Η πώληση του σπιτιού σας για ένα τεράστιο κέρδος είναι σχεδόν το όνειρο κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού. Ποιος δεν θα ήθελε να κάνει μια όμορφη πένα από το σπίτι του; Αλλά για να αποκομίσετε πραγματικά κέρδος από την πώληση του σπιτιού σας, μπορεί να θέλετε να αναβάλλετε το κέρδος σας με κατ 'αποκοπή ποσό. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε γιατί και να μάθετε για μια άλλη επιλογή: πώληση με δόσεις.

-

Μεγάλη Πληρωμή = Big Bill
Ας ρίξουμε μια ματιά σε μια κοινή κατάσταση ιδιοκτήτη σπιτιού:

Παράδειγμα - Όταν ένα Κέρδος σε ένα Ακίνητο Αυξάνει Φορολογική Ευθύνη < εξέτασε την προσφορά του αγοραστή για την κατοικία του και δεν μπορούσε να πιστέψει τον αριθμό που εκτυπώθηκε εκεί. Η ιδιοκτησία του είχε διπλασιαστεί σε αξία σε μόλις πέντε χρόνια και δεν το θεωρούσε φθηνό ακόμα και όταν το αγόρασε. Ωστόσο, όταν ο Hal πληροφόρησε ειλικρινά τον φορολογικό σύμβουλό του για την πώληση, ο σύμβουλός του ήταν λιγότερο ενθουσιασμένος. η λήψη του εισοδήματος με ένα κατ 'αποκοπή ποσό δεν θα ήταν προς το καλύτερο συμφέρον του Hal από φορολογική άποψη. Εάν ο Hal δηλώσει το σύνολο των εσόδων από την πώληση κατά το ίδιο έτος που πωλεί το ακίνητο, δεν θα είναι επιλέξιμη για σχεδόν όλες τις φορολογικές πιστώσεις στις οποίες κανονικά θα δικαιούτο. Οι αναλυτικές μειώσεις του ποσού θα μειωθούν επίσης ως αποτέλεσμα των πρόσθετων εσόδων από την πώληση. Ο Χαλ ρωτά τον φορολογικό σύμβουλό του εάν υπάρχει κάτι που μπορεί να κάνει για να μειώσει το φορολογητέο εισόδημά του για το έτος. Ο σύμβουλος γνωρίζει μόνο το εργαλείο που χρησιμοποιεί: μια συμφωνία πώλησης δόσεων. Ο στόχος των πωλήσεων δόσεων

Σύμφωνα με την

Δημοσίευση 537
, το IRS επιτρέπει στους φορολογούμενους να αναβάλουν τα κέρδη από σημαντικές πωλήσεις ακινήτων ή άλλες επενδύσεις με συμφωνία πώλησης δόσεων. Αυτή η διευθέτηση επιτρέπει στους πωλητές να δηλώσουν ένα τμήμα του κεφαλαιουχικού τους κέρδους επί σειρά ετών, αρκεί να ολοκληρωθεί η κατάλληλη γραφική εργασία κατά τη διάρκεια του έτους της πώλησης. Πώς λειτουργεί ο τρόπος πώλησης των δόσεων Η δήλωση κερδών σε πώληση δόσεων είναι θεωρητικά απλή. Η φορολόγηση των πωλήσεων δόσεων αντικατοπτρίζει εκείνη των προσόδων, όπου ένα αναλογούν τμήμα της κάθε πληρωμής θεωρείται επιστροφή κεφαλαίου. Οι μόνες διατάξεις είναι ότι το πωληθέν περιουσιακό στοιχείο δεν μπορεί να είναι δημόσια εγγύηση οποιασδήποτε μορφής και ο φορολογούμενος δεν μπορεί να είναι έμπορος του πωληθέντος ακινήτου με κάποια έννοια.

Ας ρίξουμε μια ματιά σε ένα παράδειγμα αυτής της μεθόδου και να δούμε πώς ο Χαλ θα μπορούσε να διαρθρώσει την πώληση με δόσεις εάν ήθελε να αναβάλει τους φόρους εισοδήματος σε ένα μελλοντικό έτος.

Παράδειγμα

- Αναβολή Φόρων με Προμήθεια Δόσης

Η Hal λαμβάνει $ 400, 000 για το σπίτι ενοικίασης. Αγόρασε το ακίνητο για 188.000 δολάρια και πλήρωσε 12.000 δολάρια σε έξοδα πώλησης, τα οποία προστέθηκαν στο σπίτι, κάνοντας 200.000 δολάρια. Ως εκ τούτου, ο Hal έχει $ 200.000 ($ 400.000 - $ 200.000) του ανακοινώσιμου κέρδους να δηλώσει. Ο σύμβουλος του Hal προτείνει να καταρρεύσει τα έσοδα από την πώληση σε οκτώ ετήσιες δόσεις ύψους 50.000 δολ. Η καθεμία, αντί να δηλώσει $ 400.000 σε ένα χρόνο.Όσο οι δόσεις λαμβάνουν εποικοδομητικά κάθε χρόνο, η μέθοδος αυτή θα επιτρέψει στον Hal να παραμείνει επιλέξιμη για φορολογικές πιστώσεις και παρακρατήσεις ότι η κατ 'αποκοπήν πληρωμή θα τον εμπόδιζε να λάβει. Αναφορά Εισόδημα από Εισοδήματα Το εισόδημα από τις πωλήσεις δόσεων μπορεί να χωριστεί σε τρεις ξεχωριστές κατηγορίες: κέρδος, κεφάλαιο και τόκοι. Κάθε από αυτές τις κατηγορίες αντιμετωπίζεται διαφορετικά στο Έντυπο 1040.

Κέρδος Κεφαλαίου
Στο παραπάνω παράδειγμα, η Hal πρέπει να δηλώνει το κέρδος κάθε χρόνο είτε μακροπρόθεσμα είτε βραχυπρόθεσμα, ανάλογα με το αν το κέρδος ήταν μακροπρόθεσμα ή βραχυπρόθεσμα έτος της πώλησης. Τα μακροπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται με χαμηλότερο συντελεστή, ενώ τα βραχυπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται ως συνηθισμένο εισόδημα. Επειδή ο Hal κρατούσε το σπίτι για πέντε χρόνια, το κέρδος σε αυτή την περίπτωση θα είναι μακροπρόθεσμα. Αν το κέρδος ήταν βραχυπρόθεσμα, η Hal θα φορολογούταν ακόμα περισσότερο στο εισόδημα από δόσεις με χαμηλότερο συντελεστή από αυτόν που θα έπρεπε, αν έπρεπε να δηλώσει το κατ 'αποκοπήν κέρδος. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα βραχυπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται ως συνήθη έσοδα με τον ανώτατο οριακό φορολογικό συντελεστή του φορολογούμενου. Το κέρδος από πώληση σε δόσεις αναφέρεται στο Έντυπο IRS 6252 και στη συνέχεια μεταφέρεται στο Παράρτημα Δ στο Έντυπο 1040.

Τόκος
Οι φορολογούμενοι με εισοδήματα πώλησης δόσεων πρέπει επίσης να χρεώνουν τόκο στον αγοραστή με ένα ποσοστό το οποίο είναι το χαμηλότερο από το εφαρμοστέο ομοσπονδιακό επιτόκιο (ή το 9% συντάσσεται σε εξαμηνιαία βάση). Ο αγοραστής θα καταβάλει τόκους στις μη καταβληθείσες δόσεις έως ότου παραταθεί το υπόλοιπο. Επομένως, αν ο Χαλ χρεώνει την τιμή του 9% στην πώληση του στον αγοραστή, θα λάβει επίσης και θα αναφέρει περίπου ένα πρόσθετο εισόδημα από τόκους $ 4.500 για κάθε δόση $ 50.000 που δεν έχει πληρωθεί ακόμη. Οι τόκοι αναφέρονται ξεχωριστά ως συνηθισμένα έσοδα από τόκους στο Πρόγραμμα Β.

Σημείωση
: Εάν ο τόκος δεν αναφέρεται ξεχωριστά, τότε το IRS θα θεωρήσει μέρος του προϊόντος πώλησης ως τόκο.) Principal < Μέρος της κάθε πώλησης των δόσεων θεωρείται από την IRS ως αφορολόγητη επιστροφή κεφαλαίου. Το ποσό αυτό μπορεί να καθοριστεί υπολογίζοντας τον λόγο εξαίρεσης. Διαχωρίστε το ποσό του πραγματικού κέρδους από την τιμή πώλησης, η οποία στην περίπτωση αυτή είναι $ 200, 000 / $ 400, 000, παρέχοντας λόγο αποκλεισμού 50%. Απλά πολλαπλασιάστε αυτή την αναλογία με το ποσό της δόσης: Πρόκειται για το ποσό που πρέπει να αποκλείεται από το φόρο επειδή έχει οριστεί ως κύριος. Ως εκ τούτου, $ 25, 000 ($ 50, 000 x 50%) του κεφαλαίου επιστρέφεται κάθε χρόνο. Υποθήκες και τιμή σύμβασης

Αν ο αγοραστής του ακινήτου λάβει υποθήκη ή κάποια άλλη εγγύηση με την αγορά, η βάση κόστους του ακινήτου πρέπει να μειωθεί κατά το ποσό της υποθήκης / σημείωσης. Για παράδειγμα, αν η ιδιοκτησία ενοικίου που πωλείται Hal για $ 400, 000 έχει μια υποθήκη $ 100, 000, τότε η τιμή της σύμβασης μειώνεται σε $ 300, 000 ($ 400, 000 - $ 100, 000). Αυτό σημαίνει ότι η Hal θα έχει μόνο 100.000 δολάρια από το συνολικό κέρδος για να αναφέρει σε δόσεις.
Εάν το ποσό της υποθήκης υπερβαίνει τη συνολική προσαρμοσμένη βάση του ακινήτου, τότε η διαφορά πρέπει να αναφέρεται ως πληρωμή κατά το πρώτο έτος και η τιμή της σύμβασης αυξάνεται κατά το ποσό αυτό.Για παράδειγμα, αν η ιδιοκτησία του Hal έχει υποθήκη ύψους $ 250, 000, η ​​βάση του σπιτιού θα είναι $ 200, 000 ($ 188, 000 + $ 12, 000). Στην περίπτωση αυτή, η Hal θα πρέπει να αναφέρει μια επιπλέον πληρωμή ύψους $ 50.000 κατά τη διάρκεια του πρώτου έτους, εκτός από την πληρωμή δόσεων. Η τιμή της σύμβασης θα είναι στη συνέχεια $ 250, 000, αφήνοντας $ 150, 000 για ένα φορολογητέο κέρδος.

Συμπέρασμα
Υπάρχουν πολλοί κανόνες και κανονισμοί σχετικά με τις πωλήσεις δόσεων που πρέπει να ακολουθηθούν προσεκτικά. Ωστόσο, όσοι κατανοούν τους κανόνες μπορούν να διατηρήσουν την επιλεξιμότητά τους για πολλές μειώσεις και πιστώσεις που διαφορετικά πρέπει να καταπέσουν. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα δευτερεύοντα θέματα, όπως οι αλλαγές στην τιμή πώλησης, οι διάφορες μορφές που λαμβάνουν οι πληρωμές και πότε θα ήταν καλύτερο να παραιτηθείτε από μια συμφωνία δόσης και να πάρετε μια κατ 'αποκοπήν πληρωμή, επισκεφθείτε την ιστοσελίδα του IRS ή συμβουλευτείτε τον φορολογικό σας σύμβουλο.