Μοιραστείτε το βίντεο // www. investopedia. com / terms / r / reversemortgage. asp

Τι είναι μια «αντίστροφη υποθήκη»

Μια αντίστροφη υποθήκη είναι ένας τύπος υποθήκης στον οποίο ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να δανειστεί χρήματα ενάντια στην αξία του σπιτιού του, λαμβάνοντας χρήματα υπό μορφή σταθερής μηνιαίας πληρωμής ή γραμμής πίστωσης. Δεν απαιτείται αποπληρωμή της υποθήκης (κεφάλαιο ή τόκοι) μέχρι να πεθάνει ο δανειολήπτης, να απομακρυνθεί μόνιμα ή να πουλήσει το σπίτι. Η συναλλαγή είναι δομημένη έτσι ώστε το ποσό του δανείου να μην υπερβαίνει την αξία της κατοικίας καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου.

Τα αντίστροφη ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια έχουν υπάρξει υπό τη μία ή την άλλη μορφή από τη δεκαετία του 1960, αλλά η σύγχρονη εκδοχή εισήγαγε πρόσφατα την ευαισθητοποίηση του κοινού ως βιώσιμο μέσο χρέους για τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Αν και αυτός ο τύπος δανείου αντιμετωπίζεται με δυσπιστία τόσο από την κοινότητα χρηματοοικονομικού σχεδιασμού όσο και από τα μέσα ενημέρωσης, η ζήτηση αυξάνεται επειδή μπορεί να προσφέρει μια γρήγορη λύση για τους ανθρώπους που είναι "πλούσιοι και φτωχοί σε μετρητά", ιδίως οι ηλικιωμένοι που πρέπει να συμπληρώσουν το εισόδημά τους για συνταξιοδότηση ή η αμοιβή για μακροχρόνια περίθαλψη.Ωστόσο, πριν από το άλμα, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τα βασικά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο λειτουργούν οι αντιστρεπτέες υποθήκες, τον τρόπο απόκτησης και το κόστος.

Οι περισσότεροι άνθρωποι αγοράζουν ένα σπίτι με μια τακτική (ή προς τα εμπρός) υποθήκη: Δανειστείτε τα χρήματα από έναν δανειστή, κάνετε μηνιαίες πληρωμές για να εξοφλήσετε το υπόλοιπο, και σταθερά την οικοδόμηση της δικαιοσύνης στο σπίτι.Μετά την πάροδο του χρόνου, το χρέος σας μειώνεται και το σπίτι σας αυξάνει το μετοχικό κεφάλαιο, και όταν η υποθήκη πληρώνεται στο ακέραιο, έχετε στην κατοχή σας το σπίτι εντελώς

Μια αντίστροφη υποθήκη λειτουργεί διαφορετικά - στην πραγματικότητα, σημαίνει ότι λειτουργεί με τον αντίθετο τρόπο οι πληρωμές σε έναν δανειστή, ένας δανειστής κάνει πληρωμές σε σας, με βάση ένα ποσοστό της αξίας στο σπίτι σας. Επιλέγετε αν τα μετρητά καταβάλλονται ως ένα ενιαίο ποσό, μια τακτική μηνιαία προκαταβολή μετρητών (είτε για όσο διάστημα κατοικείτε στο σπίτι ή για ένα συγκεκριμένο αριθμό ετών), μια πιστωτική γραμμή (όπου αποφασίζετε πότε και πόσο να δανειστεί) ή ένας συνδυασμός αυτών των επιλογών.

Καθ 'όλη τη διάρκεια της αντίστροφης υποθήκης, κρατάτε τίτλο στο σπίτι σας, το οποίο ενεργεί ως εξασφάλιση για το δάνειο. Χρεώνεστε μόνο με τα έσοδα που λαμβάνετε και υπάρχουν σταθερά και μεταβλητά επιτόκια. Τα περισσότερα ανειλημμένα ενυπόθηκα δάνεια είναι δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου που συνδέονται με βραχυπρόθεσμα δείκτες, όπως το μονοετές χρεόγραφο ή το διατραπεζικό επιτόκιο του Λονδίνου (LIBOR), προσαυξημένο με ένα περιθώριο που μπορεί να προσθέσει επιπλέον ένα έως τρία ποσοστιαίες μονάδες. Οποιαδήποτε συμφέροντα συνιστούν τη διάρκεια ζωής της αντίστροφης υποθήκης έως την αποπληρωμή.

Καθώς το δάνειο εξελίσσεται, το χρέος σας αυξάνεται ενώ μειώνεται το μετοχικό σας κεφάλαιο.Όταν μετακομίζετε, πουλάτε το σπίτι ή περάσετε, ο δανειστής πωλεί το σπίτι για να ανακτήσει τα χρήματα που σας έχουν καταβληθεί. Μετά την καταβολή των αμοιβών του δανειστή, τα κεφάλαια που απομένουν στο σπίτι πηγαίνουν σε εσάς ή στους κληρονόμους σας (σε ορισμένες περιπτώσεις οι κληρονόμοι έχουν τη δυνατότητα να αποπληρώσουν την υποθήκη χωρίς να πουλήσουν το σπίτι). Αν λάβετε περισσότερες πληρωμές από το σπίτι σας αξίζει (αν "ξεπεράσετε" το δάνειο), δεν θα οφείλετε ποτέ περισσότερο από την αξία του σπιτιού, σύμφωνα με την Federal Trade Commission.

Μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να γίνει οφειλόμενη αν δεν εκπληρώσετε τις υποχρεώσεις της υποθήκης. για παράδειγμα, αν δεν πληρώσετε τους φόρους ή / και την ασφάλιση ή εάν το ακίνητο πέσει σε χαλάρωση. Παραμένετε υπεύθυνοι για την καταβολή των φόρων ιδιοκτησίας, την ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού και τη συντήρηση του σπιτιού σας. Αλλά αν η αξία του πέσει κάτω από το ποσό που έχετε δανειστεί για άλλους λόγους, όπως η μείωση της αγοράς κατοικίας, δεν μπορείτε να αποκλείσετε.

Τύποι αντιστρεπτέων υποθηκών

Υπάρχουν διάφοροι τύποι αντιστρεπτέων υποθηκών. Περιλαμβάνουν:

Αναχρηματοδοτούμενα ενυπόθηκα δάνεια ενιαίας χρήσης, τα οποία προσφέρονται από κρατικούς και δημοτικούς οργανισμούς και μη κερδοσκοπικά οφέλη

Ομοσπονδιακά ασφαλισμένα αναχρηματοδοτικά ενυπόθηκα δάνεια, γνωστά ως HECMs

, τα οποία είναι ιδιωτικά δάνεια που υποστηρίζονται από μια εκδότρια εταιρεία

• Τα ενυπόθηκα δάνεια ανάληψης ιδίων χρήσεων προορίζονται συνήθως για ιδιοκτήτες σπιτιού χαμηλού και μέτριου εισοδήματος. Ο δανειστής καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί αυτός ο τύπος αντιστρεπτέας υποθήκης (για παράδειγμα, για την πληρωμή φόρων ιδιοκτησίας ή για επισκευές στο σπίτι).

• Η υποθήκη μετατροπής ιδίων κεφαλαίων (HECM) είναι η πιο συνηθισμένη. Τα δάνεια HECM εκδίδονται από ιδιωτικές τράπεζες και ασφαλισμένα από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (είναι τα μόνα αναχρηματοδοτούμενα προϊόντα υποθήκης που εγγυάται η κυβέρνηση του Ηνωμένου Βασιλείου). Αυτά τα δάνεια δεν έχουν περιορισμούς εισοδήματος ή ιατρικές απαιτήσεις και δεν υπάρχουν περιορισμοί στον τρόπο με τον οποίο μπορούν να δαπανηθούν τα χρήματα. Το βασικό μειονέκτημα αυτού του είδους της αντίστροφης υποθήκης είναι ότι το μέγιστο ποσό του δανείου είναι περιορισμένο (επί του παρόντος, είναι το μικρότερο από την εκτιμώμενη αξία της κατοικίας ή το όριο υποθηκών HECM FHA ύψους $ 625, 500).

• Ιδιόκτητα αναχρηματοδοτικά ενυπόθηκα δάνεια, τα οποία διατίθενται επίσης από διάφορα ιδρύματα δανεισμού, προσφέρουν ποσά υψηλότερα από τα δάνεια HECM. Ωστόσο, το εν λόγω όφελος έρχεται με κόστος. Οι υποθήκες εκτός HECM δεν είναι ασφαλισμένες ομοσπονδιακά και μπορεί να είναι πολύ ακριβότερες. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού με σπίτια υψηλότερης αξίας (στους έξι αριθμούς, για παράδειγμα) μπορούν να ωφεληθούν περισσότερο από αυτόν τον τύπο.

Πώς να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη

Επειδή η συντριπτική πλειοψηφία των αντίστροφων ενυπόθηκων δανείων είναι δάνεια HECM, θα επικεντρωθούμε σε αυτά. Για να είστε κατάλληλος, πρέπει:

Να είστε τουλάχιστον 62 ετών

Να είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού (ή να έχετε χαμηλό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων)

Να κρατάτε τον τίτλο στο σπίτι και να κατοικείτε ως κύρια κατοικία

• Να είστε σε θέση να κάνετε έγκαιρες και πλήρεις πληρωμές για συνεχιζόμενες χρεώσεις ιδιοκτησίας (π.χ. φόροι ακίνητης περιουσίας, ασφάλειες, χρεώσεις HOA κλπ.).)

• Συμμετέχετε σε μια ενημερωτική συνάντηση για τους καταναλωτές που προσφέρεται από έναν σύμβουλο HECM που έχει εγκριθεί από το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) (αυτές οι συνεδρίες είναι δωρεάν)

• Συχνά, ο δανειστής θα απαιτήσει να μην υπάρχουν άλλες δεσμεύσεις το σπίτι (αν υπάρχουν, πρέπει να εξοφληθούν με τα έσοδα από την αντίστροφη υποθήκη).

• Επιπλέον, το σπίτι σας πρέπει να είναι:

• Ένα μονοκατοικία ή σπίτι με δύο έως τέσσερις μονάδες (και να καταλαμβάνετε τουλάχιστον μία από τις μονάδες)

• Εγκεκριμένο από το HUD συγκρότημα κατοικιών ή αρχοντικό < Ένα εργοστάσιο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις του FHA (κατασκευάστηκε μετά τον Ιούνιο του 1976)

Δεν μπορείτε να πάρετε αντίστροφη υποθήκη σε ενοικιαζόμενο σπίτι, εξοχική κατοικία ή ακόμη και σπίτι που υπήρξε πρωταρχική σας κατοικία αλλά δεν έχει φιλοξενηθεί για ένα χρόνο (επειδή ζείτε σε ένα γηροκομείο, για παράδειγμα). Μόλις έχετε μια αντίστροφη υποθήκη, ωστόσο, μπορείτε να ζήσετε αλλού για έως και 12 μήνες πριν από τη λήξη του δανείου.

Πόσο μπορείτε να δανειστείτε;

• Δεδομένου ότι δεν πραγματοποιείτε πληρωμές σε αντίστροφη υποθήκη, αλλά μάλλον λαμβάνετε πληρωμές, δεν χρειάζεστε αναγκαστικά κανένα εισόδημα που να κερδίζετε για να δικαιούστε ένα. Ωστόσο, οι δανειστές πραγματοποιούν τώρα οικονομικές εκτιμήσεις για να διασφαλίσουν ότι οι δανειολήπτες είναι σε θέση να εκπληρώσουν υποχρεωτικές οικονομικές υποχρεώσεις, όπως φόρους περιουσίας και ασφάλιση. Τα έσοδα, τα περιουσιακά σας στοιχεία, τα μηνιαία έξοδα διαβίωσης και το πιστωτικό ιστορικό σας θα επαληθευτούν κατά τη διαδικασία δανεισμού (αν και το πιστωτικό αποτέλεσμά σας δεν αποτελεί σημαντικό παράγοντα). εάν δεν έχετε επαρκή εισόδημα ή ρευστά περιουσιακά στοιχεία, ο δανειστής μπορεί να παρακρατήσει μέρος των εσόδων του αντισυμβαλλόμενου για να καλύψει φόρους και ασφάλειες.

• Το ποσό των χρημάτων που λαμβάνετε εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως την ηλικία του νεότερου δανειολήπτη (τα ζευγάρια μπορούν να δανειστούν, όχι μόνο τα άτομα), το τρέχον επιτόκιο, την αξία της κατοικίας και - στην περίπτωση Δάνειο HECM - το όριο δανεισμού. Σε γενικές γραμμές, οι ηλικιωμένοι είστε, τόσο πιο πολύτιμο είναι το σπίτι σας και τόσο περισσότερη δικαιοσύνη έχετε, τόσο περισσότερα χρήματα μπορείτε να πάρετε για αντίστροφη υποθήκη.

• Ακολουθεί ένα παράδειγμα για το πώς μπορεί να λειτουργήσει για δύο σπίτια στην ίδια περιοχή, και τα δύο αξίας $ 300.000: Ο John γεννήθηκε στις 1 Ιανουαρίου 1942 και μπορεί να πάρει ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης $ 174, 900 αμοιβές, ασφάλειες και έξοδα κλεισίματος). Ο γείτονας του Ιωάννη, Jim, γεννημένος την 1η Ιανουαρίου 1952, πιθανότατα θα είναι σε θέση να δανειστεί μόνο $ 154, 200 λόγω της νεότερης ηλικίας του.

Τα έξοδα αντιστρεπτέων υποθηκών

Οι αντίστροφοι υποθήκες συνεπάγονται ορισμένες δαπάνες. Τα τέλη και οι χρεώσεις περιλαμβάνουν:

Ασφάλιστρα Ασφάλισης Υποθηκών (MIP).

Η ασφάλεια των ενυπόθηκων δανείων εγγυάται ότι θα λάβετε τις προκαταβολές σας εάν η εταιρεία που διαχειρίζεται το λογαριασμό σας (ο δανειολήπτης) έπαψε να λειτουργεί. Συνήθως θα χρεωθείτε με μια προκαταβολή 1,5% της εκτιμώμενης αξίας του νοικοκυριού (ή 2,5% αν λάβετε περισσότερο από το 60% των διαθέσιμων κεφαλαίων). Επίσης, θα χρεωθείτε σε ετήσια βάση το ΠΕΠ ίσο με το 1, 25% του υπολοίπου του ανεξόφλητου δανείου. Το ποσό αυτό συσσωρεύεται με την πάροδο του χρόνου και καταβάλλεται όταν το δάνειο καταστεί πληρωτέο.

Χρεώσεις τρίτων.

Αυτά περιλαμβάνουν τα έξοδα κλεισίματος για στοιχεία όπως εκτιμήσεις, αναζητήσεις τίτλων και ασφάλισης, επιθεωρήσεις, πιστωτικοί έλεγχοι, έρευνες, καταγραφές και φόροι υποθηκών.

Τέλος προέλευσης δανείου.

• Εάν το σπίτι σας αποτιμάται σε λιγότερο από $ 125, 000, ο δανειστής σας μπορεί να αλλάξει ένα τέλος προέλευσης μέχρι $ 2, 500. Εάν το σπίτι σας αποτιμάται σε περισσότερο από αυτό το ποσό, ο δανειστής μπορεί να χρεώσει έως 2% $ 200, 000 της αξίας του σπιτιού σας, συν έως και 1% οποιοδήποτε ποσό μεγαλύτερο από $ 200, 000. Τα τέλη αρχής για δάνεια HECM έχουν ανώτατο όριο τα $ 6, 000. Τέλη εξυπηρέτησης.

• Οι δανειστές μπορούν να σας χρεώσουν μηνιαία χρέωση εξυπηρέτησης ύψους 30 $ εάν το δάνειο έχει ετήσιο προσαρμοστικό επιτόκιο ή 35 € αν το επιτόκιο προσαρμόζεται σε μηνιαία βάση. Το τέλος καλύπτει τα πράγματα όπως την αποστολή των επιταγών και των δηλώσεων λογαριασμού σας, συν οποιαδήποτε άλλη υπηρεσία εξυπηρέτησης πελατών. Μπορείτε να τα ρίξετε στο δάνειο αν δεν θέλετε (ή δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά) να πληρώσετε για τα μπροστά και έξω από την τσέπη σας. Αν το κάνετε, θα συγκεντρωθούν ενδιαφέροντα ως μέρος της συνολικής ισορροπίας.

• Η απαίτηση παροχής συμβουλών Πριν μπορέσετε να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη, απαιτείται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση να περάσει από συμβουλευτική υποθηκών.

• Οι σύμβουλοι αντιστροφής στεγαστικών δανείων εργάζονται για ανεξάρτητες κυβερνητικές οργανώσεις παροχής συμβουλών σε θέματα στέγασης και η δουλειά τους είναι να εξηγήσουν το κόστος και τις συνέπειες από τη λήψη ενός HECM και τους διάφορους τρόπους με τους οποίους μπορείτε να λάβετε τα έσοδα. Θα σας βοηθήσουν επίσης να διερευνήσετε άλλες επιλογές για την επίτευξη των στόχων, όπως η λήψη δημόσιας βοήθειας για να πληρώσετε για το φαγητό σας, τις υπηρεσίες κοινής ωφελείας και τα φάρμακα. Η Ομοσπονδιακή Επιτροπή Εμπορίου λέει ότι μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε περίπου $ 125 για συμβουλές υποθηκών. Εάν δεν μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά, αυτό δεν σημαίνει ότι δεν μπορείτε να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη, αλλά θα χρειαστεί να βρείτε έναν αντίστροφο σύμβουλο ενυπόθηκων δανείων που παραιτείται από το τέλος. Η συμβουλευτική υποθηκών έχει σχεδιαστεί για να προστατεύει όσους δεν είναι οικονομικά καταλαβαίνω και χρειάζονται επιπλέον βοήθεια για να κατανοήσουν τι εισέρχονται. Εάν κατανοήσετε πλήρως πώς λειτουργούν τα αντίστροφα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, αυτό το βήμα πιθανότατα θα αισθανθεί σαν χάσιμο χρόνου και χρήματος. απλώς βρείτε τη φθηνότερη, πιο βολική επιλογή - οι τηλεφωνικές διαβουλεύσεις είναι διαθέσιμες στα περισσότερα κράτη - και να τα καταφέρετε. Επειδή οι αντίστροφοι υποθήκες μπορεί να είναι περίπλοκοι και δαπανηροί, ποτέ δεν πονάει να τρέξει τις λεπτομέρειες για άλλη μια φορά ή να θέσει ερωτήσεις τελευταίας στιγμής.

Το πρόβλημα του νεαρότερου συζύγου

Επειδή οι δανειολήπτες αντίστροφης υποθήκης πρέπει να είναι τουλάχιστον 62 ετών, στο παρελθόν κάποια παντρεμένα ζευγάρια έκαναν μόνο έναν σύζυγο έναν επίσημο δανειολήπτη στο συμβόλαιο αντίστροφης υποθήκης. Ο στόχος ήταν να αυξηθεί το αντίστροφο των ενυπόθηκων δανείων επειδή οι παλαιότεροι δανειολήπτες κερδίζουν περισσότερα χρήματα. Η απόφαση αυτή είχε ανεπιθύμητες συνέπειες: Εάν ο σύζυγος δανεισμού πέθανε πρώτος, η αντίστροφη υποθήκη οφειλόταν και ο επιζών σύζυγος θα έχανε το σπίτι αν δεν μπορούσε να εξοφλήσει την αντίστροφη υποθήκη. (Η HUD έχει τώρα μια διαδικασία που συχνά μπορεί να αποφύγει αυτό το πρόβλημα.)

Εάν βγάζετε μια αντίστροφη υποθήκη σήμερα, ο δανειστής πρέπει να συμπεριλάβει τόσο εσείς όσο και το σύζυγό σας στη σύμβαση, ακόμη και αν κάποιος από σας δεν είναι ακόμα 62 ετών , χάρη στους κανόνες HUD του 2014 μετά από απόφαση του δικαστηρίου του 2013.Εάν ένας σύζυγος δεν είναι ακόμη 62, αυτός ή αυτή δεν θα εξακολουθεί να είναι δανειολήπτης. Ωστόσο, αυτοί οι νέοι κανόνες θεσπίζουν μια περίοδο αναβολής που εμποδίζει μια χήρα ή χήρο να χάσει ενδεχομένως το σπίτι. Δυστυχώς, οι νέοι κανόνες σημαίνουν επίσης ότι τα έσοδα από τα δάνεια πρέπει τώρα να βασίζονται στην ηλικία του νεαρότερου συζύγου.

Τον Αύγουστο του 2014, το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης αναθεώρησε περαιτέρω τις πολιτικές τους για να επιτρέψει τη μεταβίβαση των αντισταθμιστικών παροχών ενυπόθηκου δανείου σε έναν επιζώντα μη δανειζόμενο σύζυγο μετά την αποβίβαση του συζύγου δανεισμού.

Τι συμβαίνει στη συνέχεια

Μόλις ο υπόλοιπος δανειολήπτης και σύζυγος έχουν πεθάνει ή μετακινηθεί από το ακίνητο, οι κληρονόμοι έχουν διάφορες επιλογές, ανάλογα με το πόσα κεφάλαια είναι στην ιδιοκτησία.

Οι κληρονόμοι μπορούν να κρατήσουν την ιδιοκτησία

, η οποία θα συνεπαγόταν την εξόφληση του οφειλόμενου υπολοίπου ή τουλάχιστον το 95% της τρέχουσας εκτιμηθείσας αξίας του σπιτιού, είτε από τα δικά τους κεφάλαια είτε από την αναχρηματοδότηση της υφιστάμενης υποθήκης.

Οι κληρονόμοι μπορούν να πουλήσουν το ακίνητο

, και θα είναι σε θέση να κρατήσουν τυχόν έσοδα από την πώληση μετά την αποπληρωμή της υποθήκης.

Οι κληρονόμοι μπορούν να περπατήσουν

αν το ακίνητο έχει ελάχιστη ή μηδενική αξία ή η υποθήκη είναι υποβρύχια, πράγμα που σημαίνει ότι το οφειλόμενο υπόλοιπο είναι μεγαλύτερο από την αξία του σπιτιού, οι κληρονόμοι μπορούν απλά να δώσουν τα κλειδιά στον δανειστή. Στην πραγματικότητα, μπορεί να χρειαστεί: Τα περισσότερα έγγραφα σχετικά με τα δάνεια ανάληψης υποχρέωσης προβλέπουν ότι μετά το θάνατο του ιδιοκτήτη σπιτιού ή την παύση της κατοικίας του σπιτιού στο σπίτι, τα σπίτια με ισόποσες υποθήκες μεγαλύτερες από την αξία του σπιτιού θα ανακτηθούν. Οι περισσότερες ανειλημμένες υποθήκες έχουν μια ρήτρα μη ανάκτησης, η οποία εμποδίζει εσάς ή την περιουσία σας να αποδίδουν περισσότερο από την αξία της κατοικίας όταν το δάνειο καθίσταται απαιτητό. αλλά σε αυτή την περίπτωση, η μόνη εναλλακτική λύση μπορεί να είναι για τους κληρονόμους να παράγουν το υπόλοιπο σε μετρητά. Αντίστροφη υποθήκη για αγορά στο σπίτι

Ένας ειδικός τύπος FHA-ασφαλισμένο αντίστροφη υποθήκη που ονομάζεται HECM για την Αγορά επιτρέπει στους ηλικιωμένους να χρησιμοποιήσουν μια αντίστροφη υποθήκη για να αγοράσουν ένα σπίτι. Αυτή η επιλογή μπορεί να λειτουργήσει εάν η τρέχουσα κατοικία σας δεν ανταποκρίνεται στις ανάγκες σας (υπερβολικά μεγάλη, πάρα πολλά σκαλοπάτια, κλπ.), Δεν έχετε σημαντικά συνταξιοδοτικά περιουσιακά στοιχεία ή αρκετές μηνιαίες ταμειακές ροές για να υποστηρίξετε μια πληρωμή υποθηκών πέραν των άλλων δαπανών σας , και

το μακροπρόθεσμο σχέδιο σας είναι να γίνετε ηλικιωμένοι σε ένα σπίτι που έχετε στην κατοχή σας. Γενικά, οι συνθήκες, το κόστος και τα άλλα προσόντα για αυτό το HECM είναι παράλληλα με εκείνα του τακτικού HECM. Όπως συμβαίνει με ένα τακτικό HECM, ένα HECM για Αγορά απαιτεί από εσάς είτε να είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού ή να έχετε ένα σημαντικό κεφάλαιο σε αυτό. Θα χρειαστεί να πληρώσετε κάπου μεταξύ 50% και 100% της τιμής αγοράς κατά το κλείσιμο. Όσο μεγαλύτεροι είστε, τόσο μικρότερες απαιτούνται προκαταβολές σας και όσο περισσότερο μπορείτε να δανειστείτε, όλοι ίσοι. Δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια αντίστροφη αγορά για να αγοράσετε ένα σπίτι που δεν έχει κατασκευαστεί ακόμα. Αλλά μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε για να αγοράσετε ένα ολοκαίνουργιο σπίτι, εφόσον έχει τελειώσει και έχει εκδοθεί πιστοποιητικό πληρότητας.

Αντίστροφη υποθήκη Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Για τους ανθρώπους που σχεδιάζουν να παραμείνουν στα σπίτια τους, μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να είναι μια καλή, έτοιμη πηγή της απαραίτητης ταμειακής ροής.Είναι γενικά ευκολότερο να πληρούν τις προϋποθέσεις για μια αντίστροφη υποθήκη από ό, τι να δικαιούνται για μια τακτική, προθεσμιακή υποθήκη. Το πιστωτικό αποτέλεσμά σας δεν είναι παράγοντας και χρειάζεστε μόνο αρκετό εισόδημα ή περιουσιακά στοιχεία για να συνεχίσετε να πληρώνετε για ασφάλειες ιδιοκτητών ακινήτων, φόρους ιδιοκτησίας και συντήρηση κατοικίας. Οι ηλικιωμένοι δεν χρειάζεται να πληρώνουν φόρους για τα χρήματα που λαμβάνουν από αντίστροφη υποθήκη: Δεν θεωρούνται εισόδημα και επομένως δεν φορολογούνται. Από την άλλη πλευρά, οι τόκοι που δημιουργούνται από το δάνειο δεν εκπίπτουν από τη φορολογία κατά τη διάρκεια της διάρκειάς του. μπορεί να αφαιρεθεί μόνο όταν το δάνειο εξοφληθεί στο σύνολό του - εκτός αν ο δανειολήπτης καταβάλει πραγματικά τόκους καθώς πηγαίνει μαζί του (ο οποίος καταλήγει κάπως στη λογική για να πάρει μια αντίστροφη υποθήκη στην πρώτη θέση).

Είναι επίσης σημαντικό να συνειδητοποιήσουμε ότι αυτά τα δάνεια μπορεί να είναι πιο ακριβά από ό, τι αρχικά εμφανίζονται. Εκτός από τα συμφέροντα, τα αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια έρχονται με πολλές αμοιβές και επιπλέον κόστος, συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης υποθηκών. Ενώ αυτά δεν είναι εκτός γραμμής με ομοσπονδιακά υποστηριζόμενα στεγαστικά δάνεια σε γενικές γραμμές, μπορούν ακόμα να προσθέσουν επάνω, και ανέρχονται σε περισσότερο από τα κανονικά τέλη υποθηκών. Τα δάνεια HECM θέτουν επίσης όρια στο ποσό που μπορείτε να δανειστείτε, ειδικά κατά το πρώτο έτος. Για να αποφύγετε περιττές αμοιβές - και να κρατάτε περισσότερα από τα ίδια κεφάλαια στο σπίτι σας - ορισμένοι εμπειρογνώμονες συνιστούν την ανάληψη αντιστρεπτέων ενυπόθηκων δανείων με τη μορφή πίστωσης και όχι με εφάπαξ πληρωμή. Με αυτόν τον τρόπο, πληρώνετε μόνο τους τόκους και τα ετήσια ασφάλιστρα για το ποσό που έχετε πραγματικά αποσυρθεί.

Πάνω απ 'όλα, είναι σημαντικό να καταλάβετε ότι, επειδή χρησιμοποιούν το κεφάλαιο στο σπίτι σας, αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια θα σας αφήσουν εσείς και οι κληρονόμοι σας με λιγότερα περιουσιακά στοιχεία. Αυτό θα μπορούσε να είναι επιθυμητό εάν προσπαθείτε να μειώσετε το μέγεθος μιας φορολογητέας περιουσίας, αλλά σημαίνει ότι δεν θα είστε σε θέση να δώσετε ή να πωλήσετε το σπίτι σας σε ένα παιδί κατά τη διάρκεια της ζωής σας χωρίς να εξοφλήσετε την υποθήκη.

Όπως συμβαίνει με κάθε δάνειο, πάντοτε πληρώνει για να ψωνίσει γύρω για τις τιμές και τους όρους. Και οι ιδιοκτήτες σπιτιού μιας συγκεκριμένης ηλικίας με καλή πίστη που σκέφτονται να αναστρέψουν τις υποθήκες θα πρέπει να αναλύσουν προσεκτικά τις επιλογές άλλων χρηματοδοτήσεων που εξασφαλίζονται από το σπίτι, όπως είναι το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή το πιστωτικό ίδρυμα εγχώριας δικαιοσύνης.