Σχεδόν το ένα τρίτο των Αμερικανών ιδιοκτητών σπιτιού δεν έχουν υποθήκη. Όλοι οι άλλοι χρειάστηκαν βοήθεια από έναν δανειστή για να αγοράσουν το σπίτι τους. Είναι εύκολο να πούμε απλά: "Θέλω τη χαμηλότερη πληρωμή που μπορώ να βρω", αλλά αυτός δεν είναι ο καλύτερος τρόπος να εξετάσουμε τις υποθήκες.

Ένα σπίτι είναι ίσως η μεγαλύτερη αγορά που θα κάνετε στη διάρκεια της ζωής σας. Η υποθήκη θα είναι το μεγαλύτερο μέρος αυτής της αγοράς, και όπως με όλες τις μεγάλες εξαγορές, θα πρέπει πάντα να κάνετε κάποια συγκριτικά ψώνια. Αλλά πριν αρχίσετε να ψωνίζετε, πρέπει να ξέρετε τι να συγκρίνετε.

Εάν δεν πρέπει να εξετάσετε την πληρωμή, πώς θα γνωρίζετε μια καλή προσφορά από ένα κακό; Σύμφωνα με την Casey Fleming, σύμβουλο στεγαστικών δανείων στο C2 Financial Corporation και συγγραφέας του "Οδηγού δανείου: Πώς να πάρει την καλύτερη δυνατή υποθήκη", υπάρχουν τρία βασικά σημεία που πρέπει να εξεταστούν.

3 τρόποι να αξιολογηθεί ένα δάνειο

1. Μηνιαία πληρωμή . Αλλά δεν είπαμε μόνο όχι να δούμε την πληρωμή; Σε αυτή την περίπτωση, απλά αξιολογήστε αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά την πληρωμή που πηγαίνει με το σπίτι που αγαπάτε. Υπάρχουν αρκετοί υπολογιστές πληρωμής υποθηκών online (βλ. Υπολογιστές Υποθηκών: Πώς εργάζονται ).

Χρησιμοποιήστε την αριθμομηχανή για να υπολογίσετε την πληρωμή του κεφαλαίου και των τόκων του δανείου συν τους φόρους, την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (εάν το χρειάζεστε), τα HOA τέλη, την ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού και οποιαδήποτε άλλη χρέωση. Δεν χρειάζεστε έναν ακριβή αριθμό αυτή τη στιγμή, αλλά πλησιέστερα όσο μπορείτε. Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. Βασικά στοιχεία για τα ενυπόθηκα δάνεια: Στεγαστικά με σταθερό επιτόκιο και Γιατί πρέπει να πληρώσω ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών;

Τότε, κοιτάξτε το από την πλευρά ενός δανειστή. Κάθε δανειστής είναι διαφορετικός, αλλά κατά πάσα πιθανότητα δεν θα κάνει το δάνειο εάν οι συνολικές μηνιαίες οφειλές σας υπερβαίνουν το 38% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματός σας (αναλογία χρέους προς εισόδημα). Αν είναι περισσότερο από αυτό, εξετάστε ένα λιγότερο ακριβό δάνειο.

2. Συνολικό κόστος του δανείου. Εδώ οι άνθρωποι το κάνουν λάθος, σύμφωνα με τον Fleming. Οι υποθήκες είναι περίπλοκες, αλλά αν κοιτάξετε το θόρυβο και ζητήσετε αυτή την απλή ερώτηση, τα πράγματα γίνονται πολύ πιο σαφή: «Πόσο θα με κοστίσει να χρησιμοποιήσω τα χρήματα του δανειστή; "

Το κίνητρο του δανειστή να σας δανείσει τα χρήματα είναι να κάνετε κέρδος - είτε από εσάς είτε από την πώληση του δανείου σε κάποιον άλλο για υψηλότερη τιμή. Όσο περισσότερο μπορούν να βγουν από εσάς, τόσο καλύτερα είναι τα περιθώρια τους.

Ο στόχος σας είναι να πληρώσετε το ελάχιστο ποσό που είναι δυνατό για το δάνειο. Δεν μπορείτε να το κρίνετε αυτό με τη μηνιαία πληρωμή. Πρέπει να εξετάσετε πόσα θα πληρώσετε για τη διάρκεια του δανείου.

Ένας μεσίτης ενυπόθηκων δανείων μπορεί να σας βοηθήσει να υπολογίσετε το κόστος ζωής του δανείου κατά τη διάρκεια της ζωής σας ή θα μπορούσατε να χρησιμοποιήσετε μια ηλεκτρονική αριθμομηχανή. Εάν δεν νομίζετε ότι θα μείνετε στο σπίτι σας για τη ζωή του δανείου, ένας μεσίτης ή μια αριθμομηχανή μπορεί να σας πει πόσο θα κοστίσει για οποιοδήποτε χρονικό διάστημα.

Για να έχετε χαμηλότερο κόστος ζωής, θα πρέπει να πληρώσετε περισσότερα μπροστά. Εάν μπορείτε να το χειριστείτε, μια υψηλότερη μηνιαία πληρωμή είναι καλύτερη για σας με την πάροδο του χρόνου από μια χαμηλότερη πληρωμή - στις περισσότερες περιπτώσεις.

3. Κίνδυνος. Επειδή ένα σπίτι διπλασιάζεται ως τόπος ζωής και επένδυση, πρέπει να καταλάβετε λίγο για τον επενδυτικό κίνδυνο. Τι συμβαίνει εάν η αγορά έχει μια άλλη κατάρρευση όπως έκανε το 2008 και σας αφήνει ένα σπίτι που έχει μεγαλύτερο ισορροπία στεγαστικών δανείων από ό, τι αξίζει; Τι γίνεται αν λάβετε ένα δάνειο με ένα συγκεκριμένο επιτόκιο και με την πάροδο του χρόνου, οι τιμές κινούνται χαμηλότερα; Τι γίνεται αν χάσετε τη δυνατότητα πληρωμών; Αυτά δεν είναι μόνο κίνδυνοι για εσάς - είναι επίσης κίνδυνοι για τον δανειστή και αυτό μπορεί να επηρεάσει τους όρους του δανείου σας.

Σύμφωνα με τον Fleming, τα ενυπόθηκα δάνεια είναι τόσο περίπλοκα που είναι δύσκολο για τον μέσο καταναλωτή να επικεντρωθεί σε οτιδήποτε άλλο εκτός από το ποσό της πληρωμής. "Το πρόβλημα είναι ότι [η αγορά ενυπόθηκων δανείων είναι] τόσο πολύπλοκη, οι περισσότεροι καταναλωτές επικεντρώνονται αποκλειστικά στη μηνιαία πληρωμή, εφόσον δεν αισθάνονται ότι είναι επικίνδυνο. "Επειδή οι περισσότεροι άνθρωποι δεν είναι έμπειροι επενδυτές, βλέπουν ένα κλειδωμένο ποσοστό και την πληρωμή ως τη λιγότερο επικίνδυνη πορεία, αλλά αυτό δεν είναι κατ 'ανάγκη αλήθεια. Παρέχει, ωστόσο, ένα αίσθημα ασφάλειας.

Μην εξετάζετε μόνο την υποθήκη 30 ετών σταθερού επιτοκίου. Με την πάροδο του χρόνου, αυτή είναι ίσως η πιο ακριβή επιλογή. Συγκρίνετε τα ρυθμιζόμενα επιτόκια και τις μικρότερες χρονικές περιόδους, όπως μια υποθήκη 15 ετών σταθερού επιτοκίου. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε Σύγκριση 30ετίας έναντι 15ετούς υποθήκης.)

Συγκρίνοντας τους δανειστές

Κατ 'αρχάς, ρωτήστε μερικούς δανειστές για μια εκτίμηση καλής πίστης (GFE) . Σκεφτείτε αυτό, όπως να ζητήσετε από έναν αντιπρόσωπο αυτοκινήτων να σας δώσει την καλύτερη τιμή σε όχημα. Οι εκτιμήσεις καλής πίστης δεν θα είναι ακριβείς αλλά θα χρησιμεύσουν ως τρόπος αξιολόγησης των δανείων. Επειδή οι δανειστές μπορούν να βρουν διαφορετικά κόστη σε διάφορα μέρη για να αλλάξουν τον τρόπο εμφάνισης του δανείου, ίσως χρειαστεί τη βοήθεια κάποιου που έχει εμπειρία με υποθήκες για να βοηθήσει στην αξιολόγηση των GFE. Ρωτήστε κάποιον που δεν ανταγωνίζεται για την επιχείρησή σας, αν είναι δυνατόν.

Εάν ένας δανειστής παρουσιάζει ένα ποσό πληρωμής που είναι σημαντικά χαμηλότερο από άλλα, πιθανόν να χρεώνει υψηλότερο προκαταβολικό κόστος με τη μορφή σημείων. Εάν το κόστος κλεισίματος είναι σημαντικά χαμηλότερο, ενδέχεται να έχει πραγματοποιήσει το κόστος στο δάνειο με τη μορφή υψηλότερου επιτοκίου.

Είναι πολύ απίθανο ότι οποιοσδήποτε δανειστής θα υποβιβάσει σημαντικά οποιοδήποτε άλλο. Απλά πρέπει να υπολογίσετε πού ο δανειστής σας χρεώνει για αυτό που φαίνεται να είναι έκπτωση. Έχεις πρόβλημα να διακρίνεις αυτές τις διαφορές ο ίδιος, ένας επαγγελματίας ενυπόθηκων δανείων μπορεί να βοηθήσει.

Το καλύτερο δάνειο για τις ανάγκες σας

Ο Fleming ρωτά τους πελάτες του τρεις ερωτήσεις όταν προσαρμόζουν το δάνειο τους:

1. Ποια είναι η ανοχή τους σε κινδύνους; Προτιμάτε μια πληρωμή που δεν αλλάζει με την πάροδο του χρόνου ή θα ήταν μια επιλογή υποθήκη με ρυθμιζόμενο επιτόκιο; Τα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο συχνά κοστίζουν λιγότερο από ένα σταθερό επιτόκιο στην αρχή, αλλά θα αλλάξουν με τις συνθήκες της αγοράς. Ο δανειολήπτης πρέπει να είναι εντάξει με τις καιρικές συνθήκες στις διακυμάνσεις των χρηματοπιστωτικών αγορών.

2. Τι μηνιαία πληρωμή είναι άνετη; Ο Φλέμινγκ λέει: "Οι περισσότεροι λαοί πάντα απαντούν χαμηλότερα από ό, τι είναι αλήθεια, γιατί φαίνεται σαν ένα καλό διαπραγματευτικό εργαλείο. Ωστόσο, είναι καλύτερο εάν ένας πελάτης είναι απόλυτα ειλικρινής μαζί μου, αφού δεν μπορώ να αλλάξω την προμήθειά μου αυξάνοντας την πληρωμή ούτως ή άλλως. Επίσης, απαντάμε ταυτόχρονα στην ερώτηση «για ποιο λόγο δικαιούστε; "Για πολλούς ανθρώπους, πληρούν τις προϋποθέσεις για περισσότερα από ότι είναι πρόθυμοι να πληρώσουν κάθε μήνα, αλλά περιστασιακά είναι το αντίθετο και, φυσικά, οι προϋποθέσεις είναι ο περιοριστικός παράγοντας. "

3. Πώς αξιολογούν τις πληρωμές έναντι του συνολικού κόστους; Ο δανειολήπτης μάλλον θα πληρώνει περισσότερο μπροστά και θα έχει χαμηλότερες πληρωμές, ή λιγότερο τώρα και θα έχει υψηλότερες πληρωμές και υψηλότερο κόστος δανείου διάρκειας ζωής;

Στο τέλος, θα πρέπει να επιδιώξετε το χαμηλότερο επιτόκιο, μια μηνιαία πληρωμή που ταιριάζει άνετα στον προϋπολογισμό σας και ένα σχέδιο για να εξοφλήσετε το δάνειό σας όσο το δυνατόν γρηγορότερα. Από το 2014, οι ποινές προπληρωμής για τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια απαγορεύονται γενικά, τόσο πιο γρήγορα πληρώνετε την υποθήκη σας, τόσο λιγότερο πληρώνετε για να χρησιμοποιήσετε τα χρήματα του δανειστή.

Πώς Λεπτομέρειες Κάνουν τη Διαφορά

Ας υποθέσουμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι με $ 250.000 υποθήκη και το τρέχον επιτόκιο είναι 4. 1%. Πιστεύετε ότι θα παραμείνετε στο σπίτι για 10 χρόνια και σχεδιάζετε να κάνετε προκαταβολή 10%. Εάν λάβετε 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου, η μηνιαία πληρωμή σας θα είναι $ 1, 193. 54. (Η προσθήκη φόρων και ασφάλισης θα το φέρει κοντά στο $ 1, 515.)

Κατά τη διάρκεια των 10 ετών που σκοπεύετε να μείνετε στο στο σπίτι, θα πληρώσετε $ 143, 225, αλλά το μεγαλύτερο μέρος αυτού είναι ενδιαφέρον. Στην πραγματικότητα, πληρώσατε τον δανειστή σας 90, 184 δολάρια σε τόκους και δημιουργήσατε μόνο $ 53, 040 στα ίδια κεφάλαια.

Εάν, αντ 'αυτού, είχατε πάει με 20ετές δάνειο σταθερού επιτοκίου (ο τόκος θα αυξηθεί ελαφρώς στο 4,139%), θα έχετε υψηλότερη μηνιαία πληρωμή $ 1, 514. 95 με συνολικά 10 χρόνια το κόστος των $ 181, 794, αλλά θα είχατε δημιουργήσει πολύ περισσότερα κεφάλαια επειδή η διάρκεια του δανείου ήταν μικρότερη. Θα είχατε καταβάλει 81, 426 δολάρια σε τόκους και έχετε χτίσει $ 100, 368 στα ίδια κεφάλαια.

Όλες οι πληρωμές δεν είναι ίσες: Υποθέτοντας ότι το σπίτι σας εκτιμάται σε αξία, θα πάρετε πίσω τα κεφάλαια όταν πουλάτε το σπίτι σας. Εντούτοις, το ενδιαφέρον είναι μια απόρριψη. Πληρώνοντας ένα επιπλέον $ 19, 320 μέσα σε πέντε χρόνια σας εξοικονομεί $ 8, 759 σε τόκο και κερδίζετε $ 47, 328 στα ίδια κεφάλαια - προφανώς μια καλή συμφωνία! Όσο περισσότερο μένετε στο σπίτι σας, τόσο περισσότερο πλεονέκτημα κερδίζετε. Αποκτήστε μια υποθήκη δεκαπενταετούς ή δεκαετούς διάρκειας και κερδίζετε πολύ μεγαλύτερο ποσό ιδίων κεφαλαίων με πολύ λιγότερες πληρωμές τόκων σε αντάλλαγμα υψηλότερης πληρωμής. Στην πραγματικότητα, η υψηλότερη μηνιαία πληρωμή είναι η φθηνότερη επιλογή.

Μόλις φτάσετε το 20% στα δικαιώματά σας στο σπίτι σας, μπορείτε να ζητήσετε την ακύρωση της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών σας. Αυτό θα μπορούσε να χτυπήσει κάπου μεταξύ $ 60 και $ 90 από τις πρόσθετες μηνιαίες δαπάνες σας (εκτός από την πραγματική πληρωμή υποθηκών). Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. Πώς να απαλλαγείτε από την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών .

Η κατώτατη γραμμή

Σε αντίθεση με κάποιους άλλους τύπους δανείων, έχετε πολλή εξουσία πάνω από τη μηνιαία πληρωμή σας.Μπορείτε να πληρώσετε μια υψηλότερη πληρωμή και να πληρώσετε λιγότερο κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου ή να έχετε μια χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή και να πληρώνετε περισσότερο με την πάροδο του χρόνου. Είναι καλύτερο να πάρετε τη βοήθεια ενός ανεξάρτητου επαγγελματία υποθηκών που δεν προσπαθεί να σας πουλήσει μια υποθήκη. Αυτό το άτομο μπορεί να σας βοηθήσει να καταλάβετε την καλύτερη πορεία δράσης. Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στην ενότητα Θα πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας όταν μειωθούν τα επιτόκια; και Είναι η υποθήκη σας να κλέβει τη συνταξιοδότησή σας;