Οι επιτυχείς επενδυτές σε ακίνητα είναι κάτι περισσότερο από ιδιοκτήτες ακινήτων, είναι καταλαβαίνω στελέχη επιχειρήσεων.

Λειτουργούν σαν διαχειριστές χαρτοφυλακίων και διευθυντές επιχειρήσεων που επικεντρώνονται στη μεγιστοποίηση των κερδών, δημιουργώντας παράλληλα αξία για τους πελάτες. Αυτό το άρθρο εξετάζει τις οικονομικά προσιτές επενδύσεις σε κατοικίες ως επιχειρηματική και επενδυτική στρατηγική. Ξεκινάμε με έναν ορισμό της οικονομικά προσιτής στέγης και εξετάζουμε τρεις ομάδες που αντιπροσωπεύουν την καλύτερη αγορά-στόχο. Στη συνέχεια, συζητούμε την οικονομική προσιτότητα που είναι το καθοριστικό χαρακτηριστικό της αγοράς-στόχου. Στη συνέχεια, θα στραφούμε στην κερδοφορία και την εμπορευσιμότητα, θέματα που κάνουν μια καλή επένδυση μεγάλη. Τέλος, εξετάζουμε τη χρηματοδότηση, τα βήματα δράσης και τις ευρύτερες επιχειρηματικές και κοινωνικές επιπτώσεις των προσιτών επενδύσεων σε κατοικίες.

Επιλογές Επενδύσεων

Ηλικιωμένοι και Άτομα με Αναπηρία

Άτομα ηλικίας 65 ετών και άνω και με ειδικές ανάγκες αποτελούν σημαντικό ποσοστό του πληθυσμού των ΗΠΑ. Οι μελέτες δείχνουν ότι αυτοί οι αριθμοί αυξάνονται και εκτιμώνται τα επίπεδα ρεκόρ τα επόμενα 20 έως 30 χρόνια. Οι άνθρωποι σε αυτές τις ομάδες χρειάζονται στέγαση κοντά στις δημόσιες κατοικίες και τροποποιούνται για να τους βοηθήσουν στην καθημερινή ζωή. Οι τροποποιήσεις περιλαμβάνουν ράμπες αντί για σκάλες, μπάνια με πρόσβαση σε αναπηρικά αμαξίδια, κιγκλιδώματα και τροποποιημένα ερμάρια και ντουλάπες για να αναφέρουμε μερικά.

-

Η στέγαση των φοιτητών έξω από την πανεπιστημιούπολη
Ο αυξανόμενος αριθμός των ενηλίκων και των μη παραδοσιακών φοιτητών κολλεγίων και πανεπιστημίων έχει αυξήσει την ανάγκη για στέγαση εκτός πανεπιστημιούπολης. Οι σπουδαστές ενηλίκων με οικογένειες χρειάζονται ιδιωτική κατοικία κοντά στην πανεπιστημιούπολη Οι διεθνείς φοιτητές χρειάζονται κατοικίες που διατίθενται όλο το χρόνο, επειδή είναι λιγότερο δαπανηρές και πιο βολικές από τις συχνές διεθνείς μετακινήσεις σε διακοπές και καλοκαιρινές διακοπές. (Η διαβίωση στην πανεπιστημιούπολη μπορεί να έχει πολλά οφέλη, αλλά συχνά έρχονται σε τιμή.) Για να μάθετε περισσότερα, ελέγξτε τα College Dorms: Good Value ή Ripoff; )

Στρατιωτική στέγαση εκτός βάσης
Τα στρατιωτικά μέλη της υπηρεσίας έχουν επιλογές στέγασης και εκτός βάσης. Η κατοικία επί της βάσης απαιτεί κατασκευή, διαχείριση ιδιοκτησίας και συντήρηση εδάφους, ενώ η στέγαση εκτός βάσης απαιτεί πρόσθετη βοήθεια για την τοποθέτηση, χρηματοδότηση κατά παραγγελία και αγορά. Το περίβλημα εκτός βάσης πρέπει να είναι κοντά στη βάση και να μετακινείται εύκολα μέσα και έξω. Οι στρατιωτικοί επενδυτές στέγασης πρέπει να είναι εξοικειωμένοι με τις ομοσπονδιακές συμβάσεις καθώς και με τις ειδικές οδηγίες για κάθε κλάδο της υπηρεσίας.

Προγράμματα αποκατάστασης και επανένταξης
Οι μεταβατικές κατοικίες για τους άστεγους και τις οικογένειες, τα σπίτια στα μισά του δρόμου για την αποκατάσταση των εξαρτημένων ατόμων και τα πρόσφατα απελευθερωμένα από τις σωφρονιστικές εγκαταστάσεις και οι ομαδικές κατοικίες για παιδιά και ενήλικες στην κρατική υπηρεσία προστασίας και συστήματα ψυχικής υγείας χρειάζονται γειτονιά- με βάση τη στέγαση. Τα διαμερίσματα και τα πανσιόν πρέπει να είναι αρκετά μεγάλα ώστε να παρέχουν επαρκείς εγκαταστάσεις και ιδιωτικότητα στους κατοίκους, αλλά πρέπει επίσης να διευκολύνουν τα απαιτούμενα επίπεδα ασφάλειας και προσβασιμότητας που είναι κατάλληλα για κάθε ομάδα.

Πώς να προσδιορίσετε την οικονομική προσιτότητα

Η προσιτότητα είναι σημαντική για τους επενδυτές, διότι καθορίζει δύο σημαντικά πράγματα: κερδοφορία και εμπορευσιμότητα. Τα επιδοτούμενα προγράμματα στέγασης όπως το τμήμα 8 βοηθούν τις οικογένειες με χαμηλό εισόδημα να πληρώνουν ενοίκιο με την καταβολή μέρους της τιμής αγοράς για τις μονάδες μίσθωσης. Καθορίστε το μεσαίο εισόδημα για την περιοχή σας. Υπάρχουν αρκετές πηγές πληροφοριών για τον προσδιορισμό του μέσου εισοδήματος. Το Γραφείο Απογραφής του Ηνωμένου Βασιλείου καταρτίζει μέσο εισόδημα για τα κράτη, τις κομητείες και τις πόλεις. Οι ιστοσελίδες ακινήτων παρέχουν επίσης αυτές τις πληροφορίες σε άτομα που ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτια σε συγκεκριμένες περιοχές. Πληροφορίες διατίθενται επίσης μέσω κρατικών και τοπικών κυβερνήσεων, οργανισμών οικονομικής ανάπτυξης και στεγαστικών αρχών.

1. Για προσιτό ενοίκιο υπολογίστε το 30% του μεσαίου εισοδήματος. Αυτό είναι το αναμενόμενο ακαθάριστο εισόδημά σας ανά προσιτή μονάδα ενοικίασης.
2. Για οικονομικά προσιτή ιδιοκτησία του σπιτιού, υπολογίστε το 35% του μεσαίου εισοδήματος για αρχή, τόκο, φόρο ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού και αμοιβές σύνδεσης. Στη συνέχεια, υπολογίστε την αναμενόμενη τιμή πώλησής σας, αφαιρώντας το ποσό φόρου, ασφάλισης και αμοιβής με βάση τις χρεώσεις που ισχύουν για την περιοχή. Χρησιμοποιήστε τη διαφορά, την αρχή και το ενδιαφέρον, για να καθορίσετε την τιμή αγοράς με βάση τα επιτόκια που ισχύουν για την περιοχή σας. Ένας τραπεζικός ή στεγαστικός επαγγελματίας μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε γρήγορα αυτά τα ποσά.

Πώς να προσδιορίσετε την κερδοφορία

Ξεκινήστε με τον καθορισμό των λειτουργικών σας εξόδων. Για τις μονάδες μίσθωσης αρχίζουν με τους φόρους και την ασφάλιση που πληρώνετε ως ιδιοκτήτη. Πληρώνετε τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, αν ναι ποιες; Υπολογίστε το κόστος για την κατασκευή και τη συντήρηση εδάφους για κτίρια πολλαπλών μονάδων. Μην ξεχνάτε τα έξοδα μεταφοράς, όπως επιθεώρηση, πιστοποίηση κατοχής, εγγραφή και άλλα τέλη που απαιτούνται από τον νομό ή τον δήμο σας.

Για μονάδες πώλησης, καθορίστε το κόστος χρηματοδότησής σας, το κλείσιμο του κόστους κατά την απόκτηση και κατά τη στιγμή της πώλησης, το κόστος υλικού και εργασίας για τα έξοδα κατασκευής / αποκατάστασης και μεταφοράς. Και οι δύο καθορίζουν το κόστος μάρκετινγκ και διαφήμισης. Το μεγαλύτερο έργο θα είναι το flop εάν δεν μπορείτε να προσελκύσετε τους ενοικιαστές ή τους αγοραστές εγκαίρως. Ακόμα και μια απλή, αποτελεσματική στρατηγική διαφήμισης θα κοστίσει χρήματα και χρόνο. Εξετάστε αυτά τα κόστη της επιχειρηματικής δραστηριότητας που επηρεάζουν την κατώτατη γραμμή.

Στη συνέχεια, καθορίστε το εισόδημά σας. Για τις μονάδες μίσθωσης χρησιμοποιείται το ποσό του αναμενόμενου ακαθάριστου εισοδήματος ανά προσιτή μονάδα. Οι μονάδες πώλησης χρησιμοποιούν την τιμή αγοράς που καθορίζεται παραπάνω. Χρησιμοποιήστε τον τυπικό τύπο: Εισόδημα - Έξοδα = Μικτό Κέρδος.

Εξετάστε την ταμειακή σας ροή. Εάν πληρώνετε υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, ορισμένα προγράμματα επιτρέπουν την πληρωμή πρόσθετων ποσών από την αρχή επιδότησης για την κάλυψη μέρους των υπηρεσιών κοινής ωφελείας. Τέλος, εξετάστε την κατάσταση φόρου εισοδήματός σας. Οι αποσβέσεις θα επηρεάσουν τη φορολογική σας υποχρέωση και θα έχουν ποικίλες επιπτώσεις στην πραγματική ταμειακή ροή ή στο πραγματικό καθαρό κέρδος.

Πώς να διασφαλιστεί η εμπορευσιμότητα

Επικεντρωθείτε στον εντοπισμό και την τροποποίηση μονάδων που πληρούν τις κατευθυντήριες γραμμές για τις επιδοτήσεις ενοικίασης που διατίθενται μέσω των τοπικών αρχών στέγασης. Για τους πωλητές επικεντρώνεται η ελαχιστοποίηση του κόστους κατασκευής και αποκατάστασης στις μονάδες που πωλούνται στην αγορά.(Δείτε επίσης: Βρείτε περιουσία στην εμπορική ακίνητη περιουσία .)

1. Ξεκινήστε με απλή λογική. Αν δεν είναι κερδοφόρα, δεν είναι εμπορεύσιμο. Το αντίστροφο ισχύει επίσης.
2. Επωφεληθείτε από αποκλεισμένα σπίτια. Υπάρχουν πολλά μονοκατοικίες και 2 έως 4 οικογενειακά σπίτια και έχουν εγκαταλειφθεί λόγω κατασχέσεων.
3. Επικοινωνήστε με τους οργανισμούς τοπικής οικονομικής ανάπτυξης που αποκτούν αυτές τις μονάδες κάτω από το κόστος αγοράς και πωλήστε ή συμβόλαιο με τοπικούς προγραμματιστές για αποκατάσταση και μεταπώληση. Επίσης, μάθετε τα σημεία πώλησης του Sherriff στην περιοχή σας. Ελέγξτε τις κατευθυντήριες γραμμές για κάθε περιοχή που θα στοχεύσετε, καθώς οι οδηγίες ενδέχεται να διαφέρουν μεταξύ των κομητειών στην ίδια περιοχή ή πολιτεία. Αυτές οι μονάδες είναι συχνά αγόρασε το site αόρατο και μπορεί να αντιπροσωπεύει σημαντικό κόστος αποκατάστασης και χρόνος ανακύκλωσης για μεταπώληση.
4. Εργασία με έναν μεσίτη και μάθετε για την τοπική προς πώληση από τον ιδιοκτήτη (FSBO) αγορά. Εδώ θα βρείτε ευκαιρίες για ανοικτές πωλήσεις όπου ο πωλητής ή πωλητής έχει κάνει ρυθμίσεις για μειωμένη αποπληρωμή υποθηκών για να διευκολύνει μια μειωμένη τιμή για γρήγορη πώληση. Αυτές οι μονάδες μπορεί να είναι οι λιγότερο δαπανηρές για να διορθώσουν και να μεταπωλήσουν.

Οι επιτυχημένοι επενδυτές γνωρίζουν πότε και πώς να κινηθούν στην αγορά. Μην ξεχάσετε να εκτελέσετε αναλυτική ανάλυση πώλησης-πώλησης σε ενοικιαζόμενες μονάδες. Εάν το κόστος εργασίας, υλικού και χρηματοδότησης είναι υψηλό, τώρα μπορεί να μην είναι η στιγμή να αγοράσετε περισσότερες ιδιοκτησίες. Αν υπάρχουν περισσότεροι ενοικιαστές στην αγορά σας, τώρα μπορεί να μην είναι ένας κερδοφόρος χρόνος για την πώληση μονάδων προς πώληση ακόμη και αν τα επιτόκια είναι χαμηλά. Εάν το ενοίκιο της αγοράς και το μεσαίο εισόδημα στην περιοχή σας είναι υψηλό, τώρα μπορεί να είναι ο πλέον κερδοφόρος χρόνος για να διατηρηθεί η περιουσία για το μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια που μπορεί να δημιουργήσει. Αντιμετωπίστε το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας, όπως το χαρτοφυλάκιό σας για συνταξιοδότηση με λίγο περισσότερο χρώμα και φωτιστικά. (Δείτε επίσης: 7 βήματα σε ένα Hot Commercial Deal )

Χρηματοδότηση

Έρευνα για τις διάφορες διαθέσιμες εναλλακτικές λύσεις χρηματοδότησης Ανατρέξτε στους ιστοτόπους των Fannie Mae, Freddie Mac και HUD Multifamily Financing.Συνεργάξτε με έναν τοπικό τραπεζίτη και έναν εμπορικό υποθηκοφυλακιστή ή σύμβουλο για να εντοπίσετε προγράμματα δανειστή και να βρείτε ιδιώτες επενδυτές. ένα μέλος του εμπορικού επιμελητηρίου και συνεργάτης με οργανισμούς οικονομικής ανάπτυξης Χρησιμοποιώντας αυτές τις σχέσεις για να προσδιορίσετε τη δημόσια και ιδιωτική χρηματοδότηση και τις εταιρικές σχέσεις λειτουργίας

Σχέδιο δράσης

1. Να είστε ενημερωμένοι Μάθετε για οικονομικά προσιτή στέγαση σε όλη τη χώρα και στην περιοχή σας.
2. Εμπλέξτε: Κάντε μια αγορά για προσιτή στέγαση, προσδιορίστε μια θέση στην περιοχή σας και γεμίστε την, δημιουργήστε συνεργασίες με παρόμοιους επενδυτές και πηγές χρηματοδότησης
3. Αποκτήστε μια κερδοφόρα επένδυση ή. Λειτουργεί τόσο ως διαχειριστής χαρτοφυλακίου όσο και ως διευθυντής επιχειρήσεων Εφαρμόστε συμβουλευτικές συμβουλές σχετικά με τις επενδύσεις και επιχειρηματική στρατηγική.

Beyond Landlording

Μην είστε μόνο ιδιοκτήτες ακινήτων. Να είστε ιδιοκτήτης, επενδυτής και διευθυντικό στέλεχος επιχείρησης. Ως ιδιοκτήτης, ενσωματώστε το ανθρώπινο στοιχείο.Θυμηθείτε ότι μπορείτε να δημιουργήσετε μια αγορά βοηθώντας τις οικογένειες και την κοινότητά σας. Ως επενδυτής, δημιουργήστε ένα γαλάζιο χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Έχουν τις καλύτερες ιδιότητες, στις πιο επιθυμητές περιοχές, στις καλύτερες τιμές, που αποφέρουν το μεγαλύτερο κέρδος.

Ως επιχειρηματίας, δημιουργήστε μια μάρκα, δημιουργήστε καλή θέληση και μεγιστοποιήστε την αγοραία αξία του εμπορικού σας σήματος όχι μόνο σε μεμονωμένες μονάδες. Θυμηθείτε ότι οι δραστηριότητές σας δημιουργούν επίσης θέσεις εργασίας και ευκαιρίες απασχόλησης για κατασκευαστές και πρακτορεία πωλήσεων ακινήτων. Οι δραστηριότητες μάρκετινγκ και διαχείρισης ακινήτων σας βοηθούν να προσελκύσετε εργαζόμενους στο εργατικό δυναμικό στις περιοχές όπου βρίσκεστε. Όχι μόνο μπορείτε να δημιουργήσετε προσωπικά κέρδη, αλλά μπορείτε επίσης να δημιουργήσετε οικονομικές ευκαιρίες για ανθρώπους και κοινότητες μέσω οικονομικά προσιτών επενδύσεων σε κατοικίες. (Δείτε επίσης: Απλοί τρόποι να επενδύσουμε στην ακίνητη περιουσία .)