Έχετε αποφασίσει για ένα νέο σπίτι στο οποίο πρόκειται να κάνετε μια προσφορά; Ή ίσως σχεδιάζετε την αναχρηματοδότηση μιας υπάρχουσας υποθήκης και αποφασίζετε τι θέλετε να είναι η μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας. Επιλέγοντας πόσα χρήματα θα πληρώνετε κάθε μήνα είναι ένα καλό μέρος για να ξεκινήσετε. Είναι μια από τις πρώτες ερωτήσεις που ένας πωλητής αυτοκινήτων θα σας ρωτήσει όταν περπατάτε στην παρτίδα τους, και με όλους τους νέους τύπους υποθηκών, είναι τώρα ένα ζήτημα που μπορεί να ζητηθεί από πολλούς δανειστές ενυπόθηκων δανείων.

Τα καινοτόμα προϊόντα ενυπόθηκων δανείων, αποκαλούμενα μερικές φορές εξωτικά ενυπόθηκα δάνεια, έχουν χαρακτηριστικά που επιτρέπουν στους δανειολήπτες να ελαχιστοποιούν τις μηνιαίες τους πληρωμές στις αρχές της ζωής της υποθήκης σε αντάλλαγμα για υψηλότερες πληρωμές κάτω από το δρόμο. Οι περισσότεροι δανειολήπτες πιστεύουν ότι θα αναχρηματοδοτήσουν την υποθήκη τους ή θα κινηθούν πριν από τις υψηλότερες πληρωμές που έχουν τεθεί μέσα. Ωστόσο, μια παρανόηση των κινδύνων που συνδέονται με αυτές τις υποθήκες μπορεί να οδηγήσει σε οικονομικό άγχος ή ακόμα και καταστροφή. (Για να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, δείτε:

Κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών , Αγορές για υποθήκη και Σε αυτό το άρθρο θα συζητήσουμε τη μηχανική των υποθηκών με χαμηλές αρχικές πληρωμές και τις χρήσεις και τους κινδύνους που συνδέονται με αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια. Πόσο;

Έτσι, τι θέλετε να είναι η μηνιαία σας πληρωμή;

Για να σας βοηθήσουμε να αποφασίσετε, ας ρίξουμε μια ματιά σε τέσσερις κοινές κατηγορίες αυτών των δανείων: δάνεια σταθερού επιτοκίου μόνο, δάνεια με επιτόκιο ρυθμιζόμενου επιτοκίου, δάνεια σταθερού επιτοκίου και δικαιώματα προαίρεσης πληρωμής.

Τα ενυπόθηκα ενυπόθηκα δάνεια επιτρέπουν στον δανειολήπτη να καταβάλει μόνο το τέλος τόκων επί του ανεξόφλητου υπολοίπου του υπολοίπου. Αυτός είναι ένας απλός υπολογισμός που γίνεται διαιρώντας το επιτόκιο κατά 12 (μήνες) και πολλαπλασιάζοντας τον αριθμό με το βασικό υπόλοιπο της υποθήκης. Όταν γίνεται πληρωμή μόνο με τόκους, δεν υπάρχει απόσβεση της υποθήκης (το βασικό υπόλοιπο του δανείου δεν μειώνεται).

Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια διατίθενται σε δάνεια σταθερού και ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM). Μια 30ετής υποθήκη σταθερού επιτοκίου θα έχει συνήθως μια δεκαετή περίοδο ενδιαφέροντος μόνο μετά την οποία το ποσό της μηνιαίας πληρωμής υπολογίζεται εκ νέου, έτσι ώστε η υποθήκη να αποσβένεται πλήρως κατά το υπόλοιπο διάστημα της υποθήκης.

Οι μηνιαίες προσαρμογές και τα 5-6 ARM είναι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου δημοφιλούς ενδιαφέροντος. Οι μηνιαίες προσαρμογές ARM συνήθως έχουν 10ετή περίοδο ενδιαφέροντος μόνο μετά την οποία υπολογίζεται εκ νέου το ποσό της μηνιαίας πληρωμής έτσι ώστε η υποθήκη να αποσβένεται πλήρως κατά τη διάρκεια της υπόλοιπης περιόδου. Τα 5-6 ARM έχουν μόνο περίοδο ενδιαφέροντος που διαρκεί μόνο για την πενταετή περίοδο σταθερού επιτοκίου. Μετά την πενταετή περίοδο σταθερού επιτοκίου, το επιτόκιο θα αρχίσει να προσαρμόζεται όχι μόνο με ένα δείκτη συν ένα περιθώριο (το πλήρως αναπροσαρμοσμένο επιτόκιο), αλλά η μηνιαία πληρωμή πρέπει να υπολογιστεί εκ νέου ώστε η υποθήκη να αποσβένεται πλήρως υπόλοιπο.5-6 ARMs ονομάζονται 5-6 επειδή το επιτόκιο προσαρμόζεται κάθε έξι μήνες σε ένα 5-6 ARM σε αντίθεση με κάθε 12 μήνες (ετησίως) όπως φαίνεται σε έναν 5-1 ARM. (Για να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με τα ARM, δείτε:

Στεγαστικά δάνεια: Σταθερό επιτόκιο έναντι ρυθμιζόμενου επιτοκίου

,

Οπίσθιοι και επικίνδυνοι και > Αρνητικές αποσβέσεις Υποθήκες Οι υποθήκες αρνητικής απόσβεσης λαμβάνουν τη μείωση της απαιτούμενης μηνιαίας δόσης ένα βήμα παραπέρα από μια υποθήκη μόνο για τόκους. Οι αρνητικές υποθήκες απόσβεσης επιτρέπουν στους δανειολήπτες να πραγματοποιούν πληρωμές μικρότερες από την πληρωμή μόνο για τόκους. Όταν γίνει αυτή η πληρωμή, δημιουργούνται αναβαλλόμενοι τόκοι. Το ποσό του αναβαλλόμενου τόκου που δημιουργείται κάθε μήνα προστίθεται στη συνέχεια στο αρχικό υπόλοιπο της υποθήκης - εξ ου και η ονομαστική αρνητική απόσβεση. Το σχήμα 2 δείχνει πώς λειτουργεί μια αρνητική υποθήκη απόσβεσης. Παρατηρήστε πώς αυξάνεται το βασικό υπόλοιπο κάθε μήνα κατά το ποσό των αναβαλλόμενων τόκων - με εξαίρεση το πρώτο μήνα. Πνευματικά δικαιώματα © 2007 Investopedia. com Σχήμα 2

Οι υποθήκες αρνητικής απόσβεσης έρχονται και σε στεγαστικά δάνεια σταθερού και ρυθμιζόμενου επιτοκίου.

Στεγαστικά με σταθερό επιτόκιο ή αποπληρωμή πληρωμής

Τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου είναι συχνά ονομάζονται αποπληρωμές υποθηκών πληρωμής. Το επιτόκιο για μια διαβαθμισμένη υποθήκη πληρωμής είναι σταθερό κατά τη διάρκεια του δανείου, αλλά το δάνειο έχει ένα χρονοδιάγραμμα αρχικών πληρωμών που ξεκινούν με ένα ποσό μικρότερο από μια πληρωμή μόνο με τόκους (δημιουργείται αρνητική απόσβεση) και αυξάνεται μέχρι το η πληρωμή γίνεται αρκετά μεγάλη ώστε να αποσβένει πλήρως το δάνειο για την υπόλοιπη διάρκεια. Βλέπε σχήμα 3 παρακάτω.

Πνευματικά δικαιώματα © 2007 Investopedia. com

Σχήμα 3

Προσαρμοστέο επιτόκιο ή επιλογή πληρωμής Στεγαστικά

Τα ενυπόθηκα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο αρνητικής απόσβεσης συνήθως ονομάζονται ARM για δικαιώματα προπληρωμής. Μια επιλογή πληρωμής ARM είναι η πιο σύνθετη των δημοφιλών προϊόντων υποθηκών. Για μια επιλογή πληρωμής ARM, μια αρχική "ελάχιστη πληρωμή" υπολογίζεται με βάση ένα προσωρινό επιτόκιο έναρξης. Αυτός ο προσωρινός ρυθμός έναρξης διαρκεί από έναν έως τρεις μήνες. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου προσωρινής έναρξης, η μηνιαία πληρωμή που πραγματοποιείται από τον δανειολήπτη είναι μια πλήρως αποσβεστική πληρωμή.

Μετά την εκπνοή του επιτοκίου προσωρινής έναρξης, ο οφειλέτης έχει ακόμα τη δυνατότητα να κάνει πληρωμή ίση με την πληρωμή που υπολογίστηκε με βάση το αρχικό επιτόκιο έναρξης (ελάχιστη πληρωμή), αλλά το πραγματικό επιτόκιο για την υποθήκη γίνεται το πλήρως αναπροσαρμοσμένο επιτόκιο. Υπάρχει μεγάλη πιθανότητα η ελάχιστη πληρωμή να είναι μικρότερη από την πληρωμή που αφορά μόνο το ενδιαφέρον. Ως εκ τούτου, δημιουργείται αναβαλλόμενος τόκος και προστίθεται στο κύριο υπόλοιπο της υποθήκης.

Ο ρυθμός μεταβολής του επιτοκίου με πλήρη τιμαριθμική αναπροσαρμογή θα καθορίσει το ποσοστό με το οποίο προστίθεται ο αναβαλλόμενος τόκος στο αρχικό υπόλοιπο. (Ο ρυθμός με τον οποίο δημιουργείται η αρνητική απόσβεση.) Εάν αυτό δεν ήταν αρκετά σύνθετο, συνήθως υπάρχει μια πρόβλεψη στη σύμβαση υποθήκης που αναφέρει ότι η ελάχιστη πληρωμή θα αυξηθεί κατά 7% ή 7.5% ετησίως. Και, στο τέλος των πέντε ετών, η υποθήκη θα "αναδιατυπωθεί".

Όταν αναδιαρθρώνεται η υποθήκη, οι μηνιαίες πληρωμές υπολογίζονται εκ νέου έτσι ώστε η υποθήκη να εξοφληθεί μέχρι το τέλος της υπόλοιπης περιόδου. Η νέα μηνιαία πληρωμή βασίζεται στο πλήρως αναπροσαρμοσμένο επιτόκιο κατά τη στιγμή της αναδιατύπωσης του ενυπόθηκου δανείου. Αυτή η πληρωμή γίνεται η νέα ελάχιστη πληρωμή και ο κύκλος ξεκινά ξανά.

Σημείωση:

Οι επιλογές ARM έχουν ένα "αρνητικό όριο απόσβεσης" το οποίο δηλώνει ότι αν το ανεξόφλητο υπόλοιπο του υπολοίπου φθάσει ένα ορισμένο ποσοστό του αρχικού αρχικού υπολοίπου (συνήθως 110-125%), αναδιατύπωση "θα ενεργοποιηθεί.

Τα οφέλη και οι κίνδυνοι

Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους οι καταναλωτές ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων και οι χρηματοοικονομικοί επενδυτές εισάγουν ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια μόνο με τόκους και αρνητικές αποσβέσεις. όλα αυτά φέρουν κίνδυνο, αλλά αυτά τα στεγαστικά δάνεια μπορούν να ωφελήσουν ορισμένους δανειολήπτες:

Οφέλη

Σε περιοχές υψηλού κόστους, η δημοτικότητα και η αρνητική απόσβεση είναι δημοφιλείς. Παρέχουν έναν τρόπο για έναν δανειολήπτη να προσφέρει ένα καλύτερο σπίτι (υπόκεινται σε πρότυπα αναδοχής). Ενυπόθηκα δάνεια μόνο για τόκους και αρνητικές αποσβέσεις μπορεί να είναι επιλογή για κάποιον που θα έχει αύξηση των εσόδων στα επόμενα χρόνια.

Τα ενυπόθηκα δάνεια μόνο για τόκους και αρνητικές αποσβέσεις ενδέχεται να είναι κατάλληλα για κάποιον που έχει παράνομα εισοδήματα, όπως ένα ετήσιο επίδομα που αποτελεί ένα μεγάλο ποσοστό του εισοδήματός του.

Μερικοί χρηματοοικονομικοί σχεδιαστές συμβουλεύουν τους δανειολήπτες να ελαχιστοποιήσουν τις πληρωμές υποθηκών τους νωρίς στη ζωή τους και να επενδύσουν τη διαφορά μεταξύ πληρωμής ενυπόθηκου δανείου μόνο με τόκους ή αρνητικής απόσβεσης και πληρωμής ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων.

Κίνδυνοι

• Οι περισσότεροι δανειολήπτες υποθηκών μόνο με τόκους και αρνητικές αποσβέσεις βασίζονται σε ποσοστά ανατίμησης των τιμών κατοικίας για να καταστήσουν άνευ σημασίας το γεγονός ότι δεν πληρώνουν ή αυξάνουν το βασικό υπόλοιπο των υποθηκών τους. Κάνοντας μη ρεαλιστικές υποθέσεις σχετικά με το μελλοντικό ποσοστό ανατίμησης των τιμών κατοικίας είναι πολύ επικίνδυνο.
• Τα ενυπόθηκα δάνεια με ρυθμιζόμενα επιτόκια και αρνητικές αποσβέσεις υπόκεινται σε μεγάλο βαθμό κινδύνου από σοκ πληρωμής. Με άλλα λόγια, οι μηνιαίες πληρωμές θα αυξηθούν εκ κατασκευής και θα μπορούσαν να αυξηθούν με απρόβλεπτα ποσά ή σε απρόβλεπτες περιόδους.
• Η ελαχιστοποίηση μιας μηνιαίας πληρωμής υποθηκών για την πραγματοποίηση επενδύσεων δημιουργεί κινδύνους. Σε γενικές γραμμές, οι υποθήκες μόνο για τόκους και αρνητικές αποσβέσεις σχεδιάζονται ως πενταετείς προϊόντα. Πέντε χρόνια είναι πολύ μικρό χρονικό ορίζοντα για να πάρει ένα σταθερό ποσοστό απόδοσης στο χρηματιστήριο. Με άλλα λόγια, όταν η υποθήκη σχεδιάζεται να αναχρηματοδοτηθεί πέντε χρόνια κάτω από το δρόμο, το χρηματιστήριο είναι πολύ ασταθές για να πει ότι θα έχει επιτευχθεί επαρκής απόδοση κατά τη διάρκεια αυτών των πέντε ετών για να καλυφθεί η χρέωση του τόκου για την υποθήκη.
• Το κατώτατο όριο

Δεν είναι όλα σχετικά με την αρχική μηνιαία πληρωμή υποθηκών μόνο για τόκους και αρνητικές αποσβέσεις. Οι καταναλωτές πρέπει να κατανοήσουν τη μηχανική και να εντοπίσουν και να μετρήσουν τους κινδύνους που συνδέονται με τα ενυπόθηκα δάνεια μόνο για τόκους και αρνητικές αποσβέσεις.Μόνο τότε ο καταναλωτής μπορεί να κάνει μια καλά ενημερωμένη και μορφωμένη επιλογή για την επιλογή υποθήκης. Ένας πολύ καλός τρόπος για να κάνετε μια ενημερωμένη επιλογή είναι να χρησιμοποιήσετε έναν αριθμομηχανή υποθηκών όπως ο παρακάτω για να καθορίσετε τις διαθέσιμες τιμές.