Τα έσοδα από ακίνητα που σχετίζονται με επενδύσεις είναι ιστορικά υψηλά, γεγονός που δείχνει αύξηση των εσόδων από την ενοικίαση ακινήτων. Αλλά πριν επενδύσετε σε ενοίκια ακινήτων, πώς μπορεί κανείς να εκτιμήσει τα ενοίκια ακινήτων;

Εδώ θα εισαγάγουμε σε υψηλό επίπεδο ορισμένους τρόπους για να εκτιμήσουμε την ενοικίαση ακινήτου. (Για σχετική ανάγνωση, βλ. Απλοί τρόποι να επενδύσουμε στην ακίνητη περιουσία )

TUTORIAL: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα

Η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων (SCA) είναι μια από τις πιο αναγνωρίσιμες μορφές αποτίμησης ακινήτων κατοικίας. Αυτή η προσέγγιση είναι απλά μια σύγκριση παρόμοιων κατοικιών που έχουν πωληθεί ή ενοικιαστεί σε μια δεδομένη χρονική περίοδο. Οι περισσότεροι επενδυτές θα θέλουν να δουν μια SCA κατά τη διάρκεια ενός σημαντικού χρονικού πλαισίου για να συλλέξουν τυχόν νέες τάσεις.

Η SCA βασίζεται σε χαρακτηριστικά για να καθορίσει μια σχετική τιμή τιμής. Η τιμή ανά τετραγωνικό πόδι είναι μια κοινή και εύκολη κατανόηση μετρική που όλοι οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν για να προσδιορίσουν πού θα πρέπει να αποτιμάται το ακίνητο

. Όταν μια κατοικία 2 000 τετραγωνικών ποδιών ενοικιάζεται για $ 1 / τετραγωνικό πόδι, οι επενδυτές μπορούν λογικά να αναμένουν ένα παρόμοιο εισόδημα ενοικίου που βασίζεται σε παρόμοια ενοίκια στην περιοχή. Λάβετε υπόψη ότι η SCA είναι κάπως γενική. δηλαδή, κάθε σπίτι έχει μια μοναδικότητα που δεν είναι πάντα ποσοτικοποιήσιμη. Οι αγοραστές και οι πωλητές έχουν μοναδικά γούστα και διαφορές. Η SCA πρέπει να είναι μια βασική γραμμή ή λογική γνώμη και όχι ένα τέλειο εργαλείο πρόβλεψης ή αποτίμησης για ακίνητα.

Είναι επίσης σημαντικό για τους επενδυτές να χρησιμοποιούν έναν πιστοποιημένο εκτιμητή ή κτηματομεσίτη όταν ζητούν συγκριτική ανάλυση της αγοράς. Με τον τρόπο αυτό μειώνεται ο κίνδυνος δόλιων εκτιμήσεων, οι οποίοι έγιναν ευρέως διαδεδομένοι κατά την κρίση των ακινήτων του 2007. (999)> Το μοντέλο τιμολόγησης ενεργητικού κεφαλαίου

Το μοντέλο τιμολόγησης ενεργητικού κεφαλαίου (CAPM) είναι ένα πιο ολοκληρωμένο εργαλείο αποτίμησης για ακίνητα. Το CAPM εισάγει τις έννοιες του κινδύνου και του κόστους ευκαιρίας, όπως ισχύει για τις επενδύσεις σε ακίνητα. Το μοντέλο αυτό εξετάζει την πιθανή απόδοση επένδυσης (ROI) που προέρχεται από έσοδα από ενοίκια και το συγκρίνει με άλλες επενδύσεις που δεν έχουν κανένα κίνδυνο, όπως τα ομόλογα του Ηνωμένου Βασιλείου ή εναλλακτικές μορφές επενδύσεων σε ακίνητα, όπως οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs).

Με λίγα λόγια, εάν η

αναμενόμενη επιστρέψει σε μια επένδυση χωρίς κίνδυνο ή εγγυημένη επένδυση υπερβαίνει την πιθανή απόδοση επένδυσης από το εισόδημα από ενοίκια, απλώς δεν έχει οικονομικό νόημα να αναλάβει τον κίνδυνο ενοικίασης ακινήτου. Όσον αφορά τον κίνδυνο, το CAPM θεωρεί τους εγγενείς κινδύνους για την ενοικίαση ακινήτων. Για παράδειγμα, όλες οι ιδιότητες ενοικίασης δεν είναι οι ίδιες. Η τοποθεσία και η ηλικία της ιδιοκτησίας αποτελούν βασικούς παράγοντες. Η ενοικίαση παλαιότερης ιδιοκτησίας θα σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες πιθανώς θα επιβαρύνονται με υψηλότερα έξοδα συντήρησης.Ένα ακίνητο προς ενοικίαση σε μια περιοχή υψηλής εγκληματικότητας πιθανότατα θα απαιτήσει περισσότερες προφυλάξεις ασφαλείας από μια μίσθωση σε μια περιφραγμένη κοινότητα.

Αυτό το μοντέλο υποδεικνύει την εκτίμηση των παραγόντων αυτών των "κινδύνων" πριν εξετάσουμε την επένδυσή σας ή όταν δημιουργήσουμε μια δομή τιμολόγησης μίσθωσης. (Το CAPM σάς βοηθά να καθορίσετε ποια απόδοση θα πρέπει να έχετε για να θέσετε τα χρήματά σας σε κίνδυνο.)

Η προσέγγιση εισοδήματος επικεντρώνεται στην απόδοση εισοδήματος

ποιο είναι το πιθανό εισόδημα για τις εκμισθώσεις ακινήτων σε σχέση με την αρχική επένδυση. Η προσέγγιση του εισοδήματος χρησιμοποιείται συχνά για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα. Η μέθοδος του εισοδήματος βασίζεται στον καθορισμό του ετήσιου ποσοστού κεφαλαιοποίησης μιας επένδυσης. Το ποσοστό αυτό είναι το προβλεπόμενο ετήσιο εισόδημα από τον πολλαπλασιαστή ακαθάριστου μισθώματος διαιρούμενο με την τρέχουσα αξία του ακινήτου. Έτσι, εάν ένα κτίριο γραφείων κοστίζει $ 120.000 για αγορά και το αναμενόμενο μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια είναι $ 1, 200, το αναμενόμενο ετήσιο ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι: ($ 1200 * 12 μήνες) / $ 120, 000 = 12%

είναι ένα πολύ απλοποιημένο μοντέλο με λίγες υποθέσεις. Πιθανότατα υπάρχουν δαπάνες τόκων για την υποθήκη. Επίσης, τα μελλοντικά έσοδα από ενοίκια μπορεί να είναι λιγότερο ή περισσότερο πολύτιμα από πέντε χρόνια από σήμερα.

Πολλοί επενδυτές είναι εξοικειωμένοι με την καθαρή παρούσα αξία του χρήματος. Αυτή η έννοια που εφαρμόζεται στην ακίνητη περιουσία είναι επίσης γνωστή ως προεξοφλημένη ταμειακή ροή. Τα δολάρια που εισπράττονται στο μέλλον θα υπόκεινται σε πληθωριστικό και αποπληθωριστικό κίνδυνο και παρουσιάζονται σε προεξοφλημένους όρους για να ληφθούν υπόψη. (999) Η Προσέγγιση Κινδύνου Η προσέγγιση κόστους για την αποτίμηση ακίνητης περιουσίας δηλώνει ότι η ιδιοκτησία αξίζει μόνο για ό, τι λογικά μπορεί να χρησιμοποιηθεί. Υπολογίζεται με την αθροιστική αξία της γης και την υποτιμημένη αξία τυχόν βελτιώσεων.

Οι εκτιμητές από αυτό το σχολείο συχνά υποσχόμαστε τη "υψηλότερη και καλύτερη" χρήση για να συνοψίσουμε την προσέγγιση κόστους στα ακίνητα. Χρησιμοποιείται συχνά ως βάση για την εκτίμηση της κενής γης.

Για παράδειγμα, εάν είστε προγραμματιστής διαμερισμάτων που θέλει να αγοράσει τρία στρέμματα γης σε μια άγονη περιοχή για να μετατραπεί σε συγκυριαρχίες, η αξία αυτής της γης θα βασίζεται στην καλύτερη χρήση αυτής της γης. Εάν η γη περιβάλλεται από πεδία πετρελαίου και το πλησιέστερο άτομο ζει 20 μίλια μακριά, η καλύτερη χρήση και κατά συνέπεια η υψηλότερη αξία αυτού του ακινήτου δεν μετατρέπεται σε διαμερίσματα, αλλά ενδεχομένως να επεκταθούν τα δικαιώματα γεώτρησης για να βρεθεί περισσότερο πετρέλαιο.

Ένα άλλο επιχείρημα καλύτερης χρήσης έχει να κάνει με την ταξινόμηση περιουσιακών στοιχείων. Εάν το μελλοντικό ακίνητο δεν είναι ζωντανό "κατοικημένο", η αξία του μειώνεται, δεδομένου ότι ο κύριος του έργου θα επιβαρυνθεί σημαντικά με το κόστος. Θεωρείται πιο αξιόπιστη όταν χρησιμοποιείται σε νεότερες κατασκευές και λιγότερο αξιόπιστη για παλαιότερες ιδιότητες. Είναι συχνά η μόνη αξιόπιστη προσέγγιση όταν εξετάζουμε ιδιότητες ειδικής χρήσης. (Για σχετική ανάγνωση, βλέπε

Τιμή κατοικίας με επιτόκιο: Ποιο είναι σημαντικότερο;

)

Η κατώτατη γραμμή Η επένδυση σε ακίνητα δεν ξεφεύγει από τη φαντασία.Από την τελευταία συντριβή, όμως, η αγορά κατοικίας έχει αλλάξει δραματικά. Η ανατροπή των σπιτιών που χρηματοδοτούνται χωρίς χρήματα κάτω είναι ένα τεχνούργημα του παρελθόντος και ίσως πάει για πάντα. Αλλά τα ενοίκια ακινήτων μπορεί να είναι μια κερδοφόρα προσπάθεια εάν οι επενδυτές ξέρουν πώς να εκτιμούν την ακίνητη περιουσία.

Οι περισσότεροι σοβαροί επενδυτές θα εξετάσουν στοιχεία από όλες αυτές τις μεθόδους αποτίμησης πριν πάρουν απόφαση μίσθωσης. Η εκμάθηση αυτών των εννοιών εισαγωγικής αποτίμησης θα πρέπει να είναι ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση για να επιστρέψετε στο παιχνίδι επενδύσεων σε ακίνητα. Στη συνέχεια, μόλις βρείτε ένα ακίνητο που μπορεί να σας δώσει ένα ευνοϊκό ποσό εισοδήματος, βρείτε ένα ευνοϊκό επιτόκιο για τη νέα σας ιδιοκτησία χρησιμοποιώντας έναν υπολο- γιστή υποθηκών. Χρησιμοποιώντας αυτό το εργαλείο θα σας δώσει επίσης πιο συγκεκριμένα στοιχεία για να συνεργαστείτε με την αξιολόγηση ενός μελλοντικού ακινήτου.

(Για περισσότερες πληροφορίες, βλ.

5 λάθη που κάνουν το House Flipping a Flop

)