Η θεωρία της ακίνητης περιουσίας είναι η εξής: Οι Προσκυνητές έφτασαν. Άρχισαν να χρησιμοποιούν τη γη. Πολλοί Ευρωπαίοι ήρθαν. Η ζήτηση για γη ήταν τόσο υψηλή που οι Ιθαγενείς Αμερικανοί ωθήθηκαν έξω για να κάνουν χώρο για τους νεοαφιχθέντες άποικους. Περισσότερη γη δεν μπορεί να κατασκευαστεί, έτσι η ζήτηση και οι τιμές θα αυξηθούν πάντα, κάνοντας την ακίνητη περιουσία μια μεγάλη επένδυση.

Δυστυχώς, ο τύπος δεν είναι τόσο απλός. Εδώ εξετάζουμε τις τιμές των ακινήτων και τη μακροχρόνια θεωρία ότι θα αυξηθούν απεριόριστα.

-

Πριν από την καλά δημοσιευμένη έκρηξη της φούσκας των κατοικιών και την επακόλουθη συντριβή ακίνητης περιουσίας που ξεκίνησε σοβαρά το 2007, τα ιστορικά στοιχεία για τις τιμές κατοικιών από το Η Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR) φάνηκε να υποστηρίζει τη θεωρία της ατέλειωτης αύξησης των τιμών. Το παρακάτω διάγραμμα καταγράφει τις μέσες τιμές κατοικιών από το 1968 έως το 2004 και παρουσιάζει μια μέση ετήσια αύξηση της τάξης του 6,4%, χωρίς να σημειωθεί κάποια μείωση κατά την περίοδο των 36 ετών.

Σχήμα 1: Μεσαίες τιμές κατοικιών από το 1968 έως το 2004

Πηγή: Εθνική Ένωση Realtors

Τι τα στοιχεία δεν δείχνουν

Δυστυχώς για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, το 2004 ήταν το τελευταίο έτος των υγιεινών αριθμών ανάπτυξης προτού περάσει η αγορά. Μέχρι το 2006, τα δεδομένα NAR έδειξαν μόλις 1% αύξηση. Μετά από αυτό, οι αγορές γνώρισαν μια πρωτοφανή παρακμή.

Σε εθνικό επίπεδο, οι τιμές μειώθηκαν το 2007. Οι τιμές μειώθηκαν και πάλι το 2008 και πάλι το 2009. Μέχρι το 2010, οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν στα επίπεδα του 2004 σε μια στάσιμη αγορά. Αυτό που είχε για δεκαετίες μοιάζει με ένα εισιτήριο μονής κατεύθυνσης για τα αυξανόμενα κέρδη είχε μειωθεί κατά περισσότερο από 30% σε λίγα μόνο χρόνια, σύμφωνα με τα στοιχεία του Standard and Poor's. (Δείτε επίσης:

Γιατί η αγορά κατοικιών Bubbles Pop

.)

Ακόμα και πριν οι αριθμοί άρχισαν να πηγαίνουν λανθασμένα, τα δεδομένα τάσεων των τιμών πώλησης παρείχαν ελλιπή εικόνα. Η Εθνική Ένωση Οικοδόμων Εσωτερικών αναφέρει ότι το μέσο μέγεθος της κατοικίας στην Αμερική ήταν 983 τετραγωνικά πόδια το 1950, 1, 500 τετραγωνικά πόδια το 1970 και 2, 349 τετραγωνικά πόδια το 2004. Η τάση αυτή συνεχίστηκε το πρώτο μισό της δεκαετίας του 2000, η οποία άρχισε να μειώνεται κάπως. (Βλέπε επίσης: McMansion: Μια πιο προσεκτική ματιά στην τάση του μεγάλου σπιτιού. )

Με το μέγεθος των σπιτιών που μεγαλώνουν και τον πληθωρισμό που προσθέτει στο κόστος των οικοδομικών υλικών, αύξηση. Αλλά τι συμβαίνει εάν ο πληθωρισμός παραβλεφθεί από την εικόνα; Το αποτέλεσμα είναι κάτι εντελώς απροσδόκητο. Ακόμη και πριν από τη συντριβή ακινήτων στα τέλη της δεκαετίας του 2000, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν συχνά και σημαντικά. (Δείτε επίσης: Κλείνοντας μια συμφωνία για ακίνητα σε μια κάτω αγορά .)

Στην πραγματικότητα, τον Α 'Παγκόσμιο Πόλεμο, τη Μεγάλη Ύφεση, τον Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο, τη δεκαετία του 1970 και τη δεκαετία του 1980, μείωση των τιμών.Λιγότερες μειώσεις σημειώθηκαν σε τακτική βάση και σε άλλα σημεία. (Δείτε επίσης: γράφημα που παράγεται από το New York Times το 2006.)

Εθνικοί αριθμοί, περιφερειακές τάσεις και η γειτονιά σας Ακόμη και οι εθνικοί αριθμοί τάσης αναφέρουν μόνο ένα μέρος της εικόνας. Οι τάσεις των τιμών των κατοικιών μπορεί να διαφέρουν πολύ από γεωγραφική περιοχή σε γεωγραφική περιοχή. Μια έκρηξη στην Καλιφόρνια μπορεί να καλύψει μια προτομή στο Ντιτρόιτ. Ακόμη και στην ίδια πόλη, οι αριθμοί μπορεί να διαφέρουν πολύ. Οι περιοχές που αντιμετωπίζουν νέα ανάπτυξη ή εξευγενισμό μπορούν να επιδείξουν σημαντική ανατίμηση των τιμών, ενώ οι περιοχές σε όλη την πόλη μπορεί να είναι σε παρακμή. Όταν εξετάζετε τις εθνικές και περιφερειακές στατιστικές, φροντίστε να αναφέρετε την πραγματικότητα της αγοράς στην περιοχή σας. Η αύξηση των τιμών σε εθνικό επίπεδο μπορεί να μην σας βοηθήσει αν η πόλη, το κράτος ή η γειτονιά σας είναι σε παρακμή.

Πραγματικότητα

Ένα άλλο σημαντικό σημείο που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν βλέπετε την ακίνητη περιουσία ως επένδυση είναι ότι η "επένδυση" σας δεν θα αποπληρώσει ποτέ, εκτός αν την πουλήσετε. Έτσι, ακόμη και αν η κύρια κατοικία σας έχει διπλασιαστεί σε αξία από τότε που το αγοράσατε, από πρακτική άποψη, μάλλον σημαίνει ακριβώς ότι οι φόροι ακίνητης περιουσίας σας έχουν αυξηθεί. Όλο το κέρδος που έχετε βιώσει είναι απλώς ένα κέρδος σε χαρτί μέχρι να πουλήσετε το ακίνητο.

Αν επιλέξατε να πουλήσετε και ελπίζετε να αγοράσετε ένα άλλο σπίτι στην ίδια περιοχή, θυμηθείτε ότι οι τιμές άλλων κατοικιών έχουν αυξηθεί επίσης. Για να κλείσετε πραγματικά ένα κέρδος από την πώληση σας, θα πρέπει πιθανότατα να μετακομίσετε σε μικρότερο σπίτι στην ίδια περιοχή ή να απομακρυνθείτε από την περιοχή και να βρείτε ένα λιγότερο ακριβό μέρος για να ζήσετε.

Παρόλο που μπορείτε να εκμεταλλευτείτε το μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας, λαμβάνοντας ένα δάνειο εναντίον του, χρησιμοποιώντας το σπίτι σας ως ΑΤΜ έχει αποδειχθεί μια ανόητη στρατηγική στο παρελθόν. Όχι μόνο το ενδιαφέρον που πληρώνετε τρώει τα κέρδη σας, αλλά η πληρωμή του δανείου σας απομακρύνει από την οικονομική σας σταθερότητα. Εάν οι τιμές των ακινήτων υποχωρήσουν, θα μπορούσατε να βρεθείτε στην αξιοζήλευτη θέση που οφείλεται περισσότερο στο δάνειο από ό, τι το σπίτι αξίζει. (Δείτε επίσης:

Δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης: Το κόστος

.)

Έτσι, είναι η ακίνητη περιουσία κακή επένδυση; Μέχρι τώρα ίσως σκέφτεστε ότι δεν υπάρχει αξία στην αγορά ενός σπιτιού με την ελπίδα ότι θα κερδίσει αξία με την πάροδο του χρόνου. Ενώ είναι αλήθεια ότι είναι απίθανο να βλέπετε κέρδη που μπορείτε να περάσετε εάν σκοπεύετε να ζήσετε στο ίδιο σπίτι καθ 'όλη τη διάρκεια της ζωής σας, αν πάτε στην αγορά με μια στρατηγική εξόδου, υπάρχει πολύ καλύτερη πιθανότητα να δείτε ένα κέρδος μετρητών. Αρχικά, σκεφτείτε το λόγο που αγοράζετε ένα σπίτι. Αν η απάντηση είναι "να ζουν σε αυτό" τότε θα πρέπει να σταματήσετε να σκέφτεστε τα κέρδη και τις απώλειες. Εάν η απάντηση είναι "να κερδίσετε χρήματα" τότε θα πρέπει να εισάγετε τη συναλλαγή με μια στρατηγική εξόδου. Λαμβάνοντας υπόψη την τιμή αγοράς του ακινήτου, θα πρέπει να έχετε υπόψη σας μια τιμή πώλησης.

Όταν φτάσετε το σημείο τιμής σας, θα πωλήσετε το ακίνητο ακριβώς όπως θα κάνατε ένα απόθεμα που έχει εκτιμηθεί. Αυτό μπορεί να μην είναι μια πρακτική προσέγγιση για την κύρια κατοικία σας, ανάλογα με τον τρόπο ζωής σας, αλλά είναι ακριβώς αυτό που κάνουν πολλοί επενδυτές ακινήτων όταν αγοράζουν ακίνητα, ανακαινίζουν και πουλούν.Απλά θυμηθείτε ότι οι τιμές δεν αυξάνονται πάντα. Το 2010, ορισμένα τμήματα της αγοράς μειώθηκαν κατά 40% από τις κορυφές τους.

Στο παρελθόν, η Ιαπωνία έχει δει τις τιμές των κατοικιών να πέσουν ακόμα περισσότερο. Αυτό δεν σημαίνει ότι αυτές οι τιμές δεν θα αναπηδήσουν πάλι σε κερδοφόρα εδάφη, αλλά να έχετε κατά νου ότι σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να χρειαστεί πολύς χρόνος.

Η κατώτατη γραμμή

Με την ιστορία ως οδηγό, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού θα πάνε καλά για να αγοράσουν ένα μέρος που πραγματικά ελπίζουν να κατοικήσουν, να πληρώσουν γρήγορα την υποθήκη, να ζήσουν εκεί μέχρι τη συνταξιοδότησή τους, και στη συνέχεια να μειώσουν και να προχωρήσουν ένα λιγότερο ακριβό σπίτι. Δεν είναι ένα σίγουρο στοίχημα, αλλά αυτή η στρατηγική αυξάνει την πιθανότητα κέρδους.