Είναι θεμελιώδης αρχή της θεωρίας διαχείρισης χαρτοφυλακίου να περιλαμβάνει εναλλακτικά περιουσιακά στοιχεία ως μέρος ενός καλά διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου. Μια από τις πιο δημοφιλείς εναλλακτικές επενδύσεις για καταλαβαίνω επενδυτές είναι η ακίνητη περιουσία. Για όσους επιθυμούν να αντισταθμίσουν τις επενδύσεις τους έναντι του πληθωρισμού και να απολαύσουν τις δυνατότητες μιας σταθερής ροής ταμειακών ροών, υπάρχουν δύο κύριες μέθοδοι για να αποκτήσουν έκθεση σε αυτή τη σχετικά σταθερή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων: real estate investment trusts (REITS) κεφάλαια. Εξετάζουμε τη φύση και την ιστορία των κεφαλαίων PERE, τα οφέλη τους και τον τρόπο με τον οποίο συγκεντρώνονται κατά των REIT. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: Πώς να επενδύσετε στην ιδιωτική ακίνητη περιουσία και να σταθεροποιήσετε το χαρτοφυλάκιο της ακίνητης περιουσίας σας)

Τι είναι ακριβώς ένα Ταμείο Ακινήτων Ιδιωτικών Μετοχών;

Σύμφωνα με έρευνα του κέντρου ακινήτων Zell / Lurie στο Wharton School of Business, που αντιλαμβάνεται την ανάγκη να συσσωρευτεί ένα "πόλεμο" για την απόκτηση παράνομων περιουσιακών στοιχείων, το πρώτο συγκεντρωμένο ταμείο PERE δημιουργήθηκε από τον μεγιστάνα των επιχειρήσεων Sam Zell στη δεκαετία του '80. Ενώ αυτή η πρωτοποριακή εταιρεία αύξησε συνολικά κεφάλαια ύψους 409 εκατομμυρίων δολαρίων, σύμφωνα με την Preqin Research, ο τομέας PERE από τότε έχει αυξηθεί σε 742 δισεκατομμύρια δολάρια σε παγκόσμια περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση από το 2014.

Αυτή η μεγάλη αύξηση στη δημοτικότητα μεταφράζεται σε δίδακτρα διαχείρισης εκατομμυρίων δολαρίων, καθώς οι εταιρείες PERE διαχειρίζονται ενεργά και παρόμοια με τα αμοιβαία κεφάλαια αντιστάθμισης κινδύνου, οι διαχειριστές των ταμείων (ή οι γενικοί εταίροι) κερδίζουν ένα ποσοστό που βασίζεται σε το συνολικό αφοσιωμένο κεφάλαιο. Οι διαχειριστές των PEREs τείνουν επίσης να επενδύουν μαζί με τους επενδυτές (περιορισμένους εταίρους ή LPs), συνήθως με δική τους συμμετοχή στο κεφάλαιο ύψους 3-10%, και αποκλείονται από τη δημιουργία πρόσθετων κεφαλαίων μέχρις ότου αναπτυχθεί ουσιαστικά το κεφάλαιο που δεσμεύεται στην παρούσα επιχείρηση .

Οι επενδυτές των εταιρειών PERE είναι γενικά θεσμικοί (συνταξιοδοτικά ταμεία, ταμεία κεφαλαίων, ταμεία κεφαλαίων κ.λπ.) ή άτομα υψηλής αξίας. Οι επενδυτές αυτοί συγκεντρώνουν τις συνεισφορές τους σε «κλειστές πισίνες» κλειστού τύπου, προκειμένου να αναπτυχθούν κατά τη διακριτική ευχέρεια του γενικού εταίρου σε μια ποικιλία επενδύσεων σε ακίνητα που κυμαίνονται σε κινδύνους και αποδόσεις και συνήθως διαρκούν τρία έως οκτώ χρόνια. Οι πιθανές στρατηγικές επενδύσεων που μπορεί να ακολουθήσει μια εταιρεία PERE είναι οι εξής:

Βασικές στρατηγικές που επιδιώκουν την ανάπτυξη παραδοσιακών κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων (χώροι γραφείων, λιανικές, βιομηχανικές και πολυκατοικίες) με πολύ διαφοροποιημένες, χαμηλού κινδύνου / απόδοσης. Οι βασικές στρατηγικές δεν έχουν καθόλου χρέη και επιδιώκουν να παρέχουν σταθερή ροή ταμειακών ροών για τους LP.

• Οι στρατηγικές Core-Plus χρησιμοποιούν μέτρια μόχλευση και τείνουν να είναι πιο μετριοπαθείς σε κίνδυνο καθώς και σε επιστροφή.Τα στοιχεία ενεργητικού Core-plus ενδέχεται να βρίσκονται σε λιγότερο εδραιωμένες τοποθεσίες και μπορεί να απαιτούν κάποια μορφή προστιθέμενης αξίας.
• Οι στρατηγικές Value-Add προσφέρουν μέτρια προς υψηλό κίνδυνο και αποδόσεις, και διαθέτουν μεγαλύτερη μόχλευση από το core ή core-plus. Η στρατηγική προστιθέμενης αξίας επιδιώκει να προσθέσει αξία μέσω της λειτουργίας, της εκ νέου μίσθωσης ή της εκ νέου ανάπτυξης των αποκτηθέντων περιουσιακών στοιχείων.
• Οι ευκαιριακές στρατηγικές είναι οι στρατηγικές υψηλού κινδύνου και υψηλής απόδοσης που στοχεύουν σε κακή διαχείριση, κενά ή παρωχημένα περιουσιακά στοιχεία. Αυτές οι στρατηγικές έχουν πολύ μεγάλη μόχλευση και μπορεί να περιλαμβάνουν εξαγορές ολόκληρων εταιρειών ή χαρτοφυλακίων περιουσιακών στοιχείων ή απαιτούν πλήρη έργα ανάπτυξης ή μετατροπής.
• Τα δάνεια με μεσογειακά δάνεια / δυσχέρειες είναι στρατηγικές που χρησιμοποιούνται από επιχειρήσεις που είναι άνετες με την κατοχή των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων σε περίπτωση αθέτησης του δανειολήπτη, καθώς τα δάνεια που εκδίδουν οι επιχειρήσεις που εμπλέκονται σε αυτή τη στρατηγική έχουν πιο επιθετικούς όρους από τους παραδοσιακούς δανειστές.
• Τα Αμοιβαία Κεφάλαια είναι ταμεία που επενδύουν σε εταιρείες PERE που διαχειρίζονται τρίτους και προσφέρουν μια διαφοροποιημένη επενδυτική λύση για μικρότερους επενδυτές που αναζητούν πρόσβαση σε μεγαλύτερες, αποκλειστικές επιχειρήσεις.
• Οφέλη Επένδυση σε PEREs

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, τα κεφάλαια PERE είναι γενικά διαθέσιμα μόνο σε θεσμικούς επενδυτές και άτομα υψηλής αξίας. Ωστόσο, τα μέλη του ευρύτερου κοινού μπορούν να αποκτήσουν έκθεση σε PEREs μέσω ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων που διαπραγματεύονται στο εξωτερικό μέσω εταιριών όπως το The Blackstone Group LP (BX

BXBlackStone Group LP33, 03 + 0,43% Δημιουργήθηκε με την Highstock 4. 2. 6 ), το Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31 11-0,58% που δημιουργήθηκε με το Highstock 4. 2. 6 ) και το Carlyle Group LP CGCarlyle Group LP22 25-1. 33% Δημιουργήθηκε με το Highstock 4. 2. 6 ). Λόγω της ενεργού διαχείρισης τους, τα κεφάλαια PERE παρουσιάζουν ευκαιρίες για καταλαβαίνουσες ομάδες διαχείρισης να αναζητούν και να περιστρέφονται γύρω από τις χαμηλές επιδόσεις και να δημιουργούν πλούτο των επενδυτών με την εκτέλεση πρωτοβουλιών προστιθέμενης αξίας. Επιπλέον, ο ιδιωτικός χαρακτήρας των αμοιβαίων κεφαλαίων διαχείρισης των επιχορηγήσεων του PERE προσφέρεται πιο άμεσα στις καθημερινές υποθέσεις, χωρίς να χρειάζεται να ανησυχείτε για την απόρριψη και τη ροή που είναι εγγενής στις δημόσιες αγορές μετοχών. Επιπλέον, αυτός ο ιδιωτικός χαρακτήρας παρέχει στη διαχείριση την ευελιξία να ακολουθήσει ποικίλες στρατηγικές όπως, υποδιαίρεση ή συνδυασμό διαφορετικών περιουσιακών στοιχείων και πώληση, χρηματοδότηση ή εκμίσθωση του υφιστάμενου χαρτοφυλακίου ακινήτων με οποιοδήποτε κριτήριο (γεωγραφία, τύπος κ.λπ.) PEREs vs. REITs

Οι επιδόσεις των PERE συχνά συγκρίνονται με τους ομολόγους τους που είναι εισηγμένοι στο χρηματιστήριο: οι REITs. Μερικοί επενδυτές είναι πρόθυμοι να εγκαταλείψουν τις πιθανές πηγές άλφα που έρχονται με την ενεργό διαχείριση του ΠΕΡΕ, αντί της διαφάνειας, της ρευστότητας και της λογοδοσίας της REIT στη δημόσια αγορά. Μια μελέτη του 2010 της Εθνικής Ένωσης Αξιογράφων Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (NAREIT) σύγκρινε τα στοιχεία των αμερικανικών επενδυτικών εταιρειών REIT και των ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων που πραγματοποίησαν τα αμερικάνικα επενδυτικά ακίνητα και διαπίστωσε ότι οι δημόσιες εταιρείες REIT ξεπέρασαν τα βασικά, προστιθέμενης αξίας και ευκαιριακά κεφάλαια κατά τη διάρκεια πλήρους κύκλου της αγοράς.Ωστόσο, η μελέτη διαπίστωσε επίσης ότι κατά τα στάδια της αγοράς του κύκλου (από το κατώτατο σημείο στο υψηλότερο σημείο), τα ευκαιριακά κεφάλαια τείνουν να υπερβαίνουν τα επιτόκια REITS σε ετήσια βάση, λόγω της μικρότερης περιόδου μεταξύ των αιχμών (αν και τα κεφάλαια και τα κεφάλαια προστιθέμενης αξίας συνέχισαν έως υστέρηση).

Το παρακάτω σχήμα 1 παρουσιάζει τις καθαρές αποδόσεις των κεφαλαίων PERE έναντι των REIT κατά την περίοδο 1989/1990 έως 2007/2008.

Premium> />

Επιπλέον, σε αντίθεση με την ιδέα ότι οι REITs παρουσίασαν μεγαλύτερη απόδοση και υψηλότερη βραχυπρόθεσμη μεταβλητότητα, ένα άρθρο του 2009 της Investments and Pensions Europe διαπίστωσε ότι μόλις οι αποδόσεις του PERE "εξομαλυνθούν" σε κάθε μέρα όπως τα αποθέματα, η συσχέτιση μεταξύ ιδιωτικών ακινήτων και REITs βρέθηκε να είναι σημαντικά υψηλότερη και αυξήθηκε με την πάροδο του χρόνου.Η λύση: Συμπεριλάβετε και τις δύο κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων για να δημιουργήσετε ένα αποτελεσματικότερο σύνορο σε όλα τα σημεία ενός φάσματος κινδύνου- επιστροφής (Έκθεση Β) .

Η έκθεση B υπογραμμίζει την αύξηση των επιστροφών με βάση την εκτίμηση κινδύνου, όταν οι επενδύσεις REITs και PERE προστίθενται σε ένα χαρτοφυλάκιο. (Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στο: Πώς να διαφοροποιήσετε με REIT.)

Διαχείριση περιουσιακών στοιχείων: "Για τους επενδυτές που επιθυμούν να διαφοροποιηθούν σε ακίνητη περιουσία, τα αμοιβαία κεφάλαια ιδιωτικών μετοχών είναι ένας καλός τρόπος για να αποκτήσετε έκθεση σε αυτή την κατηγορία στοιχείων ενεργητικού. Παρόλο που δεν είναι τόσο ρευστό ούτε διαφανές όπως το REITS, τα κεφάλαια PERE, με τη βοήθεια μιας έμπειρης και αποδεδειγμένης ομάδας διαχείρισης, καθοδηγούμενης από μια πειθαρχημένη και επικεντρωμένη επενδυτική στρατηγική χωρίς υπερβολική εξάρτηση από τη μόχλευση, μπορούν να προσφέρουν υψηλό βαθμό επιστροφών με βάση τον κίνδυνο.