Οι αγορές του Ηνωμένου Βασιλείου αναμένουν αύξηση των επιτοκίων στο εγγύς μέλλον. Εναλλακτικές επενδύσεις όπως οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) μπορούν να προσφέρουν καλές επιλογές στους επενδυτές. Το άρθρο αυτό αναλύει το δυναμικό των REIT για την ευαισθησία των επιτοκίων και αξιολογεί την καταλληλότητά τους ως επενδυτικό μέσο σε περιόδους με υψηλά επιτόκια.

Γρήγορη εισαγωγή στο REITs

Μια REIT είναι μια δημόσια διαπραγματεύσιμη ασφάλεια, η οποία επενδύει σε ακίνητη περιουσία μέσω ακινήτων ή υποθηκών και συχνά ασχολείται με μεγάλα χρηματιστήρια όπως μετοχές. Τα REITs προσφέρουν υψηλό επίπεδο ρευστότητας σε επενδυτές που συμμετέχουν σε ακίνητα αγοράζοντάς τους ως μετοχές. Τα REIT διατίθενται σε μεγάλη ποικιλία με συγκεκριμένους τύπους ακινήτων, όπως τα REIT για κατοικίες, εμπορικά κτίρια, αποθήκες και ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις. Τα REIT διατίθενται επίσης σε περιφερειακές παραλλαγές, όπως αυτές που επικεντρώνονται σε ακίνητα σε συγκεκριμένες χώρες / περιοχές όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, την Ευρώπη, την Κίνα ή την Ιαπωνία. (Για περισσότερα, δείτε: 5 Τύποι REITs και πώς να επενδύσετε σε αυτά.)

AD:

Τα REITs προσφέρουν πολλά οφέλη, συμπεριλαμβανομένης της διαφοροποίησης σε μια νέα κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, της υψηλής ρευστότητας σε ακίνητα με μικρή επένδυση και φορολογικών οφελών (ανάλογα με τους τοπικούς νόμους). (Για περισσότερες πληροφορίες, βλέπε: Επένδυση σε REITs.)

Η REIT επιστρέφει έναντι επιτοκίων

Μια πρόσφατη έκθεση της REIT. com παρουσιάζει ιστορικά χαμηλό επίπεδο συσχέτισης μεταξύ των REIT και της χρηματιστηριακής αγοράς. Η συσχέτιση δείχνει πώς δύο τίτλοι κινούνται μεταξύ τους. Η ίδια έκθεση παρουσιάζει παρόμοια χαμηλά επίπεδα συσχέτισης μεταξύ REIT και αποδόσεων ομολόγων. (Ένας πίνακας με περικοπή είναι κάτω με τον συσχετισμό REITs-ομόλογα που επισημαίνεται.)

AD:

Ευγένεια εικόνας REITS. com.

Μια παρόμοια ιστορική σύγκριση μεταξύ των αποδόσεων από ένα δημοφιλές δείκτη REIT και των δεκαετών επιτοκίων ομολόγων δείχνει μια αντίστροφη σχέση. Σχεδιάζουμε τις ετήσιες αποδόσεις του δημοφιλούς δείκτη FTSE NAREIT All REITs έναντι των επιτοκίων των 10ετών ομολόγων του Δημοσίου:

Διάγραμμα βασισμένο σε δεδομένα ευρετηρίου REIT που προέρχονται από REITS. com (αριστερός άξονας) και 10ετή στοιχεία ομολόγων του Δημοσίου που προέρχονται από το stlouisfed. org (δεξιά άξονας).

AD:

Όπως φαίνεται από το παραπάνω γράφημα που καλύπτει τα 45 χρόνια, τα αυξανόμενα επιτόκια εμφανίζονται αρνητικά για τις αποδόσεις των REIT και αντίστροφα. Κατά τις περιόδους υψηλού επιτοκίου των ετών 1980-1985, οι αποδόσεις από τα REITs ήταν χαμηλότερες, ενώ έπεσαν μετά το 2008, όταν τα επιτόκια έφθασαν σε χαμηλά επίπεδα ρεκόρ.

Ωστόσο, υπάρχουν άλλοι παράγοντες και άλλες λεπτομερείς παρατηρήσεις που πρέπει να εξεταστούν, γεγονός που μπορεί να υποδηλώνει θετικές αποδόσεις για επενδύσεις σε REIT ακόμη και κατά την περίοδο υψηλού επιτοκίου. Καταγράψτε συγκεκριμένες χρονικές περιόδους όταν τα επιτόκια ήταν υψηλά και παρουσιάστηκαν ενδιαφέρουσες παρατηρήσεις:

Από το 1979, τα επιτόκια έχουν καθοδική τάση.Υπήρξαν μερικές σποραδικές αιχμές στα ενδιάμεσα έτη, αλλά συνολικά υπήρξε συνεχής μείωση των επιτοκίων. Με κάθε πενταετή ή δεκαετή περίοδο, ένα μικρότερο εύρος επιτοκίων θεωρήθηκε "υψηλό. "

• 1979-1984: Αυτή η περίοδος έδειξε τα επιτόκια στο υψηλό φάσμα 10% - 14%. Η απόδοση από τις εταιρείες REIT ήταν επίσης υψηλή σε ποσοστό 9% - 32%.
• 1991-1997: Την περίοδο αυτή παρατηρήθηκε μια νέα σειρά υψηλών επιτοκίων που κυμαίνονταν από 6% έως 8%. Η απόδοση από τον δείκτη REIT κυμάνθηκε μεταξύ 12% και 36%, με εξαίρεση το 1% το 1994.
• 2000-2001: Το επόμενο υψηλό ποσοστό ενδιαφέροντος ήταν κατά την περίοδο 2000-2001, όταν οι τιμές κυμάνθηκαν γύρω στα 5 5%. Οι επιστροφές από το REIT κυμάνθηκαν από 16% έως 26%.

Με ποιο τρόπο οι τιμές του REIT κατά την διάρκεια των ενδιάμεσων περιόδων χαμηλού ενδιαφέροντος;

• 1973-1974: Τα επιτόκια ήταν συγκριτικά χαμηλότερα, κυμαινόμενα από 6,9% έως 7,4% (σε σύγκριση με υψηλό εύρος 10% έως 14% τα επόμενα έτη). Οι ενοποιημένες οικονομικές καταστάσεις παρουσίασαν άσχημη πτώση, με ετήσιες ζημιές μεταξύ -42% και -27%.
• 1998-1999: Τα επιτόκια κυμαίνονταν μεταξύ 4% και 5%, ενώ οι αποδόσεις από τα REIT ήταν ακόμη αρνητικές στο -18% έως -6%.
• 2007-2012: Καθώς τα επιτόκια μειώθηκαν προοδευτικά από 4% σε λιγότερο από 2%, οι REITs κέρδισαν συνεχείς ετήσιες ζημίες από -45% έως -5%, με μία μόνο εξαίρεση από θετικές αποδόσεις το 2009. > Αυτές οι παρατηρήσεις υποδεικνύουν ότι οι εταιρείες REIT ενδέχεται να μην έχουν καμία εξάρτηση από τα σενάρια επιτοκίων. Οι αποδόσεις από επενδύσεις σε REIT μπορεί στην πραγματικότητα να παραμείνουν απαλλαγμένες από διακυμάνσεις των επιτοκίων.

Υπάρχουν και άλλα οφέλη από τα REITs, τα οποία τα καθιστούν μια καλή επενδυτική επιλογή ακόμα και κατά τις περιόδους υψηλού ενδιαφέροντος:

Ευκαιρία Εισοδήματος

• : Οι REIT θεωρούνται τίτλοι με βάση την απόδοση. Ενώ η ανατίμηση των τιμών των REIT προσφέρει δυνατότητες κέρδους, σημαντικό μέρος των αποδόσεων της REIT προέρχεται από μερίσματα. Οι πληρωμές μερίσματος από τα REITs είναι ο μη γνωστός ήρωας, ο οποίος συχνά αγνοείται από τους επενδυτές. Όπως αναφέρεται στα Βασικά στοιχεία της φορολογίας REIT, τα REIT απαλλάσσονται γενικά από την φορολογία στο Ηνωμένο Βασίλειο σε επίπεδο εμπιστοσύνης, εφόσον διανέμουν το 90% τουλάχιστον του εισοδήματός τους στους μεριδιούχους τους. Αυτό το σύστημα φορολογικών παροχών έχει ως αποτέλεσμα την τακτική διανομή του εισοδήματος από μερίσματα στους μετόχους της REIT. Ελλείψει φόρου μερισμάτων, οι πραγματικές καθαρές αποδόσεις είναι συχνά υψηλότερες από εκείνες από ομόλογα (ή αποθέματα), ακόμη και σε περιπτώσεις υψηλών επιτοκίων. Παγκόσμια Διαφοροποίηση
• : Το άλλο έμμεσο όφελος που μπορεί να επιτευχθεί μέσω των REITs είναι η απόκτηση έκθεσης στις παγκόσμιες αγορές. Ακόμη και αν η μεταβολή των επιτοκίων μπορεί να επηρεάσει τις αποδόσεις της REIT στην τοπική αγορά U … S, οι επενδυτές μπορούν να δουν τα REITs με παγκόσμια έκθεση. Από τη δεκαετία του 1990, η U.K., η Σιγκαπούρη, η Ιαπωνία, η Αυστραλία, οι Κάτω Χώρες, η Νότια Αφρική και πολλές άλλες χώρες επέτρεψαν την εγγραφή των REIT, επιτρέποντας στους επενδυτές να εκτίθενται σε αγορές ακινήτων ξένων εθνών. Για παράδειγμα, εάν η τοπική αγορά ακινήτων στις δεξαμενές του Ηνωμένου Βασιλείου λόγω των επιπτώσεων των υψηλότερων επιτοκίων, ένας επενδυτής του Ηνωμένου Βασιλείου με έκθεση στην αγορά ακινήτων της Σιγκαπούρης μπορεί να ωφεληθεί εάν κατέχει REITs στη Σιγκαπούρη ακίνητη περιουσία στο χαρτοφυλάκιό του. Ειδική Έκθεση σε Τομέα
• : Τα REITs με δημόσια εγγραφή, τα οποία είναι εισηγμένα σε χρηματιστήρια, παρουσιάζουν διαφορετικές γεύσεις. Μπορεί κανείς να βρει REIT ειδικά για κατοικίες, εμπορικά κέντρα, τον κλάδο της φιλοξενίας, τις αποθήκες και ακόμη και εκείνους που εκτίθενται σε μια υποδομή κράτους ή έθνους. Σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων, δεν μπορούν όλοι οι υποτομείς της ακίνητης περιουσίας να πληγούν αρνητικά. Για παράδειγμα, αν και τα υψηλά επιτόκια ενδέχεται να χτυπήσουν τις αποδόσεις των REITs που έχουν έκθεση σε οικιστικά διαμερίσματα, το εισόδημα μιας συγκεκριμένης εταιρείας REIT που έχει έκθεση σε πολλά επιχειρηματικά εμπορικά κέντρα στις πρώτες θέσεις παραμένει υψηλότερη. Η προσεκτική μελέτη της αγοράς ακινήτων, οι επιδράσεις των επιτοκίων σε έναν συγκεκριμένο υποτομέα και σε συγκεκριμένες εταιρείες REIT βασισμένες στην υποκείμενη συμμετοχή τους σε ακίνητα, μπορούν να κάνουν κερδοφόρα την επένδυση της REIT, ανεξαρτήτως του επιτοκιακού επιτοκίου. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ.: 3 Ξενοδοχεία REITs που υπερέβησαν την αγορά και την κατοικία, την υγειονομική περίθαλψη και τα γραφεία REIT.) AD:

Η κατώτατη γραμμή

Αφού εξετάσαμε τα μοντέλα συσχετισμού και τα ιστορικά δεδομένα, φαίνεται ότι οι αποδόσεις από τα REIT παραμένουν ανεξάρτητες από τις περιόδους επιτοκίων. Μετά από προσεκτική μελέτη και κατάλληλη επιλογή υποτομέων και γεωγραφικών περιοχών, οι επενδυτές μπορούν να θεωρήσουν την REIT μια καλή εναλλακτική λύση για τα παραδοσιακά αποθέματα και τα ομόλογα, τα οποία είναι ιδιαίτερα ευαίσθητα στα επιτόκια.

AD: