Στην ακίνητη περιουσία, μια σύντομη πώληση σημαίνει πώληση ενός σπιτιού για λιγότερο από την εκκρεμή υποθήκη σε αυτό.

Πες ο κ. Και η κ. Σμιθ δανείστηκαν $ 400, 000 για να αγοράσουν ένα σπίτι πριν από επτά χρόνια. Το σπίτι εκτιμήθηκε σε $ 400, 000 τη στιγμή που αγοράστηκε. Ο κ. Smith χάνει τη δουλειά του και το ζευγάρι παραμένει πίσω στις πληρωμές υποθηκών. Μετά από μια ανασκόπηση μιας συγκριτικής ανάλυσης της αγοράς, οι Smiths μάθουν ότι η αξία του σπιτιού τους έχει πέσει, και τώρα αξίζει μόνο $ 310, 000. Αντιμέτωποι με 385.000 δολάρια που έμειναν στο δάνειό τους, οι Smiths προτιμούν να πουλήσουν το σπίτι τους, όπως το ομοσπονδιακό προσιτό πρόγραμμα αναχρηματοδότησης για το σπίτι, και ζητήστε από τον δανειστή τους άδεια να το πουλήσει για $ 310, 000. Όταν το σπίτι πουλάει, η τράπεζα θα πάρει πίσω λιγότερο από το πλήρες ποσό που δανείστηκε ο Smiths. στις περισσότερες περιπτώσεις, ωστόσο, ο δανειστής θα εξετάσει πλήρως την υποθήκη τους.

Η συναλλαγή ωφελεί την τράπεζα επιτρέποντάς της να αποφύγει την ανάκτηση του σπιτιού στον αποκλεισμό, το οποίο είναι δαπανηρό και χρονοβόρο, και ωφελεί τον πωλητή, επιτρέποντάς του να αποφύγει τις αρνητικές συνέπειες της στεγανοποίησης (και την πτώχευση που μερικές φορές το συνοδεύει).

Η σύντομη πώληση και οι κατασχέσεις είναι και οι δύο οικονομικές επιλογές που διατίθενται στους ιδιοκτήτες σπιτιού που είναι αναξιοπαθούντες δανειολήπτες: πίσω από τις πληρωμές υποθηκών τους, έχουν ένα σπίτι που είναι υποβρύχιο (δηλαδή, αξίζει μικρότερο από το υπόλοιπο της υποθήκης) ή και τα δύο. Ο ιδιοκτήτης αναγκάζεται να χωρίσει με το σπίτι και στις δύο περιπτώσεις, αλλά το χρονοδιάγραμμα και άλλες συνέπειες είναι διαφορετικές σε κάθε περίπτωση.

Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους ένας ιδιοκτήτης σπιτιού θα επιλέξει μια σύντομη πώληση έναντι ενός αποκλεισμού.

Σύντομη πώληση

Οι σύντομες πωλήσεις συνήθως ξεκινούν από τον ιδιοκτήτη σπιτιού, συχνά όταν η αξία ενός σπιτιού πέφτει κατά 20% ή περισσότερο. Πριν αρχίσει η διαδικασία, ο δανειστής που κατέχει την υποθήκη πρέπει να υπογράψει την απόφαση να εκτελέσει μια σύντομη πώληση. Επιπλέον, ο δανειστής, συνήθως μια τράπεζα, χρειάζεται τεκμηρίωση που εξηγεί γιατί μια σύντομη πώληση έχει νόημα. μετά από όλα, το ίδρυμα δανεισμού θα μπορούσε να χάσει πολλά χρήματα στη διαδικασία.

Εάν εγκριθεί για πώληση σε σύντομο χρονικό διάστημα, ο αγοραστής διαπραγματεύεται πρώτα με τον ιδιοκτήτη σπιτιού και στη συνέχεια επιδιώκει την έγκριση της αγοράς από τη δεύτερη. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι δεν μπορεί να υπάρξει σύντομη πώληση χωρίς έγκριση του δανειστή.

Οι σύντομες πωλήσεις τείνουν να είναι μακρές και γραφειοκρατικές συναλλαγές, μερικές φορές να διαρκέσουν ένα ολόκληρο χρόνο για να επεξεργαστούν. Ωστόσο, οι μικρές πωλήσεις δεν είναι τόσο επιζήμιες για την πιστοληπτική αξιολόγηση ενός ιδιοκτήτη σπιτιού ως αποκλεισμός. Μια σύντομη πώληση μοιάζει καλύτερα με τους μελλοντικούς δανειστές και τους πιστωτές: Δείχνει ότι κάνατε δράση πριν η τράπεζα αναγκάσει να ξανακάνει το σπίτι σας.Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που έχει περάσει από μια σύντομη πώληση μπορεί ακόμη και με ορισμένους περιορισμούς να είναι επιλέξιμος για να αγοράσει άλλο σπίτι αμέσως.

Αποκλεισμός

Ένας αποκλεισμός είναι η πράξη του δανειστή που κατέχει το σπίτι αφού ο δανειολήπτης αποτύχει να κάνει πληρωμές. Αυτή είναι η τελευταία επιλογή για τον δανειστή, δεδομένου ότι το σπίτι χρησιμοποιείται ως εγγύηση για τη σημείωση. Σε αντίθεση με μια σύντομη πώληση, οι αποκλεισμοί αρχίζουν μόνο από τους δανειστές. Ο δανειστής κινείται εναντίον των δανειοληπτών παραβατών για να αναγκάσει την πώληση ενός σπιτιού, ελπίζοντας να αντισταθμίσει την αρχική επένδυση της υποθήκης. Επίσης, σε αντίθεση με τις περισσότερες μικρές πωλήσεις, πολλές κατασχέσεις πραγματοποιούνται όταν ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει εγκαταλείψει το σπίτι. Εάν οι κάτοικοι δεν έχουν ακόμη αποχωρήσει, εκδιώχθηκαν από τον δανειστή στη διαδικασία αποκλεισμού.

Μόλις ο δανειστής έχει πρόσβαση στο σπίτι, διατάζει τη δική του εκτίμηση και προχωρά με την προσπάθεια πώλησης του σπιτιού. Οι αποκλεισμοί δεν λαμβάνουν κανονικά τόσο χρόνο όσο η σύντομη πώληση, επειδή ο δανειστής ασχολείται με την ταχεία εκκαθάριση του περιουσιακού στοιχείου. Τα αποκλεισμένα σπίτια μπορούν επίσης να εκταμιευτούν με δημοπρασία σε "πώληση εντολοδόχου", όπου οι αγοραστές υποβάλλουν προσφορές σε σπίτια σε δημόσια διαδικασία.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες σπιτιού που αντιμετωπίζουν αποκλεισμό πρέπει να περιμένουν τουλάχιστον πέντε χρόνια για να αγοράσουν άλλο σπίτι ή τρία χρόνια με δάνειο FHA. Ο αποκλεισμός διατηρείται στην πιστωτική έκθεση ενός ατόμου για επτά χρόνια. Η βαθμολογία FICO θα μειωθεί κατά περισσότερο από 100 πόντους λόγω κατασχέσεων, σύμφωνα με τον Barry Paperno, διευθυντή επιχειρήσεων των καταναλωτών στο Fair Isaac (θα πέσει επίσης μετά από μια μικρή πώληση, πιθανώς, λόγω εσάς στην αδυναμία πληρωμής υποθηκών). Αυτό μπορεί να φαίνεται σαν ένα σχετικά μικρό ποσό για μια αδυναμία πληρωμής ενός μεγάλου περιουσιακού στοιχείου, αλλά αρκεί να αναγκάσει τις εταιρείες πιστωτικών καρτών να εξετάσουν τις αυξήσεις των επιτοκίων και το πιστωτικό όριο μειώνοντας, και για τις ασφαλιστικές εταιρείες να αυξήσουν τα ασφάλιστρα.

Πώς να αγοράσετε μια ακίνητη περιουσία μικρής διάρκειας πώλησης

Η σύντομη διαδικασία πώλησης διαφέρει από κράτος σε κράτος, αλλά τα βήματα περιλαμβάνουν γενικά:

Σύντομο πακέτο πώλησης -

δανειστής. Αυτό περιλαμβάνει τις οικονομικές καταστάσεις, μια επιστολή που περιγράφει τις δυσκολίες του πωλητή και τα αντίγραφα των οικονομικών αρχείων.

• Προσφορά σύντομης πώλησης - Εάν ο πωλητής δεχθεί την προσφορά από έναν ενδιαφερόμενο αγοραστή, ο πράκτορας καταχώρησης στέλνει στον δανειστή τη συμφωνία εισαγωγής, μια εκτελεσθείσα προσφορά αγοράς, την επιστολή προπληρωμής του αγοραστή και ένα αντίγραφο του αξιόπιστου ελέγχου χρημάτων το πακέτο σύντομης πώλησης του πωλητή.
• Τραπεζική επεξεργασία - Η τράπεζα εξετάζει την προσφορά και είτε εγκρίνει είτε αρνείται τη σύντομη πώληση. Αυτό μπορεί να διαρκέσει αρκετές εβδομάδες έως μήνες.
• Με κάποιους τρόπους, η αγορά ακινήτου μικρής πώλησης είναι ακριβώς όπως μια παραδοσιακή αγορά. Ωστόσο, υπάρχουν μερικοί τρόποι με τους οποίους η συμφωνία αγοράς που εσείς και ο πράκτοράς σας σχεδιάζετε είναι διαφορετικές. Η σύμβαση θα διευκρινίσει ότι οι όροι υπόκεινται στην έγκριση του δανειστή υποθηκών. Σε μια κανονική συναλλαγή, ο μόνος που θα πρέπει να εγκρίνει την πώληση είναι ο πωλητής. Η σύμβαση πρέπει επίσης να αναφέρει ότι το ακίνητο αγοράζεται "όπως είναι"."Ενώ είναι αποδεκτό να συμπεριλάβετε μια γλώσσα που σας επιτρέπει να απορρίπτετε μια συμφωνία εάν μια επιθεώρηση αποκαλύπτει σημαντικά προβλήματα, δεν πρέπει να αναμένετε ότι θα είστε σε θέση να διαπραγματευτείτε χαμηλότερη τιμή εξαιτίας αυτών.Η τράπεζα είναι επίσης απίθανο να κάνει οποιαδήποτε επισκευή, και ο πωλητής, που είναι συνδεδεμένος με μετρητά, πιθανότατα είναι ακόμη λιγότερο πιθανό να βοηθήσει.Κατά την κατάσταση, θα χρειαστεί επίσης να έχετε αρκετά χρήματα για να κλείσετε τα κόστη (διαβάστε την διαδικασία κλεισίματος σε

Κατανόηση του μεσεγγύτη Διαδικασία

.) Σε αντίθεση με τον αποκλεισμό, ο δανειστής δεν κατέχει το ακίνητο με σύντομη πώληση, αλλά επειδή πρέπει να εγκρίνει την πώληση (επειδή είναι ο δανειστής, όχι ο πωλητής, για το ακίνητο) και θα λάβετε τα έσοδα, θα φανεί ότι αγοράζετε το ακίνητο από την τράπεζα Ένα Παιχνίδι Αναμονής

Οι συναλλαγές πώλησης μικρής διάρκειας μπορεί να είναι πολύ πιο χρονοβόρες και υπομονετικές σε σχέση με τις κανονικές πραγματικές -σε συναλλαγές. (Συνεχίστε να διαβάζετε σχετικά με αυτό σε

Sh ort Πουλήστε το σπίτι σας για να αποφύγετε την αποκλεισμό

.) Εάν κάνετε μια προσφορά σε ακίνητο σύντομης πώλησης, να είστε έτοιμοι να περιμένετε. Οι τράπεζες είναι διαβόητες για τη λήψη όσο και αρκετούς μήνες για να ανταποκριθούν σε σύντομες προσφορές πώλησης. Ορισμένοι ειδικοί συνιστούν να δώσετε στον δανειστή μια προθεσμία για να μειώσετε τον χρόνο αναμονής. αν και είναι δύσκολο να πούμε εάν αυτή η στρατηγική θα ωθήσει πραγματικά την τράπεζα σε δράση. Ωστόσο, εάν η τράπεζα δεν έχει εγκρίνει τη σύντομη πώληση ακόμα κατά τη στιγμή της προσφοράς σας, η εφαρμογή μιας προθεσμίας θα είναι άχρηστη, καθώς ενδέχεται να χρειαστούν αρκετοί μήνες μόνο για να μπορέσει ο πωλητής να συνάψει μια σύντομη συμφωνία πώλησης με τον δανειστή. Ο πωλητής πρέπει να είναι σε επίσημη προεπιλογή Για το λόγο αυτό, βεβαιωθείτε ότι η σύντομη πώληση έχει ήδη εγκριθεί από τον δανειστή. Αν ο πωλητής δεν έχει ακόμη πάει σε αθέτηση, η τράπεζα μπορεί να μην ενδιαφέρεται να κάνει μια σύντομη πώληση. Χρειάζεται αρκετός χρόνος και πείθει για να πάρει μια τράπεζα να συμφωνήσει σε μια σύντομη πώληση, οπότε αν δεν έχει συμφωνήσει ήδη, μην σπαταλάτε το χρόνο σας. Πολλά σπίτια αναφέρονται ως σύντομη πώληση, αλλά δεν υπάρχει εγγύηση ότι η συναλλαγή θα ολοκληρωθεί ποτέ ως τέτοια.

Η τράπεζα μπορεί επίσης να μην ενδιαφέρεται για μια σύντομη πώληση εάν πιστεύει ότι μπορεί να πάρει περισσότερα χρήματα πηγαίνοντας σε αποκλεισμό. Και αν αναζητάτε χρηματοδότηση για την αγορά, βεβαιωθείτε ότι ο δανειστής υποθηκών σας δεν έχει προβλήματα με ένα ακίνητο βραχείας πώλησης.

Έμπειροι πράκτορες

Λόγω της πολυπλοκότητας αυτού του είδους συναλλαγής, βεβαιωθείτε ότι ο πράκτορας ή ο μεσίτης σας έχει εμπειρία με μικρές πωλήσεις και είναι πρόθυμος να συνεργαστεί μαζί σας σε μία. Ορισμένοι κτηματομεσίτες ειδικεύονται σε πωλήσεις μικρής διάρκειας και μπορεί να κατέχουν πιστοποίηση Short Selling and Foreclosure Resource (SFR), ονομασία που προσφέρεται από την Εθνική Ένωση Realtors. Οι κάτοχοι αυτής της πιστοποίησης έχουν λάβει ειδική εκπαίδευση.

Όχι μόνο οι πωλήσεις μικρής διάρκειας είναι περισσότεροι για τους πράκτορες, αλλά μερικές φορές προσφέρουν λιγότερη αποζημίωση: Η τράπεζα μπορεί να μην είναι διατεθειμένη να πληρώσει στον πράκτορα της κατάθεσης το συνηθισμένο 5-6% προμήθεια επειδή έχει ήδη ζημιά και επειδή ο πράκτορας του αγοραστή παίρνει ένα ποσοστό αυτού του ποσοστού, αυτός ή αυτή θα δει ακόμα λιγότερα χρήματα.

Επιπλέον, προσπαθήστε να μάθετε εάν ο πράκτορας του πωλητή είναι έμπειρος με μικρές πωλήσεις. Παρόλο που η τράπεζα τελικά έχει τον έλεγχο, ένας πράκτορας που γνωρίζει τα σχοινιά μπορεί να είναι σε θέση να διευκολύνει ή να επιταχύνει τη συναλλαγή.

Παζάρισμα πάνω από τις τιμές

Προετοιμαστείτε να αυξήσετε την τιμή προσφοράς σας. Προκειμένου ο πωλητής να αυξήσει τις πιθανότητες της τράπεζας να περάσει με τη σύντομη πώληση, μπορεί να προσπαθήσει να σας πείσει για να αυξήσετε την τιμή αγοράς. Τελικά, όμως, ο πωλητής δεν έχει καμία πραγματική εξουσία να εγκρίνει την τιμή πώλησης, μόνο η τράπεζα, και μπορεί επίσης να αντισταθμίσει.

Από την άλλη πλευρά, η τράπεζα απορρίπτει απλώς την προσφορά σας, ειδικά αν έχετε γράψει μια προσφορά σημαντικά χαμηλότερης τιμής. Ή, στο χειρότερο σενάριο, ίσως να μην απαντήσουν καθόλου. Πάντα.

Κρατήστε την Αναζήτηση

Λαμβάνοντας υπόψη πόσο καιρό θα πάρει πιθανώς η τράπεζα για να απαντήσει στην προσφορά σας, θα πρέπει να συνεχίσετε να ψάχνετε άλλα σπίτια ενώ περιμένετε μια απάντηση και πιθανώς να προχωρήσετε στην αγορά ενός άλλου αν βρίσκετε ευκολότερη αγορά. Ο πράκτοράς σας να γράψει τη σύντομη συμφωνία αγοράς πώλησης με τέτοιο τρόπο ώστε να διατηρήσετε αυτήν την ευελιξία. Εάν έχετε μια προθεσμία για τη μετεγκατάσταση, μην ασχοληθείτε με μια σύντομη πώληση.

Ένας άλλος λόγος για να συνεχίσετε να ψάχνετε: Ακόμη και αν το κάνετε να μεσεγγείλετε, η τράπεζα μπορεί να συνεχίσει να συλλέγει προσφορές. Οι περισσότεροι άνθρωποι θα το θεωρούσαν ανήθικο, διότι ο πιθανός αγοραστής πιθανότατα δεν έχει χάσει μερικές χιλιάδες δολάρια για επιθεωρήσεις, αναζητήσεις τίτλων και τα παρόμοια, σε αυτό το σημείο. Αλλά θυμηθείτε ότι η τράπεζα αντιμετωπίζει μια χαμένη συναλλαγή, οπότε θα θέλει να ελαχιστοποιήσει τις απώλειές της και να πουλήσει το ακίνητο όσο το δυνατόν πλησιέστερα προς τη δίκαιη αγοραία αξία. Να πάρει πέσει από τη συμφωνία τόσο αργά στο παιχνίδι είναι ένα τεράστιο χάσιμο χρόνου και χρημάτων για τον αγοραστή, για να μην αναφέρουμε πολύ απογοητευτικό. Για όλους αυτούς τους λόγους, η τιμή εισαγωγής μιας σύντομης πώλησης πρέπει να ληφθεί με μια υγιή δόση σκεπτικισμού.

Βραχυπρόθεσμες πωλήσεις: Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Οι ειδικοί διαφωνούν σχετικά με το αν οι σύντομες πωλήσεις είναι μια καλή συμφωνία για τους αγοραστές. Οι υποστηρικτές υποστηρίζουν ότι τα ακίνητα πώλησης διατιμώνται κάτω από την αγοραία αξία, δημιουργώντας έτσι την ευκαιρία στους αγοραστές να πάρουν πολλά ή για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών για να μπουν σε ένα σπίτι που διαφορετικά δεν θα είναι σε θέση να αντέξουν οικονομικά.

Οι αντίπαλοι λένε ότι οι τράπεζες δεν έχουν συμφέρον να πραγματοποιούν πωλήσεις πυρκαγιάς και θα κάνουν μια συγκρίσιμη ανάλυση αγοράς προτού καθορίσουν ή αποδεχθούν μια τιμή για ένα ακίνητο. Επιπλέον, η τιμή εισαγωγής μιας σύντομης πώλησης μπορεί να είναι ένα ποσό που ο πράκτορας του πωλητή πιστεύει ότι η τράπεζα μπορεί να αποδεχθεί - και όχι το ποσό που η τράπεζα έχει πράγματι συμφωνήσει να αποδεχθεί. Η τράπεζα μπορεί να βρει την τιμή πολύ χαμηλή ή ο πωλητής μπορεί να παραθέσει την ιδιοκτησία κάτω από την αγορά με σκοπό να δημιουργήσει έναν πόλεμο υποβολής προσφορών. Σε ορισμένα κράτη, ο πωλητής θα έχει μια απόφαση σχετικά με ανεπάρκειες, η οποία τον υποχρεώνει να καταβάλει στην τράπεζα τη διαφορά μεταξύ του ποσού της υποθήκης και της τιμής πώλησης του σπιτιού, επομένως είναι προς το συμφέρον του πωλητή να πάρει όσο το δυνατόν περισσότερα χρήματα .

Ένα πλεονέκτημα τόσο για την τράπεζα όσο και για τον αγοραστή είναι ότι σε αντίθεση με μια ιδιοκτησία που ανήκει στην τράπεζα, μια μικρή ιδιοκτησία πώλησης είναι λιγότερο πιθανό να καταστραφεί ή να λεηλατηθεί. Ενώ το ακίνητο μπορεί να υποφέρει από αναβαλλόμενη συντήρηση λόγω της οικονομικής κατάστασης του ιδιοκτήτη, ο πωλητής δεν είναι πιθανό να καταστρέψει τον τόπο όταν αυτός ή αυτή εξακολουθεί να ζει σε αυτό. Αντίθετα, οι ιδιοκτήτες σπιτιού που χάνουν τις ιδιότητές τους στον αποκλεισμό συχνά παίρνουν την απογοήτευσή τους στο σπίτι ως τρόπο να επιστρέψουν στην τράπεζα.

Στο ίδιο πνεύμα, επειδή οι ακίνητες ακίνητες περιουσίες είναι ακόμα κατειλημμένες, δεν θα έχουν υποφέρει στα χέρια αδίστακτων ανθρώπων που έχουν επιλέξει να καταλήξουν ή να βλάψουν την ιδιοκτησία. Ο βανδαλισμός μπορεί να είναι ένα κοινό πρόβλημα με τις ιδιότητες αποκλεισμού, ειδικά στις γειτονιές με χαμηλότερα εισοδήματα.

Βρίσκοντας λίστες με μικρές πωλήσεις

Τα περισσότερα ακίνητα που προσφέρονται ως σύντομες πωλήσεις παρατίθενται από τους κτηματομεσίτες και αυτό συχνά αντιπροσωπεύει το καλύτερο μέρος για να ξεκινήσετε, ειδικά αν πρόκειται για ένα realtor που ειδικεύεται σε αυτά. Χωρίς έναν πράκτορα, μπορείτε εύκολα να αναζητήσετε την υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS) από την άνεση του υπολογιστή σας (ή της κινητής συσκευής), αλλά τα δεδομένα που έχετε πρόσβαση ενδέχεται να έχουν περιορισμένο πεδίο εφαρμογής, ξεπερασμένη ή και ανακριβή.

Αν και μπορείτε να βρείτε μερικές ιδιότητες μικρής πώλησης σε δημοφιλείς ιστοσελίδες ακινήτων όπως το Zillow και το Trulia, άλλοι ιστότοποι που ειδικεύονται σε κατασχέσεις και μειωμένα ακίνητα προσφέρουν μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα της αγοράς μικρής πώλησης στην περιοχή σας. Μια τέτοια ιστοσελίδα είναι www. realtystore. com, η οποία διαθέτει περισσότερα από ένα εκατομμύριο καταλόγους πλειστηριασμών, ιδιόκτητες τράπεζες, κρατικά επαναπατρισμένα σπίτια, ακίνητα με αδυναμία φορολόγησης και ανοικτές πωλήσεις.

Η κατώτατη γραμμή

Μια σύντομη πώληση μπορεί να ωφελήσει όλα τα εμπλεκόμενα μέρη: Οι δανειστές αποφεύγουν τη μακροχρόνια και δαπανηρή διαδικασία αποκλεισμού. οι δανειολήπτες κρατούν κατασχέσεις από τις πιστωτικές τους εκθέσεις · και οι αγοραστές μπορεί να είναι σε θέση να αγοράσουν ακίνητα σε μειωμένες τιμές. Ένας αγοραστής δεν πρέπει να υποθέσει ότι το ακίνητο είναι μεγάλο, μόνο και μόνο επειδή είναι μια σύντομη πώληση, ωστόσο. Κάνετε τη δική σας συγκρίσιμη ανάλυση αγοράς. Επίσης, αν το κάνετε για να μεσεγγείλετε, μην παραλείψετε μια διεξοδική επιθεώρηση στο σπίτι.