Όλοι γνωρίζουν τη σημασία της απόδοσης επένδυσης (ROI) -όπως το δημοφιλές, ευπροσάρμοστο εργαλείο για να υπολογίσετε πώς εκτελείται το χαρτοφυλάκιό σας. Αν έχετε ενοικιάσεις ακινήτων, είναι σημαντικό να γνωρίζετε πώς μπορείτε να υπολογίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI), ώστε να μπορείτε να προσδιορίσετε την αποτελεσματικότητά της ως επένδυση.

Δυστυχώς, επειδή οι υπολογισμοί ROI μπορούν εύκολα να χειριστούν - και ορισμένες μεταβλητές μπορούν είτε να συμπεριληφθούν είτε να αποκλειστούν κατά τον υπολογισμό - η εξεύρεση μιας σημασίας ROI μπορεί να είναι μια πρόκληση, ειδικά όταν οι επενδυτές έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν μετρητά ή να πάρουν υποθήκη επί του ακινήτου. Εδώ, θα ρίξουμε μια ματιά σε δύο βασικά παραδείγματα για τον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης σε ακίνητα ενοικίασης κατοικιών.

Μια γρήγορη ανανέωση

Η απόδοση της επένδυσης είναι ένα μέτρο που χρησιμοποιείται για την εκτίμηση και την αξιολόγηση της απόδοσης μιας επένδυσης ή για τη σύγκριση των επιδόσεων μιας σειράς διαφορετικών επενδύσεων. Για να υπολογίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI), το καθαρό κέρδος μιας επένδυσης διαιρείται με το χρηματικό ποσό που επενδύεται και τα αποτελέσματα εκφράζονται ως ποσοστό ή αναλογία.

Για παράδειγμα, εάν αγοράσετε ένα απόθεμα ABC για $ 1, 000 και το πωλήσετε δύο χρόνια αργότερα για $ 1, 600, το καθαρό κέρδος θα είναι $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000). Η απόδοση επένδυσης (ROI) για το απόθεμα θα είναι 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: FYI Σε ROI: Ένας οδηγός για τον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης .

Συναλλαγές με μετρητά

Εάν αγοράζετε ένα ακίνητο οριστικά, ο υπολογισμός του ROI του είναι αρκετά εύκολος. Ας υποθέσουμε ότι πληρώνετε μετρητά για $ 100, 000 ενοικιαζόμενα ακίνητα. Μπορείτε επίσης να πληρώσετε $ 1, 000 στο κόστος κλεισίματος, συν $ 9, 000 για αναδιαμόρφωση, καθιστώντας τη συνολική επένδυσή σας στην ιδιοκτησία $ 110, 000.

Γρήγορη προς τα εμπρός ένα έτος. Έχετε συλλέξει 800 δολάρια σε ενοίκιο κάθε μήνα, και έτσι έχουν καρποφορήσει $ 9, 600 για το έτος. Για την πιο ρεαλιστική απόδοση επένδυσης (ROI), θα αφαιρέσουμε από αυτήν την ταμειακή ροή $ 167 το μήνα ($ 2, 004 ετησίως) για να καλύψουμε τους φόρους ακίνητης περιουσίας και την ασφάλιση (δύο δαπάνες που δεν μπορείτε να αποφύγετε). Αυτό σας δίνει μια ετήσια απόδοση των $ 7, 596.

Για να υπολογίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI) της ιδιοκτησίας, διαιρείτε την ετήσια απόδοση ($ 7, 596) με τη συνολική επένδυση που κάνατε αρχικά ($ 110, 000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 ή 6. 9%. Η απόδοση της επένδυσής σας είναι 6. 9%.

Χρηματοδοτούμενες συναλλαγές

Ο υπολογισμός της απόδοσης επένδυσης σε χρηματοδοτούμενες συναλλαγές είναι λίγο πιο περίπλοκος. Ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε την ίδια ιδιοκτησία ύψους $ 100.000 όπως παραπάνω, αλλά αντί να πληρώνετε μετρητά, βγάζετε υποθήκη, κάνοντας μια προκαταβολή 20%. Το κόστος σας είναι $ 20, 000 για την προκαταβολή ($ 100, 000 τιμή πώλησης x 20%). $ 2, 500 για το κλείσιμο του κόστους (είναι υψηλότερο λόγω της υποθήκης) και τα ίδια $ 9, 000 για αναδιαμόρφωση. Τα συνολικά έξοδά σας είναι $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

Επιπλέον, υπάρχουν συνεχείς δαπάνες που σχετίζονται με την υποθήκη. Ας υποθέσουμε ότι έχετε πάρει ένα δάνειο 30 ετών με σταθερό επιτόκιο 4%.Από το δανεισμένο $ 80.000 ($ 100.000 τιμή πώλησης μείον τα 20.000 δολάρια προκαταβολή), το μηνιαίο κεφάλαιο και η πληρωμή τόκων θα ήταν $ 381. 93. Θα προσθέσουμε τα ίδια 167 δολάρια το μήνα για να καλύψουμε φόρους και ασφάλειες, καθιστώντας τη συνολική μηνιαία σας πληρωμή $ 548. 93. Σημείωση: Ένα εξαιρετικό εργαλείο για τον υπολογισμό του συνολικού κόστους μιας υποθήκης είναι ένας υπολογιστής υποθηκών όπως ο παρακάτω.

Τώρα λαμβάνουμε υπόψη το ενοίκιο. Υποθέτοντας ότι ο μισθωτής σας πληρώνει 800 δολάρια κάθε μήνα, θα έχετε ταμειακή ροή ύψους $ 251. 07 μηνιαία ($ 800 ενοικίαση - $ 548. 93 πληρωμή υποθηκών). Και πάλι, γρήγορα προς τα εμπρός ένα χρόνο. Πολλαπλασιάζοντας τα $ 251. Το 07 με 12 καθορίζει το καθαρό ετήσιο εισόδημά σας ή επιστρέφει: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Στη συνέχεια, διαιρέστε την ετήσια ταμειακή ροή με τα αρχικά σας εξαντλημένα έξοδα (προκαταβολή, κόστος κλεισίματος και αναδιαμόρφωση) για να καθορίσετε την απόδοση επένδυσης (ROI). $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Έτσι, η απόδοση επένδυσης (ROI) σας είναι 9. 5%.

Μερικοί επενδυτές προσθέτουν ίδια κεφάλαια στην εξίσωση (να έχετε κατά νου ότι τα ίδια κεφάλαια δεν είναι μετρητά χρήματα που μπορείτε να ξοδέψετε, θα πρέπει να πουλήσετε το ακίνητο για την πραγματική πρόσβαση σε αυτό). Για να πάρετε το ποσό των ιδίων κεφαλαίων, αναθεωρήστε το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης των ενυπόθηκων δανείων, για να μάθετε πόσα από τις πληρωμές υποθηκών σας πήγαν προς την πληρωμή του κεφαλαίου (που συγκεντρώνει το μετοχικό κεφάλαιο). Πρόκειται για μετοχές που μπορούν να προστεθούν στο ποσό των ταμειακών ροών. Στο παράδειγμά μας, το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης του δανείου δείχνει ότι καταβάλλονται $ 1, 408. 84 του κεφαλαίου κατά τους πρώτους 12 μήνες. Έτσι, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 ετήσιο εισόδημα + $ 1, 408. 84 μετοχές) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Αποτέλεσμα: ROI 14%.

Η κατώτατη γραμμή

Φυσικά, τα παραπάνω παραδείγματα είναι αρκετά βασικά. Δεν περιλαμβάνουν πρόσθετα έξοδα που μπορεί να δημιουργήσει ένα ακίνητο ενοικίασης, όπως έξοδα επισκευής / συντήρησης, τα οποία θα έπρεπε να συμπεριληφθούν στους υπολογισμούς - και συνεπώς να επηρεάσουν την πραγματική απόδοση επένδυσης (ROI). (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. Πώς να εκτιμήσετε μια περιουσία επενδύσεων σε ακίνητα ).

Παρόλα αυτά, εργάζονται για να δείξουν ότι η απόδοση επένδυσης (ROI) αλλάζει ανάλογα με το εάν πληρώνετε μετρητά ή χρηματοδοτείτε την αγορά ακινήτου. Κατά γενικό κανόνα, όσο λιγότερα μετρητά βάζετε σε μια συμφωνία ακίνητης περιουσίας και όσο περισσότερο υποθηκεύεστε, τόσο μεγαλύτερη είναι η απόδοση της επένδυσής σας. Αντίθετα, όσο περισσότερο μετρητά βάζετε σε μια συμφωνία και όσο λιγότερο δανείζετε, τόσο μικρότερη είναι η απόδοση της επένδυσής σας (αλλά το μεγαλύτερο καθαρό σας εισόδημα).

Ανεξάρτητα από τις εισόδους που χρησιμοποιείτε για τον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης (ROI), είναι σημαντικό να χρησιμοποιήσετε την ίδια προσέγγιση σε όλες τις επενδύσεις για να διατηρήσετε ακριβείς συγκρίσεις. Για παράδειγμα, αν συμπεριλάβετε μετοχές στην αξιολόγηση μιας ιδιοκτησίας, θα πρέπει να την συμπεριλάβετε κατά τον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης (ROI) στις άλλες σας ιδιότητες, εάν τις έχετε, για να έχετε μια ακριβή σύγκριση.