Για πολλούς ανθρώπους, η αγορά ενός σπιτιού είναι η μεγαλύτερη ενιαία οικονομική επένδυση που θα κάνει ποτέ. Λόγω της έντονης τιμής, οι περισσότεροι άνθρωποι χρειάζονται συνήθως υποθήκη. Μια υποθήκη είναι ένα είδος αποσβεσθέντος δανείου στο οποίο το χρέος επιστρέφεται σε τακτικές δόσεις για μια περίοδο. Η περίοδος απόσβεσης αναφέρεται στο χρονικό διάστημα, σε έτη, που ο οφειλέτης επιλέγει να πληρώσει μια υποθήκη.

Ενώ ο πιο δημοφιλής τύπος είναι η υποθήκη 30 ετών, σταθερού επιτοκίου, οι αγοραστές έχουν και άλλες επιλογές, συμπεριλαμβανομένων στεγαστικών δανείων 25 ετών και 15 ετών. Η περίοδος απόσβεσης επηρεάζει όχι μόνο πόσο χρόνο θα χρειαστεί για την αποπληρωμή του δανείου, αλλά πόσο θα καταβληθεί τόκος για τη διάρκεια της υποθήκης. Οι μεγαλύτερες περίοδοι αποσβέσεων περιλαμβάνουν συνήθως μικρότερες μηνιαίες πληρωμές και υψηλότερο συνολικό κόστος τόκων κατά τη διάρκεια του δανείου. Οι βραχύτερες περίοδοι απόσβεσης, από την άλλη πλευρά, γενικά συνεπάγονται μεγαλύτερες μηνιαίες πληρωμές και χαμηλότερο συνολικό κόστος τόκων. Είναι μια καλή ιδέα για οποιονδήποτε στην αγορά για μια υποθήκη να εξετάσει τις διάφορες επιλογές απόσβεσης για να βρει ένα που να παρέχει την καλύτερη προσαρμογή όσον αφορά τη δυνατότητα διαχείρισης και τις πιθανές εξοικονομήσεις. Εδώ, ρίχνουμε μια ματιά στις διαφορετικές στρατηγικές απόσβεσης στεγαστικών δανείων για τους σημερινούς αγοραστές κατοικιών.

Πρόγραμμα Αποσβέσεων

Το ακριβές ποσό κεφαλαίου και τόκων που συνθέτουν κάθε πληρωμή εμφανίζεται στο χρονοδιάγραμμα απόσβεσης υποθηκών (ή στον πίνακα χρεολυσίων). Από νωρίς, περισσότερα από κάθε μηνιαία πληρωμή πηγαίνουν προς τόκους. Οι τόκοι από μια υποθήκη εκπίπτουν. Εάν είστε σε υψηλή φορολογική κλίμακα, αυτή η έκπτωση θα είναι μεγαλύτερης αξίας από εκείνη με χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές. Με κάθε μεταγενέστερη πληρωμή, όλο και περισσότερο από την πληρωμή πηγαίνει στον κύριο υπόχρεο, και λιγότερο στους τόκους, έως ότου η υποθήκη καταβληθεί εξ ολοκλήρου και ο δανειστής καταθέσει μια ικανοποίηση υποθηκών με το γραφείο νομού ή το γραφείο κτηματολογίου.

- <->

Περαιτέρω περίοδοι αποσβέσεων Μείωση μηνιαίας πληρωμής

Τα δάνεια με μεγαλύτερες περιόδους απόσβεσης έχουν μικρότερες μηνιαίες πληρωμές επειδή έχετε περισσότερο χρόνο για να εξοφλήσετε το δάνειο. Αυτή είναι μια καλή στρατηγική εάν θέλετε πληρωμές που είναι πιο εύχρηστες. Το ακόλουθο σχήμα δείχνει ένα συνοπτικό παράδειγμα χρονοδιαγράμματος απόσβεσης για δάνειο σταθερού επιτοκίου ύψους 200, 000 δολλαρίων 30 ετών, με 4,5%:

Η δόση υποθηκών για αυτό το 30ετές, σταθερό επιτόκιο 4,5% υποθήκη είναι πάντα το ίδιο κάθε μήνα ($ 1, 013. 37). Τα ποσά που πηγαίνουν προς το κεφάλαιο και το ενδιαφέρον, ωστόσο, αλλάζουν κάθε μήνα. Εμφανίζονται οι πρώτοι τρεις μήνες του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης και στη συνέχεια οι πληρωμές σε 180, 240, 300 και 360 μήνες.

Περίληψη για το 30ετές, σταθερό επιτόκιο 4. 5% δάνειο: - ποσό υποθηκών = 200.000 $

- μηνιαία πληρωμή = $ 1, 013. 37

42

- Συνολικό κόστος = 364 δολάρια, 813. 20

Καλύτερες περίοδοι απόσβεσης Εξοικονομήστε χρήματα

Αν επιλέξετε μια βραχύτερη περίοδο απόσβεσης - για παράδειγμα, 15 χρόνια - θα έχετε υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές. Εξοικονομήστε επίσης σημαντικά το ενδιαφέρον για τη διάρκεια του δανείου και θα έχετε το δικό σας σπίτι νωρίτερα.Επίσης, τα επιτόκια των βραχύτερων δανείων είναι συνήθως χαμηλότερα από αυτά των πιο μακροπρόθεσμων. Αυτή είναι μια καλή στρατηγική εάν μπορείτε να ικανοποιήσετε άνετα τις υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές χωρίς περιττές δυσκολίες. Θυμηθείτε, ακόμα κι αν η περίοδος απόσβεσης είναι μικρότερη, εξακολουθεί να περιλαμβάνει 180 διαδοχικές πληρωμές. Είναι σημαντικό να εξετάσετε εάν μπορείτε ή όχι να διατηρήσετε αυτό το επίπεδο πληρωμής.

Το σχήμα 2 δείχνει το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης για το ίδιο δάνειο ύψους $ 200.000 4. 5%, αλλά με 15ετή απόσβεση (και πάλι σύντομη έκδοση για λόγους απλότητας):

Σχήμα 2

Το ίδιο δάνειο ύψους $ 200, 000 4. 5%, αλλά με 15ετή απόσβεση.

Οι πρώτοι τρεις μήνες του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης εμφανίζονται μαζί με τις πληρωμές σε 60, 120 και 180 μήνες. Περίληψη για το δεκαπενταετές, σταθερό επιτόκιο 4. 5% δάνειο: - ποσό υποθηκών = 200.000 δολάρια

- μηνιαία πληρωμή = $ 1, 529. 99

, Όπως προκύπτει από τα δύο παραδείγματα, η μεγαλύτερη από 30 χρόνια απόσβεση έχει ως αποτέλεσμα μια πιο προσιτή πληρωμή $ 1, 013. 37, σε σύγκριση με $ 1, 529. 99 για το δάνειο 15 ετών, διαφορά $ 516. 62 κάθε μήνα. Αυτό μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά για τις οικογένειες με σφιχτό προϋπολογισμό ή που απλά θέλουν να καλύψουν τις μηνιαίες δαπάνες. Τα δύο σενάρια δείχνουν επίσης ότι η 15ετής απόσβεση εξοικονομεί $ 89, 416 σε έξοδα τόκων. Εάν ένας δανειολήπτης μπορεί άνετα να αντέξει τις υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές, μπορεί να γίνει σημαντική εξοικονόμηση με συντομότερη περίοδο απόσβεσης.

Επιταχυνόμενες επιλογές πληρωμής

Ακόμη και με υποθήκη μεγαλύτερης διάρκειας απόσβεσης, είναι δυνατό να εξοικονομηθούν τα χρήματα σε τόκους και να εξοφληθούν τα δάνεια ταχύτερα μέσω επιταχυνόμενης απόσβεσης. Αυτή η στρατηγική περιλαμβάνει την προσθήκη πρόσθετων πληρωμών στο μηνιαίο σας λογαριασμό υποθηκών, ενδεχομένως εξοικονομώντας σας δεκάδες χιλιάδες δολάρια και επιτρέποντάς σας να είσαστε απαλλαγμένοι από χρέη (τουλάχιστον όσον αφορά την υποθήκη) χρόνια αργότερα. Πάρτε την υποθήκη $ 200, 000, 30 ετών από το παραπάνω παράδειγμα. Εάν εφαρμοστεί επιπλέον πληρωμή 100 $ στον κύριο υπόχρεο κάθε μήνα, το δάνειο θα εξοφληθεί πλήρως σε 25 χρόνια αντί για 30 και ο δανειολήπτης θα συνειδητοποιήσει εξοικονόμηση χρημάτων ύψους 31, 745 δολλαρίων. Φέρτε αυτό μέχρι ένα επιπλέον $ 150 κάθε μήνα, και το δάνειο θα ικανοποιηθεί σε 23 χρόνια με $ 43, 204. 16 εξοικονόμηση. Ακόμα και μία επιπλέον πληρωμή που γίνεται κάθε χρόνο μπορεί να μειώσει το ποσό των τόκων και να συντομεύσει την απόσβεση, όσο η πληρωμή πηγαίνει προς τον κύριο υπόχρεο, και όχι ο τόκος (βεβαιωθείτε ότι ο δανειστής σας επεξεργάζεται την πληρωμή με αυτόν τον τρόπο). Φυσικά, δεν πρέπει να παραιτηθείτε από αναγκαιότητες ή να πάρετε χρήματα από επικερδείς επενδύσεις για να κάνετε επιπλέον πληρωμές. Αλλά η μείωση των περιττών εξόδων και η καταβολή αυτών των χρημάτων σε πρόσθετες πληρωμές μπορεί να έχει καλή οικονομική σημασία. Και σε αντίθεση με την 15ετή υποθήκη, σας δίνει την ευελιξία να πληρώσετε λιγότερους μήνες.

Συμβουλή: Οι αριθμομηχανές υποθηκών υποθηκών στο διαδίκτυο μπορούν να σας βοηθήσουν να αποφασίσετε ποια υποθήκη είναι σωστή για εσάς και να υπολογίσετε τον αντίκτυπο της εξόφλησης των ενυπόθηκων δανείων. Επιπλέον, υπολογιστές υποθηκών μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τον προσδιορισμό των καλύτερων διαθέσιμων επιτοκίων.Για να ξεκινήσετε δοκιμάστε την παρακάτω αριθμομηχανή.

Άλλες επιλογές

Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου μπορεί να σας επιτρέψουν να πληρώσετε ακόμη λιγότερο ανά μήνα από ένα στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών και ίσως μπορέσετε να προσαρμόσετε τις πληρωμές με άλλους τρόπους που θα μπορούσαν να ταιριάζουν με την αναμενόμενη αύξηση του προσωπικού εισοδήματος . Ωστόσο, οι μηνιαίες πληρωμές σε αυτές μπορούν να αυξηθούν - πόσο συχνά εξαρτάται από τους οικονομικούς δείκτες και τον τρόπο σύναψης της σύμβασης - και με τόκο υποθηκών ακόμα στα σχεδόν ιστορικά χαμηλά, είναι πιθανώς ένα άσχημα στοίχημα για τους περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού. Ομοίως, οι υποθήκες με μόνο ενδιαφέρον και άλλους τύπους υποθηκών μπαλονιών έχουν συχνά χαμηλές πληρωμές, αλλά θα σας αφήσουν λόγω μιας τεράστιας ισορροπίας στο τέλος της θητείας, επίσης ένα επικίνδυνο στοίχημα.

Η κατώτατη γραμμή

Το να αποφασίσετε ποια υποθήκη μπορείτε να αντέξετε οικονομικά δεν πρέπει να αφεθεί αποκλειστικά στον δανειστή: Ακόμη και στο σημερινό κλίμα δανεισμού με τα αυστηρότερα πρότυπα, ενδέχεται να εγκριθείτε για μεγαλύτερο δάνειο από ό, τι πραγματικά χρειαστείτε. Εάν σας αρέσει η ιδέα μιας συντομότερης περιόδου απόσβεσης, ώστε να μπορείτε να πληρώνετε λιγότερο τόκο και να αποκτήσετε το σπίτι σας νωρίτερα - αλλά δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις υψηλότερες πληρωμές - σκεφτείτε να αναζητήσετε ένα σπίτι σε χαμηλότερη τιμή. Με μικρότερη υποθήκη, ίσως μπορέσετε να μετακινήσετε τις υψηλότερες πληρωμές με μικρότερη περίοδο απόσβεσης.

Επειδή τόσοι πολλοί παράγοντες μπορούν να επηρεάσουν ποια υποθήκη είναι καλύτερη για εσάς, είναι σημαντικό να αξιολογήσετε την κατάστασή σας. Αν σκέφτεστε μια τεράστια υποθήκη και βρίσκεστε σε υψηλή φορολογική κλίμακα, για παράδειγμα, η έκπτωση των ενυπόθηκων δανείων σας θα είναι πιθανώς πιο ευνοϊκή από ότι εάν έχετε μια μικρή υποθήκη και είστε σε χαμηλότερη φορολογική κλίμακα. Ή, εάν κερδίζετε καλές αποδόσεις από τις επενδύσεις σας, ίσως δεν έχει οικονομικό νόημα να μειώσετε το χτίσιμο του χαρτοφυλακίου σας για να κάνετε υψηλότερες πληρωμές υποθηκών. Αυτό που κάνει πάντα καλή χρηματική αίσθηση είναι να αξιολογήσει τις ανάγκες και τις περιστάσεις σας και να πάρει το χρόνο να καθορίσει την καλύτερη στρατηγική απόσβεσης στεγαστικών δανείων για εσάς.