Τα επιτόκια, ιδιαίτερα τα επιτόκια των διατραπεζικών συναλλαγών και των λογαριασμών του Δημοσίου, επηρεάζουν σημαντικά την αξία του εισοδήματος που παράγει ακίνητη περιουσία όπως για οποιοδήποτε επενδυτικό μέσο. Επειδή η επιρροή των επιτοκίων στην ικανότητα ενός ατόμου να αγοράζει κατοικίες (αυξάνοντας ή μειώνοντας το κόστος των στεγαστικών κεφαλαίων) είναι τόσο βαθιά, πολλοί άνθρωποι υποθέτουν λανθασμένα ότι ο μόνος αποφασιστικός παράγοντας στην αποτίμηση των ακινήτων είναι το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων. Ωστόσο, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι μόνο ένας παράγοντας που σχετίζεται με τόκους και επηρεάζει τις αξίες των ακινήτων. Επειδή τα επιτόκια επηρεάζουν επίσης τις ροές κεφαλαίων, την προσφορά και τη ζήτηση κεφαλαίων και τα απαιτούμενα ποσοστά απόδοσης των επενδύσεων από τους επενδυτές, τα επιτόκια θα οδηγήσουν τις τιμές των ακινήτων σε ποικίλους τρόπους.

Για να κατανοήσετε πώς τα επηρεαζόμενα από το κράτος επιτόκια, οι ροές κεφαλαίων και τα ποσοστά χρηματοδότησης επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων, θα πρέπει να έχετε μια βασική κατανόηση της εισοδηματικής προσέγγισης των αξιών των ακινήτων. Αν και οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται από την προσφορά και τη ζήτηση ακινήτων σε μια συγκεκριμένη τοποθεσία και το κόστος αντικατάστασης για την ανάπτυξη νέων ακινήτων, η εισοδηματική προσέγγιση είναι η πιο κοινή τεχνική αποτίμησης για τους επενδυτές. Η εισοδηματική προσέγγιση που παρέχεται από τους εκτιμητές εμπορικών ακινήτων και από τους ασφαλιστές και τους επενδυτές των επενδύσεων που υποστηρίζονται από ακίνητα είναι πολύ παρόμοια με την ανάλυση των προεξοφλημένων ταμειακών ροών που πραγματοποιείται σε μετοχικές και ομολογιακές επενδύσεις.

Με απλά λόγια, η αποτίμηση ξεκινά με την πρόβλεψη εσόδων από ακίνητα, η οποία λαμβάνει τη μορφή αναμενόμενων μισθωμάτων ή, στην περίπτωση ξενοδοχείων, την αναμενόμενη πληρότητα του ξενοδοχείου πολλαπλασιαζόμενη με το μέσο κόστος ανά δωμάτιο. Στη συνέχεια, λαμβάνοντας όλες τις δαπάνες σε επίπεδο ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένου του κόστους χρηματοδότησης, ο αναλυτής καταγράφει τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) ή τις ταμειακές ροές που απομένουν, μετά από όλες τις λειτουργικές δαπάνες.

Με την αφαίρεση όλων των κεφαλαιουχικών εξόδων, καθώς και των επενδυτικών κεφαλαίων για τη συντήρηση ή την επισκευή των ακινήτων και άλλων εξωγενών εξόδων από την NOI, το αποτέλεσμα είναι η καθαρή ταμειακή ροή (NCF). Επειδή τα ακίνητα συνήθως δεν διατηρούν μετρητά ή έχουν δηλωμένη πολιτική μερισμάτων, το NCF ισούται με τα μετρητά που διατίθενται στους επενδυτές και είναι το ίδιο με τα μετρητά από τα μερίσματα, τα οποία χρησιμοποιούνται για την αποτίμηση επενδύσεων σε μετοχές ή σταθερού εισοδήματος. Με την κεφαλαιοποίηση μερισμάτων ή την προεξόφληση του ρεύματος ταμειακών ροών (συμπεριλαμβανομένης οποιασδήποτε υπολειμματικής αξίας) για μια δεδομένη επενδυτική περίοδο, προσδιορίζεται η αξία της περιουσίας.

Κεφαλαιακές ροές

Τα επιτόκια μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το κόστος χρηματοδότησης και τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων, γεγονός που με τη σειρά του επηρεάζει το κόστος σε επίπεδο περιουσίας και επομένως επηρεάζει τις αξίες. Ωστόσο, η προσφορά και η ζήτηση κεφαλαίων και οι ανταγωνιστικές επενδύσεις έχουν τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στα απαιτούμενα ποσοστά απόδοσης (RROR) και στις επενδυτικές αξίες.Καθώς το Διοικητικό Συμβούλιο των ΗΠΑ (Federal Reserve Board) έχει απομακρυνθεί από τη νομισματική πολιτική και περισσότερο απέναντι στη διαχείριση των επιτοκίων ως τρόπο τόνωσης της οικονομίας ή αποτροπής του πληθωρισμού, η πολιτική της είχε άμεσο αντίκτυπο στην αξία όλων των επενδύσεων.

Καθώς οι διατραπεζικές συναλλαγματικές ισοτιμίες μειώνονται, το κόστος των κεφαλαίων μειώνεται και τα κεφάλαια εισρέουν στο σύστημα. Αντίθετα, όταν τα ποσοστά αυξάνονται, η διαθεσιμότητα των κεφαλαίων μειώνεται. Όσον αφορά την ακίνητη περιουσία, οι μεταβολές στα επιτόκια δανεισμού διατραπεζών είτε προσθέτουν είτε μειώνουν το ποσό του διαθέσιμου κεφαλαίου για επένδυση. Το ποσό του κεφαλαίου και το κόστος του κεφαλαίου επηρεάζουν τη ζήτηση, αλλά και την προσφορά, το διαθέσιμο κεφάλαιο για αγορές ακινήτων και ανάπτυξη. Για παράδειγμα, όταν η κεφαλαιακή διαθεσιμότητα είναι περιορισμένη, οι πάροχοι κεφαλαίων τείνουν να δανείζουν λιγότερο ως ποσοστό εσωτερικής αξίας ή όχι τόσο μακριά από την "κεφαλαιακή στοίβα". Αυτό σημαίνει ότι τα δάνεια γίνονται με χαμηλότερους δείκτες δανείων προς αξία, μειώνοντας έτσι τις ταμειακές ροές και τις αξίες των ακινήτων.

Αυτές οι αλλαγές στις ροές κεφαλαίων μπορούν επίσης να έχουν άμεσο αντίκτυπο στη δυναμική προσφοράς και ζήτησης για ακίνητα. Το κόστος κεφαλαίου και διαθεσιμότητας κεφαλαίου επηρεάζει την προσφορά παρέχοντας πρόσθετο κεφάλαιο για την ανάπτυξη ακινήτων και επηρεάζει επίσης τον πληθυσμό των δυνητικών αγοραστών που αναζητούν προσφορές. Αυτοί οι δύο παράγοντες συνεργάζονται για να καθορίσουν τις τιμές ιδιοτήτων.

Τιμές έκπτωσης

Η πιο εμφανής επίδραση των επιτοκίων στις τιμές ακίνητης περιουσίας μπορεί να φανεί στην απόδειξη των επιτοκίων έκπτωσης ή κεφαλαιοποίησης. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μπορεί να θεωρηθεί ως το απαιτούμενο μερίδιο του επενδυτή, ενώ το προεξοφλητικό επιτόκιο ισούται με τις απαιτήσεις συνολικής απόδοσης του επενδυτή. Το Κ συνήθως υποδηλώνει RROR, ενώ το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι ίσο (K-g), όπου το

g

είναι η αναμενόμενη αύξηση του εισοδήματος ή η αύξηση της ανατίμησης κεφαλαίου.

Καθένα από αυτά τα επιτόκια επηρεάζεται από τα επικρατούντα επιτόκια, επειδή είναι ίσο με το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο συν ένα ασφάλιστρο κινδύνου . Για τους περισσότερους επενδυτές, το ποσοστό άνευ κινδύνου είναι το επιτόκιο για τα αμερικανικά κρατικά ομόλογα. αυτά είναι εγγυημένα από την κρατική πίστωση του Ηνωμένου Βασιλείου, επομένως θεωρούνται άνευ κινδύνου επειδή η πιθανότητα αθέτησης είναι τόσο χαμηλή. Επειδή οι επενδύσεις υψηλότερου κινδύνου πρέπει να επιτύχουν μια αντίστοιχα υψηλότερη απόδοση για να αντισταθμίσουν τον πρόσθετο κίνδυνο, κατά τον καθορισμό των προεξοφλητικών επιτοκίων και των επιτοκίων κεφαλαιοποίησης, οι επενδυτές προσθέτουν ένα ασφάλιστρο κινδύνου στο επιτόκιο χωρίς κίνδυνο για να καθορίσουν τις προσαρμοσμένες σε κινδύνους επιστροφές που είναι απαραίτητες για κάθε εξεταζόμενη επένδυση .

Επειδή το K (επιτόκιο προεξόφλησης) ισούται με το επιτόκιο χωρίς κίνδυνο συν ένα ασφάλιστρο κινδύνου, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης ισούται με το ποσοστό άνευ κινδύνου συν ένα ασφάλιστρο κινδύνου, μειωμένο από την προβλεπόμενη αύξηση (ζ) στο εισόδημα. Παρόλο που τα ασφάλιστρα κινδύνου διαφέρουν ως αποτέλεσμα της προσφοράς και της ζήτησης και άλλων παραγόντων κινδύνου στην αγορά, τα επιτόκια προεξόφλησης θα ποικίλουν λόγω των μεταβολών των επιτοκίων που τα καθιστούν. Όταν οι ζητούμενες αποδόσεις σε ανταγωνιστικές ή υποκατάστατες επενδύσεις αυξάνονται, οι τιμές των ακινήτων μειώνονται. Αντίθετα, όταν μειώνονται τα επιτόκια, οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται. Η κατώτατη γραμμή Είναι σημαντικό να εστιάσουμε στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων επειδή έχουν άμεση επίδραση στις τιμές των ακινήτων.Εάν είστε ένας μελλοντικός ιδιοκτήτης σπιτιού ή επενδυτής ακινήτων, ένας εύκολος τρόπος για να ερευνήσετε τα τρέχοντα επιτόκια είναι να χρησιμοποιήσετε έναν υποτομέα.

Τούτου λεχθέντος, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι τα μεταβαλλόμενα επιτόκια επηρεάζουν πολλές πτυχές της ακίνητης περιουσίας. Πέρα από την τιμή της νέας σας κατοικίας, τα επιτόκια επηρεάζουν επίσης τη διαθεσιμότητα κεφαλαίου και τη ζήτηση για επένδυση. Αυτές οι ροές κεφαλαίων επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση για ακίνητα και ως εκ τούτου επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων. Επίσης, τα επιτόκια επηρεάζουν επίσης την απόδοση των επενδύσεων υποκατάστασης και οι τιμές αλλάζουν ώστε να παραμείνουν σύμφωνες με τον εγγενή κίνδυνο στις επενδύσεις σε ακίνητα. Αυτές οι αλλαγές στα απαιτούμενα ποσοστά απόδοσης για ακίνητα διαφέρουν επίσης κατά τη διάρκεια περιόδων αποσταθεροποίησης στις αγορές πιστώσεων. Καθώς οι επενδυτές προβλέπουν αυξημένη διακύμανση των μελλοντικών επιτοκίων ή αύξηση του κινδύνου, αυξάνονται τα ασφάλιστρα κινδύνου, προκαλώντας αυξημένη πτωτική πίεση στις τιμές των ακινήτων.