Οι ηθικές παραβιάσεις και οι εγκληματικές δραστηριότητες σε διάφορους κλάδους έχουν επηρεάσει την οικονομία μας τις τελευταίες δεκαετίες, ιδιαίτερα στον τραπεζικό, χρηματοπιστωτικό και στεγαστικό τομέα. Σε αυτό το άρθρο εξετάζουμε τα σύνθετα ηθικά και ποινικά ζητήματα που αφορούν την απάτη υποθηκών. Η απάτη στην απλούστερη μορφή της είναι εσκεμμένη ψευδαισθήσεις και εξαπάτηση. Η απάτη στην πράξη σημαίνει ότι κάποιος εξαπατά το άλλο με την παραποίηση πληροφοριών, γεγονότων και αριθμών. (Οι τέσσερις κύριοι παίκτες φέουν και ζαρεύουν την υποθήκη σας στη δευτερογενή αγορά, σε Πίσω από τις σκηνές της υποθήκης σας .

Τι είναι η υποθήκη υποθήκη;

Η απάτη υποθηκών δεν είναι απλώς χειραγωγικές πρακτικές δανεισμού που στοχεύουν ορισμένους δανειολήπτες. Σύμφωνα με το Ομοσπονδιακό Γραφείο Διερεύνησης (FBI), η απάτη υποθηκών είναι "ουσιώδης ανακρίβεια, παραποίηση ή παράλειψη σχετικά με το ακίνητο ή δυνητική υποθήκη που επικαλείται ένας ασφαλιστής ή δανειστής για να χρηματοδοτήσει, να αγοράσει ή να ασφαλίσει ένα δάνειο". Με αυτόν τον ορισμό εργασίας, βλέπουμε ότι η απάτη υποθηκών μπορεί να διαπραχθεί τόσο από μεμονωμένους δανειολήπτες όσο και από επαγγελματίες του κλάδου.

Γιατί να αναλάβουμε υποθήκη υποθήκη;

Οι δανειολήπτες και οι επαγγελματίες παρακινούνται να διαπράξουν απάτη υποθηκών για πολλούς λόγους. Μπορούμε να περιγράψουμε τους περισσότερους από αυτούς τους λόγους καθορίζοντας δύο βασικούς παράγοντες - απάτη για στέγαση και απάτη για κέρδος. Η απάτη για κατοικίες διαπράττεται από δανειολήπτες οι οποίοι, συχνά με τη βοήθεια δανειστών ή άλλων δανειστών, παραποιούν ή παραλείπουν σχετικές λεπτομέρειες σχετικά με την απασχόληση και το εισόδημα, το χρέος και την πίστωση ή την αξία και την κατάσταση της περιουσίας με στόχο την απόκτηση ή διατήρηση της ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας . Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η απάτη για στέγαση μπορεί να διαπραχθεί από άτομα που σκοπεύουν να καταλάβουν ακίνητο ως πρωτεύουσα κατοικία ή από επενδυτές που προτίθενται να νοικιάσουν το ακίνητο ως πηγή εισοδήματος ή να επαναπωλήσουν για κέρδος.

Η απάτη για κέρδη διαπράττεται από επαγγελματίες του κλάδου που παραπλανούν, παραποιούν ή παραλείπουν τις σχετικές λεπτομέρειες σχετικά με την προσωπική τους εργασία ή την πελατειακή τους απασχόληση και το εισόδημα, το χρέος και την πίστωση ή την αξία και την περιουσία τους με στόχο τη μεγιστοποίηση κέρδη από μια συναλλαγή δανείου. Είναι σημαντικό να σημειωθεί εδώ ότι η απάτη για το κέρδος μπορεί να διαπραχθεί από οποιονδήποτε επαγγελματία στην αλυσίδα συναλλαγών δανείου συμπεριλαμβανομένου του οικοδόμου, πράκτορας πωλήσεων ακινήτων, αξιωματικός δανείου, μεσίτης υποθηκών, σύμβουλος πίστωσης / χρέους, εκτιμητής ακινήτων, επιθεωρητής ακινήτων, ασφαλιστικός πράκτορας , εταιρεία τίτλου, πληρεξούσιο και πράκτορα μεσεγγύησης. Οι επαγγελματίες του κλάδου μπορούν επίσης να συνεργαστούν, ως δίκτυο, για να εξαπατήσουν τους αναδόχους, τους δανειστές και τους δανειολήπτες, και να μεγιστοποιήσουν τα τέλη και να μοιραστούν τα κέρδη τους με όλες τις υπηρεσίες που συνδέονται με τα ενυπόθηκα δάνεια. Αυτές οι ενέργειες υποκινούνται είτε από την επιθυμία να αποκτηθούν επιπλέον προμήθειες πωλήσεων είτε απλώς να αυξηθεί μια επενδυτική θέση. (Οι κλέφτες ταυτότητας χρησιμοποιούν πιστωτικές κάρτες στο σπίτι για να διαπράξουν τα εγκλήματά τους.Μάθετε περισσότερα στο Προστατεύστε τον εαυτό σας από την απάτη HELOC .

Τα κοινά προγράμματα απάτης υποθηκών και απάτες

Τα πιο κοινά προγράμματα απάτης υποθηκών επενδυτών είναι διαφορετικοί τύποι κλοπής ακίνητης περιουσίας, . Το κτύπημα ακίνητης περιουσίας δεν είναι γενικά παράνομο όταν συνδέεται με την αγορά ενός σπιτιού, την κατοχή / τον καθορισμό και στη συνέχεια τη μεταπώλησή του για κέρδος. Από την άλλη πλευρά, όταν ένα ακίνητο αγοράζεται κάτω από την αγορά και αμέσως πωλείται με κέρδος με τη βοήθεια ενός διεφθαρμένου εκτιμητή ο οποίος «επαληθεύει» ότι η αξία του ακινήτου είναι στην πραγματικότητα διπλάσια από το αρχικό ποσό αγοράς, υποδηλώνει απάτη υποθηκών.

Η απάτη καταχρήσεων είναι ένα σύστημα που χρησιμοποιείται από τους επενδυτές για να πληρούν τις προϋποθέσεις για υψηλότερο κόστος δανείου και χαμηλότερο από το κόστος τσέπης για αγορές, εκτός από τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Η απάτη απασχολησιμότητας συμβαίνει όταν ένας δανειολήπτης ισχυρίζεται ότι το σπίτι θα είναι ιδιοκατοικούμενο για να αποκτήσει ευνοϊκή κατάσταση τραπεζών όταν το ακίνητο θα παραμείνει στην πραγματικότητα κενό. Ο αγοραστής άχυρου χρησιμοποιεί είτε την πιστωτική ταυτότητα και το εισόδημά του για να αποκτήσει περιουσία για έναν άλλο αγοραστή που μπορεί να μην πληροί τις προϋποθέσεις. Οι αγοραστές άχυρου χρησιμοποιούνται συχνά από τους επενδυτές, είτε πρόθυμα είτε εν αγνοία τους για να καλύψουν άλλες μορφές και πολλαπλά στρώματα απάτης.

Οι πιο συνηθισμένες απάτες απάτης υποθηκών είναι η κλοπή ταυτότητας και η παραποίηση εισοδήματος / περιουσιακού στοιχείου. Κλοπή ταυτότητας, όπου ο πραγματικός αγοραστής αποκτά δόλια χρηματοδότηση χρησιμοποιώντας πληροφορίες απρόθυμων και άγνωστων θυμάτων, συμπεριλαμβανομένων των αριθμών κοινωνικής ασφάλισης, ημερομηνιών γέννησης και διευθύνσεων. Η κλοπή ταυτότητας για ενυπόθηκα δάνεια μπορεί επίσης να περιλαμβάνει κλεμμένα αμοιβές, τραπεζικά αρχεία, φορολογικές δηλώσεις, W2 και ψευδείς επιστολές επαλήθευσης της απασχόλησης. Ακόμη και τα αρχεία ιδιοκτησίας ακινήτων μπορεί να είναι ψευδή, και ένας δανειολήπτης μπορεί να λάβει δόλια υποθήκη σε ένα ακίνητο που ούτε κατέχουν ούτε κατέχουν.

Οι πιο συνηθισμένες απάτες κατά της απάτης υποθηκών του κλάδου είναι η απάτη στον αέρα και η απάτη αξιολόγησης. Το δάνειο αέρα είναι ένα δάνειο που αποκτάται από ανύπαρκτο ακίνητο ή από ανύπαρκτο δανειολήπτη. Μια ομάδα επαγγελματιών συχνά θα εργάζονται μαζί για να δημιουργήσουν έναν ψεύτικο δανειολήπτη, μια αλυσίδα τίτλου για μια ανύπαρκτη περιουσία, και να πάρουν έναν τίτλο και ασφαλιστική κάλυψη περιουσίας. Επιπλέον, η αλυσίδα απάτης μπορεί να περιλαμβάνει τηλεφωνικές τράπεζες και γραμματοκιβώτια για τη δημιουργία πλαστών επαληθεύσεων της απασχόλησης, διευθύνσεων κατοικίας και αριθμών τηλεφώνου δανειολήπτη. Η απάτη του αεροπλάνου απλά βάζει τα μετρητά στα χέρια των δραστών, και κανένα αγαθό δεν αγοράζεται ή πωλείται ποτέ. Η απάτη αξιολόγησης συχνά περιλαμβάνει έναν κτηματομεσίτη, οικοδόμο, εκτιμητή και αξιωματικό δανείου που συνεργάζονται για να μεγιστοποιήσουν την τιμή αγοράς και το ποσό δανείου προκειμένου να αυξήσουν την προμήθεια. Από την άλλη πλευρά, οι διεφθαρμένοι εκτιμητές συχνά υποτιμούν ένα ακίνητο για να εξασφαλίσουν ότι ένας συνεταιρισμός επενδυτής θα μπορέσει να αγοράσει το περιουσιακό στοιχείο.

Ορισμένες μορφές δανειοδότησης, κατασχέσεις διάσωσης και υποθήκες μείωσης υποθηκών εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τις προαναφερθείσες πρακτικές απάτης υποθηκών. Η κερδοσκοπική δανειοδότηση συνήθως συνεπάγεται την παραποίηση των στοιχείων του εισοδήματος των δανειστών ώστε να αντικατοπτρίζουν ανακριβώς την ικανότητά τους να αναλάβουν πρόσθετο χρέος.Τέτοιες δραστηριότητες συνέβαλαν σε μεγάλο βαθμό στη μεγάλη ύφεση. (Τα προγράμματα Ponzi είναι μόνο ένα παράδειγμα αυτού του τύπου απάτης · μάθετε πώς να αποφύγετε να γίνετε θύμα, Affinity Fraud: No Safety In Numbers .)

Πώς λειτουργεί το Σφάλμα Υποθηκών Στεγαστικών Δανείων;

Σε αυτό το παράδειγμα του σχεδίου κλεισίματος της ίδιας ημέρας, η αλυσίδα του τίτλου και η αξιολόγηση είναι συχνά ψευδείς και περιλαμβάνουν τρία μέρη - τον πωλητή, τον flipper και τον ανυποψίαστο τελικό αγοραστή. Ο πωλητής συνάπτει σύμβαση με το flipper για να αγοράσει το ακίνητο κάτω από την αγοραία αξία. Το Flipper παρέχει στον τελικό αγοραστή μια δόλια δέσμευση για την ασφάλιση τίτλου, δείχνοντας τον ιδιοκτήτη ως ιδιοκτήτη (αν και όχι) και μια αξιολόγηση γίνεται στην πληθωρισμένη τιμή που συμφωνούν ο flipper και ο τελικός αγοραστής.

Σε αρκετές ιστορικές περιπτώσεις, ένας δανειστής επεξεργασίας δανείου του Τσιντσινάτι χρησιμοποίησε τεκμηριωμένα έγγραφα εισοδήματος, φουσκωμένες εκτιμήσεις και ψεύτικες εταιρείες για να κλέψουν σχεδόν $ 400, 000. Στην Ατλάντα, 10 άτομα καταδικάστηκαν για τη χρήση δικτύου δανειστών, εκτιμητών και αγοραστών άχυρου να διαπράξουν ένα πρόγραμμα περιουσιακών στοιχείων ύψους 41 εκατομμυρίων δολαρίων. Τέλος, στο Detroit μια ομάδα χρησιμοποίησε την κλοπή ταυτότητας για να πάρει υπογραφές και προσωπικές πληροφορίες που μετατράπηκαν σε ψεύτικο αλφαβητικό τίτλο που χρησιμοποιείται για την παράνομη πώληση περιουσιών μεταξύ ανυποψίαστων αγοραστών και πωλητών.

Μπορεί η αδικοπραξία να καταπολεμηθεί ή να σταματήσει;

Δεν υπάρχει έλλειψη νομοθεσίας σε τοπικό, κρατικό ή ομοσπονδιακό επίπεδο που να έχει ως στόχο τη μείωση της απάτης υποθηκών. Τα κράτη έχουν κάνει ένα μεγάλο βήμα απαιτώντας τη χορήγηση αδειών αξιωματικού δανείου και τη συνεχή εκπαίδευση. Επιπλέον, τα ακίνητα, ο τίτλος και τα ασφαλιστικά πρακτορεία είναι αδειοδοτημένα και παρακολουθούνται από κυβερνητικούς οργανισμούς. Πολλά κράτη απαιτούν επίσης τον περιοδικό έλεγχο των δραστηριοτήτων και των συναλλαγών των εταιρειών δανεισμού ενυπόθηκων δανείων για την παρακολούθηση της συμμόρφωσης. Οι επαγγελματικές οργανώσεις όπως οι ενώσεις υποθηκών τραπεζιτών και η εθνική ένωση μεσίτων υποθηκών έχουν κώδικα δεοντολογίας και βέλτιστες πρακτικές που παρακολουθούνται από ομοτίμους. Η Μονάδα Οικονομικών Εγκλημάτων του FBI II παρακολουθεί επίσης τις καταγγελίες και την ύποπτη δραστηριότητα στη βιομηχανία υποθηκών.

Πώς υποτιμά η υποθήκη υποθήκη τις αγορές;

Για να κατανοήσουμε τις συνέπειες για τους κλάδους της στέγασης και της ακίνητης περιουσίας, καθώς και για τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, απλά ανατρέξτε στους τίτλους και τη λογοτεχνία σχετικά με την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων του 2008. Μια γρήγορη μελέτη των παραγώγων και των ενυπόθηκων χρεογράφων αναφέρει τις ιστορίες αποτυχιών των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων που ακολούθησαν κερδοσκοπικό δανεισμό που βασιζόταν μερικές φορές σε απάτη υποθηκών.

Η κατώτατη γραμμή

Τα καλά νέα είναι ότι μπορούμε να βελτιώσουμε τις αγορές μειώνοντας την απάτη υποθηκών. Τα άτομα πρέπει να θέτουν ρεαλιστικές προσδοκίες για την εμπειρία δανεισμού και ιδιοκτησίας σπιτιού. Οι επενδυτές θα πρέπει να θέσουν ρεαλιστικούς στόχους για κέρδη. Οι επαγγελματίες του κλάδου πρέπει να επιδιώκουν υψηλότερα προσωπικά πρότυπα και να υποβάλλονται στην ευθύνη των ομότιμων φορέων. Οι κυβερνήσεις πρέπει να κάνουν την νομοθεσία πιο ομοιόμορφη και να συμβιβάσουν την επιβολή του νόμου με ενεργές έρευνες. (Οι απατεώνες στο Οι πρωτοπόροι της οικονομικής απάτης ήταν οι πρώτοι που διαπράττουν απάτες, συμμετέχουν σε πράξεις κακοποίησης εμπιστευτικών πληροφοριών και χειραγωγούν μετοχές.)