρικό χρέος. Όπως οι ΚΟΑ, ο τεμαχισμός των δανειακών τεμαχίων είναι δομημένος από ανώτερα έως κατώτερα με κάποια επίβλεψη από πρακτορεία αξιολόγησης που αποδίδουν βαθμολογίες βαθμού ακριβώς όπως ένα ομολογιακό δάνειο έκδοσης, π.χ. σολ. AAA, AA +, AA, κ.λπ.

Παρακάτω είναι ένα παράδειγμα του πώς είναι δομημένο ένα CDO. Κάθε CDO έχει έναν ισολογισμό ακριβώς όπως κάθε εταιρεία θα είχε. Τα περιουσιακά στοιχεία αποτελούνται από στοιχεία που παράγουν έσοδα όπως δάνεια, ομόλογα κ.λπ. Κάθε ομολογία που εκδίδεται στα αριστερά συνδέεται με μια συγκεκριμένη ομάδα περιουσιακών στοιχείων στα δεξιά. Τα ομόλογα αξιολογούνται από τρίτους με βάση την αρχαιότητα των απαιτήσεών τους έναντι του ομίλου και την αντιληπτή ποιότητα των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων.Θεωρητικά, τα ομόλογα χαμηλότερης ποιότητας και αρχαιότητας θα επέτρεπαν υψηλότερα ποσοστά απόδοσης από τους επενδυτές.

ΚΟΑ έναντι CDO

Υπάρχουν πολλές ομοιότητες μεταξύ των ΚΟΑ και των ΚΟΑ, καθώς οι τελευταίες διαμορφώθηκαν μετά από την πρώτη κατά το σχεδιασμό. Οι ΚΟΑ μπορούν να εκδοθούν από ιδιωτικούς φορείς ή να υποστηριχθούν από οιονεί κρατικούς οργανισμούς δανεισμού (Federal National Mortgage Association, Government National Mortgage Association, Federal Federal Home Credit Mortgage Corp., κ.λπ.), ενώ τα CDO είναι ιδιωτικά επισημασμένα.

Ενώ οι CMO και οι CDO έχουν παρόμοια περιτύλιξη στο εξωτερικό, είναι διαφορετικές στο εσωτερικό. Η ΚΟΑ είναι λίγο πιο εύκολη στην κατανόηση καθώς οι ταμειακές ροές που παρέχει είναι από μια συγκεκριμένη ομάδα υποθηκών, ενώ οι ταμειακές ροές του CDO μπορούν να υποστηριχθούν με δάνεια αυτοκινήτων, δάνεια με πιστωτικές κάρτες, εμπορικά δάνεια και μερικές δόσεις από μια ΚΟΑ. Ενώ η αγορά ΚΟΑ υπέστη κάποια επίδραση από την αποτυχία των ακινήτων του 2007, η αγορά CDO χτυπήθηκε σκληρότερα. Μόνο ένα μικρό τμήμα της αγοράς της ΚΟΑ θεωρήθηκε ως υποτομέας, ενώ τα CDO κατέστησαν τις βασικές συμμετοχές τους ΚΟΑ δευτερεύουσας σημασίας. Τα CDO που αγόρασαν τις χαμηλότερης ταξινόμησης, πιο επικίνδυνες δόσεις των ΚΟΑ που τα αναμείγαζαν με άλλα περιουσιακά στοιχεία του ABS υπέστησαν ακράδαντα πτώση όταν οι δόσεις υποπληθυσμού πήγαν νότια. Είναι απίθανο τα λάθη του παρελθόντος να γίνουν και πάλι, καθώς υπάρχει πολύ περισσότερη επίβλεψη από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς από ό, τι υπήρχε πριν, αλλά μερικές φορές η ιστορία επαναλαμβάνεται. Και τα δύο προϊόντα παίζουν τον ίδιο ρόλο με τη συγκέντρωση δανείων και περιουσιακών στοιχείων, ενώ ταυτόχρονα ταιριάζουν τους επενδυτές με τις ταμειακές ροές, οπότε εναπόκειται στον επενδυτή να αποφασίσει πόσο κίνδυνο θέλει να πάρει.

Τα CDO ήταν ένα σχετικά μικρό τμήμα της αγοράς ABS, με μόνο 340 εκατομμύρια δολάρια εκκρεμή ζητήματα το 2002 σε σύγκριση με την συνολική αγορά ΚΟΑ των $ 4. 7 τρισ. Η αγορά CDO εμφάνισε άνοδο μετά το 2002, καθώς αυξήθηκε η τιτλοποίηση των δανείων με εγγύηση περιουσιακών στοιχείων και οι εκδότες προώθησαν τις αγορές τους με τις πιο επικίνδυνες δόσεις ΚΟΑ. Καθώς οι αγορές ακινήτων αυξήθηκαν, το ίδιο συνέβη και με τις αγορές CDO / CMO, καθώς οι συνολικές εκκρεμείς CDO κορυφώθηκαν στα $ 1. 3 τρισεκατομμύρια το 2007. Αυτή η εκπληκτική ανάπτυξη έσπασε απότομα καθώς ξέσπασε η φούσκα των ακινήτων, μειώνοντας την αγορά CDO σε περίπου 850 εκατομμύρια δολάρια το 2013.

Αν και φαινόταν καλό σε χαρτί για να αγοράσει τις πιο επικίνδυνες δόσεις ΚΟΑ που δεν ήταν η ζήτηση και η ομαδοποίησή τους σε CDOs, η ποιότητα των τμημάτων που υποτίθεται ότι ήταν υποτομέα αποδείχθηκε πολύ πιο υποτιμητική από την πρώτη σκέψη. Οι οργανισμοί αξιολόγησης και οι εκδότες CDO εξακολουθούν να λογοδοτούν, καταβάλλοντας πρόστιμα και αποζημιώνοντας μετά την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων το 2007 που οδήγησε σε απώλειες δισεκατομμυρίων σε CDOs. Πολλοί έγιναν άχρηστοι εν μία νυκτί, υποβαθμισμένοι από ΑΑΑ σε σκουπίδια. Όσοι επένδυσαν έντονα στα πιο επικίνδυνα CDO, βιώνουν μεγαλύτερες απώλειες όταν τα ζητήματα αυτά τελικά απέτυχαν. Ορισμένοι εκδότες CDO χρεώθηκαν ή / και επιβλήθηκαν πρόστιμο για το ρόλο τους στη συσκευασία των επικίνδυνων περιουσιακών στοιχείων που απέτυχαν. Μια από τις μεγαλύτερες και πιο δημοσιευμένες περιπτώσεις ήταν κατά του Goldman Sachs (NYSE: GS GSGoldman Sachs Group Inc243, 49-0,37% που δημιουργήθηκε με την Highstock 4. 2. 6 ) το 2010, επιφορτίστηκε επισήμως και επιβλήθηκε πρόστιμο για τη διάρθρωση των CDO και δεν ενημέρωσε σωστά τους πελάτες για τους πιθανούς κινδύνους.Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, οι επενδυτές έχασαν περισσότερο από 1 δισεκατομμύριο δολάρια μετά την εγκατάλειψη της σκόνης το 2010.

Τα CDO εξακολουθούν να υπάρχουν σήμερα, αλλά θα φορούν για πάντα τις ουλές καλών αποφάσεων.

Η κατώτατη γραμμή

Οι επενδυτές σε όλο τον κόσμο έμαθαν ένα πολύτιμο μάθημα από τις πρώτες ημέρες της εξασφάλισης. Χρειάστηκε κάποια δημιουργική σκέψη για να βρούμε έναν τρόπο να πάρουμε ένα μεγάλο σύνολο δανείων και να δημιουργήσουμε εξασφαλισμένες επενδύσεις για τους επενδυτές. Αυτό απελευθέρωσε κεφάλαια για τους δανειστές, δημιούργησε πολλές θέσεις εργασίας για τους εκδότες, δημιούργησε ρευστότητα σε μια αγορά που δεν ήταν τόσο ρευστό και συνέβαλε στην καύση της ιδιοκατοίκησης. Η ίδια διαδικασία που τροφοδότησε την ιδιοκτήτρια κατοικία τελικά τροφοδότησε μια φούσκα ακινήτων και την επακόλουθη κατάρρευση. Η διαδικασία της εξασφάλισης ενεργοποιήθηκε, αλλά τελικά προκάλεσε τη δική της κατάρρευση.