α:

Τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης, ή NOI, είναι ένα μετρικό που έχει σχεδιαστεί για επενδυτές σε εμπορικά ακίνητα. Κάθε ανάλυση ακινήτων που εκτελείται για ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει ένα νούμερο NOI, αλλά πολλοί επενδυτές ακινήτων το αγνοούν ή το παρερμηνεύουν. Με απλά λόγια, η NOI δείχνει πόση πραγματική ταμειακή ροή είναι διαθέσιμη για να πληρώσει την υποθήκη για το ακίνητο, η οποία είναι μια πολύ σημαντική έννοια.

Καθαρό λειτουργικό εισόδημα

Το NOI ενός ακινήτου ισούται με όλα τα έσοδα από ενοίκια μείον τα έξοδα διαχείρισης ακινήτων, τις επισκευές και τη συντήρηση, τα έξοδα ασφάλισης, τους φόρους και άλλα τυποποιημένα έξοδα ιδιοκτησίας. Είναι ίσο με το ποσό του εισοδήματος που μπορεί να απαιτήσει ο ιδιοκτήτης της περιουσίας πριν κάνει την πληρωμή υποθηκών.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο και βρίσκει μισθωτή. Το ενοίκιο δημιουργεί $ 1, 500 το μήνα. Ο επενδυτής δεν κρατά όλα τα $ 1, 500? πρέπει να πληρώσει τα έξοδα ιδιοκτησίας. Υποθέστε ότι οι επισκευές είναι ίσες με $ 100, οι φόροι είναι ίσοι με $ 200, η ​​ασφάλεια είναι $ 75 και η συνήθης συντήρηση είναι $ 125. Τα υπόλοιπα $ 1, 000 είναι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα για το ακίνητο.

Σημασία NOI

Οι επενδυτές θα πρέπει να προσέχουν τις ΝΟΙ, διότι επηρεάζουν τις αξίες της αγοράς ακινήτων, το κόστος χρηματοδότησης και μια σειρά αποφάσεων για την κατοχή περιόδου. Για παράδειγμα, η αγοραία αξία συχνά επηρεάζεται από την κεφαλαιοποίηση, ή το "ανώτατο όριο". Ένα ανώτατο όριο μπορεί να υπολογιστεί με τη διαίρεση της τιμής πώλησης από την NOI.

Οι εύλογες αξίες της αγοράς μπορούν επίσης να προσδιοριστούν με τα ποσοστά ανταγωνιστικού ανώτατου ορίου. Εάν το ετήσιο NOI για την ιδιοκτησία του επενδυτή είναι $ 12, 000, και παρόμοια ακίνητα έχουν πουλήσει με ένα ανώτατο όριο 10%, τότε το ακίνητο μπορεί να εκτιμηθεί στα $ 120, 000.

Οι δανειστές έχουν ιδιαίτερη συνείδηση ​​της NOI επειδή θέλουν να εξασφαλίσουν ότι ο επενδυτής είναι σε θέση να ανταποκριθεί στις μηνιαίες υποχρεώσεις υποθήκης. Αν το $ 1, 000 το μήνα NOI συνοδεύεται από μια πληρωμή υποθηκών αξίας $ 1, 100, ο επενδυτής είναι πιθανό να αγωνιστεί με τη χρηματοδότηση.