Στεγαστικό
Αριθμομηχανή

Πολλοί υποψήφιοι ιδιοκτήτες ακινήτων που υποβάλλουν αίτηση για υποθήκη τείνουν να έχουν δύο ανησυχίες πριν συμφωνήσουν να υπογράψουν: Πόσο ενδιαφέρον θα πληρώσω; μηνιαίες πληρωμές;

Αν δεν είστε ρομπότ ή μαθηματικός σκαθαστής, πιθανότατα δεν θα μπορείτε να υπολογίσετε αυτά τα στοιχεία από την κορυφή του κεφαλιού σας. Ευτυχώς, οι προγραμματιστές έχουν αναπτύξει αρκετούς αριθμομηχανές υποθηκών κατά τη διάρκεια των ετών που μπορούν να σας βοηθήσουν να απαντήσετε γρήγορα και εύκολα σε αυτές τις ερωτήσεις.

Αλλά πώς χρησιμοποιείτε αυτούς τους υπολογιστές σωστά και σε ποιο τέλος; Όλοι οι αριθμομηχανές υποθηκών είναι ίσοι;

Συνήθως χρησιμοποιούμενοι όροι

Οι αριθμομηχανές υποθηκών δεν χρησιμοποιούν πάντα την ίδια γλώσσα. Είναι πιθανό να δείτε πολλαπλούς τρόπους περιγραφής του ίδιου πράγματος. Για παράδειγμα, μια αριθμομηχανή μπορεί να έχει χώρο για "APR" ενώ ένας άλλος ζητά το "επιτόκιο" του ενυπόθηκου δανείου, όταν στην πραγματικότητα αυτοί οι δύο όροι σημαίνουν το ίδιο.

- <->

Ακολουθεί μια σύντομη λίστα με τα τρία βασικά στοιχεία που έχουν όλα τα υποθετικά αριθμομηχανή:

• Κύριο: Αυτή είναι η ονομαστική αξία της υποθήκης σας την πρώτη μέρα και αντιπροσωπεύει το συνολικό χρηματικό ποσό που δεν έχετε αποπληρωθεί ακόμα. Εάν η υποθήκη σας είναι $ 400, 000 την πρώτη μέρα, τότε το κεφάλαιό σας είναι $ 400, 000. Ένα μέρος κάθε πληρωμής υποθηκών είναι αφιερωμένο στην αποπληρωμή του κεφαλαίου. Τα δάνεια είναι δομημένα έτσι ώστε το ποσό του κεφαλαίου που επιστρέφεται στον δανειολήπτη ξεκινάει μικρό και αυξάνεται με κάθε πληρωμή υποθηκών. Ενώ οι πληρωμές υποθηκών κατά τα πρώτα έτη συνίστανται κυρίως σε καταβολές τόκων, οι πληρωμές κατά τα τελευταία έτη συνίστανται κατά κύριο λόγο στην επιστροφή κεφαλαίου.
• Τόκοι / επιτόκιο / Απρίλιος: Αυτός είναι ο τόκος που συγκεντρώνεται στην υποθήκη σας κάθε χρόνο. Οι περισσότερες φορές η αριθμομηχανή θα σας ζητήσει να εισαγάγετε αυτό το ποσό ως ποσοστό και όχι δεκαδικό, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά. Για παράδειγμα, αν έχετε επιτόκιο 4,25%, πληκτρολογήστε "4 25" αντί "0 0425." Το επιτόκιο, η ανταμοιβή του δανειστή για τη λήψη κινδύνου για έναν δανειολήπτη, έχει άμεσο αντίκτυπο στο μέγεθος μιας πληρωμής υποθηκών: Εάν το επιτόκιο σε μια υποθήκη ύψους $ 100.000 είναι 6%, η συνδυασμένη πληρωμή κεφαλαίου και τόκου ανά μήνα Η 30ετής υποθήκη θα ήταν περίπου $ 599. 55 ($ 500 τόκοι + $ 99.55 κύριοι). Το ίδιο δάνειο με επιτόκιο 9% καταλήγει σε μηνιαία πληρωμή ύψους $ 804. 62.
• Μήκος υποθηκών / αριθμός πληρωμών / περίοδος απόσβεσης: Θεωρείται ότι, εάν χρησιμοποιείτε έναν υποτομέα, το χρησιμοποιείτε προτού να πάρετε την υποθήκη σας. Εάν συμβαίνει αυτό, αυτοί οι όροι θα είναι ίδιοι. Αλλά εάν είστε στο μέσο της πληρωμής της υποθήκης σας, θα θέλατε να βρείτε τον "αριθμό πληρωμών" αφαιρώντας πόσα έχετε κάνει από τον συνολικό αναμενόμενο αριθμό πληρωμών για να βρείτε πόσα άλλα παραμένουν. Για παράδειγμα, εάν έχετε 30ετή υποθήκη (360 μήνες), αλλά μόλις ολοκληρώσατε το δεύτερο έτος (24 μήνες), τότε θα έχετε υπόλοιπα 336 πληρωμές (υποθέτοντας ότι οι πληρωμές σας είναι ανά μήνα όπως και οι περισσότερες υποθήκες).

Και έπειτα υπάρχουν μερικοί ακόμα όροι:

• Αναλογία δανείου προς αξία: Πρόκειται για ένα μέτρο του μεγέθους της υποθήκης σε σχέση με την αξία του σπιτιού και επηρεάζεται άμεσα από το μέγεθος της προκαταβολής σας. Αν πάρετε μια υποθήκη ύψους $ 160.000 σε ένα σπίτι 200.000 δολαρίων μετά την προκαταβολή $ 40.000, ο λόγος δανείου σας προς αξία είναι 80%.
• Ασφάλιση ιδιωτικών στεγαστικών δανείων (PMI): Οι δανειστές θα απαιτούν τυπικά να αγοράσετε PMI εάν ο λόγος δανείου προς αξία υπερβαίνει το 80% - η προκαταβολή σας ήταν μικρότερη από το 20% της τιμής αγοράς - και θα συνεχίσει να χρεώνει αυτό το ασφάλιστρο μέχρι να μειωθεί στο 78%.
• Ασφάλιση του ιδιοκτήτη σπιτιού: Συχνά συσσωρευμένες με πληρωμές υποθηκών, βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε κάθε μήνα ασφαλιστική κάλυψη του ιδιοκτήτη σπιτιού σας (ή τουλάχιστον κάνετε μια εικαστική εκτίμηση αν δεν το γνωρίζετε ακόμα).
• Προσαρμογές: Εάν έχετε πάρει μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου, οι προσαρμογές είναι πόσες ποσοστιαίες μονάδες το επιτόκιο αυξάνεται / μειώνεται μετά από μια προκαθορισμένη περίοδο.
• Φόροι: Οι φόροι ακίνητης περιουσίας αξιολογούνται από κυβερνητικούς οργανισμούς και χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση διαφόρων δημόσιων υπηρεσιών, όπως η κατασκευή σχολείων και οι αστυνομικές και πυροσβεστικές υπηρεσίες. Οι φόροι υπολογίζονται από την κυβέρνηση σε ετήσια βάση, αλλά οι ιδιώτες μπορούν να πληρώσουν αυτούς τους φόρους στο πλαίσιο των μηνιαίων πληρωμών τους. Το ποσό που οφείλεται στους φόρους διαιρείται με το συνολικό αριθμό των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών σε ένα δεδομένο έτος, οπότε οι οφειλέτες θα πρέπει να εξετάσουν ένα νομοσχέδιο για το φόρο ακίνητης περιουσίας ή έναν εκτιμητή του φόρου ακίνητης περιουσίας για την περιοχή, για να μάθουν πόσο αυτό μπορεί να προσθέσει στον λογαριασμό . Ο δανειστής συγκεντρώνει τις πληρωμές και τις κρατά σε μεσεγγύηση έως ότου καταβληθούν οι φόροι.

Τι υπολογισμούς υποθηκών

Η πιο συνηθισμένη εφαρμογή για έναν υπολο- γιστή υποθηκών είναι η εύρεση της εκτιμώμενης μηνιαίας πληρωμής για τη νέα υποθήκη σας. Αυτοί οι υπολογιστές λειτουργούν πολύπλοκους τύπους για να υπολογίζουν το βασικό σας επιτόκιο, το επιτόκιο και το μήκος του δανείου σας, για να καθορίσετε πόσα μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε κάθε μήνα.

Ορισμένοι αριθμομηχανές έχουν χαρακτηριστικά που σας δείχνουν πόσο ενδιαφέρον θα πληρώσετε κατά τη διάρκεια της υποθήκης σας. Αν δεν πληρώνετε για το σπίτι σας εξ ολοκλήρου σε μετρητά εκ των προτέρων, μπορεί να εκπλαγείτε να δείτε πόσα περισσότερα χρήματα ένα APR τείνει στην υποθήκη σας με την πάροδο του χρόνου.

Οι πιο σύνθετοι και λεπτομερείς υπολογιστές υποθηκών θα περιλαμβάνουν μεταβλητές για πραγματικές δαπάνες όπως PMI, ασφάλιση κατοικίας, χρεώσεις HOA, φόροι ακίνητης περιουσίας και άλλα. Άλλοι θα περιλαμβάνουν επιλογές για μεταβολές υποθηκών ρυθμιζόμενου επιτοκίου. Αυτά μπορούν να σας βοηθήσουν να βελτιώσετε ακόμη περισσότερο τα προσωπικά σας σχέδια χρηματοδότησης και να σας δώσουμε μια ολοκληρωμένη εικόνα της χρηματοδότησης ενός σπιτιού.

Πόσο καλοί είναι;

Οι ηλεκτρονικοί υπολογιστές υποθηκών είναι ακριβείς στο βαθμό που η ίδια η αριθμομηχανή ζητά τα σωστά στοιχεία και οι αριθμοί που χρησιμοποιούνται από το άτομο είναι ακριβείς. Βασικά, υπάρχουν τέσσερις παράγοντες που παίζουν ρόλο στον υπολογισμό της πληρωμής υποθηκών: κεφάλαιο, τόκοι, φόροι και ασφάλειες, συχνά συλλογικά γνωστοί ως PITI. Ένας καλός υπολογιστής υποθηκών περιλαμβάνει αυτά τα τέσσερα στοιχεία, μαζί με το PMI, αν υπάρχει.

Εάν η αριθμομηχανή εξετάζει μόνο το κεφάλαιο και τις πληρωμές τόκων που σχετίζονται με το δάνειο και αγνοεί παράγοντες όπως ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού ή φόρους περιουσίας, θα μπορούσε να αλλάξει το αποτέλεσμα κατά αρκετές εκατοντάδες δολάρια ή περισσότερο κάθε μήνα, δίνοντας στον χρήστη μια πολύ ελλιπή και ανακριβή απάντηση στο πραγματικό συνολικό ποσό πληρωμής της υποθήκης του / της.

Πώς οι υπολογιστές μπορούν να σας εξοικονομήσουν χρήματα

Για να είμαστε δίκαιοι, οι δανειστές υποχρεούνται να συμμορφώνονται με τον ομοσπονδιακό νόμο και να συμπεριλαμβάνουν την αποκάλυψη της καλής πίστης και της αποκάλυψης της αλήθειας σε δάνεια όταν υπογράφετε ένα δάνειο. Αυτά τα έγγραφα αποκαλύπτουν το APR του στεγαστικού σας δανείου, τις χρεώσεις χρηματοδότησης, το χρονοδιάγραμμα πληρωμών και τη συνολική τιμή του δανείου σας, υποθέτοντας ότι πραγματοποιείτε τις ελάχιστες μηνιαίες πληρωμές έγκαιρα και πλήρως.

Ωστόσο, αν βλέπετε όλες αυτές τις πληροφορίες για πρώτη φορά όταν υπογράφετε το δάνειο, τότε δεν έχετε κάνει τη δέουσα επιμέλεια. Και ενώ οι καλοί δανειστές στεγαστικών δανείων δεν θα σας πιέσουν ούτε θα σας εξαναγκάσουν να υπογράψουν, βλέποντας ότι όλες αυτές οι πληροφορίες για πρώτη φορά ακριβώς πριν υπογράψετε μπορεί να είναι λίγο συντριπτική.

Αυτό είναι όπου οι υπολογιστές υποθηκών έρχονται μέσα. Μπορούν να σας βοηθήσουν να καταλάβετε το μεγαλύτερο μέρος των οικονομικών σας υποχρεώσεων πριν υπογράψετε για το δάνειο. Επίσης, αυτοί οι αριθμομηχανές μπορούν να σας βοηθήσουν να συγκρίνετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των στεγαστικών δανείων, των προθεσμιών και των επιτοκίων, για να σας βοηθήσουμε να αναπτύξετε μακροπρόθεσμα σχέδια για τη χρηματοδότηση του σπιτιού σας.

Πόσο μπορείτε να απολαύσετε;

Ένας υπολογιστής υποθηκών μπορεί να σας βοηθήσει να δείτε αν μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι. Αλλά η απόφαση αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά ένα σπίτι είναι πιο περίπλοκο.

Σε γενικές γραμμές, οι περισσότεροι μελλοντικοί ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να αντέξουν οικονομικά να στεγαστούν σε ένα ακίνητο που κοστίζει μεταξύ δύο και δύο και ενάμισι φορές το ακαθάριστο εισόδημά τους. Σύμφωνα με αυτόν τον τύπο, ένα άτομο που κερδίζει $ 100, 000 ετησίως μπορεί να αντέξει οικονομικά σε υποθήκη μεταξύ $ 200, 000 και $ 250, 000. Αλλά αυτός ο υπολογισμός είναι μόνο μια γενική κατευθυντήρια γραμμή.

Πρώτον, είναι καλή ιδέα να έχετε κατανοήσει τι πιστεύει ο δανειστής σας ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά - και να αποκτήσετε μια ακριβή εικόνα του μεγέθους της υποθήκης που μπορούν να χειριστούν οι πελάτες τους, οι δανειστές χρησιμοποιούν τύπους πολύ πιο περίπλοκους και διεξοδικούς. Δεύτερον, θα πρέπει να καθορίσετε ορισμένα προσωπικά κριτήρια αξιολογώντας όχι μόνο τα οικονομικά σας αλλά και τις προτιμήσεις του τρόπου ζωής σας.

Η αγορά του σπιτιού τεσσάρων υπνοδωματίων με μια πισίνα μπορεί να εκπληρώσει μερικούς από τους στόχους και τα όνειρά σας. Ωστόσο, θα μπορούσε να σας αφήσει σπίτι φτωχό.

Το να είσαι «φτωχός στο σπίτι» σημαίνει ότι το κόστος της πληρωμής και της διατήρησης του σπιτιού σου παίρνει ένα τόσο μεγάλο ποσοστό του εισοδήματός σου που δεν έχεις λίγα χρήματα για να καλύψεις άλλες δαπάνες. Όπως ακούγεται ζοφερή, πολλοί άνθρωποι επιλέγουν να είναι «φτωχοί στο σπίτι» επειδή πιστεύουν τελικά ότι το εισόδημά τους θα αυξηθεί ως αποτέλεσμα των αυξήσεων και των προαγωγών, καθιστώντας αυτό το ακριβό υποθήκη μικρότερο και μικρότερο ποσοστό των μηνιαίων δαπανών τους.

Προκειμένου να αποφύγετε να είστε κακοί στο σπίτι, εξετάστε τα ακόλουθα ζητήματα πριν πάρετε μια μεγάλη υποθήκη:

• Έσοδα: Όταν σκέπτεστε την ικανότητά σας να πληρώσετε υποθήκη, ρωτήστε τον εαυτό σας τις ακόλουθες ερωτήσεις: Εσείς βασίζεστε σε δύο εισοδήματα μόνο για να πληρώσετε οι λογαριασμοί?Είναι σταθερή η δουλειά σας; Θα μπορούσατε εύκολα να βρείτε μια δουλειά που θα σας επέτρεπε να κάνετε πληρωμές εάν χάσατε τη δουλειά σας;
• Τρόπος ζωής: Είστε πρόθυμοι να αλλάξετε τον τρόπο ζωής σας για να πάρετε το σπίτι που θέλετε; Θα είστε σε θέση να μεταβάλλετε ρεαλιστικά τον τρόπο ζωής σας για να αποθηκεύσετε τα χρήματα που απαιτούνται για να πληρώσετε ότι βαριές υποθήκη;
• Ανοχή / Προσωπικότητα: Ανεξάρτητα από το εισόδημά σας, θα έχετε μια μεγάλη υποθήκη που σας κρατάει τη νύχτα;

Κριτήρια δανειστή

Από την πλευρά της τράπεζας, η ικανότητά σας να αγοράσετε ένα σπίτι εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τους ακόλουθους παράγοντες:

Λόγος μπροστά-τέλους: Ο λόγος front-end είναι το ποσοστό του ετήσιου ακαθάριστου εισοδήματός σας την υποθήκη σας κάθε μήνα. Ένας καλός κανόνας είναι ότι το PITI δεν πρέπει να υπερβαίνει το 28% του ακαθάριστου εισοδήματός σας. Ωστόσο, πολλοί δανειστές επιτρέπουν στους δανειολήπτες να υπερβαίνουν το 30%, ενώ ορισμένοι δανειστές αφήνουν να ξεπεράσουν το 40%.

Αναλογία back-end: Ο λόγος back-end, γνωστός και ως δείκτης χρέους προς εισόδημα (DTI), υπολογίζει το ποσοστό του ακαθάριστου εισοδήματός σας που απαιτείται για την κάλυψη των χρεών σας. Τα χρέη περιλαμβάνουν την υποθήκη σας, τις πληρωμές με πιστωτικές κάρτες, την υποστήριξη παιδιών και άλλες πληρωμές δανείων. Οι περισσότεροι δανειστές συνιστούν να μην υπερβαίνει το 36% του ακαθάριστου εισοδήματός σας. Για να υπολογίσετε το μέγιστο μηνιαίο χρέος σας βάσει αυτού του λόγου, πολλαπλασιάστε το ακαθάριστο εισόδημά σας κατά 0,36 και διαιρέστε με 12. Για παράδειγμα, αν κερδίζετε 100, 000 δολάρια ετησίως, τα μέγιστα μηνιαία έξοδα του χρέους σας δεν πρέπει να υπερβαίνουν τα 3 000 δολάρια. > Προκαταβολή: Μια προκαταβολή τουλάχιστον 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού ελαχιστοποιεί τις ασφαλιστικές απαιτήσεις, αλλά πολλοί δανειστές επιτρέπουν στους αγοραστές να αγοράσουν ένα σπίτι με σημαντικά χαμηλότερες προκαταβολές. Η προκαταβολή έχει άμεσο αντίκτυπο στην πληρωμή υποθηκών σας και συνεπώς και στις δύο αναλογίες front-end και back-end. Μεγαλύτερες προκαταβολές επιτρέπουν στους αγοραστές να αγοράζουν πιο ακριβά σπίτια.

Πέρα από την υποθήκη

Η αγορά ενός νέου σπιτιού είναι μια συναρπαστική περιπέτεια. Αλλά πολλοί μελλοντικοί ιδιοκτήτες σπιτιού, παγιδευμένοι με τη συγκίνηση να ψάξουν για το σπίτι των ονείρων τους, ξεχνούν να σταματήσουν και να εξετάσουν τις οικονομικές ευθύνες της ιδιοκτησίας σπιτιού. Ενώ η υποθήκη είναι σίγουρα το μεγαλύτερο και πιο ορατό κόστος που συνδέεται με ένα σπίτι, υπάρχουν πολλά επιπλέον έξοδα, μερικά από τα οποία δεν πάει μακριά ακόμα και μετά την αποπληρωμή της υποθήκης. Οι έξυπνοι αγοραστές θα έκαναν καλά για να κρατήσουν τα παρακάτω στοιχεία:

Συντήρηση: Ακόμα κι αν οικοδομήσουμε ένα καινούργιο σπίτι, δεν θα παραμείνει καινούριο για πάντα, ούτε οι ακριβές μεγάλες συσκευές, όπως σόμπες, πλυντήρια πιάτων και ψυγεία. Το ίδιο ισχύει και για τη στέγη, τον φούρνο, τον δρόμο, το χαλί και ακόμη και το χρώμα στους τοίχους. Αν είστε «φτωχός στο σπίτι» όταν αναλάβετε την πρώτη πληρωμή υποθηκών, θα μπορούσατε να βρεθείτε σε μια δύσκολη κατάσταση εάν τα οικονομικά σας δεν έχουν βελτιωθεί από τη στιγμή που το σπίτι σας χρειάζεται μεγάλες επισκευές.

• Βοηθητικά προγράμματα: Η θερμότητα, το φως, το νερό, τα λύματα, η απομάκρυνση των απορριμμάτων, η καλωδιακή τηλεόραση και οι τηλεφωνικές υπηρεσίες κοστίζουν χρήματα. Αυτά τα έξοδα δεν περιλαμβάνονται στον δείκτη front-end, ούτε υπολογίζονται στον λόγο back-end. Αλλά αυτές οι δαπάνες είναι αναπόφευκτες για τους περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού.
• Τέλη σύνδεσης: Πολλά σπίτια σε προγραμματισμένες κοινότητες αξιολογούν μηνιαία ή ετήσια τέλη σύνδεσης. Μερικές φορές αυτά τα τέλη είναι λιγότερο από $ 100 το χρόνο, άλλες φορές είναι μερικές εκατοντάδες δολάρια το μήνα. Ρωτήστε σχετικά με τα τέλη σύνδεσης πριν κάνετε μια αγορά. Μάθετε τι καλύπτει το τέλος. Σε ορισμένες κοινότητες, περιλαμβάνει συντήρηση γκαζόν, απομάκρυνση χιονιού, κοινοτική πισίνα και άλλες υπηρεσίες. Σε άλλες κοινότητες, τα τέλη σύνδεσης καλύπτουν μόνο τα διοικητικά έξοδα πρόσληψης δικηγόρου για να ενθαρρύνουν όλους τους γείτονες να διατηρούν την εξωτερική εμφάνιση των σπιτιών τους. Ενώ ένας αυξανόμενος αριθμός δανειστών περιλαμβάνει αμοιβές συσχέτισης στην αναλογία front-end, αξίζει να θυμόμαστε ότι αυτά τα τέλη είναι πιθανό να αυξηθούν με την πάροδο του χρόνου.
• Έπιπλα και διακόσμηση: Οδηγήστε σχεδόν σε οποιαδήποτε κοινότητα νέων σπιτιών μετά την πτώση του ήλιου και πιθανότατα θα παρατηρήσετε μερικά εσωτερικά φώτα φωτίζοντας μεγάλα κενά δωμάτια τα οποία μπορείτε να δείτε μόνο επειδή αυτά τα μεγάλα, t έχουν οποιαδήποτε καλύμματα παραθύρων. Αυτή δεν είναι η τελευταία τάση διακόσμησης. Είναι το αποτέλεσμα μιας οικογένειας που ξόδεψε όλα τα χρήματά της στο σπίτι, και τώρα δεν μπορεί να αντέξει κουρτίνες ή έπιπλα. Πριν αγοράσετε ένα νέο σπίτι, ρίξτε μια ματιά γύρω από τον αριθμό των δωματίων που θα χρειαστεί να επιπλωθούν και τον αριθμό των παραθύρων που θα πρέπει να καλυφθούν.