α:

Ο δείκτης συνδυασμένου δανείου προς αξία (CLTV) είναι ένας υπολογισμός που χρησιμοποιείται από επαγγελματίες στεγαστικού και δανεισμού για τον προσδιορισμό του συνολικού ποσοστού ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη σπιτιού που επιβαρύνεται με εμπράγματα βάρη. Ο δείκτης CLTV καθορίζεται προσθέτοντας τα υπόλοιπα όλων των ανεξόφλητων δανείων και διαιρώντας με την τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο με ένα πρώτο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων ύψους $ 300.000, ένα δεύτερο υποσύστημα υποθηκών ύψους $ 100.000 και αξία $ 500.000 έχει αναλογία CLTV 80%.

Οι δανειστές χρησιμοποιούν τον δείκτη CLTV μαζί με διάφορους άλλους υπολογισμούς, όπως ο δείκτης χρέους προς έσοδα και ο δείκτης «δάνειο σε αξία» (LTV), για να εκτιμήσει τον κίνδυνο παράτασης δανείου οφειλέτης. Ο λόγος CLTV διαφέρει από τον τυπικό λόγο LTV, επειδή ο τελευταίος συγκρίνει μόνο το υπόλοιπο ενός δανείου με την αξία του ακινήτου. Στο παραπάνω παράδειγμα, το ακίνητο έχει λόγο LTV 60%, ο οποίος προκύπτει από τη διαίρεση μόνο του υπολοίπου της πρώτης υποθήκης από την αξία του ακινήτου.

Πολλοί οικονομολόγοι αποδίδουν χαλαρά πρότυπα CLTV στην κρίση αποκλεισμού που μαστίζει τις Ηνωμένες Πολιτείες στα τέλη της δεκαετίας του 2000, μεταξύ άλλων παραγόντων. Αρχίζοντας τη δεκαετία του 1990 και ιδιαίτερα κατά τα πρώτα και τα μέσα της δεκαετίας του 2000, οι αγοραστές κατοικιών συχνά έβγαζαν δεύτερα ενυπόθηκα δάνεια κατά τη στιγμή της αγοράς, αντί να καταβάλλουν προκαταβολές. Οι δανειστές, ανυπόμονοι να μην χάσουν τις δραστηριότητες των πελατών τους σε ανταγωνιστές, συμφώνησαν με αυτούς τους όρους παρά τον αυξημένο κίνδυνο.

Πριν από τη φούσκα των ακινήτων που επεκτάθηκε από τα τέλη της δεκαετίας του 1990 έως τα μέσα της δεκαετίας του 2000, η ​​συνήθης πρακτική ήταν για τους ιδιοκτήτες κατοικιών να καταβάλλουν πληρωμές συνολικού ύψους τουλάχιστον 20% της τιμής αγοράς. Οι περισσότεροι δανειστές κράτησαν τους πελάτες εντός αυτών των παραμέτρων, περιορίζοντας το LTV στο 80%. Όταν η φούσκα άρχισε να ζεσταίνεται, πολλές από αυτές τις ίδιες εταιρείες έλαβαν μέτρα για να επιτρέψουν στους πελάτες να πάρουν γύρω από τη θέση 20% κάτω. Ορισμένοι δανειστές αύξησαν τα ανώτατα όρια LTV ή τα έκαναν εντελώς, προσφέροντας υποθήκες με 5% χαμηλότερες πληρωμές ή λιγότερο, ενώ άλλοι κράτησαν τις απαιτήσεις LTV, αλλά αύξησαν τα ανώτατα όρια CLTV, συχνά στο 100%. Αυτός ο ελιγμός επέτρεψε στους πελάτες να λάβουν δεύτερη στεγαστικά δάνεια για τη χρηματοδότηση των προκαταβολών τους κατά 20%.

Η αρχή του αποκλεισμού που ξεκίνησε το 2008 υπογράμμισε τον λόγο για τον οποίο η CLTV είναι σημαντική. Έχοντας το δέρμα στο παιχνίδι, όπως μια αρχική δαπάνη μετρητών $ 100.000 για ένα σπίτι αξίας $ 500.000, παρέχει στον ιδιοκτήτη σπιτιού ένα ισχυρό κίνητρο για να διατηρήσει τις πληρωμές υποθηκών του. Αν η τράπεζα αποκλείσει, όχι μόνο χάνει το σπίτι του, αλλά και το σωρό μετρητών που πληρώνει για να κλείσει. Η απαίτηση για ίδια κεφάλαια στην ιδιοκτησία απομονώνει επίσης τους δανειστές από την πτώση των τιμών των ακινήτων. Εάν ένα ακίνητο αποτιμάται σε $ 500.000 και το συνολικό ποσό των υπολοίπων ανέρχεται σε $ 400.000, το ακίνητο μπορεί να χάσει μέχρι και το 20% της αξίας του χωρίς κανέναν κάτοχο εμπράγματης ασφάλειας να λάβει σύντομη πληρωμή σε πλειστηριασμό.