Ενώ οι αγοραστές συνήθως προσελκύονται σε πρόσφατα κατασκευασμένα σπίτια, υπάρχει μια ομάδα αγοραστών που στρέφουν την προσοχή τους στα παλαιότερα σπίτια της Αμερικής. Τα παλαιότερα σπίτια προσελκύουν την προσοχή των λάτρεις της ιστορίας και των ανθρώπων που θαυμάζουν τη μοναδική αρχιτεκτονική των "προπολεμικών" κτηρίων, προσφέροντας στα παλαιότερα σπίτια μια σημαντική αγορά δική τους. Τα "παλιά σπίτια" αναφέρονται σε σπίτια που κατασκευάστηκαν από το 1900-1960. Δεδομένου ότι αυτά τα σπίτια δεν διαθέτουν σύγχρονες ανέσεις, έχουν παλιά θέρμανση και ηλεκτρικά συστήματα και μπορεί να έχουν προβλήματα όπως το μολύβδινο χρώμα και οι τερμίτες. Έτσι, είναι σημαντικό να λαμβάνετε προφυλάξεις κατά την αγορά ενός παλαιότερου σπιτιού.

Όταν αγοράζετε ένα παλιό σπίτι, είναι απαραίτητη μια επίσημη εκτίμηση για να ενημερώσετε επίσημα την τράπεζα για πόσα χρήματα χρειάζεστε για το δάνειο. Οι εκτιμήσεις για τα παλαιότερα σπίτια μπορεί μερικές φορές να έχουν μεγαλύτερη έκπληξη από τις εκτιμήσεις για νεότερες κατασκευές.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η σύσφιγξη των προτύπων των στεγαστικών δανείων δυσκολεύει να βρει επιείκεια όταν πρόκειται να πάρει επιπλέον χρήματα εάν υπάρχουν αποκλίσεις μεταξύ της αξίας αξιολόγησης ενός σπιτιού και της τιμής πώλησής του. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι εσείς και ο πωλητής καταλήξετε σε συμφωνία σχετικά με την τιμή ενός παλιού σπιτιού στα $ 200, 000. Εάν η τιμή αξιολόγησης έρχεται σε $ 180, 000, τότε η τράπεζα θα εγκρίνει το δάνειο για $ 180, 000, όχι η συμφωνηθείσα τιμή, επειδή ο δανειστής βλέπει το περιουσιακό στοιχείο ως αξία της αξιολόγησης. Σε μια περίπτωση όπως αυτή, η διαφορά είναι πλέον ευθύνη του αγοραστή.

Οι εκτιμήσεις είναι επίσης εν μέρει συνάρτηση της συνολικής αγοράς, καθώς η αξία ενός σπιτιού καθορίζεται πρώτα από τη δομική του αξία (πόσο καλά είναι κατασκευασμένο, πόσο καινούργιες είναι οι συσκευές του, πόσες κρεβατοκάμαρες κ.λπ. .). Οι εκτιμήσεις κρίνουν επίσης τα σπίτια με τη σχετική τους αξία από την αγορά στην οποία υπάρχουν.

Η εγγύτητα του σπιτιού με τα σχολεία, τα πάρκα και τους αυτοκινητόδρομους είναι όλα τα πράγματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την αγορά οποιουδήποτε σπιτιού και μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά την αξία μιας παλιάς κατ 'οίκον αξιολόγησης που διαφορετικά θα είχε χαμηλή εκτίμηση λόγω διαρθρωτικών προβλημάτων.

Άλλα πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη

Ένα παλαιότερο σπίτι θα έρθει με κάποια προβλήματα που δεν υπάρχουν στα σύγχρονα σπίτια. Ένα σημαντικό ζήτημα που μπορεί να αναζητηθεί είναι η παρουσία χρώματος μολύβδου. Εάν το σπίτι σας χτίστηκε πριν από το 1978, το σπίτι σας μπορεί να έχει μολύβδινο χρώμα σε αυτό. Ακόμη και πριν από τη δεκαετία του '70, οι άνθρωποι αρχίζουν να συνειδητοποιούν ότι η βαφή χρώματος οδήγησε σε μακροπρόθεσμα προβλήματα υγείας, αλλά εξακολουθεί να υπάρχει η πιθανότητα ότι το παλαιότερο σπίτι που κοιτάζετε ήταν βαμμένο με μολυβδούχο χρώμα. Αυτό είναι κάτι που πρέπει να διερευνήσετε και να απευθυνθείτε πριν προχωρήσετε με τη διαδικασία αγορών στο σπίτι.

Οι τερμίτες και άλλα έντομα που τρώνε ξύλα πρέπει επίσης να επιθεωρούνται πριν εξετάσουν μια προσφορά σε ένα παλιό σπίτι. Βεβαιωθείτε ότι έχετε επιθεωρήσει και ρωτήσετε για όλα τα έντομα που τρώει ξύλα, όχι μόνο τερμίτες, όταν ψάχνετε για ένα παλιό σπίτι.

Τα παλαιότερα παράθυρα είναι επίσης κάτι που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν αγοράζετε ένα παλαιότερο σπίτι. Συνήθως, τα παλαιότερα σπίτια θα έχουν παράθυρα μονής υάλου, τα οποία δεν είναι τόσο ενεργειακά αποδοτικά όσο τα μοντέρνα μοντέλα με διπλά τζάμια. Ειδικά αν ένα παλαιότερο σπίτι έχει πολλά παράθυρα, το κόστος της αναβάθμισης αυτού είναι σημαντικό και θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη όταν εξετάζεται το συνολικό κόστος ενός παλιού σπιτιού.

Θεμελιώδη και διαρθρωτικά ζητήματα είναι επίσης κρίσιμα για να λαμβάνονται υπόψη όταν εξετάζουμε την αξία ενός σπιτιού. Οι κανονισμοί γύρω από τα σπίτια έχουν προφανώς ποικίλλει σημαντικά κατά τα τελευταία 100 χρόνια - πάρτε έναν επιθεωρητή για να αξιολογήσει τη δομική ακεραιότητα οποιουδήποτε ακινήτου πριν εξετάσει μια προσφορά.

Υπολογισμός της Αξίας Επενδύσεων

Ο υπολογισμός της αξίας της ακίνητης περιουσίας ενός σπιτιού πρέπει να εξεταστεί από εμπορική και προσωπική άποψη. Το μοντέλο τιμολόγησης περιουσιακών στοιχείων κεφαλαίου είναι ένα καλό εργαλείο που μπορεί να χρησιμοποιηθεί εδώ, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος κινδύνου και ευκαιρίας, όπως ισχύει για μια επένδυση σε ακίνητα. Ας υποθέσουμε ότι χρησιμοποιείτε αυτό το μοντέλο για να αξιολογήσετε την πιθανή απόδοση επένδυσης (ROI) ενός παλιού σπιτιού που θέλετε να αγοράσετε. Αυτό το συγκεκριμένο μοντέλο εξετάζει την πιθανή απόδοση επένδυσης από το εισόδημα από ενοίκια και το συγκρίνει με άλλες επενδύσεις που έχουν ελάχιστο έως κανένα κίνδυνο (όπως τα ομολογιακά δάνεια). Η αναμενόμενη απόδοση επένδυσης από έσοδα από ενοίκια θα πρέπει να υπερβαίνει τη σχετικά εγγυημένη απόδοση από τα ομόλογα του Δημοσίου ή από τις «ασφαλείς επενδύσεις». "Αν όχι, τότε ο κίνδυνος της επένδυσης σε ενοικιάσεις δεν έχει νόημα. Αυτό ισχύει για όλες τις πιθανές επενδύσεις μίσθωσης, αλλά για τα παλαιότερα σπίτια, το ζήτημα μπορεί να είναι πιο περίπλοκο από την άποψη της εκτίμησης. Βλέπουμε πόσο πιο σημαντική είναι η εκτίμηση, καθώς η μίσθωση παλαιότερης περιουσίας θα σημαίνει πιθανώς υψηλότερα έξοδα συντήρησης και υψηλότερο ενοίκιο, επηρεάζοντας έτσι τη συνολική απόδοση επένδυσης από έσοδα από ενοίκια. Λιγότερο από τα εισοδήματα από ενοίκια μπορεί να ληφθεί υπόψη στο συνολικό ROI εάν η συντήρηση σε μια παλαιότερη κατοικία απαιτεί μια αντίδραση στα πιθανά κέρδη. Το μοντέλο CAPM προτείνει να ληφθούν υπόψη αυτοί οι κίνδυνοι προτού γίνει αυτό το είδος επένδυσης ή όταν δημιουργηθεί μια δομή τιμολόγησης μίσθωσης. Η εκτίμηση ενός παλιού σπιτιού μέσα σε αυτή τη δομή θα καθοδηγεί τον συνολικό υπολογισμό, δεδομένου ότι η αξία αυτή θα καθορίζει το ποσό του δανείου, τις πιθανές ανακαινίσεις, τη μακροχρόνια συντήρηση και, στη συνέχεια, το ποσό που θα χρειαστεί να επιστραφεί στα έσοδα από ενοίκια.

Η κατώτατη γραμμή

Τα παλιά σπίτια της Αμερικής είναι όμορφα και ιστορικά κομμάτια αρχιτεκτονικής, αλλά έρχονται με ένα μοναδικό σύνολο εμποδίων για τον σύγχρονο αγοραστή να το εξετάσει. Η λήψη μιας περιεκτικής εκτίμησης και η διασφάλιση της διεξοδικής επιθεώρησης του σπιτιού θα βοηθήσει στη λήψη αποφάσεων σχετικά με το εάν αξίζει ή όχι την επένδυση. Όταν σκέφτεστε να αγοράσετε παλαιά σπίτια ως ιδιότητα ενοικίασης, υπολογίζοντας τη δυνητική απόδοση επένδυσης (ROI) σε σχέση με τα έξοδα και την εκτιμημένη αξία, θα τεθεί η απόφαση σε προοπτική.