Με χαμηλά επιτόκια και φαινομενικά δεν είναι ακόμα προετοιμασμένα να κατευθυνθούν προς τα βόρεια, η αναχρηματοδότηση υποθήκης παραμένει ακαταμάχητη σε πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού. Αλλά για να μετρήσετε αν μια αναχρηματοδότηση έχει οικονομικό νόημα, μην παραβλέπετε το λιγότερο προφανές βάρος που συνεπάγεται: τα διάφορα τέλη που μπορούν να ανέλθουν στα χιλιάδες δολάρια. (Δείτε επίσης: Σε περίπτωση αναχρηματοδότησης της υποθήκης σας όταν μειώνονται τα επιτόκια;)

Γενικά, η πανοπλία των αμοιβών που συνδέονται με μια υποθήκη είναι η ίδια αν το δάνειο είναι για νέα αγορά ή για την αναχρηματοδότηση υφιστάμενης υποθήκης, αν και ένας δανειστής θα χάσει κάποιες αμοιβές για να αναχρηματοδοτήσει ένα δάνειο που έχει ήδη αναλάβει - περισσότερο για αυτό σε μια στιγμή. Τα ενυπόθηκα τέλη γενικά εμπίπτουν σε τρεις κατηγορίες:

-> ->

Τέλη δανεισμού

Με τα χρόνια, οι δανειστές έχουν βρει νέους τρόπους για να επωφεληθούν από τη λήψη δανείων - τέλη αναδοχής, "επεξεργασία" τέλη, χρεώσεις για συνήθεις διοικητικές εργασίες όπως αντιγραφή και παράδοση εγγράφων στην έκπληξη και την αγωνία των απρόσεκτων δανειοληπτών. Το 2008, η Federal Reserve ανέφερε ότι δεν ήταν ασυνήθιστο να πληρώσει μέχρι και το 6% του ποσού του δανείου σε τέλη, κυρίως στον δανειστή. Αλλά τώρα υπάρχει ένα όριο για το πόσο ένας δανειστής μπορεί να εξαγάγει από έναν δανειολήπτη με αυτό τον τρόπο - ένα όριο που επιβάλλεται από την Dodd-Frank Wall Street μεταρρύθμιση και προστασία των καταναλωτών νόμου. Σύμφωνα με τους κανονισμούς που καθορίζονται από το Γραφείο Οικονομικής Προστασίας Καταναλωτών (CFPB), ένας δανειστής δεν μπορεί να χρεώσει τον δανειολήπτη περισσότερο από το 3% των τελών στα περισσότερα δάνεια, αν θέλει νομική προστασία της ευθύνης από τους αναξιοπαθούντες δανειολήπτες. (Πέραν των διαφόρων τελών, το ανώτατο όριο περιορίζει επίσης τους πόντους που καταβάλλονται για χαμηλότερο επιτόκιο και τις προμήθειες που καταβάλλονται σε μολύβδους όπως μεσίτες, ενώ για τα δάνεια κάτω από $ 100.000 το ανώτατο όριο φτάνει το 8%. άλλοι όροι θεωρούνται ως "υποκείμενη υποθήκη".)

Τέλη τρίτων

Ορισμένες από τις δαπάνες για τη σύσταση υποθήκης δεν ανήκουν στον δανειστή αλλά σε άλλες εταιρείες που παρέχουν υπηρεσίες που διευκολύνουν τη συναλλαγή - βασικά για τη δέουσα επιμέλεια του δανειστή. Συνήθως, αυτά περιλαμβάνουν την έρευνα ακινήτων και την αξιολόγηση, την αναζήτηση τίτλου (για να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου) και την ασφάλεια τίτλου για την τράπεζα, σε περίπτωση που η αναζήτηση τίτλου έχει εκτελεστεί κακώς. (Ορισμένοι δανειστές παροτρύνουν τους δανειολήπτες να συνάψουν ασφαλιστήρια συμβόλαια για τον εαυτό τους, αλλά ο Barry Zigas, διευθυντής της πολιτικής στέγασης της Αμερικανικής Ομοσπονδίας Καταναλωτών, λέει ότι είναι περιττό: «Η πιθανότητα να βρεθεί πρόβλημα στον τίτλο ενός ακινήτου που έχει αγοραστεί και που πωλούνται στην ανοιχτή αγορά είναι πολύ μικρές ", ειδικά αφού η αναζήτηση τίτλου δανειστή σχεδόν πάντα θα το αποκαλύψει.Οι εξαιρέσεις, λέει, είναι" τόσο σπάνιες, ότι πρόκειται για δαπάνη που δεν πληρώνει για τον δανειολήπτη.") Τα εν λόγω δευτερεύοντα τέλη μπορούν να περιλαμβάνουν σε ορισμένες δικαιοδοσίες το κόστος της πρόσληψης του δικηγόρου σας και του δικηγόρου της τράπεζάς σας.

Γενικά, τα τέλη αυτά δεν περιλαμβάνονται στο ανώτατο όριο του 3% που καθορίζεται από το CFPB, εκτός εάν οι τρίτοι είναι πράγματι θυγατρικές του δανειστή ή όταν ο δανειστής διατηρεί ένα μέρος αυτών των τελών από τη μετάβασή τους.

Κρατικά τέλη

Υπάρχουν δύο βασικά είδη κρατικών τελών. Πρώτον, σε τουλάχιστον εννέα κράτη και στην περιφέρεια της Κολούμπια, οι κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις αξιολογούν έναν φόρο, όπως το θέτει η πολιτεία της Νέας Υόρκης, "το προνόμιο της καταγραφής υποθήκης. "Και οι διάφορες κυβερνητικές υπηρεσίες που υποστηρίζουν τη στέγαση με ειδικά προγράμματα δανεισμού χρεώνουν τα δικά τους τέλη. Για παράδειγμα, το Υπουργείο Γεωργίας του Ηνωμένου Βασιλείου, το οποίο εγγυάται στεγαστικά δάνεια σε αγώνες αγροτικών περιοχών, απαιτεί ασφάλιση υποθηκών που κοστίζει 2% της ονομαστικής αξίας του δανείου από την αρχή και. 4% του εναπομένοντος κεφαλαίου ετησίως. Οι στρατιωτικοί βετεράνοι που αναχρηματοδοτούν μια συμβατική υποθήκη χρησιμοποιώντας εγγύηση δανείου από το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων πληρώνουν αμοιβή χρηματοδότησης που κυμαίνεται από 2-15% έως 3,3% του δανείου, αν και αναχρηματοδοτεί ένα υπάρχον κόστος δανείου V.A. 5%.

Η έκπτωση ReFi

Συχνά, οι δανειστές θα δώσουν στους ιδιοκτήτες σπιτιών μια αναδιάρθρωση των τελών, λέει ο Zigas. "Γνωρίζουν ήδη το ιστορικό πληρωμών σας και ότι είστε αξιόπιστοι - ειδικά αν μειώνουν το επιτόκιο σας, αυτή είναι μια εύκολη απόφαση για το δανειστή σας να κάνει. "Οι υπηρεσίες τρίτων όπως οι εκτιμήσεις και οι αναζητήσεις τίτλων και οι ασφάλειες μπορούν να βελτιωθούν ή να μειωθούν, αλλά, λέει ο Zigas," ο καταναλωτής πρέπει να επιμένει ότι ο δανειστής θα το αναζητήσει ή θα τον επιδιώξει, διότι διαφορετικά το πιο εύκολο πράγμα για έναν δανειστή που κάνει είναι να ρίξει μια αναζήτηση τίτλου και να πάει σε έναν πωλητή που χρεώνει τον καταναλωτή για μια εντελώς νέα αναζήτηση τίτλου, πράγμα που δεν είναι πραγματικά απαραίτητο. "(Οι δανειολήπτες που συμμετέχουν στο Πρόγραμμα Προκαταβολικής Αναχρηματοδότησης της κυβέρνησης, οι οποίοι πρέπει να έχουν αγοράσει τα σπίτια τους πριν ή πριν από τις 31 Μαΐου 2009, μπορούν επίσης να πληρώσουν εξορθολογισμένα τέλη.) Και ένας ομαλός διαπραγματευτής μπορεί να διαπραγματευτεί μερικές από τις διάφορες αμοιβές του δανειστή - εάν ο δανειολήπτης είναι πρόθυμος να απομακρυνθεί από το δάνειο.

Αφού καθορίσετε το κόστος του νέου δανείου, είναι σημαντικό να το συγκρίνετε με την τρέχουσα μηνιαία πληρωμή σας, λέει ο Shashin Shah, πιστοποιημένος οικονομικός διαχειριστής στο Ντάλας. Για έναν δανειολήπτη με, για παράδειγμα, 25 χρόνια που έχει μείνει στην υποθήκη του, η πληρωμή για ένα τριετές σημείωμα θα είναι χαμηλότερη, εν μέρει, λόγω της μακρύτερης διάρκειας δανείου. "Για να συγκριθούν τα οφέλη από τα μήλα προς τα μήλα, θα πρέπει να δουν τι είναι το επιπλέον ποσό που θα χρειαστεί να πληρώσουν κάθε μήνα για να αποπληρώσουν την υποθήκη σε 25 χρόνια", λέει ο Shah. "Αυτό θα δώσει συνήθως σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού μια καλύτερη εκτίμηση αν το κόστος συν το νέο ποσοστό εξοικονομεί χρήματα. "

Η κατώτατη γραμμή

Τα τέλη για την αναχρηματοδότηση υποθήκης είναι γενικά τα ίδια όπως για ένα δάνειο αγοράς, αλλά οι δανειολήπτες αναχρηματοδότησης συχνά πληρώνουν έκπτωση για μια εξορθολογισμένη συναλλαγή. Ακόμα κι έτσι, είναι σημαντικό να εναρμονιστεί το υποψήφιο νέο δάνειο με το υπάρχον δάνειο σας για να δείτε εάν εξοικονομείτε πραγματικά χρήματα.

Για περαιτέρω ανάγνωση, βλέπε

Εξαργύρωση Vs. Δάνεια Αναχρηματοδότησης Στεγαστικών Δόσεων και Πρέπει να συνδυάσω δύο υποθήκες σε ένα;