Είτε βρίσκεστε στην αγορά ενός αγοραστή είτε σε μια αγορά πωλητή, μόλις βρείτε ένα σπίτι που αισθάνεται σαν σπίτι, θα θελήσετε να το αγοράσετε το συντομότερο δυνατόν. Ωστόσο, δεν είναι τόσο απλό. Πολλά οικονομικά ζητήματα θα καθορίσουν αν θα μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι, καθώς και τους όρους της υποθήκης σας. Η γνώση αυτών των πληροφοριών εκ των προτέρων θα σας βοηθήσει να λάβετε καλύτερες αποφάσεις και θα κάνετε τη διαδικασία έγκρισης υποθηκών σας να γίνει ομαλά και γρήγορα.

Οικονομική προϋπόθεση # 1: Έχετε επαρκή προκαταβολή

Το όνειρό σας για ιδιοκτησία σπιτιού μπορεί γρήγορα να καταρρεύσει εάν δεν μπορείτε να δώσετε επαρκές χρηματικό ποσό για την προκαταβολή σας.

«Οι δανειστές κατέστησαν αυστηρότερες τις απαιτήσεις από την οικονομική κρίση το 2008», λέει ο Karen R. Jenkins, πιστοποιημένος τραπεζίτης ενυπόθηκων δανείων ο οποίος είναι ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της KRJ Consulting στην Κολομβία της Νότιας Καρολίνας. "Ως αποτέλεσμα, οι υποψήφιοι δανειολήπτες που επιδιώκουν να αγοράσουν ένα σπίτι πρέπει να έχουν κάποιο« δέρμα στο παιχνίδι »για να δικαιούνται ένα σπίτι», λέει ο Jenkins ότι τα περισσότερα προγράμματα δανείων απαιτούν ελάχιστη προκαταβολή 3,5%.

Μπορεί να γνωρίζετε ανθρώπους που αγόραζαν σπίτια στο παρελθόν χωρίς προκαταβολή - ή ίσως να είστε ένας από αυτούς τους ανθρώπους. Αυτό είναι πολύ λιγότερο πιθανό σενάριο σήμερα, καθώς οι τράπεζες προσπαθούν να περιορίσουν τον κίνδυνο αθέτησης των δανειοληπτών. "Ένας δανειολήπτης με το δέρμα στο παιχνίδι είναι λιγότερο πιθανό να χρεοκοπήσει όταν η πορεία γίνει σκληρή", λέει ο Stacey Alcorn, ιδιοκτήτης και επικεφαλής της ευτυχίας στο LAER Realty Partners της Βοστώνης. Για παράδειγμα, όταν οι τιμές των ακινήτων υποβαθμίζονται, ο δανειολήπτης που έχει βάλει την εξοικονόμηση ζωής σε αυτό το ακίνητο είναι πιο πιθανό να κρεμάσει και να βγει από τη θύελλα, περιμένοντας τις τιμές ακινήτων να αυξηθούν και πάλι, λέει ο Alcorn. Από την άλλη πλευρά, "ένας δανειολήπτης που έχει θέσει μηδενικά χρήματα κάτω είναι πιθανό να περάσει μακριά από το ακίνητο και αφήστε την τράπεζα να το πάρει μέσω αποκλεισμού. "

Οικονομική προϋπόθεση # 2: Βρείτε ένα προσιτό επιτόκιο

Κατά τη διάρκεια της υποθήκης σας, πιθανότατα θα πληρώσετε μόνο δεκάδες χιλιάδες δολάρια. Έτσι, η εξεύρεση υποθήκης με χαμηλό επιτόκιο μπορεί να σας εξοικονομήσει χιλιάδες δολάρια μακροπρόθεσμα. Ένα εξαιρετικό εργαλείο για την έρευνα και τη σύγκριση των επιτοκίων είναι ένας υπολογιστής υποθηκών όπως αυτός που ακολουθεί. Χρησιμοποιώντας έναν αριθμομηχανή ενυπόθηκων δανείων θα σας δώσω μια ιδέα για το δυνητικό κόστος σας προτού να συναντήσετε ακόμη και με μεσίτη υποθηκών.

Χρηματοοικονομική προϋπόθεση # 3: Έχετε ελάχιστο αποδεκτό πιστωτικό αποτέλεσμα

Το σκορ σας FICO θα αντικατοπτρίζει εάν πληρώνετε τις πιστωτικές σας κάρτες και καθυστερείτε να πληρώσετε τους λογαριασμούς σας, κάτι που μπορεί να αποτελέσει άλλο οικονομικό εμπόδιο για τους πιθανούς ιδιοκτήτες ακινήτων που χρειάζονται υποθήκη. "Οι βαθμολογίες FICO λένε στην τράπεζα την ικανότητά σας να πληρώνετε τους λογαριασμούς σας μηνιαίως και πόσο συνολικό χρέος έχετε.Αν είστε στο μέγιστο όριο για όλες τις πιστωτικές σας κάρτες, η βαθμολογία FICO θα είναι χαμηλή και αυτό θα βλάψει τις πιθανότητές σας για χρηματοδότηση επειδή οι τράπεζες δεν θέλουν να δανείσουν σε κάποιον που ζει μακριά από πιστωτικές κάρτες ", λέει ο Alcorn.

Τι θεωρείται ως αποδεκτή βαθμολογία FICO; Η Amy Tierce, περιφερειακή αντιπρόεδρος της Wintrust Mortgage στο Needham της Μασαχουσέτης, σημειώνει ότι παρόλο που ο FHA προσφέρει χρηματοδότηση σε δανειολήπτες με πιστωτικό αποτέλεσμα μόλις 500, οι περισσότεροι δανειστές έχουν προσθέσει τις δικές τους απαιτήσεις. Έτσι, θα είναι μια πρόκληση να βρείτε έναν δανειστή που θα συνεργαστεί με έναν δανειολήπτη με πιστωτικό αποτέλεσμα κάτω από 640. (Για περισσότερες πληροφορίες: Τι είναι καλό πιστωτικό αποτέλεσμα; )

Εντούτοις, -Χωρίς πιστωτικές κάρτες δεν είναι το μοναδικό σας μέλημα. "Αν έχετε καθυστερήσει 30, 60 ή 90 ημέρες αργότερα στους υπόλοιπους λογαριασμούς σας, τα πιστωτικά σας αποτελέσματα θα είναι και πάλι χαμηλά και οι τράπεζες δεν θέλουν να δανείσουν χρήματα σε κάποιον που θα πρέπει συνεχώς να ικετεύουν για τα χρήματά τους", λέει ο Alcorn , προσθέτοντας ότι "οι συλλογές, η πτώχευση ή ο αποκλεισμός στην πιστωτική σας κατεύθυνση λέει στην τράπεζα ότι δεν έχετε κανένα πρόβλημα να απορρίπτετε τις δεσμεύσεις σας και, απλά, δεν θέλουν να είναι επόμενοι. "

Οικονομική Προϋπόθεση # 4: Έχετε λόγο χρέους προς εισόδημα μικρότερο ή ίσο με 43%

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που υπερεκμεταλλεύονται ίσως καταλήγουν να καταναλώνουν ζυμαρικά Ramen κάθε μέρα σε ένα σπίτι που ενδεχομένως θα χάσουν. Είναι σημαντικό να είστε ρεαλιστές για το τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.

«Οι τράπεζες χρησιμοποιούν δείκτη χρέους προς εισόδημα για να καθορίσουν εάν ο δανειολήπτης μπορεί να αντέξει οικονομικά να αγοράσει ένα σπίτι», λέει ο Alcorn. "Για παράδειγμα, ας πούμε ότι ένας δανειολήπτης κερδίζει $ 5, 000 το μήνα. Η τράπεζα δεν θέλει το συνολικό σας χρέος, συμπεριλαμβανομένης της νέας πληρωμής υποθηκών, συν τις πληρωμές αυτοκινήτου, τις πληρωμές με πιστωτικές κάρτες και άλλες μηνιαίες υποχρεώσεις, να υπερβεί ένα ορισμένο ποσοστό αυτού του εισοδήματος. "Τον Ιανουάριο του 2014, το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών εισήγαγε κανόνες που ορίζουν ότι ο λόγος χρέους προς εισόδημα δεν μπορεί να υπερβαίνει το 43%. (999) Ωστόσο, η Alcorn προειδοποιεί ότι μόνο επειδή η τράπεζα θεωρεί ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά μια συγκεκριμένη πληρωμή υποθηκών δεν σημαίνει ότι μπορείτε στην πραγματικότητα να . "Για παράδειγμα, η τράπεζα δεν γνωρίζει ότι έχετε μια μεγάλη οικογένεια, ή κόστος παιδικής μέριμνας, ή ηλικιωμένους γονείς που φροντίζετε. Είναι σημαντικό να έχετε μια ειλικρινή συζήτηση σχετικά με τις μηνιαίες πληρωμές σας με την ομάδα υποθηκών σας, έτσι ώστε να μην πάρετε πάνω από το κεφάλι σας. " Ο Jenkins συμφωνεί, προσθέτοντας ότι« υπάρχουν πρόσθετα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία ενός σπιτιού που δεν μπορεί να υποστείτε ενώ ενοικιάζετε. Βεβαιωθείτε ότι υπολογίζετε όλα τα μηνιαία έξοδα και χρέη και αφήστε τον προϋπολογισμό σας να λάβει την τελική απόφαση σχετικά με το τι μπορείτε άνετα να πληρώσουν.

Οικονομική προϋπόθεση # 5: Έχετε την ικανότητα να πληρώνετε τα έξοδα κλεισίματος

Υπάρχουν πολλά τέλη που συνδέονται με μια υποθήκη σπιτιού και θα μπορούσατε να είστε σε μια αγενή οικονομική αφύπνιση, αν δεν ξέρετε εκ των προτέρων τι πρέπει να περιμένετε

Αν και τα έξοδα κλεισίματος ποικίλλουν από δανειστή σε δανειστή και κράτος σε κράτος, «οι δανειολήπτες πληρώνουν για την αξιολόγηση, την πιστωτική έκθεση, τα τέλη δικηγόρου / πράκτορα κλεισίματος, τα τέλη εγγραφής και τα τέλη επεξεργασίας / αναδοχής», λέει ο Alcorn προσθέτοντας τα έξοδα κλεισίματος είναι συνήθως το 1% του ποσού του δανείου.

Ωστόσο, ο Jenkins λέει ότι τα τέλη θα μπορούσαν να φθάσουν το 3%. "Οι δανειστές πρέπει τώρα να σας παράσχουν μια περιεκτική" εκτίμηση καλής πίστης "των τελών που θα υποβληθείτε σε ένα συγκεκριμένο δάνειο. Οι κανόνες είναι επίσης πιο αυστηροί από τις εκτιμήσεις του δανειστή, και υπάρχει πολύ μικρό περιθώριο για τα τέλη που αναφέρθηκαν να αλλάξουν στον πίνακα κλεισίματος. "Συμβουλεύει τους οικοδεσπότες να αναθεωρήσουν την εκτίμηση καλής πίστης και να κάνουν ερωτήσεις αν δεν είστε σίγουροι για το τι αντιπροσωπεύει ένα συγκεκριμένο τέλος.

Οικονομική προϋπόθεση # 6: Απαιτείται οικονομική χρηματοοικονομική τεκμηρίωση

Η ανεπαρκής τεκμηρίωση μπορεί να καθυστερήσει ή ακόμα και να σταματήσει τη διαδικασία έγκρισης δανείου, οπότε πρέπει να μάθετε τι πρέπει να φέρετε στο τραπέζι.

"Ο δανειστής σας θα πρέπει να έχει πλήρη και πλήρη λίστα ελέγχου με την απαιτούμενη τεκμηρίωση για να υποστηρίξει την αίτηση δανείου σας ανάλογα με την κατάσταση της απασχόλησης και του εισοδήματός σας", λέει ο Tierce. "Αν ξεκινάτε με μια προκαταρκτική έγκριση, βεβαιωθείτε ότι ο δανειστής ζητάει όλη την τεκμηρίωση της διαδικασίας, δεδομένου ότι μια προ-έγκριση χωρίς λεπτομερή επισκόπηση τεκμηρίωσης είναι άχρηστη. Μπορεί να χάσετε κάτι που θα μπορούσε να οδηγήσει στη μείωση του δανείου σας αργότερα εάν η διαδικασία της προ της έγκρισης δεν είναι εξαιρετικά τεκμηριωμένη. "

Τι είναι η προ-έγκριση; Σύμφωνα με τον Jenkins, είναι «μια προκαταρκτική έγκριση βάσει του τι δήλωσε ο οφειλέτης» σχετικά με την αίτηση (εισόδημα, χρέος, περιουσιακά στοιχεία, απασχόληση κλπ.) Η πραγματική διαδικασία έγκρισης επικυρώνει το εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία και το χρέος χρησιμοποιώντας διάφορες μεθόδους "

Η Tierce προσθέτει ότι" στις ανταγωνιστικές αγορές, οι πωλητές και οι μεσίτες ακινήτων δεν θα εξετάσουν καν προσφορά χωρίς να γνωρίζουν ότι ο αγοραστής έχει εγκριθεί εκ των προτέρων. "Πρόσθετα έγγραφα θα μπορούσαν να είναι "Η διαδικασία αναδοχής είναι εξαντλητική και ορισμένα έγγραφα ενδέχεται να δημιουργήσουν ερωτήσεις ή ανησυχίες που απαιτούν πρόσθετη τεκμηρίωση.Απλά αναπνοή και να δώσετε στον δανειστή ό, τι ζητούν, όσο το δυνατόν γρηγορότερα, για να ολοκληρώσετε την έγκρισή σας.

Η κατώτατη γραμμή

Προτού να σκεφτείτε να αγοράσετε το σπίτι των ονείρων σας, πρέπει να είστε σίγουροι ότι τα οικονομικά σας είναι εντάξει και ότι έχετε προετοιμάσει με σύνεση και σχολαστικότητα η διαδικασία έγκρισης υποθηκών αρχίζει ακόμα.