Πολλοί άνθρωποι που σκέφτονται να αγοράσουν το πρώτο τους σπίτι μπορούν να συγκλονιστούν από τις μυριάδες διαθέσιμες επιλογές χρηματοδότησης. Ευτυχώς, λαμβάνοντας το χρόνο για να ερευνήσει τα βασικά της χρηματοδότησης ακινήτων, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να εξοικονομήσουν σημαντικό χρόνο και χρήμα. Έχοντας κάποια γνώση της συγκεκριμένης αγοράς όπου βρίσκεται το ακίνητο και εάν παρέχει κίνητρα στους δανειστές μπορεί να σημαίνει πρόσθετα οικονομικά πλεονεκτήματα για τους αγοραστές. Οι αγοραστές θα πρέπει επίσης να ρίξουν μια ματιά στα δικά τους οικονομικά για να εξασφαλίσουν ότι παίρνουν την υποθήκη που ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες τους. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε ποια επιλογή χρηματοδότησης μπορεί να είναι σωστή για εσάς.

Τύποι δανείων
Υπάρχουν διάφοροι τύποι στεγαστικών δανείων. αυτά διαφοροποιούνται ανάλογα με τη διάρθρωση των δανείων και τις υπηρεσίες που τους εξασφαλίζουν.

1. Συμβατικά δάνεια
   Τα συμβατικά δάνεια είναι στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου που δεν είναι ασφαλισμένα ή εγγυημένα από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Αν και είναι οι πιο δύσκολες να πληρούν τις προϋποθέσεις λόγω των απαιτήσεων τους για κριτήρια όπως προκαταβολή, πιστωτικό αποτέλεσμα και εισόδημα, ορισμένα έξοδα, όπως η ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών, μπορεί να είναι χαμηλότερα από ό, τι με άλλα εγγυημένα ενυπόθηκα δάνεια.

   Τα συμβατικά δάνεια ορίζονται είτε ως συμμορφούμενα δάνεια είτε ως μη συμμορφούμενα δάνεια. Τα συμμορφούμενα δάνεια συμμορφώνονται με τις κατευθυντήριες γραμμές που ορίζονται από τον Fannie Mae ή τον Freddie Mac. Αυτές οι εταιρείες που κατέχουν οι μέτοχοι δημιουργούν κατευθυντήριες γραμμές, όπως τα όρια δανείων - 417.000 δολάρια για τις μονοκατοικίες, για παράδειγμα - γιατί συσκευάζουν αυτά τα δάνεια και πωλούν τίτλους σε αυτά στη δευτερογενή αγορά. (Για να μάθετε τι συμβαίνει στην υποθήκη σας στη δευτερογενή αγορά, διαβάστε το Πίσω από τις σκηνές της υποθήκης σας .

   Ένα δάνειο πάνω από αυτό το ποσό είναι γνωστό ως δάνειο jumbo και συνήθως φέρει ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο εξαιτίας της μικρότερης ζήτησης δανείων με αυτά τα δάνεια. Τα μη συμμορφούμενα δάνεια, που συνήθως παρέχονται από δανειστές χαρτοφυλακίων, έχουν κατευθυντήριες γραμμές που καθορίζονται από το συγκεκριμένο ίδρυμα δανεισμού που αναλαμβάνει το δάνειο.

2. Δάνεια FHA
   Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA), τμήμα του Κέντρου Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης του Ηνωμένου Βασιλείου, παρέχει διάφορα προγράμματα στεγαστικών δανείων. Ένα δάνειο FHA έχει χαμηλότερες απαιτήσεις πληρωμής και είναι ευκολότερο να επωφεληθεί από ένα συμβατικό δάνειο. Τα δάνεια FHA είναι εξαιρετικά για τους πρώτους αγοραστές σπιτιού γιατί, εκτός από τα χαμηλότερα προκαταβολικά έξοδα δανείων και τις πιο χαλαρές πιστωτικές απαιτήσεις, επιτρέπουν προκαταβολές χαμηλότερες από 3,5%. Τα δάνεια FHA δεν μπορούν να υπερβούν το νόμιμο όριο. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με αυτό το είδος δανείου, βλ. Ασφάλιση Ομοσπονδιακής Στεγαστικής Αρχής Υποθηκών .)
3. VA Δάνεια
   Το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων του Ηνωμένου Βασιλείου (VA) εγγυάται VA δάνεια. Η VA δεν δανείζει μόνη της, αλλά εγγυάται τα στεγαστικά δάνεια που παρέχονται από ειδικευμένους δανειστές. Αυτές οι εγγυήσεις επιτρέπουν στους βετεράνους και στους ανθρώπους των υπηρεσιών να λαμβάνουν στεγαστικά δάνεια με ευνοϊκούς όρους, συνήθως χωρίς προκαταβολή, και στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πιο εύκολο να τύχουν των συμβατικών δανείων.Οι δανειστές περιορίζουν γενικά το μέγιστο δάνειο VA ($ 417, 000 το 2016, $ 625, 500 στη Χαβάη, την Αλάσκα, το Γκουάμ και τις Παρθένες Νήσους του Ηνωμένου Βασιλείου). Πριν υποβάλετε αίτηση για χορήγηση δανείου, ζητήστε την επιλεξιμότητα από το VA. Εάν είστε αποδεκτοί, η VA θα εκδώσει πιστοποιητικό επιλεξιμότητας που θα χρησιμοποιηθεί για την υποβολή αίτησης για δάνειο VA.

   Εκτός από αυτούς τους κοινούς τύπους δανείων και προγράμματα, υπάρχουν προγράμματα που χρηματοδοτούνται από κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις και οργανισμούς, συχνά με στόχο την αύξηση της επένδυσης ή της ιδιοκτησίας σπιτιού σε ορισμένες περιοχές. ( Αγορές για Υποθήκη .)

Απαιτήσεις Καθαρής Θέσης και Εισοδήματος
Η τιμολόγηση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων καθορίζεται από τον δανειστή με δύο τρόπους, καθένας από τους οποίους καθορίζει την πιστοληπτική ικανότητα τον δανειολήπτη. Εκτός από τον έλεγχο του βαθμού FICO του δανειολήπτη από τα τρία μεγάλα πιστωτικά γραφεία, οι δανειστές θα απαιτήσουν πληροφορίες για να καθορίσουν δύο τυποποιημένα στατιστικά στοιχεία, τα οποία χρησιμοποιούνται για τον καθορισμό του επιτοκίου που χρεώνεται στο δάνειο. Αυτά τα δύο στατιστικά στοιχεία είναι ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) και ο δείκτης κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους (DSCR) …

Το LTV καθορίζεται από το ποσό των πραγματικών ή τεκμαρτών ιδίων κεφαλαίων που είναι διαθέσιμα στην εγγύηση που δανείζεται. Για αγορές στο σπίτι, το LTV καθορίζεται διαιρώντας το ποσό που δανείζεται με την τιμή αγοράς της κατοικίας. Όσο υψηλότερη είναι η LTV, τόσο πιο ακριβό θα είναι το δάνειο, επειδή ο δανειστής πιστεύει ότι υπάρχει μεγαλύτερος κίνδυνος αθέτησης. Η ιδέα εδώ είναι ότι όσο περισσότερα χρήματα ο δανειολήπτης θέτει σε κίνδυνο (με τη μορφή προκαταβολής), τόσο λιγότερο πιθανό είναι να μην τηρήσει το δάνειο.

Η LTV μπορεί επίσης να συμβάλει στο κόστος δανεισμού, καθορίζοντας εάν ένας δανειολήπτης θα πρέπει να αγοράσει ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI). Η PMI απομονώνει τον δανειστή από αθέτηση υποχρέωσης, μεταβιβάζοντας ένα τμήμα του δανειακού κινδύνου σε ασφαλιστή υποθηκών. Οι περισσότεροι δανειστές θα απαιτούν PMI για κάθε δάνειο με LTV μεγαλύτερο από 80%, δηλαδή οποιοδήποτε δάνειο όπου ο δανειολήπτης θα έχει λιγότερο από 20% ίδια κεφάλαια στο σπίτι. Το κόστος της ασφάλισης υποθηκών και ο τρόπος είσπραξής της καθορίζεται συνήθως από το ποσό που είναι ασφαλισμένο και το πρόγραμμα υποθηκών που χρησιμοποιείται για την απόκτηση του δανείου. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το PMI, διαβάστε το Έξι λόγοι για να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλεια ενυπόθηκων δανείων και Εξασφαλίστε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών .)

- Πλέον, τα ασφάλιστρα υποθηκών εισπράττονται κάθε μήνα με φορολογικές και ασφαλιστικές μεσεγγυήσεις και αναμένεται να καταργηθούν αυτόματα μετά την καταβολή του δανείου σε ένα σημείο όπου το LTV ισούται με ή λιγότερο από 78%. Μπορεί επίσης να είναι δυνατή η ακύρωση του PMI μόλις το σπίτι έχει εκτιμηθεί αρκετά σε αξία για να δώσει στον ιδιοκτήτη το 20% του μετοχικού κεφαλαίου και έχει περάσει μια καθορισμένη περίοδος, όπως δύο χρόνια. Ορισμένοι δανειστές, όπως ο FHA, θα εκτιμήσουν την ασφάλεια των ενυπόθηκων δανείων ως κατ 'αποκοπή ποσό και θα το κεφαλαιοποιήσουν στο ποσό του δανείου.

Υπάρχουν τρόποι αποφυγής πληρωμής για PMI. Το ένα δεν είναι να δανειστείτε περισσότερο από το 80% της αξίας της ιδιοκτησίας όταν αγοράζετε ένα σπίτι. το άλλο είναι να χρησιμοποιήσει χρηματοδότηση από το σπίτι ή με δεύτερη υποθήκη για να λάβει τα απαιτούμενα κεφάλαια άνω του 80% LTV.Υπάρχουν πολλά προγράμματα που επιτρέπουν αυτό, αλλά το πιο κοινό λέγεται 80-10-10 υποθήκη. Τα 80 αντιπροσωπεύουν το LTV της πρώτης υποθήκης, τα πρώτα 10 αντιπροσωπεύουν το LTV της δεύτερης υποθήκης και το τρίτο 10 αντιπροσωπεύει το μετοχικό κεφάλαιο που έχει ο δανειολήπτης στο σπίτι. Αν και το επιτόκιο της δεύτερης υποθήκης θα είναι υψηλότερο από το επιτόκιο της πρώτης, σε μικτή βάση, δεν θα πρέπει να είναι πολύ υψηλότερο από το επιτόκιο ενός δανείου 90% LTV και για τους περισσότερους θα είναι φθηνότερο από την πληρωμή για PMI.

Αυτή είναι μια εξαιρετική εναλλακτική λύση για τους δανειολήπτες που επιθυμούν να πληρώσουν τα σπίτια τους νωρίτερα επειδή μπορούν να επιταχύνουν την πληρωμή της δεύτερης υποθήκης και να εξαλείψουν αυτό το τμήμα του χρέους γρήγορα. Κατά γενικό κανόνα, ο δείκτης PMI θα πρέπει να αποφεύγεται εάν είναι δυνατόν, διότι αποτελεί κόστος που δεν ωφελεί τον δανειολήπτη.

Ο δείκτης κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους (DSCR) καθορίζει την ικανότητα δανειολήπτη να πληρώσει το κόστος της υποθήκης. Με τη διαίρεση του μηνιαίου καθαρού εισοδήματος ενός δανειολήπτη που είναι διαθέσιμο για να πληρώσει το κόστος των ενυπόθηκων δανείων από το κόστος υποθηκών, οι δανειστές μπορούν να αξιολογήσουν την πιθανότητα ότι ο δανειολήπτης θα χρεώσει την υποθήκη. Οι περισσότεροι δανειστές θα απαιτούν DSCRs μεγαλύτερες από μία. Όσο μεγαλύτερη είναι η αναλογία, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα ένας δανειολήπτης να καλύψει το κόστος δανεισμού και ο μικρότερος κίνδυνος που αναλαμβάνει ο δανειστής. Όσο μεγαλύτερη είναι η DSCR, τόσο πιο πιθανό είναι να διαπραγματευτεί ο δανειστής το επιτόκιο του δανείου, επειδή ακόμη και με χαμηλότερο επιτόκιο, ο δανειστής λαμβάνει μια καλύτερη απόδοση με βάση τον κίνδυνο. Για το λόγο αυτό, οι δανειολήπτες θα πρέπει να προσπαθήσουν να βρουν οποιοδήποτε τύπο εισοδήματος που μπορούν να τύχουν όταν διαπραγματεύονται με έναν δανειστή υποθηκών. Μερικές φορές μια επιπλέον εργασία με μερική απασχόληση ή άλλη επιχείρηση που παράγει εισόδημα μπορεί να κάνει τη διαφορά μεταξύ του δικαιώματος ή της μη αποδοχής ενός δανείου ή του καλύτερου δυνατού επιτοκίου.

Υποθήκες σταθερού έναντι κυμαινόμενου επιτοκίου

Ένα άλλο πράγμα που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν κάνετε αγορές για υποθήκη είναι κατά πόσον πρέπει να λάβετε υποθήκη με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο. Μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο είναι εκείνη στην οποία το επιτόκιο δεν αλλάζει για ολόκληρη την περίοδο του δανείου. Το προφανές όφελος από τη λήψη ενός δανείου σταθερού επιτοκίου είναι ότι ο δανειολήπτης ξέρει τι θα είναι το μηνιαίο κόστος δανείου για όλη τη διάρκεια του δανείου. Ωστόσο, μια υποθήκη με κυμαινόμενο επιτόκιο, όπως μια υποθήκη μόνο με τόκο ή μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM), έχει σχεδιαστεί για να βοηθήσει πρώτους αγοραστές κατοικιών ή άτομα που αναμένουν ότι τα εισοδήματά τους θα αυξηθούν σημαντικά κατά τη διάρκεια της περιόδου δανεισμού. (Για να μάθετε περισσότερα, δείτε
Υποθήκες: Σταθερό Επιτόκιο Versus Ρυθμιζόμενη Τιμή .) Όταν εξετάζετε τον τύπο υποθήκης που πρέπει να χρησιμοποιήσετε, είναι πολύτιμο να συγκρίνετε τα επιτόκια. Μια μεγάλη πηγή για τη σύγκριση των ποσοστών είναι ένας υπολογιστής υποθηκών. Τα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου συνήθως επιτρέπουν στους δανειολήπτες να λαμβάνουν χαμηλότερα εισαγωγικά επιτόκια κατά τα αρχικά λίγα χρόνια του δανείου, επιτρέποντάς τους να δικαιούνται μεγαλύτερο δάνειο απ 'ό, τι εάν είχαν προσπαθήσει να βρουν ένα ακριβότερο δάνειο σταθερού επιτοκίου. Αν και το όφελος μπορεί να είναι μεγάλο, αυτά τα δάνεια συνεπάγονται σημαντικό κίνδυνο για τους δανειολήπτες των οποίων το εισόδημα δεν αυξάνεται σε συνάρτηση με την μεταβολή του επιτοκίου.Το άλλο μειονέκτημα είναι ότι στις περισσότερες περιπτώσεις, η μεταβολή των επιτοκίων δεν είναι γνωστή στην αρχή του δανείου, επειδή είναι συνήθως συνδεδεμένη με κάποιο επιτόκιο της αγοράς που καθορίζεται στο μέλλον.

Τα πιο συνηθισμένα είδη ARM είναι ένα ARM ενός, πέντε ή επτά ετών. Το αρχικό επιτόκιο καθορίζεται συνήθως για μια χρονική περίοδο μετά την οποία επαναφέρεται περιοδικά, συχνά κάθε μήνα. Μόλις μια ARM επαναφέρει, προσαρμόζεται στο ρυθμό της αγοράς, συνήθως προσθέτοντας κάποιο προκαθορισμένο spread (ποσοστό) στο τρέχον ποσοστό του Treasury. Παρόλο που τα περισσότερα συμβόλαια ARM μπορούν να αυξηθούν μόνο κατά πολύ, όταν προσαρμόζεται ένα ARM, μπορεί να καταλήξει να είναι ακριβότερο από το ισχύον ενυπόθηκο δάνειο σταθερού επιτοκίου για να αποζημιώσει τον δανειστή ότι προσέφερε χαμηλότερο επιτόκιο κατά την εισαγωγική περίοδο. (Για να μάθετε περισσότερα για τους κινδύνους που σχετίζονται με υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, διαβάστε

ARMed And Dangerous .) Τα δάνεια μόνο για τόκους είναι ένας τύπος ARM στον οποίο ο δανειολήπτης είναι υπεύθυνος για την πληρωμή μόνο τόκων ενυπόθηκων δανείων δεν είναι κύρια κατά τη διάρκεια της εισαγωγικής περιόδου μέχρις ότου το δάνειο επανέλθει σε ένα σταθερό δάνειο που καταβάλλει το κεφάλαιο. Αυτά τα δάνεια μπορούν να είναι πολύ επωφελής για τους δανειολήπτες για πρώτη φορά επειδή μόνο οι τόκοι που πληρώνουν μειώνουν σημαντικά το μηνιαίο κόστος του δανεισμού και θα επιτρέψουν σε κάποιον να τύχει για ένα πολύ μεγαλύτερο δάνειο. Ωστόσο, επειδή ο οφειλέτης δεν πληρώνει κεφάλαιο κατά την αρχική περίοδο, το υπόλοιπο που οφείλεται στο δάνειο δεν αλλάζει μέχρι να αρχίσει να επιστρέφει ο οφειλέτης ο οφειλέτης.

Οι οφειλέτες πρέπει να σταθμίσουν το όφελος από τη λήψη μεγαλύτερου δανείου με τον κίνδυνο. Τα επιτόκια κυμαίνονται κατά κανόνα κατά τη διάρκεια μόνο της περιόδου ενδιαφέροντος και συχνά προσαρμόζονται ανάλογα με τις μεταβολές των επιτοκίων της αγοράς. Οι οφειλέτες πρέπει επίσης να αντιμετωπίσουν τον κίνδυνο ότι το διαθέσιμο εισόδημά τους δεν θα αυξηθεί παράλληλα με την πιθανή αύξηση του κόστους δανεισμού. (Τα δάνεια μόνο για τόκους μπορεί να είναι ωφέλιμα, αλλά για πολλούς δανειολήπτες αντιπροσωπεύουν μια παγίδα.)

Η κατώτατη γραμμή Αν ψάχνετε για να βρουν μια πρώτη υποθήκη για πρώτη φορά, υπάρχουν μερικά πράγματα που μπορούν να γίνουν για να μειωθεί η δυσκολία διαλογής μέσω όλων των επιλογών χρηματοδότησης. Η καλύτερη προσέγγιση είναι να θέσετε λίγο χρόνο για να αποφασίσετε πόσο σπίτι μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά και στη συνέχεια να χρηματοδοτήσετε αναλόγως. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που έχουν την οικονομική δυνατότητα να βάλουν ένα σημαντικό ποσό κάτω ή έχουν αρκετά εισοδήματα για να δημιουργήσουν υψηλό ποσοστό κάλυψης θα έχουν τη μεγαλύτερη διαπραγματευτική ισχύ με τους δανειστές και τις περισσότερες δυνατότητες χρηματοδότησης. Εκείνοι που πιέζουν για το μεγαλύτερο δάνειο θα λαμβάνουν αναμφισβήτητα υψηλότερο συντελεστή προσαρμοσμένο στον κίνδυνο και, στη συνέχεια, ίσως πρέπει να ασχοληθούν με υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου και ασφάλειες ιδιωτικών ενυπόθηκων δανείων. Ένας καλός μεσίτης υποθηκών ή τραπεζίτης ενυπόθηκων δανείων θα πρέπει να μπορεί να σας βοηθήσει να σας κατευθύνει μέσω όλων των διαφορετικών προγραμμάτων και επιλογών, αλλά τίποτα δεν θα σας εξυπηρετήσει καλύτερα από ό, τι γνωρίζετε τι θέλετε και τι τελικά μπορείτε να ζήσετε.