Η ιδιοκτησία ενοικίασης έχει τα πλεονεκτήματά της. Εντάξει, μπορείτε να πάρετε μια επαναλαμβανόμενη ροή εσόδων, η υποθήκη σας καλύπτεται και ένα κέρδος κάθε μήνα. Για να μην αναφέρουμε ένα απροσδόκητο όταν αποφασίζετε να πουλήσετε. (Δείτε επίσης: Τα 10 καλύτερα χαρακτηριστικά μιας κερδοφόρας ιδιοκτησίας ενοικίασης.)

Αλλά αυτή η μηχανή παραγωγής εισοδήματος μπορεί να σας κοστίσει εάν και όταν πουλάτε. Μετά από όλα ο θείος Σαμ πρόκειται να θέλει μια περικοπή του με τη μορφή των φόρων κεφαλαίου κέρδη. Οι φόροι κεφαλαιουχικών κερδών έρχονται κάθε φορά που πουλάτε ένα περιουσιακό στοιχείο για κέρδος. Για τα έτη 2015 και 2016, ο συντελεστής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών είναι 15% για τους ανθρώπους που εμπίπτουν στις αμοιβές φόρου εισοδήματος 25%, 33% και 35%. Οι άνθρωποι στη φορολογική κατηγορία 39,6% καταβάλλουν το 20%. Αυτό θα μπορούσε να είναι ένα αρκετά σημαντικό χτύπημα, εάν συνειδητοποιείτε ένα αξιοπρεπές κέρδος. Ας πούμε ότι κάνετε 100.000 δολάρια για την πώληση. Θα είστε στο γάντζο για $ 15, 000 σε φόρους. Ενώ οι φόροι είναι ένα απαραίτητο κακό, υπάρχουν τρόποι να μειωθεί η επιβάρυνση κατά την πώληση ενός ακινήτου.

Κέρδη Offset με Ζημιές

Ένας αποτελεσματικός τρόπος μείωσης της φορολογικής έκθεσής σας κατά την πώληση ενός ακινήτου είναι η αντιστοίχιση του κέρδους από την πώληση με απώλεια σε άλλη περιοχή των επενδύσεών σας. Ονομάζεται συγκομιδή φορολογικών ζημιών, πολλοί άνθρωποι χρησιμοποιούν αυτή τη στρατηγική στο τέλος του έτους για να μειώσουν το ποσό που οφείλουν από τα κέρδη αποθεμάτων, αλλά μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για την ενοικίαση ακινήτων. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων σας επιτρέπει να συνδυάσετε κέρδη με απώλειες για να μειώσετε το ποσό που οφείλετε ο θείος Σαμ. Ας πούμε ότι έχετε κάνει $ 50, 000 από την πώληση ενός ενοικιαζόμενου διαμερίσματος, αλλά πήρατε μπάνιο στο χρηματιστήριο και έχασε $ 75, 000. Μπορείτε να αντισταθμίσετε $ 50, 000, κάνοντας το κέρδος από την πώληση του ενοικίου ακινήτου ένα πλύσιμο. (Δείτε επίσης: Συλλογή Φορολογικών Απωλειών: Μειώστε τις Απώλειες Επενδύσεων.)

Επωφεληθείτε από την Ενότητα 1031 του Κώδικα Φορολογίας

Οι επενδυτές σε ακίνητα που δεν επιδιώκουν να εξαργυρώσουν μπορούν να αποφύγουν την καταβολή φόρων υπεραξίας χάρη στην Ενότητα 1031 του φορολογικού κώδικα. Το IRS επιτρέπει στους επενδυτές να πουλήσουν μια επένδυση, στην προκειμένη περίπτωση ένα ακίνητο, να πάρουν τα έσοδα από την πώληση και να την επανεπενδύσουν χωρίς να πρέπει να πληρώνουν φόρους επί των κερδών. Σύμφωνα με τον κανόνα, η ανταλλαγή μπορεί να περιλαμβάνει αποκλειστικά ακίνητα, ή μπορεί να περιλαμβάνει ακίνητη περιουσία, καθώς και μετρητά, υποχρεώσεις και περιουσιακά στοιχεία που δεν είναι ομοειδή. Στην περίπτωση του τελευταίου, θα μπορούσατε να ενεργοποιήσετε μια εκδήλωση κεφαλαιουχικών κερδών κατά το έτος που ολοκληρώθηκε η ανταλλαγή.

Με μια ανταλλαγή, ο απλούστερος τρόπος αποφυγής πληρωμής των φόρων είναι η ανταλλαγή μιας περιουσίας με την άλλη. Σε μια πιο περίπλοκη στρατηγική που ονομάζεται αναβαλλόμενη ανταλλαγή, μπορείτε να πουλήσετε ένα ακίνητο και στη συνέχεια να αποκτήσετε μία ή περισσότερες ιδιότητες αντικατάστασης παρόμοιου είδους. Προκειμένου να δικαιούται μια αναβαλλόμενη ανταλλαγή, η πώληση ενός ακινήτου και η απόκτηση ενός άλλου πρέπει να αποτελούν συντηρούμενα μέρη της συναλλαγής.(Δείτε επίσης: 10 πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για 1031 ανταλλαγές.)

Ενώ η ανταλλαγή πρέπει να είναι όμοια με τους κανόνες IRS, αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να ανταλλάξετε ένα condo με ένα άλλο. Μπορείτε να κάνετε μια ανταλλαγή ενός διαμερίσματος για ένα κατάστημα μπροστά ή για ένα σπίτι με τρία υπνοδωμάτια αρκεί και οι δύο να είναι ακίνητη περιουσία και βρίσκονται στο Σ.Σ. Να θυμάστε ότι το ακίνητο πρέπει να είναι για ενοικιάσεις και πρέπει να έχουν δημιουργήσει εισόδημα. Τα ακίνητα που χρησιμοποιείτε κυρίως για προσωπική χρήση, όπως ένα δεύτερο σπίτι ή μια ιδιοκτησία διακοπών, δεν υπολογίζονται σε ανταλλαγή.

Όταν πρόκειται να επωφεληθείτε από την Ενότητα 1031 του φορολογικού κώδικα, θα πρέπει να προσέξετε το χρονοδιάγραμμα των συναλλαγών. Οι επενδυτές έχουν 45 ημέρες από την ημερομηνία της πώλησης για να προσδιορίσουν πιθανές αντικαταστάσεις. Μέσα σε 180 ημέρες, πρέπει να κλείσετε την ιδιοκτησία ανταλλαγής. Εάν η φορολογική σας δήλωση οφείλεται πριν από την περίοδο των 180 ημερών, πρέπει να κλείσετε νωρίτερα. Μη χάσετε τις προθεσμίες και θα πρέπει να πληρώσετε φόρους για την πώληση του αρχικού ακινήτου.

Μετατρέψτε την ιδιοκτησία σας στην πρωτεύουσα κατοικία σας

Η πώληση ενός σπιτιού στο οποίο κατοικείτε θα έχει καλύτερα φορολογικά οφέλη από την εκφόρτωση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου με κέρδος, γι 'αυτό μερικοί άνθρωποι μετατρέπουν ενοικιαζόμενα ακίνητα στην πρωτεύουσα κατοικία τους ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών. Σκεφτείτε αυτό: οι μεμονωμένοι άνθρωποι που πωλούν ένα σπίτι στο οποίο ζουν, μπορούν να αποκλείσουν έως και 250.000 δολάρια των κερδών. Αυτό αυξάνεται στα $ 500, 000 για τα παντρεμένα ζευγάρια. Προκειμένου το IRS να δει το σπίτι ως την κύρια κατοικία σας, θα πρέπει να το έχετε την κατοχή για πέντε χρόνια και να ζήσετε σε αυτό για τουλάχιστον δύο χρόνια. Λάβετε υπόψη πόσα από την έκπτωση που θα πάρετε εξαρτάται από το πόσο καιρό χρησιμοποιήθηκε ως ιδιότητα ενοικίασης. (Δείτε επίσης: Αποφύγετε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στην πώληση στο σπίτι σας)

Η κατώτατη γραμμή

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών μπορεί να πάρει ένα μεγάλο κομμάτι από τα κέρδη σας από την πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα, αλλά ευτυχώς υπάρχουν τρόποι για να το πετύχω. Είτε ασχολείστε με την ανταλλαγή ενός ακινήτου με άλλο, μειώνοντας τις επενδυτικές απώλειες με κέρδη για να αντισταθμίσετε το φορολογικό χτύπημα ή μετατρέποντας την ενοικίαση σας στην πρωτεύουσα κατοικία σας, υπάρχουν διάφορες στρατηγικές για να αποφευχθεί η καταβολή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών. Χωρίς αυτούς, τα κεφαλαιακά κέρδη μπορεί να σας κοστίζουν έως και το 15% ή το 20% του κέρδους σας, ανάλογα με το ποιο φορολογικό επίπεδο εμπίπτει.