Όταν αγοράζετε ένα σπίτι χρησιμοποιώντας υποθήκη, αναχρηματοδοτούσατε την υπάρχουσα υποθήκη σας ή πουλάτε το σπίτι σας σε οποιονδήποτε άλλο εκτός από έναν αγοραστή σε μετρητά, η αξιολόγηση στο σπίτι είναι βασικό στοιχείο της συναλλαγής. Είτε είστε αγοραστής, ιδιοκτήτης ή πωλητής, θα θελήσετε να κατανοήσετε πώς λειτουργεί η διαδικασία αξιολόγησης και πώς ένας εκτιμητής καθορίζει την αξία ενός σπιτιού.

(Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, ανατρέξτε στο: Πώς να αγοράσετε το πρώτο σπίτι σας: Ένα σεμινάριο βήμα προς βήμα )

Τι είναι η εσωτερική εκτίμηση;

Μια εκτίμηση είναι μια αμερόληπτη επαγγελματική άποψη της αξίας ενός σπιτιού. Οι εκτιμήσεις χρησιμοποιούνται σχεδόν πάντα στις συναλλαγές αγοράς και πώλησης και χρησιμοποιούνται συνήθως στις πράξεις αναχρηματοδότησης. Σε μια συναλλαγή αγοράς και πώλησης, μια αξιολόγηση χρησιμοποιείται για να καθορίσει εάν η συμβατική τιμή του σπιτιού είναι κατάλληλη δεδομένης της κατάστασης, της θέσης και των χαρακτηριστικών του σπιτιού. Σε μια αναχρηματοδότηση, εξασφαλίζει ότι ο δανειστής δεν παραδίδει στον δανειολήπτη περισσότερα χρήματα από ότι το σπίτι αξίζει.

Οι δανειστές θέλουν να σιγουρευτούν ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν επιβαρύνουν υπέρ ενός ακινήτου επειδή το σπίτι χρησιμεύει ως εγγύηση για την υποθήκη. Εάν ο δανειολήπτης πρέπει να υποχωρήσει στην υποθήκη και να πάει σε αποκλεισμό, ο δανειστής θα ανακτήσει τα χρήματα που δανείστηκε με την πώληση του σπιτιού. Η εκτίμηση βοηθά την τράπεζα να προστατευθεί από το δανεισμό περισσότερο από ό, τι θα μπορούσε να ανακάμψει σε αυτό το χειρότερο σενάριο.

Σημείωση: Εάν σκέφτεστε μια αναχρηματοδότηση, είναι χρήσιμο να διερευνήσετε τα επιτόκια χρησιμοποιώντας έναν υποτομέα υπολογισμού.

Η διαδικασία αξιολόγησης και ο τρόπος προσδιορισμού των τιμών αξιολόγησης

Επειδή η αξιολόγηση προστατεύει πρωτίστως τα συμφέροντα του δανειστή, ο δανειστής συνήθως θα διατάξει την αξιολόγηση. Σύμφωνα με το Ινστιτούτο Εκτίμησης, μια ένωση επαγγελματιών εκτιμητών ακινήτων, ένας ειδικός εκτιμητής πρέπει να διαθέτει άδεια ή να πιστοποιείται (όπως απαιτείται και από τις 50 πολιτείες) και να είναι εξοικειωμένος με την περιοχή. Οι ομοσπονδιακοί κανονισμοί αναφέρουν ότι ο εκτιμητής πρέπει να είναι αμερόληπτος και να μην έχει άμεσο ή έμμεσο ενδιαφέρον για τη συναλλαγή. Ο Fannie Mae απαιτεί από τους εκτιμητές να πιστοποιούν ότι έχουν εμπειρία αξιολόγησης παρόμοιων ιδιοτήτων στην ίδια γεωγραφική περιοχή.

Η αξία αξιολόγησης μιας ιδιοκτησίας επηρεάζεται από τις πρόσφατες πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων και από τις τρέχουσες τάσεις της αγοράς. Οι ανέσεις του σπιτιού, ο αριθμός των υπνοδωματίων και των λουτρών, η λειτουργικότητα του δαπέδου και τα τετραγωνικά πλάνα είναι επίσης βασικοί παράγοντες για την αξιολόγηση της αξίας του σπιτιού. Ο εκτιμητής πρέπει να προβεί σε πλήρη οπτική επιθεώρηση του εσωτερικού και του εξωτερικού χώρου και να σημειώσει τυχόν συνθήκες που επηρεάζουν δυσμενώς την αξία της περιουσίας, όπως απαιτούνται επισκευές.

Συνήθως, οι εκτιμητές χρησιμοποιούν την Έκθεση Ομοιόμορφης Εκτίμησης Κατοικίας της Fannie Mae για μονοκατοικίες. Η έκθεση ζητά από τον εκτιμητή να περιγράψει το εσωτερικό και το εξωτερικό του ακινήτου, τη γειτονιά και τις κοντινές συγκρίσιμες πωλήσεις.Ο εκτιμητής στη συνέχεια παρέχει μια ανάλυση και συμπεράσματα σχετικά με την αξία της περιουσίας με βάση τις παρατηρήσεις του / της.

Η έκθεση πρέπει να περιλαμβάνει έναν χάρτη οδού που να δείχνει το εκτιμώμενο ακίνητο και τις συγκρίσιμες πωλήσεις που χρησιμοποιήθηκαν. ένα εξωτερικό σκίτσο κτίριο? μια εξήγηση για τον τρόπο με τον οποίο υπολογίστηκαν τα τετραγωνικά μεγέθη. φωτογραφίες του σπιτιού μπροστά, πίσω και σκηνή δρόμου? μπροστινές εξωτερικές φωτογραφίες κάθε συγκρίσιμης ιδιοκτησίας που χρησιμοποιήθηκε. καθώς και οποιεσδήποτε άλλες πληροφορίες, όπως τα στοιχεία πωλήσεων της αγοράς, τα δημόσια αρχεία κτηματολογίου και τα δημόσια φορολογικά αρχεία, τα οποία χρησιμοποιεί ο εκτιμητής για να καθορίσει την εύλογη αγοραία αξία του ακινήτου. Μια αξιολόγηση κοστίζει αρκετές εκατοντάδες δολάρια, και γενικά, ο οφειλέτης πληρώνει αυτό το τέλος.

Ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να γνωρίζουν

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι και είστε συμβόλαιο, η αξιολόγηση θα είναι ένα από τα πρώτα βήματα της διαδικασίας κλεισίματος. Εάν η αξιολόγηση έρχεται σε ή πάνω από την τιμή της σύμβασης, η συναλλαγή προχωρά όπως έχει προγραμματιστεί. Εάν όμως η αξιολόγηση έρθει κάτω από την τιμή της σύμβασης, μπορεί να καθυστερήσει ή να εκτροχιάσει τη συναλλαγή.

Οι πιθανότητες δεν είναι ούτε εσείς ούτε ο πωλητής θέλει να περάσει η συναλλαγή. Ως αγοραστής, έχετε το πλεονέκτημα ότι μια χαμηλή εκτίμηση μπορεί να χρησιμεύσει ως διαπραγματευτικό εργαλείο για να πείσει τον πωλητή να μειώσει την τιμή, ώστε η συναλλαγή να μπορεί να προχωρήσει. Η τράπεζα δεν θα σας δανείσει εσείς ή οποιοδήποτε άλλο υποψήφιο αγοραστή περισσότερο από το σπίτι που αξίζει. Ενώ οι εκτιμήσεις βοηθούν τους αγοραστές να αποφύγουν την υπερπληρωμή για τα σπίτια, ένας πωλητής μπορεί να αισθάνεται ότι μια χαμηλή εκτίμηση είναι ανακριβής και διστάζει να μειώσει την τιμή. Εάν υπάρχει κακή εκτίμηση μεταξύ εσάς και της οικίας σας, αναζητήστε μια δεύτερη γνώμη μέσω μιας δεύτερης αξιολόγησης. Οι εκτιμητές μπορούν να κάνουν λάθη ή να έχουν ατελείς πληροφορίες.

Τι πωλητές σπίτι πρέπει να ξέρετε

Ως πωλητής, μια χαμηλή εκτίμηση, εάν είναι ακριβής, σημαίνει ότι θα πρέπει να μειώσετε την τιμή του σπιτιού σας για να το πουλήσετε. Οι δανειστές δεν θα εγκρίνουν δάνεια για περισσότερο από ένα σπίτι αξίζει και η προσφορά για έναν αγοραστή σε μετρητά ο οποίος δεν απαιτεί αξιολόγηση ως προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της συναλλαγής είναι απίθανο να σας καθαρίσει υψηλότερη τιμή πώλησης. Κανείς δεν θέλει να πληρώσει υπερβολικά για ένα σπίτι.

Δυστυχώς, οι πρόσφατες δυσχερείς πωλήσεις στη γύρω περιοχή μπορεί να μειώσουν την αξία αξιολόγησης του σπιτιού σας. Εάν αισθάνεστε ότι η αξία του σπιτιού σας έχει συρρικνωθεί από τις τιμές πώλησης των πλησιέστερων κατασχέσεων και των μικρών πωλήσεων, μπορεί να είστε σε θέση να πείσετε τον εκτιμητή ότι το σπίτι σας αξίζει περισσότερο αν είναι σε πολύ καλύτερη κατάσταση από αυτά τα ακίνητα. Οι πωλητές θα πρέπει επίσης να γνωρίζουν ότι οι ομοσπονδιακές κατευθυντήριες γραμμές (που αποσκοπούν στην εξάλειψη των διογκωμένων τιμών αξιολόγησης που συνέβαλαν στην κρίση στέγασης) προκαλούν μερικές φορές εκτιμήσεις κάτω από τη δίκαιη αγοραία αξία και μπορούν να προκαλέσουν χαμηλές εκτιμήσεις.

Τι αναχρηματοδοτούν ιδιοκτήτες σπιτιού

Αν αναχρηματοδοτείτε μια συμβατική υποθήκη, μια χαμηλή εκτίμηση μπορεί να σας αποτρέψει από την αναχρηματοδότηση του σπιτιού σας. Το σπίτι πρέπει να εκτιμήσει σε ή πάνω από το ποσό που θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε για να εγκριθεί το δάνειό σας. Ωστόσο, εάν η υπάρχουσα υποθήκη σας είναι υποθήκη FHA, μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε χωρίς αξιολόγηση μέσω του προγράμματος FHA Streamline.Το FHA Streamline είναι μια εξαιρετική επιλογή για τους υποβρύχιους ιδιοκτήτες σπιτιού.

Η κατώτατη γραμμή

Όταν όλα πάνε ομαλά, η εσωτερική εκτίμηση είναι ακριβώς ένα άλλο κουτί για να σημειώσετε μια λίστα ελέγχου κλεισίματος δανείου. Όταν η τιμή αξιολόγησης είναι χαμηλότερη από την αναμενόμενη, η συναλλαγή μπορεί να καθυστερήσει ή και να ακυρωθεί. Ανεξάρτητα από την κατάσταση που συναντάτε στην αγορά κατοικίας σας, την πώληση ή την αναχρηματοδότηση της εμπειρίας σας, μια βασική κατανόηση του τρόπου λειτουργίας της διαδικασίας αξιολόγησης μπορεί να λειτουργήσει μόνο υπέρ σας.