Οι εμπιστευτικές εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) αποτελούν βασικό παράγοντα για την κατασκευή χαρτοφυλακίου μετοχών ή σταθερού εισοδήματος. Παρέχουν μεγαλύτερη διαφοροποίηση, πιθανώς υψηλότερες συνολικές αποδόσεις ή / και χαμηλότερο συνολικό κίνδυνο. Με λίγα λόγια, η ικανότητά τους να δημιουργούν έσοδα από μερίσματα μαζί με την ανατίμηση κεφαλαίου τους καθιστούν ένα εξαιρετικό αντίβαρο στα αποθέματα, τα ομόλογα και τα μετρητά. Οι εταιρείες REIT γενικά κατέχουν ή / και διαχειρίζονται εμπορικά ακίνητα που παράγουν εισόδημα, είτε πρόκειται για ίδιες περιουσίες είτε για υποθήκες επί αυτών των ακινήτων. Μπορείτε να επενδύσετε στις εταιρείες μεμονωμένα ή μέσω ενός χρηματιστηριακού ταμείου ή ενός αμοιβαίου κεφαλαίου. Υπάρχουν πολλοί τύποι REIT διαθέσιμων. Εδώ εξετάζουμε μερικές από τις κύριες και τις ιστορικές τους αποδόσεις. Μέχρι το τέλος αυτού του άρθρου θα πρέπει να έχετε καλύτερη ιδέα πότε και τι να αγοράσετε.

Ιστορικές Επιστροφές Εταιρειών REIT

Οι εμπιστευτικές εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα είναι ιστορικά μία από τις διαθέσιμες κατηγορίες ενεργητικού. Ο δείκτης FTSE NAREIT Equity REIT είναι ο δείκτης που χρησιμοποιούν οι περισσότεροι επενδυτές για να μετρήσουν τις επιδόσεις της αγοράς ακινήτων της Σ. Μεταξύ του 1990 και του 2010, η μέση ετήσια απόδοση του δείκτη ήταν 9,9%, δεύτερος μόνο στα αποθέματα μεσαίας κεφαλαιοποίησης, τα οποία κατά μέσο όρο ανήλθαν σε 10,3% ετησίως κατά την ίδια περίοδο. Συγκριτικά, τα στοιχεία ενεργητικού με σταθερό εισόδημα διαχειρίζονταν 7% ετήσιες αποδόσεις και εμπορεύματα μόλις 4,5% ετησίως. Η ακίνητη περιουσία ήταν η χειρότερη των οκτώ κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων σε μόλις δύο χρόνια από τα 20. Το σταθερό εισόδημα, από την άλλη πλευρά, ήταν ο χειρότερος εκτελεστής έξι φορές κατά την ίδια περίοδο των 20 ετών.

Πιο πρόσφατα, ο μέσος όρος των τριών ετών για τα REIT από τον Μάρτιο του 2013 έως τον Μάρτιο του 2016 ήταν σύμφωνος με τους μέσους όρους της περιόδου των 20 ετών, που ήταν 9,85% κατά την περίοδο αυτή. Ιστορικά, οι επενδυτές που αναζητούν απόδοση έχουν κάνει καλύτερες επενδύσεις σε ακίνητα από το σταθερό εισόδημα, την παραδοσιακή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για το σκοπό αυτό. Ένα προσεκτικά κατασκευασμένο χαρτοφυλάκιο πρέπει να εξετάσει και τα δύο. (Μάθετε περισσότερα σχετικά με τον τρόπο αξιολόγησης μιας εμπιστοσύνης επενδύσεων σε ακίνητα.)

Ιδιώτες REITs

Περίπου το 24% των επενδύσεων του REIT είναι σε εμπορικά κέντρα και ανεξάρτητη λιανική πώληση. Αυτό αντιπροσωπεύει τη μοναδική μεγαλύτερη επένδυση ανά τύπο στην Αμερική. Όποιο και αν είναι το εμπορικό κέντρο που συχνάζουν, πιθανότατα ανήκει σε REIT. Όταν εξετάζετε μια επένδυση σε ακίνητα λιανικής πώλησης, πρέπει πρώτα να εξετάσετε την ίδια τη λιανική βιομηχανία. Είναι οικονομικά υγιής επί του παρόντος και ποιες είναι οι προοπτικές για το μέλλον;

Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι οι λιανικές REITs κερδίζουν χρήματα από το ενοίκιο που χρεώνουν τους ενοικιαστές. Εάν οι λιανοπωλητές αντιμετωπίζουν προβλήματα ταμειακής ροής εξαιτίας των κακών πωλήσεων, είναι πιθανό να καθυστερήσουν ή και να μην καταφέρουν να πληρώσουν τις μηνιαίες αυτές πληρωμές, ενδεχομένως να αναγκαστούν σε πτώχευση. Σε αυτό το σημείο, πρέπει να βρεθεί ένας νέος ενοικιαστής, ο οποίος δεν είναι ποτέ εύκολος.Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να επενδύσετε σε REITs με τους ισχυρότερους ενοικιαστές άγκυρας δυνατούς. Αυτά περιλαμβάνουν καταστήματα τροφίμων και καταστήματα βελτίωσης κατοικίας.

Μόλις κάνετε την αξιολόγηση της βιομηχανίας σας, η εστίασή σας θα πρέπει να στραφεί προς τα ίδια τα REIT. Όπως και κάθε επένδυση, είναι σημαντικό να έχουν καλά κέρδη, ισχυρούς ισολογισμούς και όσο το δυνατόν μικρότερο χρέος, ειδικά βραχυπρόθεσμα. Σε μια φτωχή οικονομία, τα λιανικά REITs με σημαντικές θέσεις μετρητών θα παρουσιαστούν με ευκαιρίες να αγοράσουν καλή ακίνητη περιουσία σε δυσμενείς τιμές. Οι καλύτερες εταιρείες θα επωφεληθούν από αυτό.

Τούτου λεχθέντος, υπάρχουν μακροπρόθεσμες ανησυχίες για το χώρο λιανικής REIT στο ότι τα ψώνια μετατοπίζονται ολοένα και περισσότερο σε απευθείας σύνδεση, σε αντίθεση με το μοντέλο του εμπορικού κέντρου. Οι ιδιοκτήτες του χώρου συνέχισαν να καινοτομούν για να γεμίσουν το χώρο τους με γραφεία και άλλους μισθωτές που δεν προσανατολίζονται προς το λιανικό εμπόριο, αλλά ο υποτομέας βρίσκεται υπό πίεση. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα εμπορικά ακίνητα, ελέγξτε τα 7 βήματα για ένα Hot Commercial Deal Real Estate.)

Κατοικίες REITs

Αυτά είναι τα REIT που κατέχουν και λειτουργούν πολυκατοικίες πολυκατοικίες ενοικιαζόμενα κτίρια καθώς και κατασκευασμένες κατοικίες. Όταν ψάχνετε να επενδύσετε σε αυτό το είδος REIT, θα πρέπει να λάβετε υπόψη αρκετούς παράγοντες πριν πηδήσετε. Για παράδειγμα, οι καλύτερες αγορές διαμερισμάτων τείνουν να είναι εκεί όπου η προσιτή τιμή στο σπίτι είναι χαμηλή σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα. Σε μέρη όπως η Νέα Υόρκη και το Λος Άντζελες, το υψηλό κόστος των μονοκατοικιών αναγκάζει περισσότερους ανθρώπους να νοικιάσουν, γεγονός που οδηγεί στην τιμή που οι ιδιοκτήτες μπορούν να χρεώνουν κάθε μήνα. Ως αποτέλεσμα, οι μεγαλύτερες κατοικίες REIT τείνουν να επικεντρώνονται σε μεγάλα αστικά κέντρα.

Σε κάθε συγκεκριμένη αγορά, οι επενδυτές θα πρέπει να αναζητήσουν αύξηση του πληθυσμού και της απασχόλησης. Γενικά, όταν υπάρχει μια καθαρή εισροή ανθρώπων σε μια πόλη, είναι επειδή οι θέσεις εργασίας είναι άμεσα διαθέσιμες και η οικονομία αυξάνεται. Η μείωση του ποσοστού κενών θέσεων σε συνδυασμό με την αύξηση των ενοικίων αποτελεί ένδειξη ότι η ζήτηση βελτιώνεται. Όσο η προσφορά διαμερισμάτων σε μια συγκεκριμένη αγορά παραμένει χαμηλή και η ζήτηση συνεχίζει να αυξάνεται, τα REIT κατοικιών θα πρέπει να λειτουργούν καλά. Όπως συμβαίνει με όλες τις εταιρείες, εκείνοι που διαθέτουν τους ισχυρότερους ισολογισμούς και το πιο διαθέσιμο κεφάλαιο κάνουν συνήθως το καλύτερο.

REITs Healthcare

Τα Healthcare REITs θα είναι ένας ενδιαφέροντος υποτομέας για να παρακολουθήσουν την ηλικία των Αμερικανών και το κόστος της υγειονομικής περίθαλψης να συνεχίσει να ανεβαίνει. Healthcare REITs επενδύουν στην ακίνητη περιουσία των νοσοκομείων, των ιατρικών κέντρων, των νοσηλευτικών εγκαταστάσεων και των οίκων ευγηρίας. Η επιτυχία αυτού του ακινήτου συνδέεται άμεσα με το σύστημα υγειονομικής περίθαλψης. Η πλειοψηφία των φορέων εκμετάλλευσης αυτών των εγκαταστάσεων βασίζεται σε αμοιβές πληρώματος, αποζημιώσεις Medicare και Medicaid καθώς και ιδιωτική αμοιβή. Εφόσον η χρηματοδότηση της υγειονομικής περίθαλψης αποτελεί ερωτηματικό, το ίδιο συμβαίνει και με τα REITs για την υγειονομική περίθαλψη.

Τα πράγματα που πρέπει να αναζητήσετε σε μια υγειονομική περίθαλψη REIT περιλαμβάνουν μια διαφοροποιημένη ομάδα πελατών καθώς και επενδύσεις σε διάφορους τύπους ιδιοκτησίας. Η εστίαση είναι καλή σε μεγάλο βαθμό, αλλά έτσι εξαπλώνεται ο κίνδυνος σας. Γενικά, η αύξηση της ζήτησης για υπηρεσίες υγειονομικής περίθαλψης (η οποία θα πρέπει να συμβεί με τη γήρανση του πληθυσμού) είναι καλή για την ακίνητη περιουσία της υγειονομικής περίθαλψης.Ως εκ τούτου, εκτός από τη διαφοροποίηση του πελάτη και του τύπου ιδιοκτησίας, αναζητήστε εταιρείες με σημαντική εμπειρία στον τομέα της υγειονομικής περίθαλψης, των οποίων οι ισολογισμοί είναι ισχυροί και των οποίων η πρόσβαση σε χαμηλού κόστους κεφάλαια είναι υψηλή.

Office REITs

Το Office REITs επενδύει σε κτίρια γραφείων. Λαμβάνουν έσοδα από ενοικιάσεις από ενοικιαστές οι οποίοι έχουν υπογράψει συνήθως μακροπρόθεσμες μισθώσεις. Τέσσερα ερωτήματα έρχονται στο νου για όσους ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ένα γραφείο REIT

1. Ποια είναι η κατάσταση της οικονομίας και πόσο υψηλό είναι το ποσοστό ανεργίας;
2. Ποια είναι τα ποσοστά κενών θέσεων;
3. Πώς είναι η περιοχή στην οποία επενδύει η REIT οικονομικά;
4. Πόσα κεφάλαια διαθέτει για εξαγορές;

Προσπαθήστε να βρείτε REIT που επενδύουν σε οικονομικά οχυρά. Είναι καλύτερο να κατέχετε μια δέσμη μέσων κτιρίων στην Ουάσινγκτον, D.C., από ό, τι για παράδειγμα να κατέχετε πρωταρχικό χώρο γραφείων στο Ντιτρόιτ. (999) Στεγαστικά REITs Περίπου το 10% των επενδύσεων σε REIT είναι σε υποθήκες, σε αντίθεση με το ίδιο το ακίνητο. Οι πιο γνωστές αλλά όχι απαραίτητα οι μεγαλύτερες επενδύσεις είναι οι Fannie Mae και Freddie Mac, κυβερνητικές επιχειρήσεις που αγοράζουν στεγαστικά δάνεια στη δευτερογενή αγορά.

Αλλά μόνο και μόνο επειδή αυτός ο τύπος REIT επενδύει σε υποθήκες αντί για ίδια κεφάλαια δεν σημαίνει ότι δεν έρχεται χωρίς κινδύνους. Η αύξηση των επιτοκίων θα οδηγούσε σε μείωση των λογιστικών αξιών υποθηκών REIT, οδηγώντας σε χαμηλότερες τιμές των μετοχών. Επιπλέον, τα στεγαστικά δάνεια REITs εισπράττουν σημαντικό μέρος του κεφαλαίου τους μέσω ασφαλισμένων και μη εξασφαλισμένων χρεωστικών τίτλων. Εάν αυξηθούν τα επιτόκια, η μελλοντική χρηματοδότηση θα είναι πιο δαπανηρή, μειώνοντας την αξία ενός χαρτοφυλακίου δανείων. Σε ένα περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου με την προοπτική αύξησης των επιτοκίων, τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια REITs διαπραγματεύονται με έκπτωση στην καθαρή αξία ενεργητικού ανά μετοχή. Το τέχνασμα βρίσκει το σωστό. (

) Τα κλειδιά για την αξιολόγηση κάθε REIT Έχω μιλήσει για συγκεκριμένους τύπους REITs όπως καθώς και τι πρέπει να ψάχνετε όταν επενδύετε σε αυτά. Ωστόσο, υπάρχουν μερικά πράγματα που πρέπει να θυμάστε κατά την αξιολόγηση κάθε REIT. Περιλαμβάνουν τα εξής:

Οι REIT είναι πραγματικές επενδύσεις συνολικής απόδοσης. Παρέχουν υψηλές αποδόσεις μερισμάτων μαζί με μέτρια μακροπρόθεσμη ανατίμηση κεφαλαίου. Ψάξτε για εταιρείες που έχουν κάνει καλή δουλειά ιστορικά στην παροχή και των δύο.

Σε αντίθεση με τα παραδοσιακά ακίνητα, πολλά REITs διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια. Παίρνετε τη διαφοροποίηση που παρέχει η ακίνητη περιουσία χωρίς να κλειδωθεί μακροπρόθεσμα. Το ζήτημα της ρευστότητας.

1. Οι αποσβέσεις τείνουν να υπερεκτιμούν τη μείωση της αξίας της επένδυσης σε μια επένδυση. Έτσι, αντί να χρησιμοποιήσετε τον δείκτη πληρωμής (τι μέρισμα χρησιμοποιούν οι επενδυτές) για να αξιολογήσει μια REIT, κοιτάξτε τα κεφάλαιά της από λειτουργίες (FFO). Αυτό ορίζεται ως καθαρό εισόδημα μείον την πώληση οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου σε ένα δεδομένο έτος και απόσβεση. Απλά πάρτε το μέρισμα ανά μετοχή και διαιρέστε με το FFO ανά μετοχή.Όσο υψηλότερη είναι η απόδοση τόσο καλύτερα.
2. Η ισχυρή διαχείριση κάνει τη διαφορά. Ψάξτε για εταιρείες που έχουν περάσει για λίγο ή τουλάχιστον διαθέτουν μια ομάδα διαχείρισης με μεγάλη εμπειρία.
3. Η μέτρηση της ποιότητας. Επενδύστε μόνο σε REIT με μεγάλες ιδιοκτησίες και ενοικιαστές.
4. Εξετάστε την αγορά ενός αμοιβαίου κεφαλαίου ή ενός ETF που επενδύει σε REITs και αφήστε την έρευνα και την αγορά στους επαγγελματίες.
5. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση επέτρεψε στους επενδυτές να αγοράσουν έργα μεγάλης κλίμακας εμπορικών ακινήτων ήδη από το 1960. Ωστόσο, μόνο την τελευταία δεκαετία οι μεμονωμένοι επενδυτές αγκάλιασαν τα REITs. Λόγοι για αυτό περιλαμβάνουν τα χαμηλά επιτόκια, τα οποία ανάγκασαν τους επενδυτές να κοιτάξουν πέρα ​​από τα ομόλογα για εισοδηματικές επενδύσεις, την εμφάνιση χρηματιστηριακών και αμοιβαίων κεφαλαίων που επικεντρώνονται στην ακίνητη περιουσία και, μέχρι την κατάρρευση των ακινήτων για το 2007-08, μέρος των Αμερικανών να κατέχουν ακίνητα και άλλα υλικά περιουσιακά στοιχεία. Η REIT, όπως και κάθε άλλη επένδυση το 2008, υπέφερε πολύ. Παρόλα αυτά, εξακολουθούν να αποτελούν εξαιρετική προσθήκη σε κάθε διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο.

Για σχετική ανάγνωση, ρίξτε μια ματιά στα Βασικά στοιχεία της φορολογίας REIT και κερδίστε μια επένδυση με τα δρομολόγια με τα διεθνή REITs.