Λίγα οικονομικά γεγονότα συγκεντρώνουν την ίδια προσοχή με τις πολιτικές συναντήσεις της Ομοσπονδιακής Τράπεζας. Όλοι θέλουν να μάθουν εάν και πότε η Fed θα αυξήσει τελικά τα επιτόκια - μετά από ένα άνευ προηγουμένου μηδενικό καθεστώς - και ποιο θα είναι το πιθανό συμπέρασμα. Η αγορά κατοικίας είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα, εν μέρει επειδή οι πωλήσεις στο σπίτι είναι τόσο εξαρτημένες από τα επιτόκια και εν μέρει επειδή ήταν η κατάρρευση της αγοράς κατοικιών που ώθησε την τελευταία μεγάλη ύφεση.

Άμεσα ή έμμεσα, η αύξηση των επιτοκίων επηρεάζει όλους όσους έχουν υποθήκη υποθήκης. Αυτό είναι πιο προφανές για όσους έχουν στεγαστικά δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM), καθώς οι μηνιαίες πληρωμές τόκων τους θα αυξηθούν αμέσως.

Το ποσοστό των ομοσπονδιακών κεφαλαίων ήταν στο ή κοντά στο 0 από το 2008, μεταφράζοντας σε χαμηλότατα επιτόκια στεγαστικών δανείων στις Ηνωμένες Πολιτείες. Από τα μέσα του 2014 έως τα μέσα του 2015, ο μέσος όρος των 30 ετών σταθερού δανείου διευθετήθηκε για λιγότερο από 4%. Οι αγοραστές σπιτιού δεν έχουν δει ποτέ πίστωση αυτό φθηνό για αυτό το μακρύ, και πολλοί τρέχοντες ιδιοκτήτες σπιτιού ήταν σε θέση να αναχρηματοδοτήσει σε ελκυστικά νέα ποσοστά.

Τα αυξανόμενα επιτόκια θα διακυβεύσουν την αγορά στεγαστικών δανείων χαμηλού επιτοκίου, η οποία επηρεάζει τους αγοραστές και τους πωλητές, αν και με διαφορετικούς τρόπους. Κατά γενικό κανόνα, οι αγοραστές μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν ένα πιο ακριβό φάσμα κατοικιών όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά, επειδή μειώνονται οι μηνιαίες πληρωμές τόκων τους. Καθώς τα ποσοστά αυξάνονται, οι αγοραστές απομακρύνονται από τις ακριβές αγορές, τουλάχιστον αρχικά. εάν πάρα πολλοί αγοραστές τιμολογούνται από μια αγορά, ζητήστε από τις τιμές να πέσουν.

Πώς σημειώνονται αυξήσεις επιτοκίων

Οι σύγχρονες κεντρικές τράπεζες, συμπεριλαμβανομένης της Ομοσπονδιακής Κεντρικής Τράπεζας, επηρεάζουν τα επιτόκια με την αλλαγή του ποσού που κυκλοφορεί στην οικονομία. Αυτό συμβαίνει συνήθως με την αγορά ή την πώληση των αμερικανικών Treasurys, τα οποία αποτελούν το βασικό επιτόκιο στις κεφαλαιαγορές.

Ας υποθέσουμε ότι η Fed θέλει να αυξήσει τα επιτόκια στην οικονομία. Με τη βοήθεια του Υπουργείου Οικονομικών, η Federal Reserve πωλεί Treasurys στην αγορά. Οι επενδυτές (κυρίως τράπεζες, κυβερνήσεις και άλλα μεγάλα ιδρύματα) αγοράζουν αυτά τα Treasurys με μετρητά και τα μετρητά απλώς βρίσκονται στον ισολογισμό της Fed.

Τα μετρητά στον ισολογισμό της Fed δεν κυκλοφορούν πλέον στην οικονομία, μειώνοντας έτσι αποτελεσματικά την προσφορά χρήματος. Περισσότερα Treasurys είναι στην αγορά που ανταγωνίζονται για τους πωλητές, και υπάρχουν λιγότερα μετρητά που πηγαίνουν γύρω για να αυξήσουν την τιμή αυτών των Treasurys. Και οι δύο παράγοντες καταστέλλουν τις τιμές του Treasury, γεγονός που αυξάνει τα ποσοστά απόδοσης τους. (Να θυμάστε ότι τα Treasurys και άλλα ομόλογα έχουν υψηλότερες αποδόσεις σε χαμηλότερες τιμές, επειδή η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής εξαγοράς είναι μεγαλύτερη.)

Τα κρατικά ομόλογα αντιπροσωπεύουν τον ασφαλέστερο τρόπο απόδοσης κερδών στην αγορά, - συμπεριλαμβανομένων των ενυπόθηκων δανείων - πρέπει να προσθέσουν επιπλέον απόδοση για να προσελκύσουν τους επενδυτές και τους δανειστές από τα Treasurys.Όταν οι αποδόσεις των Treasurys αυξάνονται, έτσι και οι άλλοι ρυθμοί στην οικονομία.

Αυξάνοντας τα επιτόκια και τα έξοδα δανεισμού

Οι αυξήσεις των επιτοκίων καθιστούν τα χρήματα δανεισμού ακριβότερα και οι αγοραστές κατοικιών χρησιμοποιούν ενυπόθηκα δάνεια για σχεδόν όλες τις αγορές στο σπίτι. Οι υποθήκες τείνουν να έχουν μια πολυεπίπεδη προοπτική, έτσι οι δανειστές είναι πιθανό να ξεκινήσουν να αυξάνουν τα επιτόκια πριν κάνει η Fed. μετά από όλα, οι δανειστές γνωρίζουν ότι μια αύξηση των επιτοκίων έρχεται τελικά.

Ακόμα και το ήμισυ μιας ποσοστιαίας μονάδας κάνει μεγάλη διαφορά με την πάροδο του χρόνου. Ας υποθέσουμε ότι ένας αγοραστής συνάπτει δάνειο ύψους 250.000 δολαρίων για 30 χρόνια στο 3. 92% (περίπου το μέσο επιτόκιο της αγοράς τον Σεπτέμβριο του 2015). η μηνιαία πληρωμή του θα πρέπει να φτάσει σε περίπου $ 1, 182, και το συνολικό κόστος της υποθήκης του αναμένεται να είναι περίπου $ 425, 000.

Αλλαγή του επιτοκίου σε 4. 42%, ωστόσο, και το ποσό της μηνιαίας πληρωμής κινείται προς $ 1, 255. Αυτό μπορεί να μην φαίνεται πολύ, αλλά το συνολικό κόστος της υποθήκης τώρα υπερβαίνει τα $ 451, 000 - μια αύξηση $ 26, 000.

Αύξηση των επιτοκίων και των τιμών των κατοικιών

Είναι σαφές ότι η αύξηση των επιτοκίων από την Fed θα κάνει τη χρηματοδότηση ακριβότερη, αλλά είναι λιγότερο σαφές τι θα έχει ο αντίκτυπος στις τιμές των κατοικιών.

Δεν υπάρχει αυστηρός ιστορικός συσχετισμός μεταξύ των τιμών των κατοικιών και των αυξήσεων των επιτοκίων. Υπάρχει πολύ καλύτερος συσχετισμός μεταξύ των τιμών των κατοικιών και της αύξησης του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος (ΑΕΠ). η ζήτηση για νέα σπίτια τείνει να αυξάνεται όταν η οικονομία βουίζει.

Το αυξανόμενο επιτόκιο μπορεί να σπάσει και τους δύο τρόπους. Πολλοί προγνωστικοί ανησυχούν ότι το αυξανόμενο επιτόκιο θα προκαλέσει μια ασταθής οικονομία, η οποία θα πρέπει να μειώσει τη ζήτηση για οικιακές αγορές. Συνδυάστε αυτό με σκληρότερους όρους χρηματοδότησης και είναι εύκολο να υποθέσετε ότι οι τιμές των κατοικιών θα πρέπει να μειωθούν.

Ωστόσο, τουλάχιστον από τα μέσα της δεκαετίας του '80, ένα αυξανόμενο επιτόκιο συνέπεσε κανονικά με μια υγιέστερη οικονομία. Αυτό σημαίνει περισσότερους αγοραστές στην αγορά, περισσότερα σπίτια που χτίζονται και υψηλότερες τιμές.

Οι υποψήφιοι αγοραστές κατοικιών δεν πρέπει να ανατρέψουν την πολιτική της Fed. Ακόμη και αν τα επιτόκια ανεβαίνουν μέτρια - οι περισσότεροι αναμένουν αύξηση στα τέλη του 2015 ή στις αρχές του 2016 - το κόστος δανεισμού θα είναι κοντά στα ιστορικά χαμηλά. Φυσικά, υπάρχουν και πολλά άλλα σημαντικά ζητήματα, όπως το εισόδημα ενός αγοραστή ή αν το σπίτι βρίσκεται σε καλή γειτονιά. Στο τέλος, μια μικρή αύξηση του επιτοκίου θα πρέπει να έχει μόνο μικρή επιρροή στις αποφάσεις αγοράς.

Συμπέρασμα

Ο μέσος όρος των 30 ετών στεγαστικού επιτοκίου τον Αύγουστο του 2015 ήταν 3. 91%, σύμφωνα με τον Freddie Mac. Αυτό είναι πάνω από τα χαμηλότατα ρεκόρ στα τέλη του 2012 κατά 3,3%, αλλά ακόμα πολύ χαμηλότερα από τα ιστορικά επίπεδα. Θεωρήστε ότι ο μέσος όρος ήταν 4.9% το 2010, 5. 87% το 2005, 8. 05% το 2000 και 13. 74% το 1980.

Εάν ένας homebuyer ψάχνει σε μια ακριβά, ακμάζουσα αγορά ακινήτων , όπως το Σαν Ντιέγκο, το Ντένβερ, το Ντάλλας ή το Σαν Φρανσίσκο, μπορεί να υπάρξει ώθηση για να κλειδώσετε σε χαμηλότερο επιτόκιο προτού η Fed στοχεύσει σε υψηλότερο επιτόκιο.

Οι αυξανόμενες τιμές καθιστούν μια μεγαλύτερη διαφορά μακροπρόθεσμα (25 και 30 χρόνια), αλλά έχουν μόνο μέτρια μηνιαία επίδραση. Εάν ένας επίδοξος αγοραστής είναι απίθανο να παραμείνει σε ένα σπίτι για μεγάλο χρονικό διάστημα, τα επιτόκια παίρνουν πολύ λιγότερη σημασία.

Η άνοδος των επιτοκίων μειώνει την πιθανότητα έκρηξης μιας άλλης φούσκας των κατοικιών, όπως αυτή που σημειώθηκε το 2007. Είναι πιο ασφαλές μακροπρόθεσμα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού να έχουν σταθερό, αυξανόμενο ρυθμό. Είναι δύσκολο να προβλεφθεί ο οικονομικός αντίκτυπος της αύξησης της Fed, αλλά η ιστορία δείχνει ότι σχηματίζονται φυσαλίδες περιουσιακών στοιχείων όταν τα ποσοστά είναι χαμηλά και όχι το αντίστροφο.