Σε μια έκδοση του Περιοδικού Πίνακα Επιστροφών Επενδύσεων που συνέταξε η JP Morgan Asset Management για τα έτη 2000-2015, οι επενδυτικές εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) ήταν η κατηγορία με τις υψηλότερες επιδόσεις σε οκτώ αυτά τα δεκαέξι χρόνια. Περαιτέρω, κατά τη διάρκεια του εν λόγω χρονικού διαστήματος, οι εταιρείες REIT, όπως αναπαρίστανται από τον δείκτη NAREIT Equity REIT, συγκέντρωσαν μέση ετήσια απόδοση ύψους 12,9%. Η επόμενη καλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων κατά την ίδια περίοδο ήταν τα ομόλογα υψηλής απόδοσης με μέση ετήσια απόδοση 8,6%.

Όπως λέει η αποκήρυξη, οι προηγούμενες επιδόσεις δεν αποτελούν εγγύηση μελλοντικών επιστροφών. Έτσι, στο σημερινό περιβάλλον, οι REIT εξακολουθούν να είναι βιώσιμες επενδύσεις για μεμονωμένους επενδυτές καθώς και για χρηματοοικονομικούς συμβούλους και τους πελάτες τους; (Για σχετική ανάγνωση, δείτε: REIT ETFs Προσφορά Σταθερότητας )

Επιτόκια + REITS

Σύμφωνα με το Morningstar (MORN MORNMorningstar Inc87. με το Highstock 4. 2. 6 ), ο Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), ο οποίος παρακολουθεί τον δείκτη MSCI US REIT, έχει τρέχουσα απόδοση λίγο πάνω από 4%. Στο σημερινό περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου, αυτό είναι σίγουρα ελκυστικό για πολλούς επενδυτές. Τα αυξανόμενα επιτόκια είναι γενικά αρνητικός παράγοντας για τις REIT και οι εκροές τους αυξάνονται λόγω των υψηλότερων πληρωμών τόκων που μειώνουν τα μετρητά που έχουν στη διάθεσή τους για την καταβολή μερισμάτων στους επενδυτές.

Τα REIT με υπερβάλλον επίπεδα χρέους ή εκείνα που θα χρειαστεί να αναχρηματοδοτήσουν ιδιότητες βραχυπρόθεσμα είναι πιο επιρρεπή σε αύξηση των επιτοκίων από άλλα.

Η τιμή της μετοχής της Vanguard REIT ETF (VNQ

VNQVanguard REIT83 69 + 0, 72% που δημιουργήθηκε με Highstock 4. 2. 6 ) μειώθηκε περισσότερο από 12% του 2015 οφείλεται εν μέρει στην αβεβαιότητα σχετικά με το μέλλον της χρονικής διάρκειας και της προθυμίας της Fed να αυξήσει τα επιτόκια. Η αβεβαιότητα σχετικά με την αύξηση των επιτοκίων που σημειώθηκε στα τέλη του 2015 πλήγωσε την τιμή της μετοχής και πέρυσι. Το Cohen & Steers, ένας διαχειριστής επενδύσεων που προσφέρει διάφορα κεφάλαια της REIT, αναφέρει τον τελευταίο κύκλο σφιξίματος της Fed από τον Ιούνιο του 2004 έως τον Ιούνιο του 2006 ως παράδειγμα του τόπου όπου ο υψηλότερος τα ποσοστά αρχικά βλάπτουν την απόδοση των REIT. Αλλά με την πάροδο του χρόνου, η ισχυρή οικονομία βοήθησε στη συνέχεια να ενισχύσει την απόδοση των REIT. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε:

3 REITs που είναι τα κορυφαία στοιχήματα για συνταξιοδότηση το 2016.

)

Η σωρευτική απόδοση για REIT κατά τη διάρκεια αυτού του χρονικού πλαισίου ήταν 57. 9%, που συγκρίνεται με 15. 5% μετοχές και 5,9% για τα ομόλογα, σύμφωνα με την εταιρεία. Η εταιρεία λέει σε ένα άρθρο στην ιστοσελίδα της: «Όταν η οικονομία βελτιώνεται και τα θεμελιώδη στοιχεία είναι ισχυρά, οι διορθώσεις βάσει της απόδοσης έχουν ιστορικά δείξει ελκυστικές ευκαιρίες αγοράς για τους μακροπρόθεσμους επενδυτές. Καθώς τα οφέλη της ισχυρότερης οικονομικής ανάπτυξης καθίστανται πιο εμφανή, οι αποτιμήσεις τείνουν να επανέλθουν στο φυσιολογικό.Πιστεύουμε ότι οι επενδυτές που είναι ευθυγραμμισμένοι για να επωφεληθούν από αυτές τις ευκαιρίες μπορούν να ανταμειφθούν μακροπρόθεσμα. " Η REITs Διαφοροποίηση Προσφοράς

Τα REITs δεν είναι ένας μεγάλος διαφοροποιητής από τα αποθέματα, όπως αποδεικνύεται από τη συσχέτιση 78% περίπου με μετοχές βάσει σύγκρισης του Δείκτη S & P 500 και του δείκτη NAREIT Equity REIT κατά τη διάρκεια των δέκα ετών στα τέλη του 2015. Ωστόσο, η REIT παρέχει καλή διαφοροποίηση από πλευράς χαμηλών ή αρνητικών συσχετίσεων με βασικά ομόλογα, βασικά εμπορεύματα και νομίσματα.

Πέρα από τα επιτόκια, οι επιδόσεις των REITS θα εξαρτηθούν από τον τρόπο με τον οποίο η οικονομία και η χρηματιστηριακή αγορά. Σε ένα πρόσφατο άρθρο του CNBC, ο Joseph Smith, διευθύνων σύμβουλος επενδύσεων στην CBRE Clarion Securities, ο οποίος διαχειρίζεται περίπου 22 δισεκατομμύρια δολάρια σε ακίνητα, δήλωσε: "Όλο το χρόνο σημειώνεται ένα flip-flop μεταξύ προσδοκιών για οικονομική ανάπτυξη και επιτόκια. Αυτή η αβεβαιότητα δημιουργεί μεταβλητότητα και, σε περιόδους αστάθειας, η συσχέτιση των REIT με την ευρύτερη χρηματιστηριακή αγορά αυξάνεται ". Η προσφορά του κ. Smith έγινε στα τέλη του 2015. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε:

Επενδύσεις σε ακίνητα που επενδύουν σε περιβάλλον υψηλού επιτοκίου.

Παράγοντες που επηρεάζουν μεμονωμένες εταιρείες REIT ETF, υπάρχουν τα υποκείμενα ΑΕΕΕ σε αυτά τα κεφάλαια. Τα μεμονωμένα REITs μπορούν να περιλαμβάνουν αυτά που έχουν ένα υποκείμενο χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων, κατοικιών και ξενοδοχείων ή θέρετρα μεταξύ πολλών άλλων. Επιπλέον, υπάρχει έκθεση σε συγκεκριμένους τομείς, όπως η υγειονομική περίθαλψη και οι τομείς ειδικών όπως η ξυλεία και οι υποθήκες REITS. Το σημείο εδώ είναι ότι ορισμένες από τις επιδόσεις αυτών των REIT θα εξαρτηθούν από την απόδοση των χρηματιστηριακών αγορών και των επιχειρηματικών τομέων με τους οποίους συνδέονται. Αυτό σημαίνει ότι η απόδοση αυτών των REIT υπερβαίνει την απόδοση της συνολικής χρηματιστηριακής αγοράς ή / και της οικονομίας. Αυτό δεν είναι σε αντίθεση με την ακίνητη περιουσία που λέει πως όλα τα ακίνητα είναι τοπικά.

Τα μεμονωμένα REIT επηρεάζονται επίσης από τους ανθρώπους που τους διαχειρίζονται. Όπως κάθε άλλο απόθεμα ή παρόμοιο μέσο, ​​η διαχείριση είναι σημαντική. Ποια είναι η εμπειρία τους; Είναι μετόχων-κεντρικά; Έχουν τα δικά τους χρήματα επενδυμένα μαζί με τα δικά σας;

Η κατώτατη γραμμή

Όπως πολλές άλλες επενδύσεις σήμερα, οι εταιρείες REIT ενδέχεται να υποφέρουν τουλάχιστον αρχικά από μια περίοδο αύξησης των επιτοκίων. ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ που έχουν μεγάλη επιρροή και εκείνες που ίσως χρειαστεί να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος, ενώ τα επιτόκια αυξάνονται, μπορεί να είναι πιο ευάλωτα σε σχέση με άλλα. Εκείνοι που εξετάζουν μεμονωμένα REITs πρέπει να εξετάσουν τη διαχείριση της επιχείρησης και το υποκείμενο χαρτοφυλάκιο επενδύσεων. Υπάρχει ένας αριθμός αμοιβαίων κεφαλαίων και ETF που παρέχουν σταθερή έκθεση σε αυτόν τον τομέα επίσης. Με την πάροδο του χρόνου, τα REITs έχουν αποδειχθεί ότι αποτελούν μια σταθερή συνιστώσα πολλών χαρτοφυλακίων και μπορεί να συνεχίσουν να πηγαίνουν προς τα εμπρός. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε:

5 Τύποι REIT και πώς να επενδύσετε σε αυτά

)