Αν ψάχνετε να αγοράσετε ένα σπίτι με λιγότερο από 20% κάτω, πιθανότατα θα πρέπει να πληρώσετε για ασφάλιση υποθηκών πάνω από το κανονικό σας συμφέρον και κύριό σας. Μπορεί να φαίνεται ότι ένα δάνειο FHA θα ήταν μια καλύτερη συμφωνία, αλλά αν χρειάζεστε ασφάλιση υποθηκών, αυτό μπορεί να μην συμβαίνει.
Δύο τύποι ασφάλισης υποθηκών
Πρώτον, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τους δύο βασικούς τύπους ασφάλισης υποθηκών (μην το συγχέετε με ασφάλεια ζωής υποθηκών). Και οι δύο ενεργοποιούνται εάν δεν μπορείτε να μειώσετε το 20% του κόστους του σπιτιού όταν βγάζετε την υποθήκη.
Αν κάνετε αίτηση για συμβατικό δάνειο, η τράπεζα θα σας κάνει να κάνετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI). Όπως υποδηλώνει το όνομα, το ασφάλιστρό σας πηγαίνει σε μια ιδιωτική εταιρεία που επιστρέφει την τράπεζα αν σταματήσετε να πληρώνετε την υποθήκη σας. Όταν οι πληρωμές υποθηκών σας δείχνουν ότι τα δικαιώματά σας στο σπίτι φθάνουν το 22%, μπορείτε να ακυρώσετε την πολιτική. Δείτε Πώς να απαλλαγείτε από την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών για περισσότερες πληροφορίες.
Στην περίπτωση ενός δανείου της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγης (FHA), πληρώνετε ασφάλιστρα υποθήκης (MIP) σε μια κυβερνητική οντότητα, η οποία προστατεύει τους εγκεκριμένους δανειστές έναντι των δανειοληπτών που χρεοκοπούν.Όταν οι περισσότεροι δανειστές άρχισαν να σκληρύνουν τα πρότυπα αναδοχής τους μετά την οικονομική κρίση, οι δανειολήπτες άρχισαν να συρρέουν σε δάνεια FHA. Με τις χαμηλές απαιτήσεις για καθυστερήσεις πληρωμής - μόλις 3 5% - και την προθυμία αποδοχής σχετικά χαμηλών πιστωτικών αποτελεσμάτων, ο οργανισμός παρείχε μια βιώσιμη επιλογή για ιδιοκτήτες σπιτιού με χαμηλό και μέτριο εισόδημα.
Μια σειρά πρωτοποριακών αυξήσεων FHA τα τελευταία χρόνια έχει αφαιρέσει κάποια λάμψη από αυτές τις δημοφιλείς υποθήκες. Από την τελευταία αύξηση το 2013, οι δανειολήπτες με δάνειο 30 ετών και 10% κάτω πρέπει τώρα να πληρώσουν 1,3% των ετήσιων ασφαλίστρων υποθήκης. Και αυτό είναι πάνω από μια πρώτη πριμοδότηση υποθήκης ύψους 1,75% του ποσού του δανείου.
Η FHA αντιστρέψει επίσης την πορεία της πολιτικής της για την ακύρωση των ετήσιων ασφαλίστρων μόλις μειωθεί ο λόγος δανείου προς αξία στο 78%. Εάν βάζετε τουλάχιστον 10% κάτω στο κλείσιμο, πρέπει τώρα να ανησυχείτε για την ΕΤΕ τουλάχιστον για τα πρώτα 11 χρόνια του δανείου σας. Και αν συνεισφέρατε λιγότερο από αυτό όταν αγοράσατε το σπίτι σας, το ασφάλιστρο παραμένει μαζί σας κατά τη διάρκεια του δανείου.
Το παρακάτω διάγραμμα παρουσιάζει τα τρέχοντα ετήσια ασφάλιστρα υποθηκών (MIP) για τα δάνεια FHA.
Υποθήκες με όρους άνω των 15 ετών
Υποθήκες με όρους μικρότερους ή ίσους με 15 έτη
Πηγή: Αμερικανικό Υπουργείο Οικισμού και Αστικής Ανάπτυξης
Κόστος Συμβατικού Δανείου για Δανείου Less
Αυτές οι νέες αυστηρότητες καθιστούν μια συμβατική υποθήκη με PMI - αν μπορείτε να πάρετε ένα - μια καλύτερη συμφωνία σε πολλές περιπτώσεις. Η μέση πληρωμή ασφάλισης ιδιωτικών υποθηκών είναι μεταξύ 0.3% και 1,15% του δανείου κάθε χρόνο, χωρίς προκαταβολικά έξοδα. Στις περισσότερες περιπτώσεις μπορείτε να ζητήσετε την ακύρωση του PMI μόλις έχετε επιτύχει το 22% του μετοχικού κεφαλαίου στο σπίτι.
Ας ρίξουμε μια ματιά σε δύο ιδιοκτήτες σπιτιού με μια υποθήκη ύψους 250.000 δολαρίων πάνω από 30 χρόνια: Κάποιος παίρνει ένα δάνειο FHA με 5% κάτω και το άλλο παίρνει ένα σχεδόν όμοιο, συμβατικό δάνειο. Υποθέτοντας ένα ποσοστό PMI 0,8%, το ένα με ιδιωτική ασφάλιση θα εξοικονομήσει περισσότερα από $ 1, 000 κάθε χρόνο σε χαμηλότερες πληρωμές. Μια άλλη μεγάλη διαφορά: Ο δανειολήπτης με τη συμβατική υποθήκη μπορεί να ακυρώσει την πριμοδότηση μόλις αποκτήσει αρκετό μετοχικό κεφάλαιο.
Ο ένας παράγοντας που εξακολουθεί να δίνει το FHA ένα πλεονέκτημα έναντι των περισσότερων άλλων στεγαστικών δανείων: ευκολία επιλογής. Εάν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας σας απαγορεύει να πάρετε ένα δάνειο αλλού, ένα υψηλότερο τέλος ασφάλισης υποθηκών μπορεί να είναι κάτι που μπορείτε να ζήσετε με. Μια άλλη επιλογή είναι να πάρει ένα δάνειο FHA και, μόλις ξαναφτιάξετε την πίστωσή σας, προσπαθήστε να αναχρηματοδοτήσετε με μια συμβατική υποθήκη.
Η κατώτατη γραμμή
Λόγω των πρόσφατων αυξήσεων ασφαλίστρων, αξίζει να ερευνήσετε τις επιλογές σας προτού λάβετε ένα δάνειο FHA εάν σκοπεύετε να μειώσετε λιγότερο από το 20% στο σπίτι σας. Αλλά εάν ένα δάνειο που υποστηρίζεται από την κυβέρνηση είναι ο μοναδικός τρόπος να αποκτήσετε ιδιοκτησία στο σπίτι, μπορεί να είναι μια θυσία που αξίζει να κάνετε.
Έχω μια μικρή επιχείρηση (LLC), την οποία δουλεύω με μερική απασχόληση. Επίσης εργάζομαι με πλήρες ωράριο για μια εταιρεία και εγώ είμαι εγγεγραμμένος σε ένα σχέδιο 401 (k). Είμαι ακόμα επιλέξιμος να καταβάλω εισφορές σε ένα άτομο 401 (k) από τα κέρδη της μερικής απασχόλησής μου LLC;
Αρκεί δεν έχετε ιδιοκτησία στην εταιρεία για την οποία εργάζεστε με πλήρη απασχόληση και η μόνη σχέση που έχετε με την εταιρεία είναι ως υπάλληλος, μπορείτε να δημιουργήσετε ένα ανεξάρτητο 401 (K) για την περιορισμένη ευθύνη σας (LLC) και να χρηματοδοτήσετε το σχέδιο από τα κέρδη που λαμβάνετε από την εταιρεία.
Τι είναι υποθήκη υποθήκη;
Μια υποθήκη Subprime είναι ένας τύπος δανείου που χορηγείται σε άτομα με χαμηλή πιστωτική ιστορία (συχνά κάτω από 600), οι οποίοι, ως αποτέλεσμα των ελλειμματικών αξιολογήσεων πιστοληπτικής ικανότητας, δεν θα είναι σε θέση να λάβουν τις προϋποθέσεις για συμβατικές υποθήκες. Επειδή οι δανειολήπτες χαμηλού κινδύνου παρουσιάζουν μεγαλύτερο κίνδυνο για τους δανειστές, τα ενυπόθηκα δάνεια χαμηλού κινδύνου χρεώνουν επιτόκια πάνω από το βασικό επιτόκιο δανεισμού.
Έχει εξαγγελθεί μια συμφωνία εξαγοράς μετρητών για ένα απόθεμα που κατέχω, αλλά γιατί δεν είναι η διαπραγμάτευση μετοχών μου με τιμή ανά μετοχή ίση με την τιμή εξαγοράς;
Η ανακοίνωση εξαγοράς ή συγχώνευσης δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η συμφωνία θα επιλυθεί όπως αναφέρθηκε αρχικά. Η κερδοσκοπία για το τελικό αποτέλεσμα της συγχώνευσης θα επηρεάσει την κατάσταση της τρέχουσας τιμής της μετοχής. Για παράδειγμα, αν η αθέλητη κερδοσκοπία και η ανάλυση από την αγορά υποδηλώνει ότι μια άλλη εταιρεία μπορεί να υποβάλει προσφορά έναντι του αρχικού αγοραστή για το στόχο, η αγορά ενδέχεται να αυξήσει την τρέχουσα τιμή του αποθέματος για να ξεπεράσει την αρχική τιμή εξαγορά